臺灣高等法院民事判決 95年度重上更㈠字第175號
上 訴 人 東光鋼鐵機械股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 張建鳴律師
張家豪律師
林彥苹律師
黃毓棋律師
被 上訴 人 甲○○
丙○○
丁○○
己○○
共 同
訴訟代理人 陳石山律師
被 上訴 人 庚○○
訴訟代理人 陳貴德律師
複 代理 人 歐德芳律師
蕭銘毅律師
被 上訴 人 辛○○
戊○○
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國92年 4
月18日臺灣士林地方法院91年度重訴字第 205號第一審判決提起
上訴，經判決後，由最高法院發回更審，本院於96年10月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項至第四項之訴部分，及各該部
分假執行之聲請，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人庚○○應給付上訴人新臺幣伍佰陸拾壹萬陸仟元及自民
國九十一年四月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
被上訴人甲○○、丁○○、己○○、丙○○、辛○○、戊○○應
連帶給付上訴人新臺幣捌拾貳萬捌仟元及甲○○、丁○○、己○
○自民國九十一年六月二十一日起；丙○○、辛○○、戊○○自
民國九十一年五月二十二日起，均至清償日止，按年息百分之五
計算之利息。
被上訴人丙○○、辛○○、戊○○應連帶給付上訴人新臺幣壹佰
叁拾陸萬元及自民國九十一年五月二十二日起至清償日止，按年
息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人庚○○負擔十分
之七，被上訴人甲○○、丁○○、己○○、丙○○、辛○○、戊
○○連帶負擔十分之一，被上訴人丙○○、辛○○、戊○○連帶
負擔十分之一，餘由上訴人負擔。
本判決第二項於上訴人以新臺幣壹佰捌拾柒萬貳仟元為被上訴人
庚○○供擔保後，得假執行；但被上訴人庚○○如以新臺幣伍佰
陸拾壹萬陸仟元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於上訴人以新臺幣貳拾柒萬陸仟元為被上訴人甲○
○、丁○○、己○○、丙○○、辛○○、戊○○供擔保後，得假
執行；但被上訴人甲○○、丁○○、己○○、丙○○、辛○○、
戊○○如以新臺幣捌拾貳萬捌仟元為上訴人預供擔保，得免為假
執行。
本判決第三項於上訴人以新臺幣肆拾伍萬叁仟元為被上訴人丙○
○、辛○○、戊○○供擔保後，得假執行；但被上訴人丙○○、
辛○○、戊○○如以新臺幣壹佰叁拾陸萬元為上訴人預供擔保，
得免為假執行。
事實及理由
一、本件被上訴人辛○○、戊○○未於言詞辯論期日到場，經核
並無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請
，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、上訴人聲明求為判決：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡、
㈢項之訴部分，及各該部分假執行之聲請均廢棄。㈡被上訴
人辛○○、丙○○、戊○○、丁○○、甲○○、己○○應連
帶給付上訴人新臺幣（下同）239萬6,000元及被上訴人辛○
○、丙○○、戊○○自民國（下同）91年 5月22日起，被上
訴人丁○○、甲○○、己○○自91年 6月21日起，均至清償
日止，按年息5%計算之利息。㈢被上訴人庚○○應給付上訴
人561萬6,000元及自91年 4月12日起至清償日止，按年息5%
計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。
被上訴人聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願
預供擔保請准宣告免為假執行。
三、上訴人主張：被上訴人庚○○未經伊之同意，自86年11月間
起，無權占有伊所有坐落臺北市○○區○○段3小段225地號
土地（下稱系爭土地）經營「上海王海鮮料理店」（下稱系
爭料理店），被上訴人甲○○、丙○○、丁○○、己○○、
辛○○、戊○○（下稱被上訴人甲○○等6人）則於90年9月
25日接手經營而繼續無權占有，受有相當於租金之不當得利
，致伊受有損害等情，爰依不當得利及共同侵權行為之法則
，求為命被上訴人庚○○給付561萬6,000元，被上訴人甲○
○等 6人連帶給付239萬6,000元，及均自起訴狀繕本送達之
翌日（即被上訴人庚○○自91年 4月12日，被上訴人丙○○
、辛○○、戊○○自91年 5月22日，被上訴人甲○○、丁○
○、己○○自91年 6月21日）起加付法定遲延利息之判決（
上訴人超過上開金額本息之請求，及另請求被上訴人戊○○
遷出占有系爭土地之房屋，暨本院前審共同訴訟人莊宏榮應
與被上訴人庚○○連帶為給付部分，經本院前審判決上訴人
敗訴後，未據上訴人聲明不服，已告確定）。
被上訴人則以：系爭土地及其地上房屋，原係訴外人李錦美
向訴外人同安府育樂有限公司（下稱同安府公司）承租，用
以經營「寶島漁港餐廳」；被上訴人庚○○於86年10月間自
訴外人李錦美受讓該餐廳之經營，更名為系爭料理店後，於
同年11月 1日與訴外人同安府公司另訂「房地使用合約書」
，並按月付租。迨90年 9月25日，被上訴人庚○○再將系爭
料理店讓與被上訴人甲○○等 6人接續經營，被上訴人甲○
○等 6人仍如期支付租金予同安府公司之負責人陳振達；又
上訴人甲○○、丁○○、己○○等3人已於91年4月21日退出
系爭料理店之經營，而系爭料理店嗣於92年 3月31日亦已結
束營業；伊等就系爭土地既有租賃關係存在，自非無權占有
，上訴人請求伊等給付相當於租金之不當得利或損害，即屬
無據等語，資為抗辯。
四、經查系爭土地為上訴人所有；上訴人前於84年 4月26日，將
包括系爭土地在內之16筆土地出租予訴外人公子育樂事業有
限公司（下稱公子公司），嗣公子公司將其中部分土地轉租
予訴外人同安府公司，由同安府公司出資，於84年12月間在
系爭土地上興建門牌號碼台北市○○區○○街 100號之房屋
（下稱系爭房屋），惟未辦理建物所有權第一次登記；又訴
外人李錦美向訴外人同安府公司承租系爭土地及房屋，經營
寶島漁港餐廳，嗣於86年10月間，將該餐廳之經營權讓渡予
被上訴人庚○○，更名為系爭料理店，被上訴人庚○○並於
86年11月 1日與訴外人同安府公司簽訂房地使用合約書，迄
至90年 9月25日，被上訴人庚○○再將系爭料理店之經營權
讓與被上訴人甲○○等6人，並由被上訴人甲○○等6人繼續
支付租金予同安府公司之股東陳振達之事實，有土地所有權
狀及登記謄本、土地租賃契約書及公證書、房地使用合約書
、營業讓渡契約書、本票、支票、臺灣士林地方法院89年度
訴字第104號民事判決、本院89年度上字第958號民事判決、
最高法院90年度台上字第2458號民事裁定及同安府公司設立
登記事項卡可稽（見原審卷㈠11、12、127至138、187至195
頁及本院重上字卷㈠86、217至218頁），且為兩造所不爭執
（見原審卷㈠124頁、本院重上字卷㈠45、50至52頁）， 自
堪信為真實。
五、按房屋及其坐落之基地為各自獨立之不動產，房屋之占有人
即令有占有房屋之正當權源，對於房屋坐落之基地，並不當
然成為有權占有（最高法院88年度台上字第 160號判決參照
）。本件上訴人主張被上訴人庚○○自86年11月 1日起至90
年 9月24日止、被上訴人甲○○等6人自90年9月25日起至92
年 5月23日止，先後無權占有系爭土地等情，為被上訴人所
否認，並抗辯：彼等向訴外人同安府公司承租系爭房屋及土
地，並非無權占有系爭土地；且被上訴人甲○○、丁○○、
己○○等3人已於91年4月21日退出系爭料理店之經營，而系
爭料理店嗣於92年3月31日亦已結束營業等語。經查：
㈠上訴人與訴外人公子公司間就系爭土地所訂立之租賃契約
，雖約定租期自84年5月1日起至89年 4月30日止（見本院
重上字卷㈠86頁）。惟訴外人公子公司於85年 6月21日出
具終止租賃契約切結書予上訴人收執，內載：「立切結書
人公子公司法定代理人薛寶龍前向出租人東光鋼鐵機械股
份有限公司承租其所有坐落於台北市○○區○○段 3小段
… 225…（地號）土地共16筆…之土地租賃提前終止，特
立此切結書為據」，業據上訴人提出該終止租賃契約切結
書為證（見同卷91頁）；復經參諸訴外人公子公司嗣以上
訴人未依約返還保證金540萬元，並應自85年6月22日起計
付法定遲延利息為由，持經法院公證之上開租賃契約為執
行名義，聲請對上訴人之財產強制執行，有強制執行聲請
狀可按（見本院重上字卷㈡148至150頁），足見上開租賃
契約至遲於85年 6月21日，即已經上訴人與訴外人公子公
司雙方合意終止。
㈡上訴人與訴外人公子公司間上開租賃契約第6條第2項約定
：「未經甲方（指上訴人）書面同意，乙方（指公子公司
）不得將租賃物全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他
變相方法由他人使用」（見本院重上字卷㈠87頁），是訴
外人公子公司須經上訴人書面同意後，始得將租賃標的物
之系爭土地轉租他人。乃訴外人公子公司在上開租賃契約
終止前，已將包括系爭土地在內之部分土地轉租予訴外人
同安府公司，並由同安府公司出資，在系爭土地上興建系
爭房屋，業經本院89年度上字第 958號民事確定判決認定
屬實（見原審卷㈠ 191頁）。雖上訴人前對被上訴人庚○
○等提出竊佔罪之告訴（臺灣臺北地方法院檢察署88年度
偵字第 10667號），而經上訴人之告訴代理人姚念林律師
在該偵查案件中陳述：「同安府（公司）後來也有直接與
東光（公司）訂約，但後來也解約了」云云（見本院重上
字卷㈡42頁）。惟上訴人否認曾將系爭土地出租予訴外人
同安府公司（見本院重上字卷㈡46頁），而被上訴人復不
能舉證證明上訴人就系爭土地確與訴外人同安府公司訂立
有租約，或有向同安府公司收取租金之事實，尚難僅憑其
告訴代理人上開不盡明確之陳述，遽認上訴人曾將系爭土
地出租予同安府公司。至上訴人所提出其與訴外人李政和
、詰安有限公司、美和育樂事業有限公司間之房屋租賃契
約書，經核其租賃標的物均非系爭土地或房屋（見本院重
上字卷㈡58至64、169至175頁），顯與本件事實認定無涉
。準此，被上訴人不能證明上訴人已同意轉租予訴外人同
安府公司，或同意同安府公司在系爭土地上興建系爭房屋
，且上訴人與訴外人同安府公司間就系爭土地亦未另訂租
約，上訴人與訴外人公子公司間就系爭土地之租賃契約既
已終止，則同安府公司所興建之系爭房屋即無繼續占有系
爭土地之正當權源。
㈢嗣被上訴人先後向訴外人同安府公司租用系爭土地及房屋
，且系爭房屋係屬同安府公司所有，然此充其量僅能認定
被上訴人占有系爭房屋具有正當權源。同安府公司自85年
6 月21日以後，就系爭土地既乏占有之正當權源，已如前
述，則被上訴人其後向同安府公司租用系爭土地，對於土
地所有權人之上訴人而言，自亦構成無權占有。
㈣訴外人同安府公司所有系爭房屋並無占有系爭土地之正當
權源，已如前述；而該房屋亦不曾同屬系爭土地所有權人
即上訴人所有，自無最高法院43年臺上字第 639號、48年
臺上字第1457號判例之適用，尚不能僅因該房屋占用系爭
土地達數年之久，遽推斷上訴人已默許該房屋繼續占有系
爭土地。是被上訴人執此為由，抗辯伊等並非無權占有云
云，殊不足取。
㈤被上訴人庚○○於86年11月 1日向訴外人同安府公司租用
系爭土地及房屋，經營系爭料理店，嗣於90年 9月25日將
該料理店之經營權讓與被上訴人甲○○等 6人，為兩造所
不爭執，是上訴人主張被上訴人庚○○自86年11月 1日起
至90年 9月24日止無權占有系爭土地乙節，即屬可取。又
被上訴人甲○○等6人於90年9月25日受讓系爭料理店之經
營權後，其中被上訴人甲○○、丁○○、己○○等 3人於
91年 4月21日退出系爭料理店之經營，業據彼等提出退夥
契約書為證（見原審卷㈠ 115頁），並經證人即見證律師
壬○○（原名劉讚雄）在本院到場證述屬實（見本院更一
審卷80頁背面）。上訴人未能提出反證，徒以被上訴人甲
○○、丁○○、己○○等 3人未即時提出退夥契約書為由
，否認彼等3人已於91年4月21日退夥，自不足取。又系爭
料理店嗣於92年 3月31日結束營業之事實，業經兩造所不
爭執（見本院更一審卷51、73頁及119頁背面）。 是被上
訴人甲○○等 6人自90年9月25日起至91年4月21日止共同
無權占有系爭土地；而被上訴人丙○○、辛○○、戊○○
等 3人則自91年4月22日起至92年3月31日止共同無權占有
系爭土地。
六、次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任；又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責
任，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段定有明文；
又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，亦為民法第 179條前段所明定；又無權占有他人土地，
可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61
年臺上字第1695號判例參照）；又土地法第97條第 1項限制
房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有
其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內（最高法院
93年度台上字第1718號、92年度台簡上字第20號判決參照）
。本件上訴人主張被上訴人先後經營之系爭料理店無權占有
系爭土地，受有相當於租金之利益，致伊受有損害，應負共
同侵權行為之損害賠償責任，並應返還不當得利乙節，固為
被上訴人所否認。惟查：
㈠被上訴人無權占有上訴人所有系爭土地，已如前述。且依
被上訴人庚○○與訴外人同安府公司間所訂房地使用合約
書第 5條：「土地租約部分另計…（註：土地租金部分暫
時停止，待地主開發收取租金時，再一併支付）」之約定
（見原審卷㈠132頁），並參諸被上訴人甲○○等6人其後
仍係本於此一合約，繼續支付租金予同安府公司之股東陳
振達，被上訴人始終並未支付系爭土地之租金等情節，顯
見被上訴人明知系爭房屋係無權占有系爭土地。是被上訴
人故意不法侵害上訴人之權利，致上訴人受有相當於租金
之損害，自應對於上訴人負侵權行為損害賠償責任。
㈡上訴人與訴外人公子公司間就系爭土地之租約於85年 6月
21日終止後，上訴人因誤認系爭房屋屬其所有，曾於88年
8 月10日致函被上訴人庚○○要求遷離系爭建物，有存證
信函及掛號郵件收件回執可稽（見本院更一審卷105至111
頁），並於89年間起訴請求被上訴人庚○○及原審共同被
告莊宏榮遷讓返還系爭房屋及給付不當得利，足見上訴人
並未任令系爭料理店占用其所有不動產；雖經法院認定該
房屋為訴外人同安府公司出資興建，為該公司所有，致上
訴人受敗訴判決確定（見原審卷㈠181至195頁），惟上訴
人旋即於91年3月4日提起本件訴訟，自無違反誠信原則之
情事。又上訴人所有系爭土地長期遭被上訴人無權占有，
而被上訴人使用系爭土地並未支付對價，則本件上訴人請
求被上訴人給付相當於租金之不當得利或損害，自屬權利
之正當行使，並非以損害被上訴人為主要目的，亦無權利
濫用之可言。
㈢爰斟酌系爭土地臨雙向道路，附近高樓大廈林立，系爭房
屋係供經營餐廳使用，有現場照片可稽（見原審卷㈠18頁
及本院重上字卷㈠278、279頁）；又上訴人與訴外人公子
公司間前就包括系爭土地在內之16筆土地（面積共計23,2
24平方公尺）約定每月租金為 350萬元（見本院重上字卷
㈠86頁），則依系爭土地面積 853平方公尺（見原審卷㈠
11頁）換算，系爭土地每月租金為 12萬8,553元（其計算
式為：3,500,000元÷23,224平方公尺×853平方公尺= 12
8,553元）等一切情狀後， 認上訴人所得請求賠償相當於
租金之損害為每月12萬元。
㈣準此，上訴人請求被上訴人庚○○賠償自86年11月 1日起
至90年 9月24日止，相當於租金之損害共計561萬6,000元
（其計算式為：120,000元× (46+24/30)月=5,616,000元
）部分，即屬有據；請求被上訴人甲○○等 6人連帶賠償
自90年9月25日起至91年4月21日止，相當於租金之損害共
計82萬8,000元（其計算式為：120,000元× (6+27/30)月
=828,000元）部分，及請求被上訴人丙○○、辛○○、戊
○○等 3人連帶賠償自91年4月22日起至92年3月31日止，
相當於租金之損害共計136萬元（其計算式為：120,000元
× (11+10/30)月=1,360,000元）部分，亦屬有據。 至上
訴人對被上訴人甲○○等 6人超過上開金額部分之請求，
即屬無據。
八、綜上所述，上訴人本於侵權行為之法則，請求：㈠被上訴人
庚○○給付561萬6,000元及自起訴狀繕本送達之翌日即91年
4 月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被上訴人
甲○○、丁○○、己○○、丙○○、辛○○、戊○○連帶給
付 82萬8,000元及自起訴狀繕本送達之翌日（甲○○、丁○
○、己○○為91年 6月21日，丙○○、辛○○、戊○○為91
年 5月22日）起，均至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢
被上訴人丙○○、辛○○、戊○○連帶給付 136萬元及自91
年 5月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，均屬
應予准許；至上訴人對被上訴人甲○○等 6人超過上開金額
之請求（除確定部分外），即屬不應准許。從而原審就上開
應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論
旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由
本院予以廢棄改判如主文第2項至第4項所示，並依兩造之聲
請，分別為附條件之准或免假執行之宣告；就上開不應准許 部分，所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原 判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。九、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁 之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第463條、第385條第1項前段 、第79條、第85條第 1項但書、第2項、第390條第 2項、第 392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 13 日 民事第六庭
審判長 法 官 林鄉誠
法 官 許紋華
法 官 梁玉芬
正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 96 年 11 月 14 日 書記官 常淑慧
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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