臺灣高等法院民事判決 95年度重上更㈠字第173號
上 訴 人 巳○○
午○○
庚○○
己○○
戊○○
丁○○
乙○○
甲○○（兼子○○之承受訴訟人）
辛○○（兼子○○之承受訴訟人）
癸○○（兼子○○之承受訴訟人）
壬○○（兼子○○之承受訴訟人）
未○○
申○○
戌○○
酉○○
卯○○
辰○○
丑○○
寅○○
共 同
訴訟代理人 江肇欽律師
黃淑琳律師
被 上訴人 丙○○
訴訟代理人 江東原律師
劉秋絹律師
複 代理人 邱靖貽律師
上列當事人間因拆屋還地事件，上訴人對於中華民國92年11月14
日臺灣士林地方法院92年度重訴字第97號第一審判決提起上訴，
經最高法院第一次發回更審，本院於96年11月6日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用（確定部分除外）由上訴人巳○○、午○○負擔百分之十四，庚○○負擔百分之十三，乙○○負擔百分之六，甲○○、辛○○、癸○○、壬○○連帶負擔百分之四十，未○○負擔百分之十七，卯○○負擔百分之八，餘由己○○、戊○○、丁○○、申○○、謝榮城、酉○○、辰○○、丑○○、寅○○負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊為坐落於臺北市○○區○○段二小段 452-2地號土地（下稱系爭土地）之共有人之一，而系爭土 地遭上訴人巳○○、午○○、庚○○、乙○○、子○○（己 殁，由甲○○、辛○○、癸○○、壬○○承受訴訟）、甲○ ○、未○○、卯○○分別所有之門牌臺北市○○路○段39巷4 -4、2-1、4-5、6-2、4-3、2-2號房屋占用，並與其他上訴 人居住於其內，即如原判決附圖C、K、L、M、D、E、F、O、 J所示部分，故上訴人並無合法權源，屬無權占有，爰依民 法767條規定，求為巳○○、午○○、庚○○、乙○○、甲 ○○、辛○○、癸○○、壬○○、未○○、卯○○拆屋返還 土地予伊及其他共有人全體，暨其餘上訴人應自各該房屋遷 出等情。原審就上訴人部分為被上訴人全部勝訴之判決，上 訴人不服，提起上訴，經本院前審以93年度重上字第117號 判決（下稱本院前審判決）仍予維持原判決關於上訴人之部 分。惟上訴人仍亦不服，而為上訴第三審，經最高法院95年 度臺上字第2166號判決廢棄本院前審判決關於駁回上訴人之 上訴及該訴訟費用部分，則被上訴人對於上訴人之上訴，聲 明：㈠上訴駁回；㈡第一、二、三審訴訟費用均由上訴人負 擔。
二、上訴人則以：渠等向原地主周德乾祭祀公業租地建屋，有地 上權、優先承買權，被上訴人購地時明知上情，應可認默示 的更新契約，況被上訴人購地後逾15年，迨上訴人投注畢生 精力整修系爭土地上之房屋後，始請求上訴人遷出、拆屋並 交還土地，應認係權利濫用之行為等語，資為抗辯，並於本 院聲明：
㈠原判決（確定部分除外）不利於上訴人之部分廢棄；㈡上 開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回 ；㈢第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。三、兩造不爭之事實：
㈠本件訴訟於原審起訴時，系爭土地之共有人為被上訴人（ 應有部分為80/100）、訴外人陳盈州、陳居德（應有部分 依序為1/20、15/100），有土地登記謄本在卷可憑（原審 卷㈠第17至20頁）。
㈡上訴人巳○○、午○○、庚○○、乙○○、甲○○、辛○ ○、癸○○、壬○○、未○○、卯○○，或在系爭土地上 興建房屋（均未辦理保存登記），或為繼承而取得系爭土 地上房屋之所有權，並與其餘上訴人共同占用系爭土地， 業經原法院會同地政事務所人員至現場履勘及測量明確， 有勘驗筆錄及臺北市士林地政事務所人員所測量繪製如原 判決附圖所示之複丈成果圖可稽（原審卷㈠第133-138，1
44-145頁）。
㈢本件原起訴被告子○○已於95年2月15日死亡，其債權債 務由上訴人甲○○、辛○○、癸○○、壬○○繼承，已據 於上訴人提出戶籍謄本及繼承系統表為證（見本院卷第72 -74頁）。並已由最高法院裁定准其承受訴訟在案（見本 院卷㈡第13頁）。
四、兩造爭執要旨：㈠上訴人占有系爭土地是否有正當權源？㈡ 被上訴人訴請拆屋還地是否權利濫用或違反誠信原則？茲分 述之：
㈠上訴人占有系爭土地並無正當權源：
⒈依台北市政府民政局93年6月23日函覆，該局並無「周 乾德祭祀公業」登記備查資料，足見該祭祀公業並不存 在、亦未登記，核與證人周祖平、周金發於本院前審所 為之證詞相符（見本院重上117號卷第34、37頁）。 ⒉「周德乾祭祀公業」既不存在、且未登記，上訴人所提 出之租約顯非由法律上得作為權利義務歸屬主體之「所 有權『人』」所出租，上訴人即不得據之以對抗被上訴 人。且，因「周德乾祭祀公業」並非法律上權利義務歸 屬主體，自無法亦不能受他人委託或自行將系爭土地出 租予上訴人。是故，以「周德乾祭祀公業」為當事人簽 訂之租約即無從成立生效。
⒊上訴人無法證明周成枝確取得原全體土地所有權人之同 意而代表簽訂租約：
證人周金發陳稱：「（上訴代問：周成枝代表周乾德祭 祀公業與人訂約的事情，是否有得到四大房全部人的同 意？）應該有…」、「（被上訴代問：周成枝代表周乾 德祭祀公業與他人簽訂租約，有得到土地所有權人的同 意？）應該有，但是土地所有權人中已經有去世的人， 當然不可能得到死去的人的同意…」、「（被上訴代問 ：參加祭祖是否有作紀錄？每一房的代表有無提出授權 書？）…沒有授權書這回事，…如果不同意出租的話， 就不會同意輪值去收租了。由各房輪值去收租的事實， 就可以推知各房同意周成枝代表去簽訂租約」（見同前 卷第38-39頁）。證人周金發之證言，顯非就待證事實 曾親自聞見，僅為推測之詞，不足為證。
⒋上訴人援引民法第425條之規定，尚有未洽： ⑴最高法院77年度台上字第631號判決意旨：「民法第 425條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人須為出 租人為其要件，然第三人如受所有人之委任或得其同 意而為出租時，亦應有上述規定之類推適用，如此不
僅可防止所有人利用第三人為出租人，以規避上述規 定之適用，且於所有人與第三人共同出租之情形，並 可避免法律關係之複雜化，進而保障租賃物受讓人與 承租人雙方之利益。系爭房屋既係由原所有人龔某與 第三人張某共同出租於被上訴人，則第三人張某之出 租房屋是否能謂未得龔某之同意，即應澄清，倘已得 同意，則於龔某與張某將之出租於被上訴人並交付使 用後，上訴人受讓該房屋而取得所有權時，揆諸上開 說明與民法第425條規定，應解為上訴人已取得龔某 與張某對被上訴人之出租人地位。」則依其意旨觀之 ，民法第425條係以原出租人為租賃物所有人為要件 ，或原出租人係受原所有人之委任或得其同意而為出 租時，始有適用之餘地。
⑵本件「周德乾祭祀公業」根本不具權利義務歸屬主體 資格，要無可能為系爭土地所有權人或受託出租系爭 土地，況上訴人亦無法證明代表「周德乾祭祀公業」 之周成枝確有取得原全體土地所有權人同意，是上訴 人與「周德乾祭祀公業」簽訂之租約自始無從成立生 效，自無據之對抗被上訴人之餘地。
⒌退而言之，縱認上訴人與原全體土地所有權人有租約之 存在，亦因期限屆至或違反轉租之約定而終止。茲分兩 部分說明之：
上訴人甲○○、辛○○、莊逸平、壬○○（第一審 附圖C部分）、巳○○、午○○（第一審附圖K、L部 分）、乙○○（第一審附圖O部分）、庚○○、林總 忠、己○○、丁○○（第一審附圖J部分）等部分： ⑴依上開上訴人所提出之系爭土地租賃契約，其中上 訴人甲○○等四人之被繼承人子○○之租約期限至 75年11月28日；上訴人午○○、巳○○之被繼承人 傅慶福之租約期限至75年11月7日；上訴人乙○○ 並未提出租約，自稱租約期限至75年11月；上訴人 庚○○之租約期限至76年12月31日。另，依渠等所 提出之收據（姑不論其真實性如何），上訴人林雙 春從未提出任何收據以證其前曾繳付租金，其餘所 提出之收據均顯示租金僅繳付至71年12月，爾後均 未繳付分文。依此觀之，上訴人乙○○根本未提出 租約；上訴人庚○○則自始至終未能證明其有繳付 租金，渠等自始至終均未證明租約確實有效存在， 其抗辯不足採。
⑵按，最高法院55年度台上字第276號判例指出：「
…兩造訂立之公證承租契約書第3條載有：『本契 約1個年為滿期…如甲方（即被上訴人）願意繼續 出租乙方（即上訴人）同意繼續承租時，得另訂契 約』等語…故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租， 或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效 力」。本件依上訴人等所提出之租約，載有「期限 ：…不再延期」、「租約期限屆滿時雙方得同意繼 續訂約」等語甚詳，意即雙方於訂約之初表明租約 以10年為期，不再延期，期限屆至時，需得雙方同 意始能訂定新約，使承租人繼續承租，否則即不續 租，其意甚明。
⑶上訴人另抗辯：租約所載「不再延期」之字樣未經 契約雙方簽名認可，而否認其效力云云。按，上訴 人等所提出之租約乃制式契約書，契約雙方當事人 本得就其契約內容有所不足之處予以補充，最後再 由雙方當事人簽名確認，是以契約內容之全部均對 雙方當事人具有拘束力，不容上訴人等恣意否認部 分對渠等不利之約定。況，上開租約於雙方當事人 簽名確認後，即由上訴人等收執保存，豈可能再由 他人任意添加契約內容本無之字句？上訴人之抗辯 ，殊無可採。
⑷上訴人復又抗辯租約所載者為「租約期限屆滿時雙 方得同意繼續訂約」，並無阻止續約之效力云云。 然參諸最高法院55年台上字第276號判例所涉事實 可知，所謂「租約期限屆滿時雙方得同意繼續訂約 」之文句，並無礙於表明出租人反對續約意思之表 明，亦即，於租約期滿時，須有雙方另行合意始得 繼續契約，否則不再續租，顯已生阻止續約之效力 （最高法院69年度台上字第3044號判決參照）。更 況，租約內容尚有「不再延期」之字樣，在在顯示 出租人於訂約之初即堅決表明反對續租之表示。另 由證人陳清水、陳清良之證述（證人陳清水：「從 文字上記載租期滿了是要另訂契約」；證人陳清良 ：「書面是這樣講的，租期10年，租期屆滿要續約 的話再另定租約」。（見本院前審卷㈡第43-45頁 ）可知，承租人就上開文字之理解乃出租人明示反 對續租，阻卻租約默示更新之可能，自當排除民法 第451條規定之適用。
⑸另查，上訴人稱「周德乾祭祀公業」派下各房於租 約屆期後仍輪流向子○○、傅慶福收取租金，即推
翻不再延期約定云云。實則，子○○、傅慶福之收 據顯示，渠等僅繳租至71年12月；證人周祖平證稱 ：「我就只有記得是在收據上的那次收租，以後都 沒有了。應該就是在71年的事」（見同前卷第36頁 ）；證人周金發證稱：「72年以後就沒有收租」（ 見同前卷第39頁）。上開證據均顯示上訴人早於租 約屆期前即已未再繳租，上訴人所辯顯非事實。 乙、上訴人未○○、申○○、戌○○、酉○○（第一審 附圖D、E部分）、卯○○、辰○○、丑○○、寅○○ （第一審附圖F部分）等部分：
⑴系爭土地租賃契約第1條第3項明白約定：「承租人 非經出租人之同意不得轉租或轉讓他人使用」，則 上訴人未○○、卯○○受讓陳清水、陳清良之租賃 關係，顯已違反契約約定，不得據以對抗出租人。 ⑵另觀諸證人陳清水、陳清良之證詞：「（上訴代問 ：你的讓與行為，有無告知出租人？）（證人陳清 水）我的租約雖然簽訂10年，但是地主收了幾年租 之後就沒有來收租，我們沒有辦法找到他」、「（ 上訴代問：讓給未○○之後他是否有再繼續繳租？ ）（證人陳清水）我不知道」、「（上訴代問：讓 與卯○○有沒有跟出租人說？）（證人陳清良）出 租人住在哪裡，我不知道，所以沒有說」、「（上 訴代問：卯○○受讓後，是否還有繳納租金？）（ 證人陳清良）我與地主簽約簽10年，地主收租金收 到71年，以後就沒有來收了，我73年間將承租權利 及地上物讓與卯○○，以後卯○○有無繳納租金我 不知道」（見前審卷㈡第42-44頁），可知陳清水 、陳清良於73年讓與違建予上訴人未○○、卯○○ 時，根本未通知出租人，更遑論得其同意。另參以 上述證人周金發之證詞（即72年後便未有任何收租 之情事），復依上訴人所提出之收據，陳清水部分 係繳付至70年12月，陳清良部分係繳付至71年12 月，其後均未有任何給付租金之證據，反觀上訴人 未○○、卯○○僅空口辯稱渠等有繳納租金事實， 證據卻付之闕如，更足徵渠等占用系爭土地，自始 至終均未取得系爭土地之出租人或所有人同意，自 無合法權利可得對抗被上訴人。
⑶按土地法第103條第3款、第5款規定：「租用建築 房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回 ：三承租人轉租基地於他人時。五承租人違反租賃
契約時。」如前所述，陳清水、陳清良違反禁止轉 租之約定，被上訴人本得收回系爭土地，彰彰明甚 。
⑷縱認上訴人未○○、卯○○受讓陳清水、陳清良之 租賃關係，則依渠等所提出之系爭土地租賃契約， 亦載有「租約期限屆滿時雙方得同意繼續訂約」之 文句，依上所述，足見租約期滿即告消滅，而無變 為不定期租約之可能。
⑸基上，上訴人無權占有之事實，堪以認定，上訴人 抗辯其等係有權占有，自屬無稽。
㈡被上訴人訴請拆屋還地並非權利濫用或違反誠信原則： 本件上訴人抗辯，依證人周祖平、周金發之證詞顯示，自 72年以後被上訴人即未再收取租金，則至被上訴人提起本 件訴訟為止，長達20年期間，即使自被上訴人於77年間陸 續取得系爭土地所有權起算亦達15年之久，系爭土地之原 所有權人周氏家族，或其後手，乃至被上訴人本身，在明 知系爭土地曾有出租之事實，且承租人已在其上與建房屋 居住多年之情形下竟從未向上訴人表明系爭租地建屋契約 關係已消滅亦從未向上訴人提出主張或請求遷讓返還土地 ，以使法律關係早日明確，依常理自會使上訴人信賴被上 訴人已不欲行使其權利，並令上訴人產生原來之租約關係 仍然存在，其占有為合法之認知，而繼續花費鉅資修繕房 舍，被上訴人提起本件訴訟係屬權利濫用，或違反誠信原 則云云。而最高法院對本院前審93重上117發回更審理由 亦以：惟按權利人在相當期間內不行使其權利，並因其行 為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利 人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違 誠信原則。查本件上訴人或其前手與系爭土地之原所有權 人即被上訴人之前手周氏家族，就其占用之系爭土地原來 均有租地建屋之租賃法律關係存在，租期至75年11月止， 約在72年以後未再收取租金，而系爭土地自69年7月21日 起至77年10月20日止，依序由周鳳珠、陳依俤、葉秀錦、 黃榮波、及被上訴人因受讓取得所有權等情，為原審確定 之事實。果爾，自系爭土地於約定租期屆滿起，系爭土地 之原所有權人即出租人周氏家族，或其後手，至被上訴人 提起本件訴訟止，長達20年之間，即自被上訴人取得所有 權起亦達14年餘，倘均未表示租地建屋之法律關係已消滅 不存在，則被上訴人等之長期不行使權利之消極行為，是 否不足以造成上訴人信為系爭土地所有權人已不欲行使其 權利，其得繼續原來租賃關係，占有使用系爭土地之特殊
情況，即非無研求之餘地。從而上訴人辯以：被上訴人遽 然行使權利，提起本件訴訟，乃違反誠實信用原則云云， 似非全無可採。」等語，惟查：
⒈按司法官大法官會議以釋字第107號及第164號解釋意旨 ，已登記不動產所有人之回復請求權及除去妨害請求權 ，均無民法第125條消滅時效之適用，足徵法律對已登 記不動產所有人之保障，並不因不動產所有人是否於相 當期間內行使權利而有所差異，即便不動產所有人之所 有權遭侵害已逾15年，其仍得主張物上請求權以排除侵 害，並不因時間經過而受影響。
⒉又按最高法院93年度台上字第2427號判決：「倘被上訴 人未能證明其占有之正當權源，依上說明，上訴人本於 土地所有人地位請求無權占用之被上訴人拆屋還地，並 非權利濫用或有背於誠信原則」；95年度台聲字第423 號判決：「相對人縱已逾30年未向聲請人請求返還系爭 土地，僅係相對人怠於行使權利，不得據此即謂相對人 同意聲請人使用系爭土地之默示意思表示，嗣後行使權 利亦無權利濫用或違反誠信原則之可言」，足徵實務見 解亦認所有人請求無權占有人返還所有物，並無權利濫 用或違反誠信原則之情形。
⒊上訴人援引最高法院94年度台上字第2001號判決，主張 被上訴人之請求違反誠信原則云云。惟查：被上訴人並 無任何外在行為，使上訴人誤信被上訴人不欲行使權利 。最高法院83 年度台上字第237號判決亦明白揭示：「 單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有 人之使用未加異議，僅單純沈默而未制止者，不生任何 法律效果，亦非默許同意繼續使用」。上訴人自72年起 即未再繳付分文租金，其主張租賃關係於期滿後仍有效 存續，違反公平原則。
⒋基上，被上訴人行使本件之權利並無權利濫用或違反誠 信原則之情事。
五、綜上所述，上訴人之上開抗辯均不足採。從而被上訴人依民 法第767條之規定求為判命上訴人巳○○、午○○、庚○○ 、乙○○、子○○（由甲○○、癸○○、壬○○承受訴訟 ）、甲○○、未○○、卯○○等拆屋還地（拆屋還地之標的 物詳如原審判決主文所示），另上訴人己○○、戊○○、丁 ○○、辛○○、癸○○、壬○○、申○○、戌○○、酉○○ 、辰○○、丑○○、寅○○等無權占用系爭土地，自應自其 占用之房屋遷出（遷出之地上物亦如原審判決主文所示）。 均有理由，原審判決被上訴人此部分勝訴，核無不合，應予
維持，上訴論旨，仍執陳詞，斤斤指摘原判決此部分不當， 聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後，認與 判決結果不生影響，無庸逐一論述，併此敘明。丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項但書、第2項，判決如主文。中 華 民 國 96 年 11 月 20 日 民事第15庭
審判長法 官 林恩山
法 官 楊絮雲
法 官 郭松濤
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 96 年 11 月 21 日 書記官 方素珍
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。