臺灣臺南地方法院民事判決 96年度訴字第641號
原 告 甲○○
訴訟代理人 賴鴻鳴律師
黃俊達律師
莊信泰律師
被 告 丁○○○
訴訟代理人 蘇明道律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國96年10月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣肆佰萬元，及自民國九十六年五月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新台幣肆萬零陸佰元由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰參拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新台幣肆佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠緣被告於民國（下同）95年9月26日與原告簽訂「不動產買 賣合約書」，向伊購買坐台南縣佳里鎮○里段1093之10及 1093之14地號全部、同段1093之11、1093之13及1084之5地 號持分各二分之一，及土地上之建物即建號7813、17，門牌 號碼台南縣佳里鎮東寧里東寧14號之建物，約定買賣價金為 新台幣（下同）1500萬元，並約定「（三）交屋尾款400萬 元，於交屋日交付完畢。雙方議定交屋日最後期限訂為95年 12月31日前」、「（五）甲方（按即原告）需負責取得1093 之11、1093之13、1084之5地號另二分之一林枝主之道路使 用同意書，若甲方於交屋前未取得，乙方（按即被告）不支 付尾款，但不影響雙方交屋日期」。
㈡原告已交付道路使用同意書：
⒈原告已交付94年6月20日道路使用同意書，其中約定：「同 意自即日起，邱明順等五人共同持有之佳里鎮○里段地號 1093之15之計畫道路用地無償供隔鄰地號：1093之10、109 3之11、1093之12、1093之13、1093之14等土地持有人共同 作為共同進出通行用途，並同意上述土地持有人共同維護 通行路面品質，直至該段土地經政府機關徵收建設開通道 路為止」（即依契約約定之手寫部分第四款），其下並有 被告丁○○○簽名，原告已交付。
⒉95年9月29日同意書內書有：「雙方同意共同持有之佳里鎮 ○里段地號1084之5、1093之11、1093之13之計畫道路用地 」等語（手寫部分之第五款亦有被告丁○○○簽名）。顯
然原告已交付使用同意書。
㈢雙方契約手寫第四款，並無同時履行之約定： 依契約手寫部分（四）款「1093之15地號之路權同意書甲方 同意轉讓乙方使用」，（五）款約定「甲方需負責取得1093 之11、1093之13、1084之5地號另二分之一林枝主之道路使 用同意書，若甲方於交屋前未取得，乙方不支付尾款，但不 影響雙方交屋日期」等語。顯然手寫第四款並無同時履行抗 辯之約定。是縱然手寫（四）款部分同意書內容雙方有爭議 ，亦不適用同時履行抗辯，更不可能無端增加付款條件。 ㈣有關手寫（四）款約定是否包括開闢8米道路通行權部分？ ⒈原告否認。蓋系爭1093之15地號地號寬正好8米，但是其上 卻有被告本人所興建之小木屋一棟，且簽約時並無約定要 遷離小木屋，又其上有該土地共有人之農作，簽約之時也 沒有約定要予以遷離，顯然當初雙方只是通行權讓與，而 沒有約定8米路之通行權，更沒有以被告取得8米路通行權 作為給付尾款之條件。
⒉被告傳訊之證人戊○○雖於96年7月3日稱雙方有8米路通行 權之約定云云，原告予以否認，雖計畫道路及1093之15地 號土地寬度確實為八米，但請鑒察，證人本身為本案承辦 地政士，為專業人士，如果雙方確實有以1093之15土地上 之8米路通行權作為尾款支付條件（原告否認），則契約絕 對不會只單就「1093之11、1093之13、1084之5地號另二分 之一林枝主之道路使用同意書」部分做未取得不支付尾款 之約定，亦不會不將8米路通行權如此重要之契約條件予以 載明。更不會沒有遷離被告佔用1093之15地號之小木屋及 1093之15地號共有人農作之協議。是證人所言顯然係迴護 被告之詞，不足採信。
⒊另陳報被告與甲○○林枝主91年另筆土地買賣契約書一份 （1093之8、1093之9每坪15萬），可以證明原告出售系爭 土地，價格並未過高。
⒋基上，契約手寫（四）款約定只是單純通行權移轉，並未 有開闢八米道路通行權之約定。
㈤原告否認買賣標的物有瑕疵，原告已依前揭契約書之約定移 轉前揭土地及建物所有權予被告，並已為被告取得前揭1093 之11、1093之13及1084之5地號另二分之一林枝主之道路使 用同意書，然被告仍拒絕給付尾款400萬元，為此爰依據前 揭合約書之約定及民法第367條之規定，提起本件訴訟等語 。並聲明：除供擔保金額外，求為判決如主文所示。二、被告則以：
㈠原告並未於95年12月31日前取得第三人林枝主之道路使用同
意書，故拒絕支付尾款。
㈡按兩造所簽訂之不動產買賣契約書，雙方約定：「（四）、 1093之15地號之路權同意書甲方同意轉讓乙方使用」，次按 訴外人邱明順、乙○○、邱仙發、丙○○、邱星耀於94年6 月20日所出具予原告甲○○、第三人林枝主之同意書係載明 「茲同意自即日起，邱明順等5人共同持有之佳里鎮○里段 第1093之15之計劃道路用地無償供隔鄰地號：1093之10、 1093 之11、1093之12、1093之13、1093之14等土地持有人 作為共同進出通行用途，並同意上述土地持有人共同維護通 行路面之品質，直至該段土地經政府機關徵收建設開通道路 為止」。徵諸上開同意書係載明訴外人邱明順等五人共同持 有之佳里鎮○里段第1093之15之計劃道路用地無償供隔鄰地 號：1093之10、1093之11、1093之12、1093之13、1093之14 等土地持有人作為共同進出通行用途。經查：上開1093之15 地號之土地係8米寬之應徵收而未徵收之公共設施道路用地 ，此有台南縣佳里鎮都市計畫公共設施用地使用分區證明書 、地籍圖各一份附卷可稽；惟訴外人邱明順、乙○○、邱仙 發、丙○○、邱星耀等五人卻僅同意提供約4米寬之通路供 被告通行，此有違被告當初與原告訂立契約之意旨，況被告 係認有八米寬之通路可與佳里鎮○○道○○路相連，才願出 高價購買系爭房地，現通路寬度僅約四米，系爭房地之價值 即有影響，本件原告並未依契約本旨履行。
㈢再核證人戊○○即原告委託辦理土地買賣移轉登記之地政士 ，於96年7月23日言詞辯論筆錄所言：「⑴證人於雙方簽約 時在場，亦由其辦理所有權移轉。⑵兩造約定被告得依原告 與鄰地所有地主的同意書內容，得無償就全部土地範圍通行 。⑶兩者都要有八米路，只是沒有在文字上寫得很清楚雙方 實際上要鄰地共有人同意買方通行八米寬道路，不是只有交 付路權同意書而已」等語觀之，被告抗辯當初與原告訂立契 約之本旨，係原告讓被告有八米寬之道路通行，應堪採信。 ㈣查訴外人乙○○即系爭計劃道路共有人之一，曾在承辦代書 即證人戊○○及兩造面前表示伊不同意讓買方即被告使用全 部的土地通行，要用鐵鍊將1093之15地號的入口處圍起來等 語，復且系爭計劃道路之入口處已遭系爭計劃道路共有人以 鐵皮及鐵鍊圍堵，此有照片五幀附卷可稽，足見原告未依契 約本旨履行甚明。
㈤綜上所述，本件被告與原告訂立買賣契約買受系爭土地，原 告負有讓被告無償通行系案計劃道路之全部土地之義務間， 具有履行上之牽連關係，惟原告未依契約本旨履行，原告應 負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，被告
得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償，或類推適 用給付遲延法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條 同時履行抗辯權之適用等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告 之訴，如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行宣告。三、不爭執之事項：
㈠兩造於95年9月26日簽約，總價一千五百萬元，由被告向原 告購買原告所有座落台南縣佳里鎮○里段1093之10、1093 之11、1093之13、1093之14、1084之5地號土地及其上門牌 號碼台南縣佳里鎮東寧里14號之房屋（建號7813、17及所有 地上物）。
㈡被告已支付價金一千一百萬元，餘款四百萬元尚未給付。 ㈢原告已將上述房屋、土地交付並移轉所有權與被告，並為被 告取得1093之11、1093之13及1084之5地號另1/2林枝主之道 路使用同意書。
㈣原告已將鄰地1093之15通行同意書所示之通行權讓與被告。四、得心證之理由
本案兩造所爭執之處，乃在於雙方所約定之1093-15地號鄰地 通行權究為八米或四米？被告是否得以之為拒絕交付尾款四 百萬元之依據。
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解（九十二年度台上字第 二二三號、17年上字第1118號參照）。經查： ⑴兩造於95年9月26日所簽訂之「不動產買賣合約書」（四） 款明載『1093之15地號之路權同意書甲方（即原告）同意轉 讓乙方（即被告）使用』，（五）款明載『甲方（即原告） 需負責取得1093之11、1093之13及1084之5地號另二分之一 林枝主之道路使用同意書，若甲方於交屋前未取得，乙方（ 即被告）不支付尾款，但不影響雙方交屋日期』等字句，此 有原告提出被告並不爭執之95年9月26日簽訂之「不動產買 賣合約書」乙件為證，而原告又已提出94年6月20日道路使 用同意書（1093之15部分）及95年9月29日同意書（1093之 11、1093之13及1084之5地號另二分之一林枝主部分），各 該同意書上均經被告「丁○○○」簽名，足證原告已於兩造 約定之最後交屋日前，即95年12月31日前，已依「不動產買 賣合約書」（四）及（五）款約定交付路權使用同意書予被 告，原告此部分之主張，自足採信。
⑵按民事訴訟法第277條前段規定「當事人主張有利於己之事 實者，就其事實有舉證之責任」。被告抗辯稱伊係認上開 1093之15地號之土地係8米寬之應徵收而未徵收之公共設施
道路用地，可與佳里鎮○○道○○路相連，才願出高價購買 系爭房地，現通路寬度僅約四米，系爭房地之價值即有影響 ，原告未取得1093-15地號鄰地八米通行權，未依契約本旨 履行，可拒絕給付尾款400萬云云。惟按兩造所簽訂之「不 動產買賣合約書」（四）內，並未載明原告須取得得1093-1 5 地號鄰地八米通行權，是被告抗辯原告未取得1093-15地 號鄰地八米之通行權一節，自屬無據。
⑶又證人戊○○即原告委託辦理土地買賣移轉登記之地政士， 到庭結證稱：「（問：本件房地買賣是否由你承辦？）簽約 時，兩造當事人及我都在場，也是由我辦理所有權移轉登記 」、「（問：有關鄰地通行範圍如何約定？）當初原告有表 示他已經取得鄰地1093-15、1093-11、1093-13、1084-5 地 號土地全部之通行範圍，還拿出地籍圖謄本，說通行範圍是 八米，我還拿出尺在地籍圖上丈量，確定通行土地全部是八 米寬------，故兩造約定被告得依原告與鄰地所有地主的同 意書內容，得無償就全部土地範圍通行」、「（問：交屋尾 款肆佰萬何時給付？）九十五年十二月三十一日前，但條件 是賣方要能讓買方取得鄰地計劃道路用地全部之通行權。」 、「（問：所謂八米路通行是誰先提出的？）依照地籍圖雙 方都在談，還拿出比例尺在地籍圖上丈量計劃道路的寬度與 深度」、「（問：當初你們在談八米路是指單純就都市○○ ○○路還是契約裡面要有八米路？）兩者都要有八米路，只 是沒有在文字上寫得很清楚」、「（問：雙方約定由賣方將 取得路權同意書讓與買方而已，或實際要鄰地共有人同意買 方通行八米寬道路？）實際上要鄰地共有人同意買方通行八 米寬道路，不是只有交付路權同意書而已」云云（見本院96 年7月23日言詞辯論筆錄）。惟查，1093之15現場通行部分 約四米寬，已足供兩部小轎車通行之用，已能供通常通行之 用，此有被告提出之現場照片可憑（見本院96年9月3日所附 照片），果如被告所稱應為八米路通行，應屬現地通行狀況 之變更，且若雙方約定1093之15土地上道路通行權為八米， 則必將拆除被告現有位於1093之15地號旁之小木屋，及1093 之15地號共有人農作，（如上所附照片所示木屋及樹栽部分 ），凡此均屬契約上特別事項，證人亦於現場測量過，而於 雙方所簽訂之「不動產買賣合約書」均未提及，則證人戊○ ○證述八米路通行權一節，與契約上明載之文句不符，亦與 現場通常使用之情不相符合，其證述八米之情，自難採信， 是被告辯稱原告需取得八米道路通行權一節，亦屬無據。 ㈡又依兩造所簽訂之「不動產買賣合約書」（五）之內容僅記 明雙方議定交屋日最後期限為95年12月31日前，原告需負責
取得『1093之11、1093之13及1084之5地號』另二分之一林 枝主之道路使用同意書，交付予原告，若原告未取得，被告 可不支付尾款，查原告既已依契約履行義務，交付『1093之 11、1093之13及1084之5地號』另二分之一林枝主之道路使 用同意書予被告，自得請求被告交付尾款，被告僅以契約未 明載之1093之15地號應為八米道路通行權一節為抗辯，又無 法舉證1093之15地號確實應由原告提供八米通路，復無法證 明與上開「不動產買賣合約書」（五）所載拒絕付款之要件 相合，故被告之抗辯，洵屬無據，其拒絕支付付款，為無理 由。
㈢從而，原告本於「不動產買賣合約書」之約定及民法第367 條之規定，向被告請求支付尾款400萬元，為有理由，應予 准許。
㈣又兩造均陳明願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，均核 無不合，爰分別酌定相當擔保金額，併准許之。末按法院為 終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由 敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87第1項、第78條分別定 有明文。本件原告之訴為有理由，訴訟費用自應由被告負擔 ，並確定為40600元。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證 ，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。六、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第87第1 項、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 96 年 11 月 6 日 民事第二庭 法 官 曾鴻銘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 11 月 6 日 書記官 陳志德