臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第6810號
原 告 乙○○
訴訟代理人 王坤成律師
被 告 甲○○
上列當事人間履行契約等事件，本院於民國96年10月24日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張:
（一）原告於96年1月31日向被告購買被告所有之如附表所示之 土地及建物（含車位）（以下簡稱系爭不動產），雙方並 簽訂不動產買賣契約書（以下簡稱系爭契約書），就付款 部分，約定以下事項：
1、付款方式：第一次款與第二次款：新台幣（以下同）600, 000元整，於簽訂本契約，賣方 (即被告）備齊過戶資料 及用印文件辦理移轉手續之書表交付地政士後，由買方給 付賣方。第三次款：600,000整，應於土地增值稅、契稅 核發，自地政士領取後通知日起五日內由買方支付之，雙 方並應同時繳清稅款。尾款：4,700,000元整，自地政士 通知日起五日內由買方支付之，同時點交房屋。（系爭契 約書第3條參照）
2、產權移轉：雙方應於第二次付款同時交付移轉登記及貸款 之有關文件，並加蓋辦理移轉登記及貸款手續之專用印章 ，交付地政士辦理本件移轉手續。（系爭契約書第5條第1 項參照）
3、不動產移交：……二、……於交付尾款之日，同時以現場 點交方式移交買方管領使用。第九條約定「違約罰責」： 本約簽訂後，倘買方不買或不按約定日期付款或不依約履 行應盡義務，經賣方定期催告仍不給付或履約時，願將既 付價款全部由賣方無條件沒收，抵作違約金並解除契約。 （系爭契約書第6條第2項參照）
（二）兩造簽訂系爭契約時，原告已同時給付第1次款與第2次款 合計600,000元予被告收受，則依系爭契約書第3條、第5 條之約定，被告先前須已備齊過戶資料，並於辦理產權移 轉登記之文件書表用印完成，交付地政士辦理產權移轉手 續。
（三）惟因系爭不動產係屬工業住宅，並非一般住宅，被告於洽 商買賣階段竟隱瞞此一重大事實，反而聲稱系爭不動產為
一般住宅，致原告誤信為真而與被告簽約；且兩造於系爭 契約簽名用印之後，被告指定之地政士許允吉先生竟未知 會原告或向原告說明，即擅自於系爭契約書第17條「其他 約定事項」下，加註「……２、本件屬工業區住宅用地， 若因政府管制無法短期買賣過戶，則本買賣契約自始無效 ，買賣雙方不以違約論。」。嗣後兩造即為此發生爭執， 而相約於96年2月11日前往許允吉位於新莊市○○路164號 6樓之辦公處所協調，原告主張系爭不動產既為工業住宅 ，即與賣方當初陳述為一般住宅不同，契約應屬無效；被 告則主張原告看過現屋，其無惡意欺瞞，其向榮工處購買 此屋時，榮工處售屋仲介人員亦說明此為一般住宅，契約 無誤，雙方應履行契約；由於雙方各執一詞，當日調解並 未達成協議，於是作成：「雙方經本日溝通說（明）後， 訂於三日內雙方連絡再次調解。」之結論。
（四）兩造既於96年2月11日已經調解並相約於「三日內再次調 解」，即應於三日內再次就買賣契約是否無效或是否繼續 履行進行調解，是否各自退讓，於再次調解之前，買賣契 約自應「暫停履行」。但於上開雙方相約之期限未屆滿之 前，被告竟於96年2月12日突然發函催告原告於96年2月16 日上午十時給付第三期款，原告甚感納悶，乃委請顏光嵐 律師於96年2月15日代理函覆被告，延續應再次調解之意 旨而請求被告於函到七日內「洽商後續履約善後相關事宜 」，惟被告置之不理，竟於96年2月26日再次發函通知原 告稱：沒收已付價金600,000元，並解除買賣契約云云。（五）惟按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲 延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付 時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。 」民法第229條第1、2項定有明文，且「當事人約定債務 人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而 債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約。」最高 法院90年台上字第1231號判例亦著有明文。系爭契約第9 條亦約定，倘買方不按約定日期付款或不依約履行，須經 賣方定期催告仍不給付或履約時，賣方始得沒收既付價款 並解除契約。系爭契約既約定原告於給付第2次款之同時 ，即應辦理產權移轉登記手續，而原告早於簽約同時即已 付清第2次款，有被告蓋章簽收為證，可見於辦理產權移 轉登記手續之前，原告尚無先給付第3次款之義務；且截 至96年2月11日，兩造仍相約於三日內再次就買賣契約是 否無效或是否繼續履行進行調解，可見於再次調解得出結 果之前，原告第3次款有無給付之義務？其給付之期限為
何？即屬無確定期限，被告以上開存證信函催告與解約， 並不合法。被告解約既不合法，兩造之買賣契約關係自仍 存在，而原告已放棄再次調解，願意繼續履行契約。（六）退而言之，縱使鈞院認定被告對原告之催告與解除契約均 屬合法，因被告主張沒收原告既付價款600,000元，依約 係「抵作違約金」，而「約定之違約金額過高者，法院得 減至相當之數額。」，民法第252條定有明文，被告自取 得系爭不動產之產權時起，至96年1月31日售予原告簽約 時止，前後僅僅數月之時間，且自96年1月31日兩造簽約 至被告通知解約之96年2月26日，前後不到一個月，被告 實未受有何損害可言，理應將上開600,000元全部返還原 告，爰依民法第252條、259條第1項第1、2款之規定，請 求被告返還原告已給付之金錢，附加自被告於96年1月31 日受領時起之利息。
（七）對於被告抗辯之陳述：
1、兩造於96年2月11日在許允吉代書之辦公處處調解，結論 為「雙方經本日溝通說後，訂於三日內，雙方聯絡，再 次調解」，故上開結論已就系爭契約所約定之付款期限 ，變更為無確定期限。被告未經聯絡再次調解，亦未事 先表明不願再次調解，即於次日即2月12日發函催告原告 於96年2月16日上午10時給付第3期款，亦不生遲延給付 後定相當期限催告付款之效力。
2、依據系爭契約第3條付款方式之規定「第三次款六十萬元 整，應自地政士領取後通知日起五日內由買方支付」， 準此，原告既於96年2月9日或10日才看到上開繳納稅款 及期款通知之簡訊，至96年2月13日或14日仍在原告繳款 期間內，縱使依簡訊發出日期96年2月8日推算，至96年2 月12日亦仍在原告繳款期間內，均尚未逾期，並未遲延 給付。被告於原告未遲延給付之96年2月12日即發函催告 原告繳款，與民法第229條遲延責任之規定不合，不生催 告之效力，從而被告於96年2月26日發函通知原告解除契 約，並非合法。
（八）綜上所述，原告之先位訴之聲明為：
1、被告應於原告給付600,000元，並繳清如附表所示建物截 至申請辦理所有權移轉登記日止按台北縣新莊市公所核定 之房屋契稅款之同時，繳清如附表所示土地截至申請辦理 所有權移轉登記日止按台北縣政府稅捐稽徵處新莊分處核 定之土地增值稅款，並將如附表所示之不動產所有權移轉 登記予原告。
2、被告應於履行前項義務後，於原告給付4,700,000元之同
時，將如附表所示之不動產交付原告。
（九）原告之備位訴之聲明為：被告應返還原告600,000元，及 自96年1月31日起至給付日止，按年息百分之五計算之利 息。
二、被告則辯稱：
（一）兩造簽定系爭契約之前，除已實地察看系爭不動產之屋內 狀況及屋外社區環境，原告亦已看過系爭不動產之土地登 記謄本，並知悉土地使用類別為「丁種建築用地」，因此 ，原告於簽定系爭契約之前，對於系爭房屋屬工業區住宅 用之住宅，業已知悉，被告並無任何隱瞞之情事。（二）此外，兩造於簽定系爭契約之前，負責辦理簽約及過戶等 事宜之地政士許允吉早已將「……２、本件屬工業區住宅 用地，若因政府管制無法短期買賣過戶，則本買賣契約自 始無效，買賣雙方不以違約論。」之文字附記於契約契約 第17條之後，嗣後兩造均於系爭契約上簽名用印，是原告 應已知悉上開附註條款，原告對於系爭房屋屬工業區住宅 用地住之住宅，應不得諉為不知。
（三）系爭契約第3條約定，第1次及第2次付款金額共計600,000 元，應履行事項僅有「於簽訂本契約同時買方應支付給賣 方」、「應於賣方備齊過戶資料及用印文件辦理移轉手續 之書表交付地政士後，由買方給付賣方，並簽發賣方為受 款人之尾款本票交付保管，付清價金後返還買方」。是原 告所稱之「本件買賣契約既約定原告於給付第二次款之同 時, 即應辦理產權移轉登記手續」實與事實有違。況系爭 契約第3期款600,000元之繳付時期既已明定「應於土地增 值稅、契稅核發，自地政士領取通知後五日內由買方支付 之」，是原告前稱「可見辦理產權移轉登記手續之前，原 告尚無先給付第三次款之義務」，亦非事實。
（四）地政士許允吉於96年2月6日接獲繳納土地增值稅、契稅稅 單後，除於當日分別以電話通知兩造依約繳納外，並再於 同年月8日上午10時24分分別以行動電話寄發內容為「繳 納稅款及期款通知：買方契稅要繳納29,736元，賣方要繳 納增值稅145,927元，請雙方於本週六下午二點在原地方 見面，收付期款六十萬。許代書」之簡訊，藉此通知兩造 於同年月10日繳付土地增值稅、契稅及第3期款600,000元 。詎原告不僅未依約前往付款外，甚至以系爭房屋為工業 住宅，並非一般住宅，主張系爭契約為無效。
（五）兩造雖曾於96年2月11日前往許允吉代書之辦公處處調解 ，然雙方各說各話，雖以「雙方經本日溝通說後，訂於三 日內，雙方聯絡，再次調解」，然被告詢問律師，律師表
明仍應依據系爭契約履約，且被告認兩造繼續調解仍無法 達成共識，遂於同年月12日寄發存證信函，催告原告應於 96年2月16日上午10時在許允吉代書處辦理支付第三期款 600,000元，如原告不依約前往付款，被告將依法沒收簽 約金600,000元。
（六）然原告仍藉詞被告就系爭房屋有上開隱瞞之情事、及許允 吉擅自加註上開第17條條款等情，拒絕付款，被告遂再依 據系爭契約書第9條之規定，於同年月26日寄發存證信函 予原告，以該信函為沒收上開600,000元簽約金與第1次付 款之意思表示，並解除系爭契約。
（七）綜上，系爭契約既然已經解除，則原告仍本於契約契約之 約定，請求被告履行契約約定如其先位聲明，自屬無據。 此外，被告依據系爭契約第9條之規定，解除系爭契約並 沒收原告已付之款項600,000元，並無不法。況就兩造簽 定系爭契約之過程、催告原告履約之過程、被告支出之費 用等，及第1、2期款600,000元僅佔系爭契約買賣價金 5,900,000元約十分之一等情以觀，被告自然受有債務不 履行之損害，且上開600,000元之違約金並無過高可言。 因此原告依據民法第252條、第259條第1項第1、2款之規 定，請求被告返還上開600,000元及利息如其備位聲明， 亦屬無據。
三、首查：
（一）被告出售如附表所示之系爭不動產予原告，兩造並於96 年1月31日簽定系爭契約，價金為5,900,000元。（二）兩造簽定系爭契約書時，原告已經依約同時給付第1次款 項及第2次款項共計600,000元予被告收受。（三）地政士許允吉於接獲系爭不動產土地增值稅、契稅稅單後 ，即通知兩造應於96年2月10日繳付土地增值稅、契稅及 第三期款600,000元，但原告並未於當日前往給付。（四）兩造因系爭建物為工業住宅，原告主張簽約前與被告所述 不同，被告則主張原告於看屋過程中，仲介人員說明為一 般住宅，以現況售屋，雙方發生爭議，遂於96年2月11日 於地政士許允吉之辦公室進行協調，但未獲共識，雙方結 論為「雙方經本日溝通，訂於三日內，雙方聯絡再次協調 。」。
（五）被告於96年2月12日寄發存證信函予原告，催告原告應於 96年2月16日上午10時在許允吉代書處辦理付款手續，如 不依約付款，被告將沒收原告所付之上開600,000元。（六）原告於收受上開存證信函以後，於96年2月15日寄發律師 函以為回覆，要求被告應於函到後7日以內「洽商後續履
約善後相關事宜」
（七）被告於96年2月26日寄發存證信函予原告，為解除系爭契 約以及沒收上開600,000元之意思表示。 以上事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之買賣契約書 、兩造之96年2月11日協調會會議紀錄、被告之96年2月12日 存證信函及96年2月26日存證信函、原告之96年2月15日律師 函各1份、與被告所提出之電話簡訊照片1張為證，先予確認 。
四、次查，兩造對於系爭不動產價金給付之時期與金額，約定為 「第一次款與第二次款：600, 000元整，於簽訂本契約，賣 方 (即被告）備齊過戶資料及用印文件辦理移轉手續之書表 交付地政士後，由買方給付賣方。第三次款：600,000整， 應於土地增值稅、契稅核發，自地政士領取後通知日起五日 內由買方支付之，雙方並應同時繳清稅款。尾款：4,700, 000元整，自地政士通知日起五日內由買方支付之，同時點 交房屋。此觀諸系爭契約第3條之記載，甚為明確。是原告 依據上開約定，應於地政士領取土地增值稅、契稅核發通知 後五日內，支付第3次款600,000元。故原告主張於辦理產權 移轉登記手續之前，原告尚無先給付第三次款之義務等語， 經核與上開約定，並不相符，是其此項主張，應非有據，從 而被告辯稱第3期款600,000元之繳付時期，已明定為「應於 土地增值稅、契稅核發，自地政士領取通知後五日內由買方 支付之」，為有理由。
五、又查，經辦兩造就系爭不動產簽約與過戶事宜之地政士許允 吉，於接獲系爭不動產土地增值稅、契稅稅單後，業已通知 兩造應於96年2月10日繳付土地增值稅、契稅及第三期款 600,000元一事，前已述及。原告雖主張兩造因系爭建物為 工業住宅一事發生爭議，遂於96年2月11日於地政士許允吉 之辦公室進行協調，但未獲共識，雙方結論為「雙方經本日 溝通，訂於三日內，雙方聯絡再次協調。」，故上開結論已 就系爭契約所約定之付款期限，變更為無確定期限等語。惟 按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院著有17年上 字第1118號判例要旨可資參照。因此，依據上開結論之文義 觀之，兩造於上開協調會議中所合意者，僅止於「訂於三日 內，雙方聯絡再次協調」，甚為明確，無從將之擴張解釋為 兩造就原系爭契約之約定、效力等，已經合意予以變更。此 外，兩造雖進行上開協調，然除同意聯絡再行協調之外，並 未達成其餘共識，此為兩造所不爭執，前亦述及；又依據該
會議紀錄之記載，原告之陳述為「本人於簽約後，因辦貸款 ，經銀行人員說明，此為工業住宅非一般住宅，地目為建地 ，使用類別為丁種建築用地專供工廠及相關設施使用，本人 才知與當初購買條件不同，故主張契約無效」，被告陳述為 「今天宋先生陳述本地目為丁種建築用地，因本社區皆為相 同丁種建築用地，我並無法改變，我皆以現狀買賣，與當初 涉談內容並無不同」，實難以遽而認定上開會議結論即「訂 於三日內，雙方聯絡再次協調。」，已就系爭契約所約定之 付款期限，變更為無確定期限，亦徵原告前開主張，洵屬無 據。
六、從而，被告雖然並未遵循上開會議之結論，與原告於三日內 再度協調，然上開會議結論既然不能遽而認定原系爭契約內 容已經變更，又被告於翌日寄發存證信函催告原告依原系爭 契約之內容履行，此有被告之96年2月12日存證信函1份在卷 可稽，是被告就系爭契約既定之權利義務等，已無意再度與 原告協調，甚為明確。同時，原告對於已受地政士許允吉以 電話簡訊通知，應給付稅款及第3次款，然迄至被告於96年2 月26日寄發存證信函解除系爭契約為止，並未依約履行一事 ，並不否認，則被告辯稱原告並未如期依約給付稅款及第3 次款，應屬實在。
七、查系爭契約第9條已經規定「本約簽訂後，倘買方不買或不 按約定日期付款或不依約履行，經賣方定期催告仍不給付或 履約時，願將既付價款全部由賣方無條件沒收，抵作違約金 並解除契約」，因此，被告於96年2月12日發函催告原告應 依約履行給付第3次款項之義務，因被告於收受上開催告函 之後，仍未履約，甚且於同年月15日發函被告，函文內表示 系爭契約難謂成立等語，此有原告所提出之上開律師函1份 附卷可徵。衡之常情，足認原告當時已經明示拒絕依約履行 。被告因此進而於同年月26日發函通知原告解除契約並沒收 原告已經繳交之款項600,000元，並非無據。八、至原告雖主張依據系爭契約第3條付款方式之規定「第三次 款六十萬元整，應自地政士領取後通知日起五日內由買方支 付」，而原告係於96年2月9日或10日才看到上開繳納稅款及 期款通知之簡訊，至96年2月13日或14日仍在原告繳款期間 內，縱使依簡訊發出日期96年2月8日推算，至96年2月12日 亦仍在原告繳款期間內，均尚未逾期，並未遲延給付。被告 於原告未遲延給付之96年2月12日即發函催告原告繳款，不 生催告之效力，從而被告於96年2月26日發函通知原告解除 契約，並非合法等語。然查，系爭契約第9條已經將「買方 不買」列為被告得定期催告之事項之一，而原告於上開協調
會議中主張契約無效，並於96年2月15日律師函主張「契約 即難謂已成立」等語，前已述及，則依據社會通念，原告主 張契約無效或契約不成立，其意應與「不買」相當，故被告 發函催告原告應於96年2月16日前往許允吉代書處履行給付 第3次款600,000元之義務，應與上開規定相符。又依據最高 法院90年度台上字第1231號裁判要旨「當事人約定債務人遲 延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人 於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所 定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定 之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權 人得解除契約。」據此，縱認原告主張被告於原告之繳款期 限內，即發函催告原告繳款一事，固屬實在，然原告於繳款 期間經過後仍未繳款，而被告遲至同年月26日始另行發函通 知原告解除契約，依據上開判決意旨，被告自得依約為上開 解除契約之意思表示。
九、因此，被告本於系爭契約第9條之規定，為解除系爭契約之 意思表示，為有理由，原告主張系爭契約仍屬有效，請求被 告履行系爭契約所約定之移轉系爭不動產所有權及交付系爭 不動產予原告之義務，洵屬無據。又系爭契約第9條已經規 定「本約簽訂後，倘買方不買或不按約定日期付款或不依約 履行，經賣方定期催告仍不給付或履約時，願將既付價款全 部由賣方無條件沒收，抵作違約金並解除契約」，從而被告 辯稱伊依據系爭契約第9條之規定，自得沒收原告已付之款 項600,000元，亦為有理由。原告雖另主張上開既付款項抵 作違約金，金額過高等語，按當事人約定契約不履行之違約 金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額 ，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人 所受損害情形，以為酌定標準，最高法院著有49年台上字第 807號判例要旨可資參照。經查，兩造就系爭不動產所約定 之買賣價金為5,900,000元，已付價款600,000元大致相當於 上開價金之十分之一，以利率換算則接近年息百分之十一， 依據社會通念與交易慣例，應無過高之虞，故原告此項主張 ，為無理由，不能准許。
九、 綜上所述，原告之先備位請求，均為無理由而應予駁回。 又本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經 核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此說 明。
十、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 96 年 11 月 7 日
民事第四庭 法 官 匡偉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 11 月 7 日 書記官 陳莉庭