最高法院民事判決 八十六年度台上字第四二八號
上 訴 人 甲○○
被 上訴 人 力虎產業股份有限公司
法定代理人 莊振明
訴訟代理人 武忠森律師
右當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十五年四月
八日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十四年度上字第四八九號），提起上訴，
本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人請求被上訴人將台中縣霧峰鄉○○路○段二六巷一四號房屋交付並移轉所有權登記之訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由
本件上訴人主張：伊於民國六十七年八月六日與被上訴人訂立「大台中山莊龍庭別墅預訂買賣契約書」，向被上訴人購買坐落台中縣霧峰鄉○○段坑口小段四五－三八號土地（下稱系爭土地）及其上建物即門牌號碼台中縣霧峰鄉○○路○段二六巷十四號房屋一棟（即龍庭別墅第Ｋ二十七號房屋，下稱系爭房屋），房屋價款為新台幣（下同）三十萬元，土地價款以土地經分割確定面積後每坪之公告現值計算之，買賣標的之房屋應自六十七年六月二十三日起計一八○工作天完工；並於契約第七條約定，被上訴人於伊繳清尾款時，應將房屋交付與伊。伊就系爭房地之價金已全數付清之事實，業經台灣台中地方法院以七十七年度訴字第三○三二號民事判決認定在案。惟系爭房屋於七十一年八月十三日辦妥以被上訴人為所有人之第一次建築改良物總登記後，迄未依約通知伊辦理交屋及移轉所有權登記事宜，伊自得依民法第三百四十八條及契約，請求被上訴人交付系爭房屋並移轉所有權。又依契約書第十八條有關「售後保證」之約定，伊將系爭房屋之分期付款繳清後，如願將房屋租與被上訴人，被上訴人願意承租，租金第一年每月三千六百元，第二年每月四千元，第三年每月五千元。被上訴人於系爭房屋得為移轉所有權登記予伊之時起，未盡其交付之義務，自應負遲延責任，伊亦得依民法第二百三十一條規定，請求被上訴人賠償相當於租金之損害，即從七十一年八月十三日起至八十二年十二月十三日止共計六十二萬一千二百元，及自八十二年十二月十三日起至交付系爭房屋止，按月以五千元計算之損害金等情，求為命被上訴人將系爭房屋交付及移轉所有權登記予伊，並給付伊六十二萬一千二百元及其法定遲延利息暨自八十三年十二月十三日起至交付系爭房地之日止按月以五千元計算損害金之判決。
被上訴人則以：依兩造所訂房地買賣契約之真意，上訴人應給付伊之總價款為土地價款六十三萬八千元，房屋價款三十萬元，合計為九十三萬八千元。且依該契約第七條約定，須於上訴人繳清尾款時，伊始負交付系爭房屋之義務。上訴人尚有尾款四十七萬九千二百八十元未繳交，自不得請求交付房屋，及辦理所有權移轉登記。伊並無遲延交付情事，自無庸給付相當於租金之損害金等語，資為抗辯。原審審理結果，以：上訴人主張伊與被上訴人簽訂大台中山莊龍庭別墅預訂買賣契約
書，購買系爭房地，被上訴人僅將系爭土地所有權移轉登記予伊所指定之訴外人陶家鶯，迄未將系爭房屋交付及辦理所有權移轉登記予伊之事實，為被上訴人所不爭，並有預定買賣契約書、土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本等影本為證，固堪信為真實。惟依系爭預定買賣契約書有關買賣不動產標示之記載，顯見兩造之買賣標的物為房屋連同基地，並包括公共設施及路地。該契約書第四條記載：系爭房屋價款為三十萬元，第五條雖記載：「土地保證金：本買賣房屋之土地現尚未辦妥分割登記，但甲方（指上訴人）為保證將來該土地辦妥分割時必須購買該土地，願提供土地保證金新台幣六十三萬八千元整交與乙方（指被上訴人），上項土地經分割丈量如有出入價款多退少補，土地經分割確定面積後每坪以公告現值計算作為土地價款，其他為補償金、土地改良費用及公共設施費用。」等語，但於第六條卻約定：「甲方同意第四條房屋價款及第五條土地保證金按照左列日期付款：１、定金：甲方於簽約時先交付乙方九萬三千八百元。２、開工前十五日交付九萬三千八百元。３、開工後十五日交付九萬三千八百元。４、分期付款，共十期，每期二萬八千六百六十元。５、尾款交付三十七萬元。」，總計為九十三萬八千元，核與第四條、第五條約定之房地價款相符，且第六條約定之各期款，並未區分係支付何項目，依契約之約定內容觀之，足徵兩造間之買賣標的物係房地不可分，雖契約中分別記載房地之價款，且於第五條將土地價款記載為土地保證金，又稱「土地經分割確定面積後每坪以公告現值計算作為土地價款，其他（即土地保證金扣除以公告現值計算之土地價款部分）為補償金、土地改良費用及公共設施費用」等語，均屬為便於課稅所為之記載，縱其名目有所不同，亦均不失為上訴人買受系爭房地之對價，自屬價金之範圍，系爭房地之買賣價金應為九十三萬八千元無疑。從而上訴人須給付被上訴人九十三萬八千元時，方得謂已付清房地價款。上訴人主張房屋價款為三十萬元，土地價款以土地經分割確定面積後每坪以公告現值計算為二萬二千九百二十元，系爭房地總價應為三十二萬二千九百二十元，伊已給付被上訴人五十七萬零八百元，已付清買賣契約應付之價金云云，顯與上開契約之本旨不符，自無足採。又依契約第七條第二款約定：「乙方於甲方繳清尾款時，應將房屋交付與甲方。」所謂之尾款，自指系爭房地總價金九十三萬八千元之尾款而言。惟上訴人提出之買賣契約書記載，其給付被上訴人之價金合計為五十三萬零八百元，且未區分其所付之款項何者為房屋價款，何者為土地價金，顯不足系爭房地之總價金。上訴人主張伊已繳清尾款云云，委不足取。被上訴人交付系爭房屋及移轉所有權之義務，既與上訴人給付尾款之義務，係立於同時履行之地位，則於上訴人未繳清尾款前，被上訴人自得拒絕交付系爭房屋及移轉所有權，從而上訴人請求被上訴人交付系爭房屋及移轉所有權登記予伊，洵屬無據，難予准許。再依契約第十八條固約定上訴人將系爭房屋之分期付款款項繳清後，如願將房屋租與被上訴人，被上訴人願承租云云。惟上訴人既未將尾款繳清，依約被上訴人自得拒絕交付房屋，固難令其負遲延交付之責。且房屋既未交付上訴人，上訴人自無從出租與被上訴人，上訴人主張被上訴人因遲延交付房屋致其受有相當於租金之損害，亦屬無據，其請求被上訴人給付六十二萬一千二百元及自八十三年十二月十三日起至交付之日止，按月以五千元計算之損害金，洵非正當，不應准許，為其心證之所由得。並說明對於兩造其餘攻擊防禦之取捨意見，因而除將第一審所為命被上訴人將系爭房屋交付及移轉所有權登記與上訴人部分判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴外，駁回上訴人其餘之上訴。
茲分二部分敘述之：
㈠關於廢棄發回部分（即交付系爭房屋及移轉所有權登記部分）。按被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回。本件被上訴人交付系爭房屋及移轉所有權之義務，既與上訴人給付尾款之義務，係立於同時履行之地位，為原審所認定，則上訴人縱未付清尾款，原審亦應命於上訴人付清尾款之同時，被告即向上訴人給付之判決，原審未注意及此，遽將上訴人此部分之訴駁回，尚有未洽。上訴論旨，指摘原判決關於該部分為不當，求予廢棄，非無理由。㈡關於駁回上訴部分（請求給付遲延交付系爭房屋損害金部分）原審以前揭理由駁回上訴人請求被上訴人給付因遲延交付房屋致其受有相當於租金之損害六十二萬一千二百元及自八十三年十二月十三日起至交付之日止，按月以五千元計算損害金部分，經核於法並無違誤。上訴論旨，指摘原判決關於該部分為不當，聲明廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴，一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 二 月 十四 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
法官 鄭 三 源
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 二 月 二十四 日
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