臺灣桃園地方法院民事判決 96年度訴字第753號
原 告 丙○○
訴訟代理人 劉士昇律師
複代理人 袁曉君律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國96年10月23日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園縣平鎮市鎮第六０二之六九地號土地上如附圖所示B 部分面積六九平方公尺建物暨如附圖所示D 部分面積一點二五平方公尺木造鐵條柵欄拆除，及將如附圖所示C 部分面積二百三十八平方公尺（含上開D 部分面積）庭院內所設置之盆栽、花木移除；併將如附圖所示B 、C 、D 面積合計三百零七平方公尺土地返還原告。被告應自民國九十六年一月十二日起至返還上開土地日止，按月給付原告新台幣陸佰參拾伍元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆拾貳萬元供擔保後，得假執行。本判決第二項於每屆滿一個月，原告以新臺幣貳佰元供擔保後，就該月得請求之金額得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告部分：
一、聲明：
㈠被告應將坐落桃園縣平鎮市鎮第602-69地號土地上如附 圖所示B 部分面積69平方公尺建物及如附圖所示D 部分面積 1.25平方公尺木造鐵條柵欄拆除，並將如附圖所示C 部分面 積434 平方公尺庭院內所設置之盆栽、花木移除，將B 、C 、D 所示面積合計503平方公尺土地返還原告。 ㈡被告應自民國96年1 月12日起至返還上開土地日止，按月給 付原告新台幣（下同）1,794 元。
二、陳述：
㈠坐落桃園縣平鎮市鎮第602-69地號土地（下稱系爭土地 ）為原告所有。被告未經原告同意亦無任何正當權源占用系 爭土地，搭蓋有門牌號碼桃園縣平鎮市平鎮里67號建物，並 種植樹木、盆栽，以樹木、圍網構築圍籬，設有大門管制出 入。爰本於民法第767 條規定請求被告將系爭602-69地號土 地上如附圖所示B 部分面積69平方公尺磚造房屋及D 部分面 積1.25平方公尺之木造鐵條柵欄拆除，並將C 部分面積434
平方公尺庭院內之樹木圍籬、盆栽與花木移除後，將土地騰 空返還原告。
㈡按無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會 通常之觀念（最高法院61年度台上字第1659號著有判例可參 ）。被告無合法使用權源而占用原告所有之系爭土地，顯無 法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致原告受有損害， 且係因故意或過失不法侵害原告之所有權，原告自得依不當 得利及侵權行為之法律關係請求被告返還或賠償相當於租金 之數額。參照土地法第97條第1 項規定：「城市地方房屋之 租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限 」。系爭土地於96年1 月當期申報地價為496 元，已遠低於 市價行情，且審酌系爭土地面鄰道路，交通便利，鄰近區域 之環境與生活機能尚佳，被告占有系爭土地使用，致原告無 法利用收益，爰自原告取得系爭土地所有權之日即96年1 月 12日起至被告返還土地之日止，依被告占用系爭土地面積43 4 平方公尺，以申報地價每平方公尺新台幣496 元之10 ％ 計算，請求被告按月給付原告1,794 元（496 434 0.1 12＝1794，小數點以下四捨五入）之相當於租金之不當得 利或侵權行為之損害賠償。
三、對被告答辯之陳述：
㈠查系爭土地係輾轉自原同段602-5 地號、602-58地號土地分 割而來，原告之父楊良訓前自原602-5 地號土地共有人涂春 鑑等人取得該土地持分合計40392 分之23645 ，嗣該土地經 輾轉分割，而由楊良訓取得系爭602-69地號土地之單獨所有 權，並於96年1 月12日以買賣為原因移轉登記予原告所有。 被告自始未曾登記為上開602-5 地號土地之共有人，被告指 稱於61年間與訴外人王萬貴訂立買賣契約買受當時同段第60 2-5 等地號土地持分，並約定分耕使用系爭土地，並未超用 他人土地云云，均係其家族等內部之情事，原告無從考究其 真偽，爰均否認其真正。縱被告所述為真正，亦係被告與訴 外人王萬貴等人間之情事，與原告無涉，被告自不得持以對 抗原告而主張其具有占用系爭土地之合法權源。 ㈡被告抗辯其占有系爭土地係為分管買賣而來云云。惟被告自 始未曾為原602-5 地號土地之共有人，自無分管使用可言。 且上開原602-5 地號土地迭經分割而消滅其原共有關係，縱 原有分管契約存在，亦早已消滅。系爭土地既於96年1 月12 日由原告取得單獨所有權，被告亦不得以其與其他前共有人 之約定對抗原告。
㈢民法第769 條或第770 條所定時效取得所有權之規定，係以 所有之意思，和平繼續占有他人未登記之不動產達一定期間
為要件，被告主張與訴外人王萬貴約定買受原602-5 地號土 地之持分，並為分耕使用，即非以單獨所有之意思而占有該 土地。且上開602-5 地號土地非「未登記之土地」，自無適 用民法第769 條或第770 條主張時效取得所有權之餘地。況 縱具備上開規定之要件，亦僅係「得請求登記為所有人」， 即不過有此請求權而已，在未依法登記為土地所有權人以前 ，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有。被告抗 辯其以所有之意思和平公然占有系爭土地20年以上，占有之 始為善意且無過失，請准基於時效取得所有權之登記云云， 顯屬無稽。
三、證據：提出地籍圖電子謄本1 件、土地登記電子謄本1 件、 現場照片15張為證。並聲請履勘現場暨囑託地政事務所測量 占有位置面積。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
㈠坐落桃園縣平鎮市鎮第602-69地號之系爭土地，係輾轉 自原同段602-5 地號、602-58地號土地分割而來（602-5 地 號土地因判決分割增加602-56、602-57、602-58、602-59、 602-60、602-61、602-62地號等7 筆土地；其中602-58地號 復分割增加602-67、602-68、602-69地號3 筆土地）。 ㈡被告係於61年間與原602-5 地號土地共有人之ㄧ王萬貴訂立 買賣契約，約定買受王萬貴所有當時同段第602 、602-1 、 602-2 、602-3 、602-4 、602-5 、602-8 、602-9 地號等 8 筆土地應有部分40分之3 ，其中除602-5 地號土地外，其 餘7 筆土地均已指定登記為被告之妻王高杜妹名下。而系爭 土地範圍為原602-5 地號土地共有人王萬貴之分管部分，當 時因王萬貴與第三人有租賃關係存在，暫緩辦理過戶登記， 約定日後租賃關係消滅時王萬貴應無條件辦理登記予被告， 61年間該承租人搬離承租之系爭土地且因無意再用，即由被 告管領使用迄今，惟後因王萬貴死亡，其連帶負責人王年煥 食言刁難拖延未履約，至今仍以王萬貴名下使用土地。該 602-5 地號土地現況，有被告農舍是政府未限制前人留下合 法廠房經修繕自用，屋前、屋後種植農作物無違政府規定， 環觀該土地有諸多他人建物存在，為何獨要拆除被告分耕自 用農舍，甚不合理。被告買賣分耕使用系爭土地，均經共有 人王萬游同意，並未超用他人土地。被告使用系爭土地係屬 有據，更未侵害原告權益。
㈢原告買賣登記，取自其父楊良訓應有部分，楊良訓是取自原 共有人涂春鑑應有部分。原告與其父楊良訓現使用的範圍為
同段602-4 、602-7 、602-13、602-56地號部分應有部分， 原告與其父楊良訓在602-4 地號上蓋有房舍，顯示分管事實 存在，而原告與楊良訓既為親子，怎不知分管之事實。被告 會住在此地，純粹為分管買賣而來，以所有之意思和平公然 占有20年以上，而占有之始為善意且無過失，並非強占，且 原告與楊良訓父子與被告鄰居20年以上，顯不可能有不知的 情事發生，請基於時效取得所有權之登記等語。三、證據：提出買賣契約書3 件、土地贈與契約書1 件、同意契 約書1 件、同意使用信函1 件、電費通知及收據1 件、田賦 代金繳納通知書1 件、土地登記簿謄本26件、照片2 張為證 。
理 由
一、原告起訴主張：坐落桃園縣平鎮市鎮第602-69地號土地 （系爭土地）為其所有，被告無權占有系爭土地搭蓋有門牌 號碼桃園縣平鎮市平鎮里67號建物，並種植花木、盆栽，設 有大門管制出入，爰依民法第767 條、第184 條規定請求被 告移除系爭土地上如附圖所示地上物將土地返還原告等語。二、被告則以：系爭土地係被告向系爭土地原共有人之ㄧ王萬貴 買受，被告占有使用系爭土地係依契據分管使用，後因王萬 貴死亡，買賣契約之連帶負責人王年煥食言刁難拖延未履約 ，至今仍以王萬貴名下使用土地。被告分耕使用系爭土地， 並未超用他人土地，且和平公然占有已逾20年以上，請基於 時效取得所有權登記等語置辯。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地係輾轉自原桃園縣平鎮市鎮第602-5 地號（下 稱原602-5 地號）、602-58地號分割而來。原告之父楊良訓 前自原第602-5 地號土地共有人涂春鑑處取得原602-5 地號 土地所有權應有部分40392 分之23645 ；嗣原602-5 地號土 地因判決分割增加同段602-56、602-57、602-58、602-59、 602-60、602-61、602-62地號等7 筆土地；其中602-58地號 復分割增加602-67、602-68、602-69地號3 筆土地，原告之 父楊良訓取得602-69地號土地（即系爭土地）之單獨所有權 ，並於96年1 月12日以買賣為原因移轉登記予原告，原告取 得系爭土地所有權（見本院卷第4 、114-115 、128-141 頁 土地登記簿謄本）。
㈡被告未曾登記為原602-5 地號土地之共有人，亦非分割後系 爭土地（602-69地號）登記之所有權人。被告占有系爭土地 如附圖所示B 、C 、D 部分土地使用，如附圖所示B 部分面 積69平方公尺為門牌號碼桃園縣平鎮市平鎮67號之磚造一層 房屋，如附圖所示C 部分面積238 平方公尺（含D 部分面積
1.25平方公尺）為屋前庭院，種植樹木、盆栽，並設有如附 圖所示D 部分之木造鐵條柵欄門管制出入（見本院卷第84、 86-93頁複丈成果圖、現場照片）。
四、兩造之爭點：
㈠原告占有系爭土地有無正當合法權源？
㈡原告請求被告返還相當於租金之不當得利或侵權行為損害賠 償，有無理由？
五、本院判斷：
㈠原告占有系爭土地有無正當合法權源？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。次按以 無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對土地所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土 地所有權人對其土地被無權占有之事實，無舉證責任，占 有人自應就其取得占有係有正當權源之有利事實證明之（ 最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。 ⒉查原告主張其為系爭土地之所有權人，系爭土地為被告占 有使用如附圖所示B 、C 、D 部分等情，為被告所不爭執 ，並經本院於96年6 月13日會同桃園縣平鎮地政事務所人 員勘測屬實，有系爭土地登記謄本、現場照片、勘驗筆錄 及土地複丈成果圖（即附圖）附卷可憑（見本院卷第4、 77、84、86-91 頁），堪信為真實。
⒊被告抗辯其占有系爭土地係輾轉自原602-5 地號、602-58 地號分割而來，其於61年間向原602-5 地號土地共有人之 一王萬貴買受原602-5 地號土地應有部分40分之3， 因當 時該土地有租賃關係存在暫緩辦理移轉登記等情，業據提 出不動產買賣契約書及王萬貴與第三人之租賃契約書影本 為證（見本院卷第43-51 頁），原告雖否認買賣契約之真 正，惟審酌被告提出之買賣契約書及租賃契約書內容並非 臨訟所為，且該買賣契約之標的除原602-5 地號外，尚有 同段602 、602-1 、602-2 、602-3 、602-4 、602-8 、 602 -9地號等7 筆土地，確已移轉登記予被告之妻王高杜 妹名義所有，有土地登記簿謄本在卷可稽（見本院卷第10 6-119 頁），堪認該買賣契約書為真正。
⒋惟按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變 更者，非經登記不生效力，民法第758 條定有明文。又不 動產所有權之移轉，不以交付該不動產為其效力發生要件 ，不動產之買受人雖未受交付，而依物權法之規定，出賣 人移轉所有權於買受人之法律行為已生效力者，自不能因
買受人尚未交付即謂其所有權未曾取得；於不動產之重複 買賣，以先辦妥所有權移轉登記者，應受法律之保護，如 僅以普通買賣契約，即得對抗已辦妥所有權移轉登記者， 則民法第758 條不動產物權依法律行為而取得喪失及變更 者，非經登記不生效力之規定，將等於具文（最高法院59 年台上字第1534號判例意旨參照）。查本件系爭土地係輾 轉自原602-5 地號、602-58地號分割而來，分割及各所有 權人登記原因詳如附表所示（參本院卷第128-139 頁土地 登記簿謄本）。被告雖向原602-5 地號土地共有人之一王 萬貴購買原602-5 地號土地應有部分40分之3 ，惟並未辦 理土地所有權移轉登記，而依原602-5 地號土地之分割移 轉原因等情觀之，可見王萬貴所有602-5 地號土地所有權 應有部分早已移轉登記與他人，被告因買賣契約占有之土 地範圍即系爭602-69地號土地已經輾轉分割由原告之父楊 良訓取得單獨所有權，並移轉登記予原告所有。揆之前揭 說明，縱被告確向前共有人王萬貴買受原602-5 地號土地 之應有部分，並依原共有人王萬貴分管範圍占有系爭土地 ，然既未為移轉登記之公示程序，亦難認業已取得原602- 5 地號土地之所有權，且原共有人就602-5 地號縱有分管 之約定，亦因輾轉分割而失效。原告既經移轉登記為系爭 土地之所有權人，具有物權之效力，被告基於買賣契約對 原始出賣人之合法占用權源係基於債權效力，依物權效力 優於債權效力之原則，取得系爭土地所有權之原告自得請 求被告交付系爭土地（最高法院70年台上字第19號判決參 照）。
⒌另被告抗辯其以所有之意思和平公然占有20年以上，占有 之始為善意且無過失，基於時效可取得所有權之登記云云 。按民法第769 條或第770 條所定時效取得所有權之規定 ，係以所有之意思，和平繼續占有他人「未登記之不動產 」達一定期間為要件，查原602-5 地號土地並非「未登記 之土地」，自無民法第769 條或第770 條時效取得所有權 之適用。被告上開抗辯，委無可採。
⒍綜上述，被告占有系爭如附圖所示B 、C 、D 部分土地使 用，系爭土地上如附圖所示B 部分面積69平方公尺建物係 被告購買土地時即存在之地上物，已據被告陳述在卷，應 認被告有事實上處分權，如附圖所示C 部分面積238 平方 公尺（含D 部分木造鐵柵欄面積）庭院樹木、盆栽、D 部 分木造鐵柵欄為被告設置使用，已如前述，被告既未能證 明其有權占有使用系爭土地，則原告依民法第767 條規定 請求被告將如附圖所示B 、C 、D 部分地上物拆、移除，
將占用系爭土地面積307 平方公尺土地返還原告，應屬有 據。而如附圖所示A 部分面積127 平方公尺，係為建物後 方坡地，被告並未使用，有現場照片及複丈成果圖在卷可 參，此部分難認亦屬被告占有範圍，且原告聲明亦未請求 被告返還如附圖所示A 部分土地，而系爭土地全部面積為 434 平方公尺，扣除原告未請求之A 部分面積127 平方公 尺，B 、C 、D 部分土地面積合計應為307 平方公尺，原 告聲明請求計算為503 平方公尺應屬誤算，是原告請求返 還土地面積逾307 平方公尺部分，不應准許。 ㈡原告請求被告返還相當於租金之不當得利或侵權行為損害賠 償，有無理由？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人之土 地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最 高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查被告無權 占有原告所有如附圖所示B 、C 、D 部分土地使用，已如 前述，被告顯受有相當於租金之利益，並致原告受有無法 使用系爭土地之損害。原告請求被告返還相當於租金之利 益，應屬有據。
⒉復按土地法第105 條準用同法第97條規定，城市地方建築 基地之租金，以不超過土地申報總價額年息10％為限。所 謂土地之總價額，係指土地所有人依土地法申報之地價即 法定地價，此於平均地權條例施行地區，係指地政機關舉 辦規定地價或重新規定地價時，土地所有人在公告申報期 間內自行申報之地價，土地法施行法第25條、平均地權條 例第16條分別定有明文。又所謂年息10％為限，乃指基地 租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算 之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用 基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事 ，以為決定。經查，系爭土地臨桃園縣平鎮市○○路，為 特定農業區之水利用地，附近雖有建物民宅，惟無商業活 動，生活機能非佳，於96年1 月之當期申報地價為每平方 公尺496 元，非屬城市地區建築基地，有土地登記簿謄本 及現場照片可參（見本院卷第91-92 、128 頁），是使用 系爭土地之租金利益應較城市地區建築基地之租金利益為 低。本院審酌系爭土地所在位置、附近環境狀況、系爭土 地地價之高低及被告使用之狀況等情狀，認被告無權占有 系爭土地所獲之利益，以系爭土地之申報地價年息5 ％計 算為適當。原告請求按申報地價年息10％計付租金利益， 顯屬過高。
⒊原告得請求之金額計算：
查系爭土地於96年1 月之申報地價為每平方公尺496 元， 被告占用之面積為307 平方公尺（如附圖），依申報地價 年息5 ％計算，被告每年相當於租金之利益為307 496 5 ％＝7,614 元（小數點以下四捨五入），每月相當於 租金之利益為635 元（7,614 ÷12＝635 ，小數點以下四 捨五入）。
㈢綜上所述，原告依據民法第767 條、第179 條規定，請求被 告拆除如附圖所示B 、C 、D 部分之地上物，將如附圖所示 B 、C 、D 部分面積合計307 平方公尺土地返還與原告，並 請求自96年1 月12日起至返還土地之日止，按月給付相當於 租金之不當得利635 元，洵屬正當，應予准許。至原告逾此 部分之請求，並非正當，應予駁回。
㈣假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核 無不合，爰就原告勝訴部分酌定相當之擔保金額，予以准許 。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回 。
四、兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，不予一一 論述，併此敘明。
五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 96 年 11 月 9 日 民事第二庭 法 官 蔡寶樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 11 月 12 日 書記官 謝至菁
附表：
┌───┬───────┬────┬───────┬───────┐
│地號 │所有人 │登記日期│登記原因 │備 註 │
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│602-5 │楊良訓、陳清標│93.06.04│判決共有物分割│因分割增加地號│
│ │王富有、王興熙│ │ │602-56、602-57│
│ │（見本院卷114 │ │ │602-58、602-59│
│ │頁） │ │ │602-60、602-61│
│ │ │ │ │602-62 │
├───┼───────┼────┼───────┼───────┤
│602-56│丙○○ │96.01.12│買賣 │ │
├───┼───────┼────┼───────┼───────┤
│602-57│陳國彩、陳威如│94.01.12│買賣 │ │
│ │陳國凰 │ │ │ │
├───┼───────┼────┼───────┼───────┤
│602-59│王興熙 │93.06.04│判決共有物分割│ │
├───┼───────┼────┼───────┼───────┤
│602-60│吳祈伯 │95.03.14│夫妻贈與 │ │
├───┼───────┼────┼───────┼───────┤
│602-61│吳祈伯 │95.03.14│夫妻贈與 │ │
├───┼───────┼────┼───────┼───────┤
│602-66│吳祈伯 │95.03.14│夫妻贈與 │分割自602-62地│
│ │ │ │ │號 │
├───┼───────┼────┼───────┼───────┤
│602-58│王興熙 │94.04.29│買賣 │分割自602-5 │
│ │ │ │ │因分割增加地號│
│ │ │ │ │602-67、602-68│
│ │ │ │ │602-69 │
├───┼───────┼────┼───────┼───────┤
│602-67│王興熙 │94.04.29│買賣 │ │
├───┼───────┼────┼───────┼───────┤
│602-68│王年政 │94.04.29│買賣 │ │
├───┼───────┼────┼───────┼───────┤
│602-69│丙○○ │96.01.12│買賣 │系爭土地 │
│ │ │ │ │ │
└───┴───────┴────┴───────┴───────┘