臺灣桃園地方法院民事判決 96年度訴字第1251號
原 告 丁○○
訴訟代理人 邱鎮北律師
被 告 乙○○
號
訴訟代理人 魏雯祈律師
林鈺雄律師
複代理人 張靜蓉律師
游玉招律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，於民國96年11月8 日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
㈠被告於民國96年間委託訴外人昇達不動產仲介經紀股份有限 公司（下稱昇達公司）銷售其所有門牌號碼桃園縣桃園市○ ○○街85號6 樓之建物（含汽、機車停車位，下稱系爭房屋 ），銷售總價新台幣（下同）728 萬元，昇達公司即以被告 出售條件貼出售屋廣告宣傳單，經原告之配偶謝圓亮與昇達 公司斡旋後，以625萬元成交，原告即於96年6月17日與被告 之代理人呂束琼簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約 ），原告並依雙方所簽定之房屋交易安全契約書（下稱交易 安全契約）第2 條約定，以受款人為「中信房屋房屋交易安 全專戶」，簽發面額100萬元之即期支票1紙，作為本件買賣 之定金。嗣謝圓亮於同年6 月20日前往系爭房屋內裝修水電 時，經竹城富士社區之大樓管理員告知系爭買賣契約第1 條 不動產標示之車位標示欄附記之編號B1-277號之機車位（下 稱系爭機車位）係第三人所有，且該大樓之所有機車位是採 每年以抽籤方式供住戶使用，此情與被告於96年5 月12日簽 訂之房地產標的現況說明書（下稱標的現況說明書）第10項 載明有辦理停車位單獨區分所有建物登記有異，原告知悉上 情後，在系爭房屋96年7 月21日點交前，已告知被告其出售 他人機車位使用權，已違反系爭買賣契約第9條第1條約定， 希冀其酌減買賣價金，並函請被告限期提出系爭機車位之產 權及權利證明以確定其權利存在，惟均未獲置理。依系爭買 賣契約第9條第1項、第11條第1 項約定載明：「乙方（指被 告吳）保證本約標的物產權清楚，絕無一屋數賣、占用他人 土地、第三人占用等情事。如有第三人主張權利或存在法定
抵押權時，乙方應負責排除。」、「乙方除不可抗力之事由 外，若有可歸責於乙方之事由，致違反本契約書所定各項義 務之履行日期約定時... 。若經甲方依房屋交易安全契約書 約定之方式催告期滿而乙方仍不履行者，甲方得解除本契約 ，乙方應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方作為違約賠償 」，復依交易安全契約第5條第1項、第8條第1條約定載明： 「買賣標的物之產權移轉前，甲、乙雙方如有一方或雙方違 約，經他方依本契約第8 條約定之送達方式完成催告及解除 或終止買賣契約」、「甲、乙方之送達地址以本契約所載為 準，對任一方通知、催告與文件送達應以郵局之雙掛號信函 為之」，原告乃於96年7 月18日發函被告解除契約，且依系 爭買賣契約第11條第1 項約定，被告應按原告已支付之價款 加倍賠償違約金100萬元予原告。
㈡被告委託昇達公司銷售系爭房屋時，由下述事證可證，所出 買之標的物已包含系爭停車位：
⒈從原證1 售屋廣告宣傳單上所示，其上車位現況欄已載明包 含系爭停車位，可知被告委託昇達公司銷售系爭房屋已包含 系爭停車位單獨所有權及使用權。
⒉原告於96年6 月17日簽約當時，昇達公司之地政士崔文龍當 場與呂束琼確認出售標的物現狀後，並逐一記載於系爭買賣 契約上，地政士崔文龍發現廣告宣傳單上有系爭機車位之記 載，經詢問呂束琼該機車位現狀，其表示該機車位是被告私 有，地政士崔文龍據此即將系爭機車位記入系爭買賣契約第 1 條不動產標示之車位標示欄內，載明本件買賣標的物包含 各1 個汽、機車停車位，經雙方確認無誤後，即由呂束琼代 理被告簽訂系爭買賣契約。換言之，從上開售屋廣告宣傳單 及同契約第1 條所示，系爭停車位應被告私有專用，非如被 告辯稱採每年以抽籤方式取得車位使用權，被告提出被證 1 向竹城富士社區管理委員會繳納機車位全年清潔費之費用收 款憑單，僅能證明其已取得系爭停車位1 年之使用權，與契 約約定由原告取機車位所有權不符，被告並未履行出賣人之 義務。
⒊又從原證11竹城富士社區管理委員會貼出有關機車停車位抽 籤事宜公告及機車位分配表所示，該公告分別於96年5 月20 日、5月31日、6月5 日張貼該社區住戶，被告於簽訂買賣契 約前，既已明確知悉系爭停車位已屬該社區住戶張銘德抽到 且在使用中，被告竟於簽約時仍偽稱系爭機車位係其私有， 致原告誤信為真，而與其締結買賣契約，則被告於締約時已 違反出賣人之告知義務。
㈢被告辯稱就機車位之使用規則，原告明示同意願承受遵守住
戶規約云云。依系爭買賣契約第1 條不動產標示之車位標示 欄雖載明：「有關車位之使用規則（例如依慣例使用之現況 、住戶規約、大樓管理規章等），甲方（指原告）均應繼續 承受遵守，不得另作主張」，該約定僅係針對汽車停車位， 同車位標示欄附記：「另有一機車位B1-277號」，係於簽約 當時所補註，上開約定事項不適用之。況於簽約當時，被告 未曾提出原證8 之管理費收支管理辦法及竹城富士社區規約 ，應認不屬買賣契約之一部分，原告不受其拘束。 ㈣被告又辯稱原告主張解除契約事由均不成立，其解除契約並 不合法云云。惟查，前於96年6月20 日原告知悉系爭系爭機 車位非屬被告所有，係由社區住戶依抽籤方式決定何人使用 時，原告旋即與被告及昇達公司協商解決之道，並要求被告 提出系爭停車位產權證明及權利證明以利點交，惟均未獲理 會，被告出售他人停車位使用權已違反系爭買賣契約第9 條 第1項約定，故原告依同契約第11條第1項、交易安全契約第 5條第1項、第8條第1條約定，解除兩造間之買賣契約，並無 不適法之處。為此，爰依買賣契約之法律關係，提起本件訴 訟，並聲明：㈠被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願 供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：
㈠被告已依約履行交付系爭機車位供原告使用，其並未違約， 此由下列事實可證：
⒈被告已依約於系爭房屋點交日即96年7 月31日前，已取得系 爭機車位之使用權，並交予原告使用，此有被證1 被告向竹 城富士社區管理委員會繳納機車位全年清潔費之費用收款憑 單可按，亦即被告就交付系爭機車位予原告使用之契約義務 已履行完畢。
⒉依系爭買賣契約第1 條不動產標示之車位標示欄載明：「有 關車位之使用規則（例如依慣例使用之現況、住戶規約、大 樓管理規章等），甲方（指原告）均應繼續承受遵守，不得 另作主張」，此所謂「車位」自應包括汽、機車位在內，復 參酌原證8 竹城富士社區之管理費收支管理辦法第3條第1項 載明：「汽、機車清潔費：汽車每月300元、機車每月100元 （採抽籤、年繳）」，而一般社區機車位採取抽籤、年繳方 式，為常見之使用型態，本件原告既已明示同意願承受遵守 竹城富士社區之住戶規約，且在被告已依約交付系爭機車位 供原告使用後，原告即不得另作主張。
㈡按現行不動產登記實務，地下室機車位屬防空避難空間，均 登記於共有部分持分，絕無可能有獨立產權，此為公眾週知
之事實，原告於訂約當時即不可能期待機車位有獨立產權， 縱使原告諉稱不知者，亦難謂非無重大過失，依民法第 355 條第2 項規定，被告即不負擔保之責。又被告否認標的現況 說明書第10項載明：「是否有辦理停車位單獨區分所有權建 物登記」之記載係針對系爭機車位，且原證1 之廣告宣傳單 僅屬要約引誘性質，該廣告內容並無提及系爭機車位之所有 權歸屬。兩造既已於系爭買賣契約首揭約定載明：「除本契 約及其附件外，任何口頭約定均不生效力」，而別無其他特 約之註記，由此推究締約當事人之真意，乃僅以該買賣契約 及其附件為本件買賣兩造關於系爭房屋權利義務關係之依據 ，而未及於其他，該廣告宣傳單並非兩造所約定之契約內容 ，被告自不受該廣告宣傳單內容或其代理人呂束琼口頭陳述 事實之拘束。依系爭買賣契約內之記載，被告從未曾表示或 保證系爭機車位有獨立產權，原告主張該機車位非有獨立產 權，顯有瑕疵云云，殊有誤解。
㈢原告本件主張被告違反契約約定而解除買賣契約，其解除契 約並不合法，此由下列事實可證：
⒈按權利出賣人，應擔保該權利無瑕疵，惟如買受人於契約成 立時，如有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第35 1條前段定有明文（最高法院65年台上字第119號判例、同院 81 年台上字第720號判決意旨參照）。查昇達公司之地政士 崔文龍於兩造簽約當時，在收受原告簽發1紙面額100萬元之 即期支票作為本件買賣定金後，地政士崔文龍隨即簽立收受 款記錄表（被證4 ），其上亦同時載記：「茲收到本案賣方 （指被告）之土地及建物所有權狀之正本共參張」，亦即本 件買賣標的物僅有房屋、坐落土地及汽車停車位等3 筆不動 產，並未包含系爭機車位。且原告之配偶謝圓亮於96年6 月 12日所簽定附停止條件定金委託書，其中第1 條第3 項即約 定車位為地下一層、編號346 號，並未有機車停車位之標示 。換言之，原告於簽約當時即已知悉系爭停車位並無獨立產 權登記，亦無建物所有權狀，已知之甚詳，原告自不得嗣後 主張物之瑕疵擔保責任。
⒉原告並未具體說明依系爭買賣契約第9條第1項、第11條第 1 項約定，本件買賣有「何項契約標的」，遭「何人」占用， 被告有何違反契約所定「何項義務」之「履行日期」之情。 而依交易安全契約書第5條第1項約定意旨，僅係規範房屋仲 介方處理違約之原則，並非兩造之請求權基礎，原告執此為 本件請求，應有誤會，故原告據此為解除契約之事由均不成 立。
⒊次按民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人，應擔
保其物依第373 條之規定，危險移轉於買受人時，無滅失或 減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定 效用之瑕疵。是依同法第373 條規定，危險移轉於買受人時 ，有上述瑕疵者，出賣人對於買受人，始應負擔保之責。易 言之，標的物之危險如未移轉於買受人時，買受人即無主張 出賣人應負物之瑕疵擔保責任之可言（最高法院77年台上字 第1260號判決意旨參照）。依系爭買賣契約第1 條不動產標 示之備註欄第5點之記載，兩造約定之點交日為96年7月31日 ，惟原告卻於該點交日期前之96年7 月18日即主張瑕疵擔保 責任，而發函解除契約，與前開實務見解明顯相違。況本件 買賣有關機車位部分，依兩造間之真意及上述約定，應係指 「機車位之使用權」而非機車位之所有權，縱使被告於簽訂 契約當時尚未取得系爭機車位之使用權，惟被告已於點交日 前取得該機車位之使用權，則瑕疵業已除去，被告自不必再 負瑕疵擔保責任，故原告於房屋點交日前解除本件買賣契約 ，即屬無據。
⒋末按物之出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或減少其價值 之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕 疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得 解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失 公平者，僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定 有明文。同法第359 條但書所謂買受人解除契約顯失公平， 係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之 損害，有失平衡而言（最高法院86年台上字第1029號、88年 台上字第1438號判決意旨參照）。縱認原告主張之上述瑕疵 之情確屬存在，惟原告仍享有系爭機車位之完整使用權，其 所受損害與原告解除契約對被告損失買賣價款625 萬元之利 益相較，顯然有失公平，原告仍不得解除契約。 ㈣退步而言，縱使竹城富士社區機車位之使用權係採取抽籤方 式為之，惟依被證6該社區於96年6月5 日所公告有關機車停 車位抽籤結果，該社區共有312格機車停車格，2次抽籤後， 仍餘39格機車停車格無人選用，顯然該社區之機車位供過於 求，只要參加抽籤之住戶必定有機車位可供使用，故此部分 尚不構成瑕疵等語，資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴。 ㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、原告起訴主張：被告於96年間委託訴外人昇達公司銷售其所 有門牌號碼桃園縣桃園市○○○街85號6 樓之建物（含汽車 停車位，下稱系爭房屋），銷售總價728 萬元，經原告之配 偶謝圓亮與昇達公司斡旋後，以625 萬元成交，原告即於96 年6 月17 日 與被告之代理人呂束琼簽定系爭買賣契約之情
，並提出不動產買賣契約書影本1 份為證，為被告所不爭執 ，原告此部分之主張堪信為真實。
五、原告又主張：兩造間之系爭買賣契約包含一個機車停車位之 情，並提出中信房屋桃園大有店售屋資料表影本1 紙及不動 產買賣契約書影本1 份為證。然為被告所否認，並抗辯：已 依約交付系爭機車停車位供原告使用；且機車並無獨立產權 登記，原告知之甚詳等情置辯。經查：
（一）觀諸系爭買賣契約書車位標示欄載明：「另有一機車停 車位Ｂ１─２７７號」。並未註記究為所有權、僅有使 用權、需承租繳租金、需定期抽籤、需排隊等候或其他 情形。惟證人即昇達公司業務員甲○○到庭證稱：在簽 不動產契約時，賣方（即被告）說有一個機車位可以用 等語；證人亦係昇達公司業務員丙○○證稱：訂約時， 並不知機車位是輪抽的，而是到裝潢時跟買方去看才發 現等語。參酌系爭買賣契約書載明另有一機車位Ｂ１─
２７７號，可知兩造之買賣契約包括一機車停車位之使 用權，位置在Ｂ１─２７７號。是原告此部分之主張應 係真實。
（二）至於被告抗辯：已另抽得一機車停車位等情，惟終究是 每年輪抽，無法保證每年必定抽到，故與契約所定之Ｂ １─２７７停車位之固定使用權，尚有差別，是被告此 部分之抗辯尚難採信。
（三）
五、
六、原告不能因被告無法依約交付Ｂ１─２７７機車停車位而解 除本件不動產買賣契約：
按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行 ，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部分之給付，請求全 部不履行之損害賠償，民法第二百二十六條定有明文。又債 權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約，此觀諸 民法第二百五十六條定有明文。
本件被告應依系爭不動產買賣契約交付Ｂ１─２７７機車停 車位供原告使用，然被告事實上無法交付，是本件買賣契約 有給付不能之情事，原告即以此給付不能為由，為契約之解 除。惟按系爭契約為「房屋及土地」買賣契約，而主給付部 分並無給付不能之情事，為兩造所未爭執，是以系爭買賣契 約並非全部給付不能之事實，足堪認定。
原告應就機車停車位使用權之給付不能，致使使系爭房屋及 基地之交付對其無利益之事實，負舉證責任。原告並未舉證
以實其說，即以部分給付不能為由，而為契約之解除，依法 不生效力。
七、綜上所述，本件原告解除契約不生效力，從而原告依解除契 約之法律關係請求被告給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即無 理由。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請無所附麗，應併 予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用 之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必 要。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 96 年 11 月 22 日
民事第一庭法 官 吳爭奇
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 96 年 11 月 23 日 書記官 梁麗雲