最高法院民事判決 八十六年度台上字第一三八二號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 謝慶輝律師
李明益律師
吳文琳律師
被 上訴 人 全益建
法定代理人 曾鐘明
右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十五年八月十二日台灣高
等法院高雄分院第二審更審判決（八十五年上更㈠字第二五號），提起上訴，本院判
決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國八十二年九月十三日與被上訴人訂立買賣契約，向被上訴人購買坐落高雄市○○區○○段二小段一一四七－一至一一四七－一三號土地上自遊自在大廈店Ａ５棟一、二樓房屋（下稱系爭房屋）及其基地所有權應有部分，因一樓空間太小，不足作為診所使用，約定如買賣契約書附圖所示空地部分（下稱系爭空地）單獨歸伊管理使用。被上訴人同意將系爭空地讓售伊管理使用，將該大廈共同使用部分與專有部分分離單獨移轉，與民法第八百十八條、第八百二十條第一項之規定相違，應屬無效。又該大廈Ａ６棟一樓買受人已對伊主張系爭空地之使用權，兩造有關系爭空地分管使用契約，對善意受讓該大廈之區分所有人無拘束力。伊對系爭空地依法不能取得管理使用權，顯無法達契約預定效用，而有不能除去之重大瑕疵，伊於八十三年七月七日以存證信函為解除契約之意思表示，被上訴人自應返還伊已付價金新台幣（下同）二百九十八萬三千元等情，求為命被上訴人如數給付，並加給法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊出售系爭房屋與上訴人時併將系爭空地歸上訴人管理使用，且砌牆區隔，其後之受讓人不可能不知系爭空地之分管約定，並無對善意受讓該大廈之區分所有人無拘束力之情形發生。又買受人已簽訂住戶管理公約，且於各個買賣契約標明每戶之管理使用範圍，該大廈住戶依分管契約之約定管理使用，絕無不能交付上訴人使用或妨礙其管理使用系爭空地之情事，上訴人不得主張買賣標的物有重大瑕疵，其解除契約不生效力等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人前揭主張伊向被上訴人購買系爭房屋時，約定系爭空地歸伊管理使用之事實，為被上訴人所不爭，並有房屋買賣契約書足稽，堪信為真實。按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許。查被上訴人出售自遊自在大廈與各買受人時，於房屋買賣契約書第十四條第五款約定：「甲方（即買受人）同意屋頂平台歸本大廈全體負責保管及使用，一樓後部分空地歸一樓住戶負責保管及使用」。且各棟一樓買受人之買賣契約書附圖均標明使用管理一樓法定空地範圍，以圍牆區隔劃分，並約
由店Ａ１、店Ａ３、店Ａ５、店Ｂ１保管使用，但不得作為違建、增建，而系爭空地約定由上訴人使用管理等情，業據被上訴人提出買賣契約書、住戶管理公約為證，並經證人即該大廈Ａ６一樓住戶王台生結證屬實。被上訴人出售自遊自在大廈之房屋時，即與每一購買房屋者約定，一樓後部分空地歸一樓住戶負責保管使用，且購買一樓可使用管理一樓後部空地之住戶，於買賣契約書均已標明該空地之範圍。則買受人取得該大廈一樓後部分空地之使用權者，應有該大廈共同使用部分之分管約定。是本件買賣契約書有關系爭空地使用管理權之約定，並無違法或無效情事，該大廈其他住戶自不得對分管系爭空地者主張管理使用之權。至證人陳松英、葉順智、曾英繡、宋國強有關一樓空地未約定由一樓住戶使用之證述，核與事實不符，均無可採。上訴人主張，該大廈Ａ６棟一樓住戶曾向伊為使用系爭空地之表示，將有伊不能管理使用系爭空地之瑕疵云云，雖提出電話錄音及譯本為證。惟查該電話錄音及譯本均係上訴人與被上訴人法定代理人曾鐘明之對話，上訴人陳述其聽聞他人言及該大廈Ａ６棟一樓住戶王台生將使用系爭空地云云，尚難據以證明王台生曾向上訴人主張使用系爭空地。況該大廈各區分所有人已簽訂一樓後部分空地由一樓住戶使用管理之分管契約，自不且該大廈一樓後部分空地，依各一樓買賣契約書附圖所標明之使用管理範圍，以圍牆區隔劃分，衡情該大廈區分所有人之受讓人於購屋時，由圍牆區隔之外觀，當即明瞭一樓法定空地管理使用之歸屬，亦無受讓人無可得知有分管契約之情事。又系爭房屋坐落之土地，被上訴人以之向彰化銀行設定抵押貸款，其抵押權尚未塗銷，雖有土地登記簿謄本足稽，惟上訴人尚未繳清購屋價款，被上訴人亦未將該土地所有權應有部分移轉登記予上訴人，則被上訴人在移轉登記前，尚可將該抵押權登記塗銷，是難執此認系爭買賣標的物有重大瑕疵。至上訴人主張，系爭空地已被第三人圍起，縱被上訴人交屋，伊亦無法使用系爭空地云云。惟系爭房屋及系爭空地均尚未交付上訴人，縱系爭空地被第三人圍起，亦不足表示被上訴人無法將之排除，而依分管約定將系爭房屋及系爭空地交付上訴人，上訴人上開主張亦無足取。從而本件上訴人所為解除契約之意思表示，尚非合法有效，其訴請被上訴人返還所繳價金二百九十八萬三千元及其法定遲延利息，即非有據，為其心證之所由得。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，不能認為有理由。至上訴人於上訴本院後，始主張房屋買賣契約書第十四條第五款之約定，係定型化契約，有違公序良俗，依法無效。又被上訴人財務狀況是否已陷於週轉不靈，有無償債能力，原審未予調查云云，核屬新攻擊方法，依民事訴訟法第四百七十六條第一項規定，本院不得予以斟酌，併此敍明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 四 月 三十 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 徐 璧 湖
法官 劉 福 聲
法官 袁 再 興
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 五 月 十五 日
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