最高法院民事判決 八十六年度台上字第一三三五號
上 訴 人 大日建設股份有限公司
法定代理人 林 傳 國
被上訴人 甲○○○
右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十五年九月二十三日台灣
高等法院台南分院第二審判決（八十五年度上字第五四號），提起上訴，本院判決如
左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件上訴人主張：被上訴人於民國八十二年四月八日向伊訂購坐落台南縣安定鄉○○段七七地號七七之一二地號二筆土地上興建之房屋一棟（即門牌號碼台南縣安定鄉蘇厝村二二鄰五○七號房屋及基地，以下稱系爭房地），雙方並訂有土地預定買賣合約書及房屋預定買賣合約書。詎伊完工並辦理所有權移轉登記及交屋後，被上訴人拒付尾款，其中土地部分尚欠新台幣（以下同）十一萬元，房屋部分尚欠二十四萬元，合計三十五萬元未付等情。爰依買賣法律關係，求為命被上訴人給付伊三十五萬元及加計法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：上訴人出售之土地其中十三坪係既成道路，以每坪六萬元計算為七十八萬元，應予扣除。另房屋施工不良，修復費用需三萬四千元，伊自得依民法第三百五十四條、第三百五十九條規定，請求減少價金，扣減後伊給付之金額已超過應付之價金，上訴人請求伊再給付價金即無理由等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人向上訴人購買系爭房地，約定土地面績四七‧一二坪，每坪六萬元，房屋建坪四七‧九五坪，上訴人已完工，並將系爭房地移轉登記予被上訴人，且於八十三年六月三十日辦理交屋完畢，被上訴人尚有尾款價金三十五萬元未付等事實，業據上訴人提出土地預定買賣合約書，房屋預定買賣合約書，交屋證明書、訂單、計算表、所有權狀、存證信函為證，並為被上訴人所不爭執，堪信為真實。被上訴人向上訴人購買之土地面積四七‧一二坪，而上訴人分割移轉登記予被上訴人之土地係坐落安定鄉○○段七七之一二號土地，面積○‧○一七三公頃，折合五二‧三三坪，有土地預定買賣合約書及土地登記簿謄本可稽。上訴人移轉予被上訴人之土地中有十三坪為道路地，為兩造所不爭執，依向台南縣安定鄉公所調閱之使用執照卷內之附圖，及被上訴人提出之林全成建築師設計之一樓平面圖顯示，系爭房屋前面原有六公尺寬之現有巷道，因建築基地有部分在該現有巷道內，故建築線退縮四‧一八公尺作為現有巷道之道路退縮地。證人蔡志昌雖證稱，買賣當時已告知被上訴人，四十七坪內有包括既成巷道及退縮之巷道云云，然此為被上訴人所否認，且若於買賣當時即已將上情告知被上訴人，理應於買賣契約書中詳為載明，始符常理。惟土地預定買賣合約書並未約定購買之土地包含公共設施用地，或表明購買之土地有部分為現有或既成巷道。查台灣省建築管理規則第五條規定，面鄰現有巷道之基地，指定建築線退縮之土地，不得以空地計算。證人即台南縣安定鄉公所建設課職員王南濱亦到庭證述，系爭房屋前之現有巷道不計算在法定空地內等語，並有建物平面圖附卷可稽。至台灣省建築技術規則第二條之一，係關於
私設道路得否計入法定空地面積之規定，與本件係現有巷道之情形並不相同，本件自不適用該第二條之一之規定。上訴人主張，上開十三坪土地應列入被上訴人應負擔之公共設施，且於買賣之初即已告知被上訴人云云，自非可採。又被上訴人抗辯系爭房有漏水現象，業據其提出照片為證，並經第一審法院勘驗屬實，堪信真實。系爭土地其中十三坪為既成巷道，須供公眾通行使用，其所有權之行使已受限，價值自有減少，該買賣標的已有瑕疵，以本件土地買賣價格每坪六萬元，及被上訴人實際得完全使用之面積三九‧三三坪計算，其減少之價值為四十六萬七千四百元，惟該十三坪土地既為公共設施用地，將來仍須辦理徵收，並非全無價值，該部分土地之價值依公告現值加四成計算為三萬九千一百零八元，應自上開減少之價值中扣除，被上訴人依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條規定，得請求減少土地之價金為四十二萬八千二百九十二元。房屋瑕疵部分修復費用需三萬四千元，則被上訴人得請求減少之價金合計為四十六萬二千二百九十二元，上訴人請求被上訴人給付價金尾款三十五萬元，即屬無據，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。查本件被上訴人買受之系爭房地，係分別與訴外人梁楊棗簽訂「土地預定買賣合約書」，及與上訴人簽訂「房屋預定買賣合約書」，兩契約之當事人、買賣標的物、價金均不相同，上訴人請求被上訴人給付之價金，亦分別為土地部分十一萬元及房屋部分二十四萬元。原審逕將被上訴人就土地及房屋瑕疵得請求減少之價金合併計算後，自被上訴人土地及房屋合計未付之尾款價金中予以扣除，而未說明其法律上之依據，已有可議。次查，買賣標的物之土地有無瑕疵，應以契約當事人之約定為據，與土地是否屬建築法規所定之法定空地未必有關。本件「土地預定買賣合約書」第一條記載買賣之土地面積約四七‧一二坪，第二條約定：「……前條土地面積以登記後土地所有狀之記載為準，如有誤差百分之二時，應就超過或不足百分之二以上部分，按土地單價相互補貼價款……」。證人即負責銷售房屋業務而與被上訴人洽訂契約之蔡志昌並證述，買賣當時已告知被上訴人，前開契約第一條之面積四七坪內包括既成巷道及退縮巷道云云（原審卷七四頁）。上訴人主張，被上訴人買受之土地原約定包含有巷道土地在內，價金因而低於其他買受戶，被上訴人實際取得之土地，合於契約約定，並無瑕疵等情，似非全然無據。本件土地買賣契約當事人究竟如何約定，買受人實際取得之土地是否符合契約約定，原審未遑進一步詳查，遽為不利於上訴人之認定，亦有未合。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又本件上訴人並非土地買賣契約之當事人，其起訴請求此部分價金之依據為何﹖案經發回，宜併注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 四 月 二十五 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 徐 璧 湖
法官 劉 福 聲
法官 袁 再 興
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 五 月 十四 日
, 台灣公司情報網