最高法院民事判決 八十六年度台上字第一二六七號
上 訴 人 甲○○
丁○○
李玉仙
顏永華
陸小林
被上訴人 乙○○
丙○○
簡麗美
張榮鋒
林芳英
盧金永
王倉哲
王振南
右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十五年四月三十日台灣高
等法院第二審判決（八十五年度上字第四一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人請求被上訴人給付如附表一所示金額之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：被上訴人分別向伊購買系爭房屋，雙方於買賣契約第一條約定，建物面積以實際丈量並依地政機關登記為準，如有誤差在增減千分之五範圍內，互不要求退補買賣價款，反之，當然應退補，因伊移轉登記予被上訴人之面積較原約定為多，故依該約定被上訴人均應再依購買系爭房屋時每坪之平均單價計付差額；另因伊辦理系爭房屋之移轉手續時，曾向被上訴人收取新台幣（下同）十萬元之代辦費用，惟代辦後部分被上訴人尚有餘額應退還，部分被上訴人預繳之代辦費用尚有不足，因之與上開系爭房屋應補之差額合併計算，爰求為命被上訴人給付如附表二所示之金額及加計遲延利息之判決。（原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，關於代辦費部分未據聲明不服，關於價金部分上訴人僅就其中如附表一所示金額本息提起上訴。）被上訴人則以：兩造訂立系爭房屋買賣契約時，於契約中並未約定伊所購買之房屋私有面積及公共面積各若干，因上訴人於出賣時，曾出示平面圖，載明系爭房屋之私有面積及公共設施面積，伊亦因該等面積合於需要始行購買，故該平面圖為契約之一部分，茲經複丈結果，系爭房屋室內坪數（即私有面積）均不足，此不足部分顯係瑕疵，且上訴人移轉予伊較多之公共設施，該公共設施之價值顯不如室內面積之價值，上訴人自應退款或賠償伊所受之損害，爰以上訴人應賠償之金額與其所請求之金額抵銷等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人分別於民國七十九年、八十年間與上訴人簽立買賣契約書，分別向渠等購買系爭房屋，並均已交屋完畢，上訴人所交付房屋之總面積較約定總面積增加等事實，為兩造所不爭執，並有買賣契約書、面積計算書、交屋清單、複丈成果圖等影本各八份在卷可查，自堪信
為真實。被上訴人抗辯系爭房屋之私有面積不足，就不足部分所受之損害與上訴人請求之金額抵銷，上訴人則否認私有面積不足。按依卷附兩造所不爭執之買賣契約第一條前段約定：「房屋建坪包括室內、陽、平台、梯間、走道、屋頂突出物及其他公共設施（如變電室、水箱等）之分攤約二十點九八坪（乙○○部分）、四三點三七坪（丙○○部分）、四一點六九坪（簡麗美部分）、三二點二五坪（張榮鋒部分）、三二點四七坪（林芳英部分）、三二點四七坪（盧金永部分）、二○點七一坪（王倉哲部分）、三一點六一坪（王振南部分），建物登記面積以地政機關之複丈面積為準」；後段則約定：「若因現行法令或地政機關作業程序上對公共設施或附屬建物之產權未能登錄於權狀時，甲方（即被上訴人）同意以實際現況丈量計算房屋面積。如實際丈量之面積與前列面積誤差在增減千分之五範圍內為雙方允受者，互不得要求退補購買價款。」是依上開約定全文觀之，因兩造簽訂買賣契約書時買賣標的物雖不存在，但於將來為可得確定且為特定物之買賣，有關買賣建物之位置、隔間、方位、公共設施所在、及建物面積與公設面積配置比例均於締約時已確定，即係依政府主管機關所核准之設計圖定之，經估算結果，故其面積大約如契約書所載，但建物登記面積仍以地政機關之複丈面積為兩造買賣之面積，此即契約書第一條前段所為原則性之規定，並無互相退補買賣價款之問題。至同條後段所為兩造得互為要求退補購買價款之約定，其前提要件，僅限於因現行法令或地政機關作業程序上對公共設施或附屬建物之產權未能登錄於權狀之情形，蓋苟有此情形，建物面積究為若干，即不明確，遂約定被上訴人（買方）同意以實際現況丈量計算房屋面積，如實際丈量之面積與前列面積（按指契約約定之面積）誤差，增減逾千分之五者，始得互為要求退補買賣價款。反之，若無因現行法令或地政機關作業程序上對公共設施或附屬建物之產權未能登錄於權狀之情事，即不生互相退補買賣價款之問題；縱或有此情事，惟實際丈量之面積與前列面積誤差，其增減在千分之五範圍內亦不得相互相求退補購買價款。經查兩造買賣後，雙方已依約交屋，既無因現行法令或地政機關作業程序上對公共設施或附屬建物之產權未能登錄於權狀之情形，揆諸首揭說明，系爭房屋實際總面積較契約約定總面積雖有所增加，私有面積雖有不足，兩造亦不生互相請求退、補買賣價款情形，上訴人請求被上訴人給付增加面積部分之價款，尚屬無據等詞，為其判斷之基礎。惟查解釋契約應通觀全文，探求當事人立約時之真意，固不能拘泥於契約之文字，但契約文字如已表明當事人真意，並無爭執，法院自無須別事探求而更為曲解。本件買賣契約第一條中段約定：房屋建坪包括室內、陽、平台、梯間、走道、屋頂突出物及其他公共設施（如變電室、水箱）等之分攤在內約若干坪（被上訴人承買各戶面積不同），建物登記面積以地政機關之複丈面積為準。若因現行法令或地政機關作業程序上對公共設施或附屬建物之產權未能登錄於權狀時，甲方（買主）同意以實際現況丈量計算房屋面積。如實地丈量之面積與前列面積誤差，「在增減千分之五範圍為雙方允受者」，互不得要求退補購買價款。（見第一審卷第五二頁及外放契約影本）。通觀上開約定內容，係指地政機關丈量之面積如與約定面積超過允許誤差千分之五範圍以外，雙方即互負退補價金之義務，不限於因現行法令或地政機關作業程序上對公共設施或附屬建物產權未能登錄於權狀時，所生之誤差，始互負退補價金之義務，文意並無不明，當事人就此約定亦無爭執。原判決理由載稱：本件並無因現行法令或地政機關作業程序上對公共設施或附屬建物之產權未能登錄於權狀之情事，即不生互相退
補買賣價款之問題，縱實際交付之總面積較契約約定面積有所增加，或私有面積不足，兩造亦不生互相請求退補價款之情形等語。依上說明，其解釋契約顯屬可議，並有認作主張之嫌。上訴論旨，執以指摘原判決關於駁回其請求被上訴人給付如附表一所示金額之上訴部分為不當，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 四 月 二十四 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 鄭 三 源
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 五 月 二十 日
Ｈ
附表一
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│㈠上訴人甲○○請求被上訴人乙○○給付新台幣（下同）九萬一千九百七十三元│
│ 及其法定利息。 │
│㈡上訴人甲○○請求被上訴人丙○○給付十二萬二千八百八十一元及其法定利息│
│㈢上訴人丁○○請求被上訴人簡麗美給付十萬八千二百八十四元及其法定利息。│
│㈣上訴人李玉仙請求被上訴人張榮鋒給付六萬三千一百六十元及其法定利息。 │
│㈤上訴人顏永華請求被上訴人林英芳給付十二萬二千零六十四元及其法定利息。│
│㈥上訴人陸小林請求被上訴人盧金永給付十二萬零四百二十六元及其法定利息。│
│㈦上訴人李玉仙請求被上訴人王倉哲給付八萬二千八百一十元及其法定利息。 │
│㈧上訴人甲○○請求被上訴人王振南給付八萬九千三百二十四元及其法定利息。│
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附表二
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│㈠被上訴人乙○○應給付上訴人甲○○二十七萬二千六百十一元，及自八十三年│
│ 九月二十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 │
│㈡被上訴人丙○○應給付上訴人甲○○四十二萬六千五百九十八元，及自八十三│
│ 年九月二十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 │
│㈢被上訴人簡麗美應給付上訴人丁○○六十九萬三千九百七十七元，及自八十三│
│ 年九月二十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（其中三萬一千七│
│ 百十六元本息部分經第一審判命被上訴人給付未據聲明不服。） │
│㈣被上訴人張榮鋒應給付上訴人李玉仙二十一萬三千七百零六元，及自八十三年│
│ 九月二十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 │
│㈤被上訴人林英芳應給付上訴人顏永華三十九萬六千七百三十一元，及起訴狀繕│
│ 本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 │
│㈥被上訴人盧永金應給付上訴人陸小林四十二萬零四百五十四元，及起訴狀繕本│
│ 送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 │
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│㈦被上訴人王倉哲應給付上訴人李玉仙二十四萬二千五百二十九元，及起訴狀繕│
│ 本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 │
│㈧被上訴人王振南應給付上訴人甲○○二十八萬三千六百七十五元，及起訴狀繕│
│ 本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 │