最高法院民事判決 八十六年度臺上字第一一八九號
上 訴 人 興利建設股份有限公司
兼 法 定
代 理 人 乙○○
共 同
訴訟代理人 劉宗欣律師
林曉瑩律師
馬靜如律師
被 上訴 人 丙○○
甲○○
右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十五年八月六日臺灣高等
法院第二審判決（八十四年度上字第一七四八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：伊分別向上訴人興利建設股份有限公司（下稱興利公司）及乙○○購買於乙○○所有坐落桃園縣楊梅鎮○○○段第五六三之一五、五六三之二○、五六三之四三、五六三之四四、五六三之一三號土地（業於民國八十二年七月六日合併為五六三之一三號），由興利公司興建之「興達大鎮」Ｄ棟編號三十五房屋（下稱系爭房屋）及其土地。兩造於八十一年十月二十八日分別訂定「預定房屋買賣契約書」及「預定土地買賣契約書」，並約定以工務機關發給房屋使用執照為工程完工之合格標準。伊均依約按時分別付清房地之分期付款款項，至八十三年九月中旬，上開建物完工並領得使用執照之時，經兩造會勘發現該工程有二十二項瑕疵待改善，伊雖屢次函催上訴人改善，猶未獲置理。是買賣標的物既有瑕疵，伊自得行使同時履行抗辯，拒絕給付銀行貸款及尾款；且上訴人應負瑕疵擔保責任，而房地買賣契約間互有依存關係，爰依民法第三百五十九條規定解除兩造之契約，上訴人自應分別返還伊已繳之價金等情。求為命上訴人興利公司給付被上訴人丙○○新臺幣（下同）六十七萬五千元、上訴人乙○○給付被上訴人甲○○八十二萬五千元，及均加算法定遲延利息之判決。
上訴人則以：依「預定房屋買賣契約」之約定，被上訴人須辦理貸款，伊始負交屋義務，且被上訴人所列舉工程缺失僅細部修補工作，不足為瑕疵。又既未交屋，危險負擔尚未移轉，被上訴人不得主張同時履行，亦無瑕疵擔保請求權可言，自不得解除契約等語。資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其所聲明，無非以：查，被上訴人主張其購買上開房地，均分別按期繳付款項，而該建物完工卻有二十二項缺失，致尚未交屋之事實，有被上訴人提出之「預定房屋買賣契約書」、「預定土地買賣契約書」、交屋工程驗收單、繳款收據、支票存款對照單、使用執照等影本為憑。上開缺失，並經上訴人派駐工地之工地主任確認簽收交上訴人改進，上訴人就改進補正情形，於八十四年三月二十二日及同年四月二十日以存證信函答覆被上訴人，有存證信函在卷可稽，自堪信為真實。次查，依建築技術規則建築設計施工編第三十五條規定：「
（樓梯之垂直淨空距離）自樓梯級面最外緣量至天花板底面，樑底面或上一層樓梯底面之垂直淨空距離，不得低於一九○公分」，而系爭房屋興建完成，於八十四年一月二十二日交屋時，一樓樓梯淨高僅一七七公分，三樓樓梯淨高僅為一六七公分，被上訴人通知上訴人修補，於八十四年四月二十五日兩造再次驗收時，二樓樓梯淨高一八八公分、厚度七公分（不足法定厚度之一二公分），三樓樓梯高為一八七點五公分，仍不足法定淨高之一九○公分，且因修補樓梯造成梯牆裂開。嗣受命法官於準備程序進行中至現場勘驗，經丈量其二樓之樓梯高度為一八六公分，上第五階丈量為一六七公分，可證該樓梯高度雖經上訴人二度修改，仍不足法定一九○公分之淨高。另桃園縣政府八十五年五月二日府工建字第○八二二○七號函亦指出，本件第二層及第四層淨高不足，其不足部分，請興利公司、英誠營造有限公司及廖政一建築師事務所儘速改善報核等語，亦足證上開房屋第二層、第四層確有樓梯高度不足法定一九○公分淨高之瑕疵。上訴人固辯稱，第二、四層樓梯淨高不足一九○公分為准許誤差範圍，應視為符合核定計畫等語，惟建築管理規則建築設計施工編第三十五條，既明文規定「淨高」，豈有可能容許誤差﹖且法令如容許樓梯之垂直淨空距離有誤差，桃園縣政府上開函何須命上訴人改善後再報核﹖足見一九○公分之淨空距離，不容許有誤差。退一萬步言，縱令容許有誤差，依臺灣省建築管理規則第三十一條之規定，高度誤差應在百分之一以下，方可視為符合核定計畫，而本件房屋第二、四層之樓梯高度誤差均超過百分之一（即一點九公分），可證上訴人所辯，樓梯高度已符合法令規定，顯非可採。但雖有上開瑕疵，惟該瑕疵，已甚輕微，被上訴人僅得請求減少價金，其執此而主張解除契約，自非有理。又查，上開樓梯之補正高度，非由上訴人重新施作，而係由上訴人將原來樓梯厚度予以敲薄，使儘量符合法定淨高，為上訴人所不否認，且有施工照片在卷可稽。然樓梯為通往各層樓房必經之路，其厚度削薄，不符合法定一二公分之厚度，又未作任何補強措施（尤其轉角至上層部分），勢必影響居家安全，且由於上訴人設計施工錯誤，若加強厚度，則樓梯淨高必嚴重不足；反之，如要求淨高符合法定高度，則樓梯厚度亦必如現狀影響安全。足見此項瑕疵勢難除去，顯不符合債務本旨，是被上訴人執此理由，主張解除契約，自屬合法，應予准許。再者，依被上訴人提出之廣告圖及模型圖，均可證明上開房屋側面圍牆內，確有一片綠地及綠地上種有樹木。而被上訴人於上訴人完工後，發現上訴人訂約時所承諾二七坪空地，並未付諸實現，乃於八十四年一月五日以存證信函通知上訴人改正，上訴人並已合法收受，故如無以上事實，上訴人何以未立即回函否認。復交屋工程驗收單修繕工程第十四項明載：「圍牆內花園空地訂購時為二七坪，現坪數不足」，並經上訴人之工地主任張先生簽認屬實。上訴人雖否認工地主任張先生為其代理人，然依上訴人於八十四年二月十四日回函謂願完成附件（即上開交屋工程驗收單）所列各項必要之修補工程，則工地主任張先生確為其公司之代理人。否則，上訴人於張先生表示為其代理人，而不於回函內容為反對之意思表示，依民法第一百六十九條之規定，亦應負授權人責任。足徵兩造確認之廣告平面圖旁確有面積廣大之空地，屬供被上訴人所購房屋使用，現雖有欠缺，惟此項瑕疵，對被上訴人之居家生活不致生影響，雖亦不能再予補足，被上訴人若據此解除契約，則顯失公平。是被上訴人依民法第三百五十九條但書規定，僅得請求減少價金，不得主張解除契約。另依上訴人廣告圖及兩造之「預定房屋買賣契約書」社區規劃部分，系爭房屋後面原規劃亞歷山大社區巴士及亞歷山大
機車停車場。然上訴人卻擅自變更設計，將社區巴士站變更為地下水井及加壓站水塔，機車停車場則變更為蓄水池，經受命法官現場勘驗，確有以上事實，並記明筆錄在案，並經證人湯陞朝結證在卷。惟查，本件「興達大鎮」面積遼闊，除興建房屋，保留綠地及公共設施用地外，尚有空地，有廣告平面圖在卷可按。上訴人辯稱，尚有足夠空間作社區巴士站及機車停車場，並答允規劃汽機車停車位，有點收議定事項一六可查，是其所辯，應屬可信。此部分之瑕疵，尚非不能補正，被上訴人不得以現尚未設社區巴士站或機車停車場而主張解除契約。此外，本件「興達大鎮」之用途，據上訴人所製發之廣告圖說，為豪華別墅，有四千坪大的寬濶中庭花園，擁有歐洲貴族，法國皇室御苑的華麗，二六項健康休閒設施，蘇格蘭彩虹親子游泳池、溫布頓網球場、凡爾塞藝術涼亭、黛安娜花式溜冰場、維也納時鐘觀景區、維也納情人步道、情人橋等設施。被上訴人主張，因有上開設施，伊始買來作渡假之用。由是，應有足夠寧靜悠閒之設施及環境，始足達上述休閒豪華別墅之用途。但因上訴人事前欠缺妥適規劃，自來水無法直接供應用戶使用，而在緊隣被上訴人上開所購系爭房屋旁設置數層高之加壓水塔，其下並設置蓄水池，供應全部社區二七二戶之飲用水及社區公共用水，有勘驗筆錄及照片，暨證人湯陞朝之證言可據。則該水塔及蓄水池因抽水必是吵雜異常，在「興達大鎮社區管理委員會未來一年工作計畫執行流路」亦記載「Ｄ區車道地下水附近住戶，因須忍受馬達二四小時不停抽打，精神不堪負荷」云云。被上訴人主張，因在其所買系爭房屋後面增建水塔、蓄水池，日夜抽水，已無法達休閒渡假之目的云云，堪予採信。況依契約，上訴人有供應自來水之義務，上訴人於八十四年四月十八日雖曾向臺灣省自來水公司申請裝設自來水，但迄今一年餘，尚無水可用，已不符契約之本旨。是被上訴人以上訴人擅自在其緊鄰屋後增建水塔、蓄水池及無自來水可用，無法達契約之本旨，此項瑕疵，又無法除去，上訴人據以解除契約，自屬有理。至於其他瑕疵，為保固問題，對被上訴人居家安全及安寧尚無妨礙，被上訴人雖得主張交屋後減少價金，但不得據此要求解除契約。從而，被上訴人主張上訴人興建之系爭房屋，因樓梯階梯厚度不足，又擅在緊鄰屋後興建加壓水塔、蓄水池，馬達日夜不停抽水，無法達使用之目的，且該瑕疵經通知修補而不能除去，乃主張解除上開房地買賣契約，並請求上訴人興利公司給付被上訴人丙○○房屋價款六十七萬五千元，上訴人乙○○給付被上訴人甲○○土地價款八十二萬五千元，及均加算其法定遲延利息，於法有據，應予准許等詞。為其判斷之基礎。查，被上訴人於第一審及原審均主張其所購買系爭房屋有瑕疵不能除去，依民法第三百五十九條之規定，解除契約云云（見一審卷七頁正面，原審卷二三頁正面、四一頁反面、九二頁正面、一三九頁）。原審既認上開房屋樓梯高度不足，惟「其瑕疵，已甚輕微，被上訴人僅得請求減少價金，其執此而主張解除契約，自非有理」；復認定：「此項瑕疵，顯不符合債務本旨，是被上訴人執此理由，主張解除契約，自屬合法，應予准許」，其論述顯然前後矛盾，而認定被上訴人得解除契約之理由，與被上訴人之主張，不甚一致，自屬可議。又原審以被上訴人主張上訴人興建之系爭房屋，因樓梯厚度不足，且於緊鄰屋後興建加壓水塔、蓄水池，日夜馬達不停抽水，無法達使用之目的，且該瑕疵經通知而不能除去，故其解除契約為有理由，上訴人應分別返還價金云云，惟對於被上訴人何時解除契約，及是否合法對上訴人分別為解除契約之意思表示，暨其證據何在，均未逐一審認，僅泛言被上訴人解除契約有理由，即為不利
於上訴人之判斷，亦欠允洽。再者，本件系爭房屋係由上訴人興利公司所興建，而上訴人乙○○係土地出賣人，則縱系爭房屋有瑕疵而得解除契約，其效力何以亦及於土地部分，其所憑依據何在，原審亦未說明其理由，殊有未當。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 四 月 十八 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 錦 娟
法官 許 澍 林
法官 王 錦 村
法官 蘇 茂 秋
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 五 月 二 日
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