最高法院民事判決 八十六年度台上字第一○四一號
上 訴 人 永利建設事業股份有限公司
法定代理人 范正夫
被 上訴 人 甲○○
右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國八十五年十月一日台灣高等法
院第二審更審判決（八十四年度上更㈡字第一五三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件上訴人主張：兩造於民國六十九年六月二十二日簽訂房屋合建契約書，由被上訴人提供其所有坐落台北市○○段一五－四、一五－十三、一五－十七、一六－一、一六－三、一六－五、一六－七地號土地與伊建造房屋。嗣於七十四年三月二十六日又簽訂協議書，約定由被上訴人分攤水電工程費及電錶裝置費新台幣（以下同）一十二萬六千三百三十五元，並於地下室完工通知交屋一個月內，無息退還保證金二百六十萬元。上開保證金連同被上訴人分攤之水電工程費及電錶裝置費合計二百七十二萬六十三百三十五元，扣除伊應負擔之設計費四十萬元，被上訴人尚應給付伊二百三十二萬六千三百三十五元。伊早已將地下室完工，詎被上訴人竟不依約給付等情，求為命被上訴人如數給付並加付法定遲延利息之判決。被上訴人則以：上訴人未依約將伊應分得之地下室隔間交付伊，返還保證金之條件尚未成就等語，資為抗辯。
原審以：上訴人主張依兩造間之合建關係，被上訴人尚有保證金二百六十萬元未退還，加上分攤之水電工程及電錶裝置費十二萬六千三百三十五元，扣除其應付之變更設計費四十萬元，被上訴人尚應返還二百三十二萬六千三百三十五元等事實，為被上訴人所不爭執。惟被上訴人以上訴人未將地下室隔間，返還保證金之條件尚未成就等語置辯。查兩造所不爭執之七十年八月十九日之補充約定書之三關於土地移轉過戶部分約定：「⒈甲方（指被上訴人）于本合建契約地上十一層樓板完成後及地下三層、地上七層之內部全部隔間，粉刷完成時，應將有關土地移轉登記所需文件交乙方（指上訴人）指定之代書辦理過戶手續……」，已約明地下三層應予全部隔間，且兩造自始即約定，地下第三層之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ應由被上訴人分得，而與上訴人所分得之其他部分保持共有，則被上訴人分得部分自應加以分隔，始能獲得使用該部分之實益。而被上訴人除於七十三年二月十一日以郵局存證信函要求上訴人隔間外，又於七十三年六月五日再以存證信函向上訴人表示保證金應俟地下三層隔間裝修完成連同地上八層一併點交後再行計算，益見前開補充約定書所定確係約明地下三層應予隔間。兩造於七十四年三月二十六日訂立之協議書約定：「雙方同意甲方未退之保證金二百六十萬元，除第二條所列四十萬元另行結算外，甲方應於乙方將其所分得地下室部分完成，並通知交屋壹個月內，無息退還予乙方」，由其文義以觀，並無更改前開補充約定書有關退還保證金條件之約定，其中「地下室部分完成」之真意，應仍係指依七十年八月十九日補充約定完成隔間及粉刷之意，該協議書之約定既無變更交還保證書條件之意，自難憑以為有利於上訴人之認定。又上訴人雖另稱地下三層為防空避難室，無從為隔間云云，惟查建築技術規則建築施工篇第六章第一百四十二條規定附建之防空避
難設備得兼作其他用途使用，並無禁止隔間之規定，即僅應於空襲時依規定提供民眾避難而已。況上訴人亦已將之隔間做為三溫暖浴室之使用，故其此項主張，亦無足取。末查被上訴人雖已出具交屋接管證明書與上訴人，惟查該交屋接管證明書僅說明被上訴人分得之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ棟一至八樓全部工程已按合約規定完成，經其驗收合格接管無誤，並未言及系爭地下三樓，是該交屋接管證明書並不足以證明上訴人已將地下室完成且通知點交。上訴人既未依約將系爭地下三層加以隔間交付被上訴人，顯未依債務本旨提出給付，自不生提出之效力，被上訴人返還保證金之條件尚未成就，上訴人請求其返還系爭保證金，為無理由，不應准許。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
查解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀全部契約內容，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察。兩造就系爭合建契約關係，曾多次協議補充契約內容，其中涉及系爭保證金之退還者有：㈠六十九年六月二十二日之合建契約第三條之②約定：「依建造施工之進度分四期退還保證金⑴工程進行至路下部分完成時，退還二百萬元，⑵三樓頂板完成退還三百萬元，⑶結構體完成退還三百萬元，⑷使用執照取得退還二百萬元」（一審卷，第三十四頁背面），㈡七十年八月十九日補充約定書約定：「保證金退還部分：⒈一樓板完成退還二百萬元，⒉五樓板完成退還二百萬元，⒊九樓板完成退還二百萬元，⒋交付房屋時退還剩下之四百萬元」（一審卷，第六十八頁），㈢七十四年三月二十六日協議書第七條約定：「雙方同意甲方（指被上訴人）未退之保證金二百六十萬元，除第二條所列四十萬元另行結算外，甲方應於乙方將其分得地下室部分完成並通知交屋一個月內，無息退還乙方」（一審卷，第八頁），依最後之協議，被上訴人退還系爭保證金，係在地下室完成並通知交屋一個月內，而所謂地下室完成，究何所指，原審未從契約之主要目的、交易上之習慣，及經濟上之價值作全盤之觀察考量，以探求當事人之真意，遽認所謂地下室完成係指地下室完成隔間，而為上訴人不利之判斷，尚嫌率斷。次查上訴人於原審主張：「系爭建物自始即規劃地下三層不予隔間，被上訴人於提出建築執照及使用執照之申請時，亦同意該地下三層不予隔間之設計，足證雙方皆知悉且同意地下三層無須隔間」，「上訴人於起訴前去函要求被上訴人返還保證金，被上訴人回函僅要求地下室應予粉刷，亦未曾要求地下室應為隔間，足證雙方確無地下三層應予隔間之約定」（原審上更㈡字卷，第九十五頁背面，第七十頁背面，第七十一頁），攸關被上訴人得否以地下室未隔間為由，拒絕返還系爭保證金，自屬重要之攻擊方法，原審未於判決理由項下說明其何以不足採取之理由，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 四 月 十 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄
法官 曾 煌 圳
法官 梁 松 雄
法官 陳 國 禎
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 四 月 二十三 日
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