最高法院民事判決 八十六年度台上字第一五三○號
上 訴 人 林俊宏即祭祀公業林三合管理人
被 上訴 人 甲 ○ ○
林 鴻 運
林 山 明
林 山 興
被 上訴 人 方 林 錦(
張 平
張 林 有即
吳謝阿賓
賴林阿玉即林
乙○○○即林
徐林碧蓮即林
林 鴻 隆
林 鴻 圖
林 鴻 章
林 鴻 源
林 鴻 森
林 瓊 玲
王林玲玲即林
林 美 玲
右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十五年七月十六日臺灣高等法院第
二審更審判決（八十四年度上更㈠字第一九八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。 理 由
本件上訴人起訴主張：祭祀公業林三合雖與被上訴人之被繼承人林清火間，就如第一審判決附表所示耕地訂有耕地三七五租約，惟林清火於第一審判決附圖Ａ部分建有面積二八六平方公尺之二層樓房（門牌台北市○○路○段二○○巷十三弄十五號），Ｂ部分建有鐵架雨棚面積八十六平方公尺，Ｃ部分建有鐵架雨棚面積二十一平方公尺，Ｄ部分建有鋼架雨棚面積二七六平方公尺，供作居住、車庫之用，並搭建鋼架廠棚製作鐵製品、堆放鐵製品、廢鐵、廢機械、鐵桶、氧氣鋼瓶等，而有不自任耕作之事實，依耕地三七五減租條例第十六條規定原訂租約無效。即令系爭租約仍屬有效，被上訴人及林清火積欠租金十餘年未付，依同條例第十七條第一項第三款規定，伊亦得終止租約，請求返還土地等情，爰以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，求為命被上訴人林山明、甲○○、林鴻運、林山興共同拆除第一審判決附圖Ａ部分地上建物，及Ｂ、Ｃ、Ｄ之地上鐵架雨棚，並將上開土地返還與伊之判決。（第一審判命林山明將Ｄ部分鐵架雨棚拆除，並與甲○○、林鴻運將上開附表所示土地返還與上訴人，而駁回上訴人其餘之訴。兩造各就於其不利部分之判決提起上訴。上訴人於原審追加前述四人外之其餘被上訴人為被告，嗣因市地重劃，聲明不再請求拆除地上物，
僅保留對林山明、林鴻運返還土地之請求，並減縮其餘聲明，而請求確認兩造間就重劃後之坐落台北市○○區○○段五小段一五八、九五、二八八、二八六、二八七、二八九、四六地號等七筆土地之耕地三七五租賃關係不存在之判決。關於上訴人撤回拆除地上物及返還土地部分之請求，林山明、林鴻運、林山興表示不同意，其餘被上訴人則未提出異議）
被上訴人則以：市地重劃前之原系爭土地，伊等之被繼承人林清火早已與祭祀公業林三合訂有耕地三七五租約（標的土地：台北市○○區○○段四小段五三五、五三五之一、五三八及三小段五四六之一等四筆），另有非耕地之租賃契約（即林地租賃，標的土地：台北市○○區○○段三小段五四二之一、五四二之四、五四二、五四二之二、五四二之三、五四三、五四三之一、五四三之二等地號八筆），及土地使用借貸契約（標的土地：台北市○○區○○段四小段五三九及三小段五四五、五四五之一、五四六等地號四筆），故對於本件市地重劃後之台北市○○區○○段五小段一五八等地號土地七筆，自仍有耕地三七五租賃等法律關係存在。伊等並未廢耕，第一審判決附圖所示Ｂ部分，僅廿六坪、Ｃ部分僅六‧三坪、Ｄ部分即辦喪事臨時用地，僅八十坪而已，而原承租之土地共計七千多坪，不致僅廢耕一百多坪。況Ｃ、Ｂ、Ｄ部分均為數十年前即已存在之舊物，所坐落之基地並非耕地，本已無耕地三七五減租條例之適用，且兩造每六年換約一次，已多次續約，均相安無事，茲上訴人提起本件訴訟有背誠信原則。林清火係於民國六十三年間在系爭土地上建造房屋，當時祭祀公業林三合管理人為林跳及林啟後二人，因伊祖先有功於公業，經全體親族承諾同意伊先祖父林慶仲於所承租之七星郡內湖庄新里族粉寮百五十二番等十五筆土地之第一六一地號土地上興建家屋，嗣政府建築高速公路徵收拆除該家屋，二管理人為延續全體親族承諾決議書之決定，遂以祭祀公業林三合管理人之名義，同意林清火將系爭房屋遷建於現址，既經同意，即不生使用違背租約之問題。歷年租谷及甘薯、林地代金，均由祭祀公業管理人收取，雖自七十一年元月起，林跳等人或年邁或因病或逝世，無法代收租金，惟上訴人接任管理人後，伊即郵寄，但均遭其拒收，伊不得已於八十年三月二十八日將該租金提存於臺灣板橋地方法院提存所，並無欠租金情事，上訴人以廢耕或欠租之事由終止契約，於法未合等語，資為抗辯。原審將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回其訴，並駁回其上訴及追加之訴，無非以：上訴人主張兩造間就如第一審判決附表所示之土地，訂有耕地三七五租約之事實，有臺北市私有耕地內興字第二號租約及其變更登記等資料可稽。上開土地均位於台北市內湖區第六期市地重劃區內，其重劃分兩個工區進行各項作業，第一工區於八十四年六月十日完成，第二工區於八十四年十月四日完成，經重劃後，文德段一五八、九五、二八八、二八六、二八七、二八九、四六地號七筆土地，均位於第一工區範圍內，重劃後之標示如原判決理由欄甲、程序方面第四項表列所示之事實，亦經台北市政府於八十五年十一月二十七日以八五府地重字第八五○○六九○三號函示甚明。查系爭租約所包括之無租附帶土地，地目於訂約之初，並非全部為田地，其中五四六地號土地即為建地；而舊地號一六五－二號及一六五號（重測後地號為內湖區○○段○○段五四二號、五四二－二號、五四二－三號、五四三號）地目均為林，租金全年以新台幣十元計算。「無租附帶土地」與「租金全年以新台幣十元計算」之林地，在正產物、租率、租額欄均無記載，與其餘地目為田地（下稱系爭耕地）之約
定，明顯有所不同。在耕地部分，正產物、租率、租額欄則分別有明確之記載，如五三五地號正產物稻谷三一五五公斤、租率為三七五、租額為一一八三公斤，復在備考欄記載「承租人係祭祀公業林三合之派下，並對於地上自費建築家屋及改良土地，所以租期定為二十年一限，承租人如有積欠地租達二年以上者，業主得終止耕作權利。承租人除違反上項外，公業不得終止租約權利，租期屆滿時，應將同一條件更新，仍繼續再出租與承租人及其繼承人」字樣，以上約定於非耕地均未有之。耕地三七五減租條例第一條內載耕地之租佃依本條例之規定云云，是限於耕地之租佃始有該條例之適用，而所謂耕地之租佃即土地法所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，此觀該條例第一條暨土地法第一百零六條第一項之規定自明。耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收穫而施人工於他人之土地以栽培農作物而言，施人工於他人之土地，倘其目的為「經營造林」非耕作，即非耕地租賃。觀之系爭租約關於林地租金約定為新台幣十元，與無租附帶土地部分，均未有如田地之正產物、租率、租額等約定，其備考欄復特別對於地上自費建築家屋及改良土地為前述之記載，並林清火所建之建築物均非在系爭耕地上等情，被上訴人辯稱系爭租約為耕地、林地租賃與借用契約之聯立契約，堪予採信。上訴人主張林清火於第一審判決附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分建築地上物，而有不自任耕作之事實，縱可認為真實，惟查各該建物係坐落在五四二－三號及五四五號地上，經臺北市○○○路地政事務所測量在卷，有土地複丈成果圖（即第一審判決附圖）足按，該五四二－三號土地於重劃前地目為林地，五四五號土地則為無租附帶土地，均非耕地，被上訴人抗辯上開建物使用基地，並無耕地三七五條例適用，亦非無據。況Ａ、Ｂ、Ｃ建物所坐落之基地即文德路五小段一五六號土地，於原審言詞辯論終結前，所坐落之基地已權屬台北市，有台北市政府前揭八五府地重字第八五○○六九○三號函可稽，Ｄ部分建物則已不復存在，上訴人亦自陳對於各該地上物及坐落基地，並無置喙之餘地。此外，上訴人並未主張及舉證租約有關耕地部分，被上訴人有不自任耕作之情事，從而其以被上訴人不自任耕作為由，依耕地三七五減租條例第十六條規定，主張原耕地三七五租約應全部無效云云，尚非可取。次按被上訴人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而上訴人不即表示反對之意思，依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，視為不定期限繼續契約，雖其租佃期間可由兩造續訂，但依同條例第五條規定不得少於六年，兩造租賃關係既在存續中，則上訴人縱能自任耕作，亦不能謂有收回耕地之原因。上訴人主張被上訴人有不自任耕作致耕地租約無效之情形，既不可採，則不問續訂租約時上訴人是否受通知或知悉其事，均不影響系爭耕地租約之繼續存在。再按民法第四百四十條第一項載承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第十七條第三款終止契約時亦適用之。上訴人迄未提出定相當期限催告被上訴人支付租金之證據，其以被上訴人欠租為由，主張終止租約，於法亦有未合。系爭租約既仍存在，則關於無租附帶土地部分，即無所謂借用目的已完成之情事，上訴人主張依民法第四百七十條規定請求返還該土地，尤難准許。末查內湖區公所因系爭土地於重劃前，訂有耕地租約，遂依據市地重劃實施辦法第四十八條規定，邀集業佃雙方協調，因雙方當事人均未出席，而按重劃前土地耕地租約原載情形逕為辦理租約標示變更登記，
業經台北市政府前述八五府地重字第八五○○六九○三號函敍甚明，該項租約標示變更登記，既係依法辦法，自足使兩造間發生租賃之法律效果，況內湖區公所所為基於公法上之行政處分，其適法性亦非本件民事訴訟所得審究，上訴人主張有增加登記情形，及該部分登記不發生兩造間租賃效果云云，仍不足取。從而上訴人訴請林山明、林鴻運、林山興拆除地上物，林山明、林鴻運返還土地及確認兩造間就上開七筆土地之耕地三七五租賃關係不存在，均無理由等詞，為其判斷之基礎。惟查訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，法院須將該數人視為一體，不得分為數人處理，即應適用民事訴訟法第五十六條定其關係。原判決既認本件訴訟對被上訴人必須合一確定，准上訴人於原審追加方林錦以次之被上訴人為共同被告，而於上訴人嗣後撤回拆除地上物及返還土地之請求，竟因林山明等表示不同意，其餘被上訴人未提出異議而作不同之處理，已有未合。次按當事人於訴訟未經合法代理者，其判決為當然違背法令，民事訴訟法第四百六十九條第四款定有明文。本件原審卷雖附有被上訴人林山興於八十四年五月二十二日出具，經浙江省江山市公證處及財團法人海峽交流基金會認證，載明委任其子林政賢為代理人之委託書一紙（原審卷第一一一頁至一一五頁），惟查該委託書係記載委託林政賢「全權代為辦理祭祀公業林益安，祭祀公業林志元及祭祀公業觀音佛祖等有關權益與義務事項」，顯非為本件訴訟而出具至明。原審未依職權調查訴訟代理權之有無，遽准欠缺代理權之林政賢複委任黃晶雯律師到庭辯論而為判決，其訴訟程序自有重大瑕疵，依首開說明，原判決亦非無違背法令。又上訴人與被上訴人之被繼承人林清火間，就市地重劃前之第一審判決附表二所示土地訂有包括耕地租約、非耕地租約及使用借貸等三種聯立之契約，為原審認定之事實。依原判決附表記載，市地重劃後之系爭七筆土地，係由原訂包括耕地租約、非耕地租約及使用借貸（即無租附帶）土地重劃而來，並非均屬原耕地租約範圍內之土地。則其原屬非耕地租約及使用借貸部分之土地，能否因行政機關逕為辦理租約標示變更登記，即認兩造間就該土地有耕地租賃關係存在﹖尚非無疑義。乃原審未詳加調查審認，徒以內湖區公所係依市地重劃實施辦法第四十八條規定，按重劃前耕地租約原載情形辦理租約標示變更登記，即認系爭七筆土地兩造間已發生耕地租賃之法律效果，而為上訴人不利之判斷，尤屬可議。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 五 月 十五 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 鄭 三 源
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 六 月 五 日