最高法院民事判決 八十六年度台上字第一四九八號
上 訴 人 丙○○
鄭德慶
鄭德峰
鄭永河
鄭東山
鄭國男
鄭玉真
鄭許花
黃彩鳳
丁○○
鄭金樹
鄭玉須
鄭罔腰
林再興
鄭木通
鄭明媚
鄭明芳
鄭明娟
鄭凱耀
鄭明貴
鄭蔡桂
林金能
林金來
林石園
林金鑾
林石金
共 同
訴訟代理人 戴森雄律師
陳國雄律師
被 上訴 人 乙○○
甲○○
吳美妙
陳墀池
蘇 泉
陳清印
林志文
楊永昌
方傳榮
共 同
訴訟代理人 吳素勤律師
右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十五年九月三日台灣高等法
院第二審判決（八十四年度重上字第五二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段一小段三一○地號土地為伊及台北市政府與其他共有人共有。伊之應有部分約為百分之六十三，台北市政府之應有部分約為百分之二十六。被上訴人在二、三十年前，即無權占用上開土地，乙○○在其上蓋建台北市○○路四六八巷三弄二號房屋；甲○○蓋建同弄四號房屋；吳美妙蓋建同弄六號房屋；陳墀池蓋建同弄八號房屋；蘇泉蓋建同巷五號房屋；陳清印蓋建同巷七號房屋；林志文蓋建同巷九號房屋；楊永昌蓋建同巷十一號房屋；方傳榮蓋建同巷十三號房屋。其中被上訴人乙○○、吳美妙、陳墀池、蘇泉、陳清印、林志文、楊文昌（下稱乙○○等七人）於民國七十八年六月間向台北市政府買受系爭土地之應有部分，辦妥土地所有權移轉登記及建物所有權第一次登記。被上訴人甲○○、方傳榮未向上開土地共有人買受土地應有部分，其中甲○○就建物部分辦妥建物所有權第一次登記。乙○○等七人雖為上開土地之共有人，但未經其他共有人同意，擅自占用共有土地之特定部分，顯係侵害他共有人之所有權，伊得本於所有權之作用請求其拆屋還地，又其超越權利範圍為使用收益，顯為不當得利，伊得依不當得利法則請求其返還相當於租金之不當利益。被上訴人甲○○、方傳榮非上開土地之共有人，擅自占用該地建屋，獲有不當得利，伊得本於所有權之作用請求其拆屋還地及依不當得利法則請求其返還相當於租金之不當得利等情，求為命：㈠、被上訴人乙○○將坐落上開土地，門牌台北市○○路四六八巷三弄二號面積四十二平方公尺、如原判決附圖甲部分所示三層建物及頂層拆除，返還土地與伊及其他共有人；㈡、被上訴人甲○○將同弄四號面積三十六平方公尺、如原判決附圖乙部分所示二層建物及頂層拆除，返還土地與伊及其他共有人；㈢、被上訴人吳美妙將同弄六號面積三十三平方公尺、如原判決附圖丙部分所示三層建物及頂層拆除，返還土地與伊及其他共有人；㈣、被上訴人陳墀池將同弄八號面積三十一平方公尺、如原判決附圖丁部分所示三層建物拆除，返還土地與伊及其他共有人；㈤、被上訴人蘇泉將同巷五號面積五十七平方公尺、如原判決附圖戊部分所示二層建物及頂層拆除，返還土地與伊及其他共有人；㈥、被上訴人陳清印將同巷七號面積十五平方公尺、如原判決附圖己部分所示三層建物及頂層拆除，返還土地與伊及其他共有人；㈦、被上訴人林志文將同巷九號面積四十平方公尺、如原判決附圖庚部分所示三層建物及頂層拆除，返還土地與伊及其他共有人；㈧、被上訴人楊永昌將同巷十一號面積三十八平方公尺、如原判決附圖辛部分所示二層建物及頂層拆除，返還土地與伊及其他共有人；㈨、被上訴人方傳榮將同巷十三號面積十平方公尺、如原判決附圖壬部分所示三層建物及頂層拆除，返還土地與伊及其他共有人；㈩、被上訴人乙○○給付伊新台幣（下同）各如原判決附表二第四欄所示，及自民國八十三年六月十六日起至拆屋還地日止，按年給付各如第五欄所示；、被上訴人甲○○給付伊各如原判決附表二第六欄所示，及自八十三年六月十六日起至拆屋還地日止，按年給付各如第七欄所示；、被上訴人吳美妙給付伊各如原判決附表二第八欄所示，
及自八十三年六月十六日起至拆屋還地日止，按年給付各如第九欄所示；、被上訴人陳墀池給付伊各如原判決附表二第十欄所示，及自八十三年六月十六日起至拆屋還地日止，按年給付各如第十一欄所示；、被上訴人蘇泉給付伊各如原判決附表二第十二欄所示，及自八十三年六月十六日起至拆屋還地日止，按年給付各如第十三欄所示；、被上訴人陳清印給付伊各如原判決附表二第十四欄所示，及自八十三年六月十六日起至拆屋還地日止，按年給付各如第十五欄所示；、被上訴人林志文給付伊各如原判決附表二第十六欄所示，及自八十三年六月十六日起至拆屋還地日止，按年給付各如第十七欄所示；、被上訴人楊永昌給付伊各如原判決附表二第十八欄所示，及自八十三年六月十六日起至拆屋還地日止，按年給付各如第十九欄所示；、被上訴人方傳榮給付伊各如原判決附表二第二十欄所示，及自八十三年六月十六日起至拆屋還地日止，按年給付各如第二十一欄所示之判決。被上訴人則以：伊原係台北市五分埔之居民，四十五年間台北市政府為拓寬附近馬路，與系爭土地之原地主達成買賣土地協議，經原地主同意先行交付土地供伊遷建使用，台北市政府乃要求伊遷建現址。嗣因台北市政府給付價金後，原地主相繼去世，上訴人為原地主之繼承人拒絕辦理所有權移轉登記，致台北市政府未能取得系爭土地所有權。七十七年間，台北市政府與上訴人及伊之代表人協商後，達成由伊以七十七年度公告現值承購系爭土地之協議，伊占有系爭土地非無合法權源等語，資為抗辯。原審以：系爭三一○地號土地，為上訴人、台北市政府及其他共有人共有，被上訴人所有如原判決附表一所示房屋各占用如原判決附圖甲、乙、丙、丁、戊、己、庚、辛 壬部分所示土地，其中被上訴人乙○○等七人，於七十八年六月間向台北市政府買受系爭土地之應有部分，均辦畢所有權移轉登記。上開七人連同被上訴人甲○○分別於七十八年至七十九年間辦妥地上建物所有權第一次登記之事實，有土地及建物登記簿謄本、勘驗筆錄、土地複丈成果圖可稽。查四十五年間台北市政府為安置遷建戶，收購系爭土地及附近約二萬坪土地，已給付價金等情，有收購協議紀錄及地主林英於四十五年九月二十四日代表地主領款收據可稽。前開收購協議，列名於會議紀錄者雖有部分於協議前亡故，然鄭貢槌為原地主鄭沈配之繼承人，雖鄭沈配於協議前已亡故，鄭貢槌仍以其代表人名義列名，惟因鄭貢槌於繼承開始時，即已取得該不動產所有權，應係為其本人締約，而非以鄭沈配之代理或代表人身分締約，上開收購協議並非無效。又台北市政府於四十五年間購買系爭土地及附近土地安置被上訴人等數百戶遷建戶，可謂係當時一大創舉，其發展過程為媒體所矚目，仍眾所周知，倘原地主未曾出賣系爭土地，允諾先行交付土地供使用，豈有未生抗爭之理﹖且被上訴人於系爭土地建屋居住迄今長達三十七年之久，其間曾經修繕改建，均順利取得地政事務所核發權狀，上訴人於改建之際亦未採取法律途逕解決，足見系爭土地確由原地主交付台北市政府占有使用，台北市政府自屬有權占有，而台北市政府基於占有權源自有權將系爭土地出租被上訴人。次查被上訴人為取得系爭土地所有權，自七十四年起，屢次參與台北市政府協調地主出售系爭土地與現住戶之會議，歷時三年有餘，至七十七年九月終經地主與現住戶達成共識，地主同意依七十七年度土地公告現值出售土地與被上訴人，同年十一月十一日雙方達成買賣協議，擬於三個月內簽訂買賣契約，有七十七年九月二十三日及同年十一月十一日協調會議紀錄可按，並經證人馮玉青證述屬實，自堪認兩造就系爭土地買賣條件確已達成初步協議，擬定於三個月內簽訂買賣契約。
倘上訴人未曾於四十五年間允諾將系爭土地先行提供被上訴人建屋使用，台北市政府何必一再協調兩造盡量達成系爭土地之買賣﹖上訴人雖於七十八年一月二十八日致函台北市政府財政局表示不擬出售，致兩造間就系爭土地之買賣契約未成立，惟尚難因上訴人之事後拒賣，遽謂上訴人未允諾先行交付土地與被上訴人建屋使用。綜上所述，可知上訴人與台北市政府間成立收購協議，上訴人同意先行交付系爭土地供被上訴人建屋使用，而被上訴人係與台北市政府訂立租約，則被上訴人占用系爭土地，即非無正當權源。其後台北市政府與上訴人所訂立之收購協議，因請求權時效消滅而未能辦妥所有權移轉登記，並於七十四年一月間與被上訴人終止租約，但均難推翻上訴人先前交付土地與被上訴人建屋使用之允諾，從而上訴人依民法第七百六十七條、第八百二十一條及第一百七十九條規定請求被上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，即屬無據，不應准許，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決。按土地法第三十四條之一係於六十四年七月二十四日始修正公布，在此之前，共有財產非經共有人全體同意，不得由共有人中之一人或數人自由處分；又共同繼承之遺產在分割以前，應為各繼承人公同共有，非經繼承人全體同意，不得由繼承人中之一人或數人自由處分，此觀民法第八百十九條第二項及第八百二十八條第二項之規定即明。買賣固非處分行為，惟共有人中之一人或數人；或繼承人中之一人或數人，未得其他共有人或繼承人之同意，出賣共有財產或遺產者，其所訂立之買賣契約雖非無效，惟對他共有人或他繼承人仍不生效力。上訴人在事實審辯稱：四十五年間之收購協議，原地主林英部分，由其親自出席；許丙部分，由代理人鄭再吉出席；鄭沈配部分，由鄭貢槌代表出席。因鄭沈配早於三十三年八月十六日死亡，其繼承人除鄭貢槌外，尚有鄭添財等二十餘人，此有繼承系統表可稽，鄭貢槌並無代表全體繼承人出售系爭土地之權限。且土地法第三十四條之一係於六十四年七月二十四日始修正公布施行，依法律不溯既往原則，四十五年間所訂立之收購協議無適用該條規定之餘地，故該收購協議對其他繼承人不生效力。而伊從未與台北市政府簽訂任何買賣契約，並未承諾台北市政府得先行使用系爭土地，尤未同意被上訴人占地建屋。台北市政府對伊提起請求所有權移轉登記之訴，經法院認定該收購協議無效，台北市政府不得本於無效之協議紀錄請求伊移轉所有權，而判決台北市政府敗訴確定，有台灣高等法院七十年度上字第三三五○號及最高法院七十三年度台上字第一三七五號判決可稽。又台灣高等法院七十七年度上更㈡字第一九六號上訴人林再興等請求訴外人江彩鳳等返還土地事件，法院亦認定上開收購協議為無效。台北市政府於四十五年間就系爭土地並無所有權，亦無管理權，其將系爭土地出租與被上訴人後，雖成為系爭土地之共有人，但租賃契約對伊不生效力，被上訴人占用系爭土地自始即為無權占有云云（見一審卷九五至九九頁、一二七至一二九頁、二審卷㈠一六五頁、卷㈡一四至二○頁及原證六至八），攸關台北市政府與原地主於四十五年間所訂立之收購協議及台北市政府將系爭土地出租與被上訴人建屋，其效力是否不及於上訴人，自屬重要之攻擊方法，原審未遑查明上訴人之上開主張是否屬實，復未於判決理由項下說明其何以不足採取之意見，遽為不利於上訴人之判決，尚嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 五 月 十五 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄
法官 曾 煌 圳
法官 梁 松 雄
法官 朱 錦 娟
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 五 月 三十 日
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