最高法院民事判決 八十六年度台上字第二○四二號
上 訴 人 丙 ○ ○
鍾 政 吉
謝 景 燦
王 進 湟
黃范柑妹
邱 文 卿
曹 銘 元
杜 開 信
甲 ○ ○
陳 本
楊 和 娥
王 國 川
簡 榮 吉
張 增 光
廖 朝 居
被 上訴 人 乙 ○ ○
鄭 德 慶
鄭 德 峰
鄭 永 河
鄭 東 山
鄭 國 男
鄭 玉 真
鄭 許 花
黃 彩 鳳
丁 ○ ○
鄭 金 樹
鄭 玉 須
鄭 罔 腰
林 再 興
鄭 木 通
鄭 明 媚
鄭 明 芳
鄭 明 娟
鄭 凱 耀
鄭 明 貴
鄭 蔡 桂
林 金 能
林 金 來
林 石 園
林 金 鑾
林 石 金
右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十五年八月二十七日台灣高
等法院第二審判決（八十四年度重上字第二三九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人拆屋還地及負擔訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段一小段三一二地號土地（下稱系爭土地）原係伊及台北市政府與其他共有人所共有，伊之應有部分合計0000000分之0000000，約百分之六十三，台北市政府之應有部分原為0000000分之四四二四七六。上訴人丙○○、鍾政吉、王進湟、黃范柑妹、邱文卿、杜開信、甲○○、陳本、楊和娥、王國川、簡榮吉、張增光、廖朝居及上訴人謝景燦之被繼承人謝森村、上訴人曹銘元之被繼承人曹逢時，早於二、三十年前即分別無權占有系爭土地興建房屋。七十八年六月間，丙○○、王進湟、黃范柑妹、邱文卿、杜開信、甲○○、陳本、楊和娥、王國川、簡榮吉、謝森村、曹逢時始向台北市政府買受應有部分，辦畢所有權移轉登記，並與鍾政吉等人，分別於七十八、七十九年間辦理地上建物所有權第一次登記。曹逢時、謝森村所有之建物又分別辦理繼承登記為曹銘元、謝景燦名義；張增光、廖朝居所有之房屋則未辦理建物所有權第一次登記。鍾政吉、張增光、廖朝居未得系爭土地共有人之同意，占有系爭土地興建房屋，丙○○、謝景燦、王進湟、黃范柑妹、邱文卿、杜開信、甲○○、陳本、楊和娥、王國川、曹銘元、簡榮吉雖為系爭土地共有人，惟未得他共有人全體之同意，擅自占用系爭土地特定部分興建房屋，侵害他共有人之所有權，伊本於所有權，自得請求其拆除建物，返還基地於伊及共有人全體等情。求為命上訴人分別拆除坐落系爭土地上如原判決附表一及附圖一、二、三所示建築物，將如附圖一、二、三所示土地交還伊及其他共有人全體之判決。
上訴人則以：伊原係台北市五分埔即現羅斯福路一段之居民，於民國四十五年間，台北市○○○○○路，為安置拆遷戶，遂與原土地所有人即被上訴人之被繼承人達成系爭土地買賣協議，並經土地所有人允諾，先行交付土地供伊使用，旋台北市政府將系爭土地出租與伊。嗣台北市政府給付價金予原所有人後，因故未能及時辦理所有權移轉登記，原土地所有人亦相繼過世，致嗣後要求土地所有人之繼承人即被上訴人辦理繼承登記及移轉登記，被上訴人不予配合，使台北市政府無法完全取得系爭土地所有權。七十二年至七十七年間，台北市政府屢與被上訴人及伊之代表人協商，終於七十七年間達成協議，由伊以七十七年度公告現值承購系爭土地，兩造間之買賣契約已成立，伊占有系爭土地自有合法權源等語，資為抗辯。原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判命上訴人拆屋還地，無非以：關於四十五年之收購協議部分：台北市政府與原地主於四十五年八月二十七日所為收購土地協議之紀錄，雖有地主鄭沈配代表人鄭貢槌、賴王金及賴興成之簽名，惟鄭沈配、賴興成、賴王金依序早於三十三年八月十六日、三十五年五月二十五日、二十六年四月三十日死亡，則以該三人名義成立之收購協議自非有效。台北市政府就系爭土地請求被上訴人移轉所有權登記訴訟，亦經最高法院七十三年度台上字一三七五號判決認定
上開收購協議為無效，原法院七十七年度上更二字一九六號返還土地事件，亦認該收購協議為無效。上開收購協議簽訂時，原土地所有人早已死亡，無明示或默示同意上訴人使用系爭土地之可言。而被上訴人從未與台北市政府簽訂買賣契約，尤未同意上訴人占地建屋，亦未協助其申請裝設水電。原土地所有人林英等人於四十五年九月二十四日所出具之收據影本，僅有林英具名，卻有林英、許丙、鄭沈配之印文，而斯時鄭沈配已死亡十二年，自無法蓋章具領價金，可見該收據形式上縱為真正，其實質真正亦非無疑。又前開收購協議紀錄上所載出席人員之一即鄭沈配之繼承人鄭再吉，曾於六十一年間向台北市政府陳情謂有人冒名出售系爭土地及領取價金，況出席協議之鄭貢槌、鄭再吉僅為鄭沈配眾多繼承人中之二人，無代表全體繼承人簽訂協議之權限。被上訴人鄭玉須為原土地所有人鄭沈配繼承人之一，應有部分僅0000000分之二八一四三，其向台北市政府請求給付價金，要與他共有人無涉，不得認被上訴人已同意出售系爭土地。關於七十七年之協議部分：七十七年九月二十三日之協調會，土地所有人僅五人出席，現住戶包括上訴人在內均無人出席，亦無全部土地所有權人同意出售系爭土地之結論。訴外人吳石象於參與該次協調會時，僅提出鄭金樹、鄭東山之委託書，並未提出其他土地所有人之委託書，顯未受全體被上訴人委任，無權代理被上訴人與上訴人成立買賣契約。吳石象於原法院他案中，縱就代理權之有無為不同之證述，亦不得認被上訴人已委任吳石象出席協調會。被上訴人於本件訴訟中，雖謂吳石象為伊之代理人，惟未稱吳石象為被上訴人全體之代理人，顯未承認吳石象係其代理人。被上訴人雖於七十七年九月二十九日致函台北市政府財政局，表示願出售系爭土地，惟既非對現住戶所為之意思表示，自不得認係對上訴人為要約。而被上訴人並未出席七十七年十月四日之協調會，台北市政府及現住戶復未將土地承購申請書提示被上訴人或告知其意旨，該承購書亦不得認係承諾。況上開同意出售土地之函件，未經全體共有人具名，自不能拘束被上訴人或其他土地所有人，而上訴人丙○○、王進湟、甲○○、陳本、王國川、張增光、廖朝居並未簽名於土地承購申請書，亦未出席協調會，尤不可能與地主成立買賣契約。至七十七年十一月十一日之協調會，部分土地所有人之代表吳石象另提出除可建築土地外，另有二百多坪都市○○巷道用地，請台北市政府一併解決辦理收購，如收購有困難，可由相鄰接之住戶一併承購之條件。關於該二百多坪都市○○巷道用地，台北市政府未表示同意徵收，上訴人亦未證明已表示願一併承購，且就系爭土地之價金全未談及，買賣契約自尚未成立。從而被上訴人依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求上訴人拆除系爭地上建物，將占用之土地返還與被上訴人及其他共有人全體，即為有據等詞，為其判斷之基礎。
按建築物非經領得使用執照，不准接水、接電；又起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具土地權利證明文件，建築法第七十三條、第三十條定有明文。本件上訴人鍾政吉、張增光、廖朝居之上述建物有水、電設備，其餘上訴人之建物亦均有水、電設備並已辦竣建物所有權第一次登記，為原審認定之事實，則依上開法條規定，上訴人是否未得土地所有權人之同意使用系爭土地，已非無疑。原審對上開事證俱未審酌，即為上訴人不利之判決，自有可議。又關於四十五年協議部分，具名於協議紀錄者，有鄭沈配之繼承人鄭貢槌，倘係以出賣其就系爭土地之權利而與台北市政府成立協議，能否謂該部分買賣契約不生效力，即值推敲。而依台北市政府之簡報記載：鄭沈配
之另一繼承人鄭再吉，於五十三年間以系爭土地已由該府收購為由，請求該府付清價金，並辦理分割及移轉登記等語（見一審卷二七八頁）。鄭再吉曾具名於上述四十五年之收購協議紀錄，則鄭再吉是否未將系爭土地之權利出售予台北市政府，亦待推求。再具名於上述紀錄者，尚有林英及許丙，林英並曾領取系爭土地之價金，則林英與許丙是否未將系爭土地之權利出售予台北市政府，尤須深究。又被上訴人鄭玉須於五十四年間曾具函向台北市政府請求給付價金，並謂已將系爭土地之所有權狀交付該府等語，則鄭玉須之權利是否未出賣予台北市政府，非無研求之餘地。而本院七十三年度台上字一三七五號及原法院七十七年度上更二字一九六號判決，係認定鄭沈配、賴王金、賴興成三人，因於協議前已死亡，其雖列名於紀錄，仍難認該三人部分之買賣契約為有效，似非認定全部協議均不生效力（見一審卷一六九、二七一至二七六頁，一七八至一八九頁），乃原審對上開情事，俱未斟酌，並據上述判決遽認四十五年間之協議對全體所有人皆不生效力，亦嫌速斷。關於七十七年協議部分，查七十七年九月二十三日之會議紀錄記載：三分之二私有土地所有人代表所提願以七十七年度公告現值出售系爭土地予現住戶之意見，台北市政府財政局願全力協助配合辦理等語（見一審卷三七三至三七六頁），被上訴人並稱出席該次會議之吳石象為其代理人，被上訴人且於七十七年九月二十九日函台北市政府財政局，表示願依上開協議出售系爭土地予地上房屋所有人（見原審卷一六二頁），上訴人鍾政吉、謝景燦、黃范柑妹、曹銘元、杜開信、楊和娥、簡榮吉即於七十七年十月十二日出具申請書表示願意購買（見原審卷一六七頁至一九三頁）。倘吳石象確有代理被上訴人之權限，且同意出售系爭土地之共有人及應有部分已逾二分之一或共有人應有部分已逾三分之二，參酌吳石象曾向台北市政府表示同意由該府協調地上建物所有人，按公告現值購買系爭土地之意旨（見一審卷二四六頁），上訴人鍾政吉等出具上開願意購買系爭土地之申請書，能否謂非承諾，亦待澄清，倘其意思表示非不得認係承諾，則鍾政吉等使用系爭土地能否謂係無權占有，頗滋疑義。原審未遑詳求，即為不利於上訴人之判決，自有判決不備理由之違法。上訴論旨指摘原判決違背法令，聲明廢棄，為有理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 六 月 二十六 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 鄭 三 源
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 七 月 十六 日