最高法院民事判決 八十六年度台上字第二○三四號
上 訴 人 甲○○
丙○○
被上訴人 乙○○
丁○○
王玉蓮
右當事人間請求移轉土地所有權登記等事件，上訴人對於中華民國八十五年十一月二
十七日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第一一二一號），提起上訴，本院
判決如左：
主 文
原判決關於確認買賣關係不存在及命上訴人丙○○為土地應有部分移轉登記暨該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人甲○○於民國八十一年四月二十六日向伊購買坐落新竹縣竹東鎮○○段竹東小段三五之一號建○‧○七八三公頃、三五之十三號建○‧一二九二公頃土地二筆應有部分各十萬分之八四八（以下稱系爭土地）及向訴外人富國建設股份有限公司（以下稱富國公司）購買該公司所興建之地上長春帝國大廈Ｃ棟十三樓一戶，土地部分之價款為新台幣（下同）三百七十七萬元，房屋部分之價款為一百六十一萬元，合計五百三十八萬元，伊已依約將系爭土地移轉登記與甲○○指定之上訴人丙○○。該房屋早已興建完成並通知交屋，惟甲○○僅繳付房地價款一百五十八萬元，尚積欠三百八十萬元，顯已違約，經催告未果，伊及富國公司已解除契約等情，求為確認伊與甲○○間就系爭土地之買賣關係不存在，及命丙○○將系爭土地移轉登記與伊之判決（另被上訴人請求確認伊與丙○○間就系爭土地之買賣關係不存在部分，業經原審判決被上訴人敗訴確定）。
上訴人則以：甲○○向富國公司所購買之房屋為使用面積三五‧九一坪、公共設施面積二‧九九坪，合計三八‧九○坪，使用面積未包含電梯、樓梯間面積在內。而富國公司所建竣之房屋（以下稱系爭房屋）為室內七八‧四三平方公尺、陽台一四‧七一平方公尺、花台○‧六九平方公尺，合計使用面積九三‧八三平方公尺，即二八‧三八坪，與伊所買受房屋之使用面積減少七‧○九坪。又富國公司未使伊取得停車位之所有權，且將大樓地下室之停車位由二十七位改為五十八位，其車位之高度、長度及車道之寬度皆不符規定，故富國公司之給付有瑕疵，且屬給付不完全，富國公司補正前，伊得拒絕給付價金，不負遲延責任。本件土地買賣與房屋之買賣有聯立關係，被上訴人及富國公司之解除契約均非合法等語，資為抗辯。原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決部分廢棄，改判確認被上訴人與甲○○間就系爭土地之買賣關係不存在，及命丙○○將系爭土地移轉登記與被上訴人，無非以：甲○○於八十一年四月二十六日向被上訴人購買系爭土地，及向富國公司購買在土地上所建之長春帝國大廈Ｃ棟十三樓房屋，土地價金為三百七十七萬元，房屋價金為一百六十一萬元，合計五百三十八萬元；甲○○共已給付一百五十八萬元，餘款迄未給付。而被上訴人已將系爭土地移轉登記予甲○○所指定之丙○○之事實，為兩造所不爭執，且有預定土地買賣契約書、預定房屋買賣契約書、土地登記簿謄本可稽。上開土
地買賣契約與房屋買賣契約之出賣人雖然不同，但兩者相互牽連結合，固屬契約之聯立，其中一契約不成立、無效、撤銷、或解除，另一契約亦同其效果。惟查上訴人提出之廣告所附平面圖除繪有房屋之房間格局外，並詳細標示當層之電梯間、樓梯間、走道及通道，買賣契約書所附之平面圖亦有明確之標示，兩圖核相符合。此等部分對房屋所有人之使用具經常性及必要性。又證人彭壽林證稱其所購買之房屋，其中庭、樓梯間都算公共面積等語，故被上訴人主張電梯間、樓梯間、走道及通道均應列為「使用面積」，自屬可信。系爭房屋之建號為三七四○號及共同使用部分建號三七六○號、三七六二號，總面積為四三‧八八坪，較之買賣契約約定之三八‧九○坪，並無短少。且依上開標準計算，三七六二建號中之樓梯等公共設施部分之面積為六○二‧四七平方公尺，依應有部分一萬分之三七二計算為二二‧四二平方公尺，折合六‧七八坪，連同三七四○建號之建物、陽台、花台合計二八‧三八坪，共為三五‧一六坪，此與買賣所約定之使用面積三五‧九一坪相差僅○‧七五坪，此差距為契約第一條所容許之範圍。預定房屋買賣契約書第一條約定：「停車位機械式地下二樓一○號……。本大樓地下停車場，不屬公共設施範圍悉歸各所有人管理使用，甲方（即甲○○）依約定停放車輛」，依其文義，僅上訴人就地下二層編號第十號之停車位有管理使用之權，並未約定使上訴人取得此停車位之單獨所有權。又甲○○購買之此停車位係原設計之法定停車位，非嗣後所增設，為其所不爭執。系爭地下二樓停車場之車道、坡道，其寬度及配置等項，與新竹縣政府核准之平面圖及買賣契約之附圖復均相符合，亦為上訴人所不爭執，故難認為甲○○購買之停車位或停車場之設施有何瑕疵，或本件買賣有不完全給付之情事。被上訴人主張其已與富國公司委託律師以存證信函催告上訴人「於函達十日內將積欠價款及費用等一次付清並辦妥銀行貸款手續，逾期未履行，即解除買賣契約，不另通知」，有上訴人不爭執之存證信函足憑，甲○○經催告後仍未履行，被上訴人以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，即無不合。本件買賣既經合法解除，被上訴人請求確認其與甲○○問就系爭土地之買賣關係不存在，洵屬有據，應予准許。被上訴人依民法第二百五十九條規定請求丙○○將系爭土地移轉登記與伊，亦應准許等詞，為其判斷之基礎。查原審雖認定甲○○向富國公司所購買之長春帝國大廈Ｃ棟十三樓房屋，約定總面積為三八‧九○坪，其中使用面積為三五‧九一坪，使用面積包括電梯間、樓梯間、走道及通道等情。惟使用面積並非現行法使用之名詞，無法定意義，區分所有建物之買受人因買賣而取得之電梯間、樓梯間之面積應否算入使用面積，如當事人有約定者，依契約自由之原則，應從其約定。兩造所不爭執之預定土地買賣契約書第四條載明：「屋頂突出物、電梯間、機房、樓梯間，及水箱共同使用部分由客戶分擔公共設施面積」。又證人即該大廈其他房屋之承購戶曾賢文、薛清梅、彭壽林、張春梅均證稱使用面積為進入房內之面積等語（見一審卷三○、一三八、一三九、一四○頁），審酌上開書證及證言，甲○○似與富國公司約定甲○○因買賣而取得之電梯間、樓梯間之面積應算入公共設施面積，而非算入使用面積。原審察未及此，竟以廣告所附平面圖與買賣契約書所附平面圖均標示樓梯間、電梯間，二者相符等情，即認電梯間、樓梯間應算入使用面積，據以推論富國公司所興建之系爭房屋並無面積不足而有不完全給付之情事，故被上訴人得解除契約，據為上訴人敗訴之判決，非無可議。至證人彭壽林所證：「中庭、樓梯間都算公共面積」等語，適足以證明中庭、樓梯間之面積應算
入公共設施面積，不算入使用面積，乃原審竟為相反之認定，尤與證據法則有違。次查被上訴人就系爭土地係與甲○○訂立買賣契約，丙○○係甲○○所指定之系爭土地受移轉登記人，此為原審所認定。果係如此，被上訴人與丙○○間並無買賣關係存在，非契約當事人，被上訴人解除與甲○○之契約，依民法第二百五十九條規定請求之結果，只得請求契約當事人甲○○負回復原狀之義務，不得請求丙○○回復原狀。乃原審竟援引該法條之規定，判令丙○○將系爭土地移轉登記與被上訴人，適用法律亦有違誤。究竟甲○○向富國公司買受房屋，有無給付瑕疵及不完全給付之情形﹖被上訴人對於丙○○請求部分係本於何項法律關係請求﹖猶待詳查審認。上訴論旨指摘原判決其敗訴部分為不當，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六年 六 月 二十六 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 鄭 三 源
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 七 月 二十三 日
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