最高法院民事判決 八十六年度台上字第二三二四號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 林雯澤律師
黃淑華律師
被 上訴 人 總維建設股份有限公司
法定代理人 黃忠信
訴訟代理人 吳宏山律師
複 代理 人 方錦源律師
右當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國八十五年三月十三日台灣高等
法院第二審判決（八十四年度重上字第三五八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人所為給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件被上訴人主張：上訴人於民國八十一年十二月二十日與伊簽訂預定房屋、土地買賣契約書，向伊購買坐落台北縣板橋市○○段五八五號土地應有部分及其上建物「總維文化京華」Ａ１、Ａ２棟第三層房屋二戶，房屋總面積一○四點四坪。上訴人已依房屋施工進度分期給付價金予伊，現房屋已興建完工，伊已將土地應有部分移轉登記予上訴人。詎上訴人拒不配合提出資料辦理銀行貸款以付清尾款，亦不提出現金或即期支票支付尾款，屢經伊催促辦理銀行貸款或提出現金給付均未獲置理。乃於八十三年十一月二十三日再委請律師通知上訴人限期付清，逾期即逕解除契約，亦未獲置理。兩造間房地買賣契約既經解除，上訴人自應將土地所有權移轉登記返還與伊等情，求命上訴人將坐落台北縣板橋市○○段五八五號土地應有部分一○○、○○○分之二、五○二，移轉登記予伊之判決。
上訴人則以：伊於向被上訴人訂購系爭建物時，因被上訴人將廣告平面圖放置於售屋現場供人取閱，表示房屋均按該平面圖所示建築，伊因而決定簽約。詎嗣後發現所訂購Ａ１、Ａ２三樓實際私有面積各為一一六點一五平方公尺，折合為三五點一三五坪，較廣告平面圖所示使用面積各為四一點五八五坪，各短少六點四五坪，影響伊之權益至鉅。嗣又發現所買受之上開房屋並無衛浴設施，被上訴人竟謂室內雖無衛浴設施，仍有「公厠」之設計，對系爭建物之辦公使用不會有影響云云。惟伊於八十三年九月間發現被上訴人申請建造之設計圖或竣工圖，其所指之「公厠」位置所在原為「天井」設計，違反建築法規，有隨時被拆除之虞，亦影響伊之權利。伊乃以存證信函，通知被上訴人伊買受之房屋有坪數不足，及將天井改建公厠等重大瑕疵，在被上訴人補正前，伊援用同時履行抗辯，暫緩提供所得稅之報稅資料，辦理貸款手續，被上訴人不得解除契約等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴判決，改判如其聲明，無非以：上訴人訂購之房屋，依地政機關所繪建物測量成果圖所示，Ａ１戶之面積，主建物一一三點一七平方公尺、陽台一九點六三一平方公尺、花台零點九二平方公尺、露台四點三一平方公尺；Ａ２戶之面積，主建物則為一一七點七四平方公尺、陽台一二點六五平方公尺、花台三點二二平方公尺、露台四點三二平方公尺；另外公共設施二戶之應有部分各為一○、○○○分之一五三，折算各為五四平方公尺（各含五坪之停車位），面積總計三八
三點九六平方公尺，換算為一一六點一五坪（含十坪車位）。是以系爭二戶建築物總面積為一○六點一五坪，然上訴人所買受之總面積則為一○四點四坪，其總面積並無短少。另被上訴人主張，上訴人於訂購系爭房屋時，其廣告平面圖即無浴室之設計，另依契約書附件五之附圖所示，室內無衛浴設置，僅於該層中央位置設有公厠等事實，有被上訴人所提出之廣告平面圖及預定房屋買賣契約書附件五附圖在卷可稽。核與證人沈文榮證稱，當時係照平面圖議價，平面圖上厠所即在公共天井部分，及證人呂惠恩證稱：「當時有說清楚厠所在中央天井部分，是在二次施工後才做」各等語相符。且有上訴人簽署之工程變更簽認單、估價單、客戶變更工程加減帳通知單、施工說明等可查，已足證明上訴人知其訂購之Ａ１、Ａ２屋內均無衛浴設備，且知應使用位於天井之公厠，是厠所為違建既為上訴人所明知，自難執此再指摘被上訴人。被上訴人因上訴人拒不配合辦理銀行貸款，亦不依約給付現金或即期支票以支付價金尾款，於經催告無效後，依法解除契約，沒收已支付之價款，並請求上訴人回復原狀，將已登記與上訴人之土地所有權移轉登記返還與伊，即為有理由等詞，為其判斷之基礎。惟按得心證之理由應記明於判決，為民事訴訟法第二百二十二條第二項所明定，故法院依自由心證判斷事實之真偽時，所斟酌調查證據之結果，其內容如何，與應證事實之關聯如何，以及取捨之原因如何，如未記明於判決，即屬同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。本件上訴人抗辯稱：伊當時並不知道公厠是違章建築，隨時有被拆除之虞，此徵之證人沈文榮於八十四年十一月二十三日當庭證稱：「當時甲○○不知道公厠是違建，我也不知道」即明；況稽諸常情，一般人在買受之建物室內無衛浴設施，而須仰賴公厠以供辦公及來往人員使用情況下，斷不致於知悉公厠係違章建築，隨時有被拆之虞，而仍同意購買。益明呂惠恩證稱伊對公厠係違章建築確實知悉云云，為不實在等語（見原審卷六七－六八頁）。自屬上訴人重要防禦方法，原審疏未推闡明晰，說明取捨理由，遽以前揭情詞，謂該「公厠」是否違建既為上訴人所明知，而為其不利判斷，已嫌速斷。且依兩造所簽訂之「預定房屋買賣契約書」第五條訂定：「本戶房屋結構施工標準，係按工務局核准之施工圖說為準」等語。系爭三樓房屋所建造之公厠設在天井位置，為原審所確定之事實，該公厠是否與工務局核准施工圖說相符﹖即與上訴人於訂約時是否被欺瞞攸關，亦待事實審法院審認明晰，俾利判斷。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 七 月 十八 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 七 月 三十 日
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