最高法院民事判決 八十六年度台上字第二五六四號
上 訴 人 甲○○
丙○○
被 上訴 人 乙○○
訴訟代理人 呂金貴律師
右當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國八十五年十一月二十七日台
灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第四七三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：伊及訴外人王錦央於民國七十六年間居間被上訴人與訴外人周文雄，就周文雄所有坐落內湖區○○段○○段四八○、四八一號土地於七十六年十月二十三日締結合建契約，依兩造間之居間契約，被上訴人同意給付伊及王錦央其因合建所分得建物之十分之一，現該建物因被上訴人將之出售並移轉登記予第三人而陷於給付不能，伊自得請求損害賠償等情，求為命被上訴人給付新台幣（下同）二百六十三萬二千四百七十六元並加付法定遲延利息之判決。被上訴人則以：伊雖立有承諾書，並曾與周文雄訂定合建契約，惟因不可歸責於伊之事由，致未能履行合建契約，已與周文雄合意解除合建契約，伊既未分得房屋，自無給付上訴人房屋之義務等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。惟契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。分別為民法第九十九條第一項及第五百六十八條所明定。上訴人主張其與王錦央於七十六年間介紹被上訴人與周文雄合建房屋，被上訴人同意給付上訴人其因合建所分得十分之一房屋等情，固為被上訴人所不爭，惟依上訴人甲○○所見證、被上訴人與周文雄於七十六年十月二十三日簽訂之合作建築房屋契約書第二條約定：「本契約書雙方承諾應以內湖區○○段○○段四六○、四六二、四八一、四八○地號土地全部共同合併興建為要件，乙方（即被上訴人）若無法於民國七十八年十月二十二日前與前開土地全部所有權人訂立合建或買賣契約書，則合建條件另議，一個月內協議不成雙方同意無條件解除本約。」周文雄僅係四八○、四八一號土地應有部分三分之一之共有人，另四六○、四六二號土地則非屬周文雄所有，為兩造不爭，是依該約定意旨，本契約乃附有「被上訴人如未於七十八年十月二十二日前，與四八○、四八一號二筆土地之其他共有人及與四六○及四六二號土地所有人全部，訂立合建或買賣契約，則雙方之合建條件另議，如雙方協議不成，即無條件解除本約」之約款。再依上訴人所據以請求，由被上訴人於七十七年三月二十九日出具之承諾書記載：「立承諾書人乙○○（即被上訴人）（簡稱甲方）於民國七十六年十月二十三日，由甲○○、、王錦央（訴外人）、丙○○（簡稱乙方）介紹地主周文雄所有台北市○○區○○段二小段四八○、四八一土地三分之一，合建五樓貳棟共拾樓，甲方願意給乙方由合建所抽全部的十分之一」等語觀之，上訴人得向被上訴人請求「被上訴人因合建所抽房屋」之居間報酬，乃以「被上訴
人有與周文雄合建而分得房屋」之事實為停止條件。查四八○、四八一號兩筆土地之共有人至七十九年九月間始完成繼承登記，而被上訴人至七十九年十二月二十八日始自該二筆土地共有人周宗明等，以買賣之原因，取得其應有部分，早逾被上訴人與周文雄合建契約所約定七十八年十月二十二日前，被上訴人應與該二筆土地共有人訂立合建契約或訂立土地買賣契約之期限，或雙方於其後之一個月為協議之期限，則雙方均無再受合建契約拘束之義務，被上訴人並於八十年十二月二十二日與周文雄另訂立協議書，合意解除合建契約，亦有該協議書在卷可稽，並經周文雄證述明確。被上訴人既未因與周文雄合建而受分配房屋，兩造間就系爭給付居間報酬（給付房屋）之停止條件不成就，上訴人自無請求被上訴人給付居間報酬之餘地。上訴人主張被上訴人與周文雄訂立合建契約，即有給付居間報酬之義務云云，既與居間契約之約定不符，即無可採。又被上訴人與周文雄之合建契約解除後，周文雄另與訴外人揚生建設股份有限公司(下稱揚生公司)訂立合建契約，周文雄已將被上訴人前所交付之合建保證金陸續返還被上訴人等情，亦經證人周文雄結證在卷。且周文雄另與揚生公司負責人朱王金厚訂約，合併鄰地即同地段四六○－一○（自四六○－三號分割）及四六二－二號土地興建七層樓房，並非系爭合建契約之基地及五層樓房，顯非被上訴人所出資興建，亦有揚生公司為起造人之使用執照及訴外人朱王金厚與訴外人陳愛蘭就四六○－三號所訂立之不動產買賣契約、給付訂金之支票及被上訴人與揚生公司間就系爭之四八○、四八一號土地所訂立之不動產買賣契約為證。上訴人既未能證明被上訴人為揚生公司興建房屋之實際出資人，揚生公司實為被上訴人之借用名義人，自難認被上訴人有以不正當之行為，阻止上訴人請求居間報酬之條件成就。再被上訴人固承認曾給付上訴人居間報酬六十萬元，惟該現金居間報酬之承諾書載明：「立承諾書人乙○○（簡稱甲方）於民國七十六年十月二十三日，由甲○○、周琳壽、王錦央、丙○○（簡稱乙方）介紹地主周文雄所有台北市○○區○○段二小段四八○、四八一土地三分之一，合建五樓貳棟共拾樓，甲方願意給乙方佣金新台幣伍拾萬元正」等語，並未如前一承諾書係以被上訴人因合建而受分配房屋為條件，二者自不能相提並論，尚難以被上訴人曾給付上訴人現金之居間報酬，進而謂被上訴人縱未因合建取得房屋，仍有依居間契約給付其系爭居間報酬(房屋)之義務。從而上訴人既不得向被上訴人請求給付居間契約所約定之房屋，其以揚生公司名義所建房屋之售價，計算其所受損害，請求被上訴人賠償其損害二百六十三萬二千四百七十六元及法定遲延利息，於法即屬無據，為其心證之所由得。並說明對兩造其餘攻擊防禦方法之取捨意見，因而維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，不能認為有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 八 月 十五 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 八 月 二十六 日