臺灣高等法院臺中分院民事裁定 96年度抗字第618號
抗 告 人 富貴開發建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
上列抗告人因與相對人彰化商業銀行股份有限公司間除去租賃權
後拍賣聲明異議事件，對於中華民國96年10月25日臺灣彰化地方
法院96年度執字第6684號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人於原法院聲明異議及於本院抗告意旨略以：抗告人富 貴開發建設股份有限公司（下稱富貴公司）於民國（下同） 91年8 月22日與債務人蔡富貴訂立租賃契約，承租如原裁定 附表所示之建物與土地（系爭不動產），有租賃契約為證。 又該租賃契約確係存在於相對人彰化商業銀行股份有限公司 （下稱彰化銀行）設定系爭不動產之抵押權之前，僅因抗告 人誤認系爭不動產，縱經原法院93年執字5735號清償票款事 件裁定拍賣，惟該案當事人日旺建材股份有限公司並無抵押 權存在，抗告人即為抵押權存否之爭執，遂疏忽而未提出完 整租賃資料。原法院未查，遽命除去抗告人與債務人間之租 賃權，容有未洽，為此提起抗告，請求廢棄原裁定暨更正除 去租賃權之不當處分等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地 上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響；民法第 866 條定有明文。又抵押物所有人於抵押權設定後，在抵押物上 所設定之地上權或其他使用、收益之權利於抵押權有影響者 ，則於抵押權人聲請拍賣抵押物時，若發生無人應買或出價 不足清償抵押債權之情形，執行法院即需除去該項權利而為 拍賣；易言之，執行法院認抵押人於抵押權設定後，與第三 人訂立之租約，致影響於抵押權者，得依聲請或職權除去其 租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行（最高法院74年度台 抗字第227號判例及司法院大法官會議釋字第304號解釋文參 照）。蓋因抵押權為擔保物權，抵押人於設定抵押權之後， 法律固允許用益權（如租賃權）之存在，但如影響抵押權所 支配之抵押物交換價值，致拍賣所得之價金，有不足以清償 所擔保之債權之虞時，抵押權人即得聲請除去該項權利，而 執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣；又 抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，則拍賣之標的 物，為第三人承租占有中，法院即不予點交且註明於拍賣公 告中，則拍定人須承擔前手（即債務人）與第三人之租賃關
係，且無法現實占有使用標得之房屋土地，勢將影響標的購 買之意願，導致拍賣之價格降低，甚或無人應買，影響抵押 權人之受償權利甚大，執行法院自有依聲請或職權除去該租 賃關係而為拍賣之必要。
三、經查，債務人蔡富貴於91年9 月24日以系爭不動產設定本金 最高限額新台幣（下同）2500萬元之抵押權於相對人，債務 人蔡富貴並擔保系爭不動產於設定抵押權時，確無任何租賃 關係存在，有土地謄本、債務人簽立之切結書在卷可稽，復 為債務人蔡富貴及債權人彰化銀行於原審庭訊所不爭執，自 堪信為真實。而債務人蔡富貴因屆期未能清償積欠相對人之 借款，相對人乃向原法院聲請拍賣系爭建物，經原法院裁定 准予拍賣系爭建物在案。嗣抗告人聲稱債務人蔡富貴已將系 爭房地於 91年8月22日與富貴公司之法定代理人甲○○訂立 租賃契約，嗣後於92年10月22日雙方合意將系爭不動產轉租 予抗告人富貴公司，並協議以租金抵償債款，有租賃契約、 公證書 2份及和解書可稽云云。觀諸抗告人之法定代理人甲 ○○與債務人訂立之前揭契約書記載：「租賃期限自民國91 年 8月22日起，如租賃期限超過25年雙方再協議」，可知此 係一不定期租賃契約，各當事人得隨時終止契約。據此，債 務人蔡富貴與甲○○於92年10月22日代表抗告人，就同一建 物成立新的租賃契約，即可視為甲○○與債務人合意終止兩 者之租賃契約。抗告人與債務人訂立之契約既於92年10月22 日所簽立，確係成立於抵押權設定之後，抵押權人自不受該 等租賃契約之拘束。又，抗告人所檢具之公證書僅能證明92 年10月22日所訂立之租賃契約，就抵押權人依法得主張之權 利，即無影響。系爭不動產業經原法院93年執字5735號清償 票款事件，依法四次拍賣無人應買，有拍賣筆錄附原執行卷 可稽，足證抗告人與債務人間上開租賃關係之存在，已影響 投標人出價購買之意願，造成系爭不動產需減價後再行拍賣 ，顯影響相對人抵押權受償之權利，自有除去上開租賃權之 必要。揆諸前揭說明，原法院依相對人之聲請而除去系爭不 動產上抗告人與債務人間之租賃關係，並駁回抗告人之聲明 異議，於法並無不合。抗告人以前揭抗告意旨指摘原裁定不 當，求予廢棄，為無理由。
四、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第 30條之1、 民事訴訟法第495條之1第1項、第 449條第1項、第95條、第 78條，裁定如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 25 日 民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 朱 樑
法 官 曾謀貴以上正本係照原本作成。
再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院之許可，該許可以原裁定所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限。如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。 書記官 王麗珍
中 華 民 國 96 年 12 月 26 日 Ｍ
, 台灣公司情報網