臺灣高等法院民事判決 96年度上易字第845號
上 訴 人 己○○
寅○○
癸○○○
丑○○
乙○○○
子○○
共 同
訴訟代理人 游婷妮律師
李進成律師
上一人複代理人 黃勝文律師
被 上訴人 甲○○
戊○○
丙○○
丁○○
辛○○
庚○○
壬○○
共 同
訴訟代理人 林玫卿律師
複 代理人 陳玉玲律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十六
年七月十七日臺灣基隆地方法院九十六年度訴字第一號第一審判
決，提起上訴，本院於九十六年十二月十一日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人己○○負擔百分之四十七，上訴人寅○○負擔百分之二十五，上訴人癸○○○、丑○○、乙○○○、子○○負擔百分之二十八。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落臺北縣貢寮鄉○○段撈洞小段二四 九之七地號（下稱第二四九之七地號）、二四九之五地號（ 下稱第二四九之五地號）土地為被上訴人甲○○、戊○○、 壬○○、丙○○、丁○○、辛○○、庚○○、原審共同原告 吳壬申及其他共有人所共有，惟上訴人己○○、寅○○、癸 ○○○、丑○○、乙○○○、子○○、原審共同被告賴騰益 、賴玉山等，未經被上訴人等全體共有人之同意即擅自在系 爭土地上興建門牌號碼臺北縣貢寮鄉○○村○○街三四號、 臺北縣貢寮鄉○○村○○街三四之一號、臺北縣貢寮鄉○○
村○○街三五號等建物（下稱第三四號、三四之一號、三五 號建物）使用，上訴人等自係無權占用被上訴人及其他共有 人所有之土地，且狀態仍在持續中。爰本於民法第八百二十 一條、第七百六十七條之法律關係，求為命：上訴人己○○ 應將坐落第二四九之七地號土地上，如原判決複丈成果圖（ 下同）標示編號二四九之七Ａ部分面積一百二十六平方公尺 之三四之一號建物拆除後，將土地返還被上訴人及共有人全 體。上訴人寅○○、原審共同被告賴騰益、賴玉山應將坐落 第二四九之七、二四九之五地號土地上如複丈成果圖標示編 號二四九之七Ｂ、二四九之七Ｃ、二四九之五Ａ、二四九之 五Ｂ部分面積合計六十七平方公尺之三四號建物拆除後，將 土地返還被上訴人及共有人全體。上訴人癸○○○、丑○○ 、乙○○○、子○○應將坐落第二四九之七地號土地上，如 複丈成果圖標示編號二四九之七Ｄ部分面積七十四平方公尺 之三五號建物拆除後，將土地返還被上訴人及共有人全體之 判決。（被上訴人於原審另起訴聲明請求並自九十一年一月 二十三日起至返還止還止，按月給付損害金予被上訴人及共 有人全體。原審判決如上開拆屋還地之請求，而將被上訴人 其餘之訴駁回。上訴人就其敗訴部分，提起上訴。原審被告 賴騰益、賴玉山，以及被上訴人就其敗訴部分並未據以上訴 ，嗣於本院，原審原告吳壬申就其部分撤回起訴，因本件並 非必要共同訴訟，對其餘上訴人及被上訴人均不生影響。應 皆已確定。）答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由 上訴人負擔。
二、上訴人則以：上訴人等世代居住於門牌號碼第三四之一、三 四、三五號建物已達六、七十年之久，地主王熊就上開作為 農舍用之建物直至七十八年六月十三日尚收取租金。上開建 物乃被上訴人祖先同意興建並收取租金，況於三十八年六月 三十日起，上訴人己○○之配偶葉金元（已歿）就臺北縣貢 寮鄉○○段撈洞小段第二四九地號（下稱第二四九地號，第 二四九之七、二四九之五地號土地係分割自第二四九地號） ，面積一點九三三０甲及二八０地號０點二六六０甲之土地 與上開共有人王熊訂有耕地三七五租約。上訴人祖先有權占 有於前，後被上訴人於七十年間繼承第二四九之七、二四九 之五地號土地時，又未及時向上訴人訴請拆屋還地，且未制 止上訴人花費鉅資修建房屋，被上訴人請求上訴人拆屋還地 ，自屬權利之濫用而有違誠信原則等語，資為抗辯。上訴聲 明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人於原審之 訴及其假執行聲請駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人 負擔。
三、被上訴人主張第二四九之七、二四九之五地號土地為被上訴 人、原審共同原告吳壬申及其他共有人所共有，而上訴人己 ○○為第三四之一號建物之所有權人，上訴人寅○○及原審 共同被告賴騰益、賴玉山為第三四號房屋之共有人，上訴人 癸○○○、丑○○、乙○○○、子○○為三五號建物之共有 人，系爭建物占有系爭土地，其中第三四之一號建物占有土 地如複丈成果圖標示二四九之七Ａ所示，面積為一百二十六 平方公尺。第三四號建物占有土地如複丈成果圖標示二四九 之七Ｂ、二四九之七Ｃ、二四九之五Ａ、二四九之五Ｂ所示 ，面積各為二十七平方公尺、二十四平方公尺、九平方公尺 、七平方公尺，合計六十七平方公尺。第三五號建物占有土 地如複丈成果圖標示二四九之七Ｄ所示，面積七十四平方公 尺之事實，為上訴人等所不爭執，且有土地謄本，戶籍謄本 在卷可稽。復經原法院現場履勘後囑託臺北縣瑞芳地政事務 所繪製複丈成果圖一份在卷可參，堪信為真實。被上訴人另 主張：本於民法第八百二十一條、第七百六十七條之法律關 係，求為命上訴人拆屋還地等語，則為上訴人所否認，並以 上開情詞置辯。是以本件兩造爭執要點即在於：兩造間是否 有租賃關係存在？上訴人是否有占有使用系爭土地之合法正 當權源？被上訴人請求上訴人拆屋還地，是否有理由？有無 權利濫用或權利失效？茲析述如下。
四、兩造間是否有租賃關係存在？上訴人是否有占有使用系爭土 地之合法正當權源？被上訴人請求上訴人拆屋還地，是否有 理由？
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第七百六十七條 定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴， 被告對原告就其占有之物有所有權存在之事實無爭執，而僅 以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉 證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之有利事實證 明之。經查，被上訴人為系爭土地所有權人，上訴人並非所 有權人，則其使用土地如無其他法律上依據，即屬無權占有 ，依法應將占有土地返還被上訴人及其他共有人。是以上訴 人拒絕返還系爭土地，即應舉證證明其使用系爭土地之正當 法律依據。
㈡經查：上訴人己○○辯稱其對系爭土地有租約存在，有繳納 地租，最後一次繳納是在七十八年六月十三日，後來他們沒 有來收，就沒有再交了云云，（見原審卷第二八頁）雖據其 提出租金收據、台灣省台北縣私有耕地租約各一紙為證。惟 查其所提出之租約業經註銷，有台北縣貢寮鄉公所函一份在
卷可稽。（見原審卷第一四二、一四三頁）是以，縱然上訴 人前有依據該租約繳納租金之事實，但因租約現已註銷而不 存在，上訴人仍主張對系爭土地有租約存在，顯非可採。且 按共有物之出借或出租，係典型之利用行為而為管理權能之 一環，苟共有人未以契約另訂其出借或出租之管理方法，依 民法第八百二十一條第一項規定，即應由全體共有人共同為 之（最高法院八十一年度臺上字第二０一三號判決意旨參照 ）。即共有物之出租因屬管理行為，固應得共有人全體同意 ，對全體共有人始生效力（最高法院八十六年度臺上字第三 三六號判決意旨參照）。查上開租約出租人為鄭鵬程，而依 土地登記謄本記載，鄭鵬程僅為系爭土地共有人之一，未得 全體共有人之同意，並無出租系爭土地之處分權，揆諸最高 法院判決意旨，縱有出租系爭土地予上訴人己○○之夫葉金 元行為，對系爭土地之全體共有人亦不生效力。此外上訴人 未提出其他證據足資本院認定上訴人有任何正當法律權利占 有系爭土地，上訴人執此抗辯，即非可採。
㈢上訴人寅○○亦辯稱其使用系爭土地，係因其爺爺為地主耕 種，地主同意提供其免費永久使用，有不定期租約存在云云 。惟查上訴人寅○○僅提出戶籍謄本、戶籍騰地申請書、舊 式土地謄本、台北縣共有人名簿等物為證，經查上揭戶籍資 料僅能證明上訴人之長輩確實住在系爭建物內，但無法證明 係屬有權占有。另土地謄本、共有人名簿影本等資料，雖可 認王熊確實為系爭土地所分割自同地段二四九號土地前共有 人之一，但上訴人並未提出任何證據資料證明系爭土地之地 主前曾與其等或其祖先成立租約之資料。更何況依土地登記 謄本記載，王熊僅為系爭土地共有人之一，未得全體共有人 之同意，並無出租系爭土地之處分權，揆諸上開最高法院判 決意旨，縱有出租系爭土地予上訴人寅○○祖先之行為，對 系爭土地之全體共有人亦不生效力。是以上訴人寅○○辯稱 其使用系爭土地有不定期租賃存在，顯屬無據。上訴人寅○ ○顯無任何正當法律權利占有系爭土地，上訴人寅○○執此 抗辯，即非可採。
㈣上訴人癸○○○則辯稱系爭土地前地主同意其夫使用系爭土 地，惟查此部分為被上訴人否認，且未據上訴人提出任何證 據資料以實其說，是以上訴人癸○○○等人顯無正當法律依 據占有系爭土地，其拒絕返還系爭土地顯無理由。 ㈤上訴意旨雖又辯稱：系爭土地分割前第二四九地號之土地所 有權狀之保管人為王熊，其同意上訴人等之祖先於系爭土地 上建築房屋，並代表共有人向上訴人等收取租金直至七十八 年六月十三日。其就第二四九地號土地為全體共有人對外之
代表，亦即王熊有代理其他共有人之權限，依日據時代台灣 風俗習慣乃作此解釋。而依耕地三七五減租條例第十二條規 定「承租人之農舍，原由出租人無條件供給者，本條例施行 後，仍由承租人繼續使用，出租人不得藉詞拒絕或收取報酬 。」舉輕以明重，本件既屬承租人自行興建之農舍，並有耕 地三七五減租條例之適用，出租人不得藉詞拒絕或收取報酬 ，當然更不得要求拆除。被上訴人既都屬當時出租人的後代 ，一併繼承當時出租人之權利義務，權利自不能大於當時的 出租人而要求拆除。一言以蔽之，上開三間農舍既係經由當 時地主同意而建設，被上訴人即無權要求拆除地上建物云云 。惟查上訴人提出之所謂系爭土地（第二四九地號）之共有 人名簿影本，縱屬真實，僅該土地共有人姓名及所有權比率 之記載而已，並無「全體共有人授權王熊出租土地」或「王 熊有代理其他共有人收租權限」之記載。而日據時代台灣風 俗習慣並無所謂「土地所有權狀之保管人」即為全體共有人 對外之代表之習慣，上訴人又未舉證以實其說，執此抗辯， 即非可採。更何況所謂王熊於七十八年六月十三日向上訴人 己○○收取租金一千二百元之租金收據，（見原審卷第三十 頁）並未記載租賃標的物，究係何筆土地之租金無從認定， 且租金額又與登記之租約內容不符，形式上觀察，顯不足證 明確係系爭土地之租金，且上訴人己○○之之租約業經註銷 ，有如前述，自無適用耕地三七五減租條例之餘地。而其餘 上訴人，自始至終未曾提出任何證據足以證明就系爭土地曾 有租賃關係或其他合法正當之使用權利存在，空言執此上訴 ，顯非可採。
㈥按占有人如無正當權源而占有所有物，所有人依民法第七百 六十七條前段規定，自得對於無權占有或侵奪其所有物者， 請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本 於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體 之利益為之，民法第八百二十一條定有明文。所謂利益，係 指客觀之法律上利益而言，倘共有中之一人起訴時，在聲明 中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共有人全體利 益請求，無須表明全體共有人之姓名、住址，乃至應有部分 ，至於其他共有人主觀上有無行使回復共有物請求權之意思 及實際上是否受有利益，均非所問（最高法院八十四年臺上 字第三三九號判例意旨參照）。查本件被上訴人為系爭土地 之共有人之一部，而上訴人未能證明其所搭建系爭房屋占用 系爭土地有合法權源，依上開說明，被上訴人主張上訴人無 權占有系爭土地如原判決附圖部分，請求上訴人等拆除其等 所有之系爭建物，並返還占有之系爭土地，為有理由，應予
准許。
五、被上訴人請求上訴人拆屋還地，有無權利濫用或權利失效？ ㈠上訴人雖均抗辯：上訴人己○○於三十八年間即已設籍於第 三四之一號之建物，而上訴人寅○○等之玄祖賴文泉於日據 時期昭和五年（民國二十年）即設籍該址居住，並有戶籍謄 本可稽。上訴人等於系爭房屋居住逾數十年之久，倘被上訴 人於七十年間繼承系爭土地時，即認上訴人係非法居住於系 爭土地上之房屋，何以未及時向上訴人訴請拆屋還地？又於 九十年間因颱風，老舊之房子漏水更加嚴重，故每戶整修花 費四、五十萬元，倘被上訴人即認上訴人係非法居住於系爭 土地上之房屋，何以未制止上訴人花費鉅資修建房屋？而於 延宕近數十年，始於九十五年年十二月二十九日提起本訴？ ，被上訴人請求上訴人拆屋還地，自屬權利之濫用而有違誠 信原則云云。
㈡惟按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主 要目的，民法第一百四十八條第一項定有明文。該條所稱權 利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利 行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受 之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益 極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損 害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解 釋。」最高法院九十二年度台上字第一四四六號判決著有明 文。經查上訴人於系爭土地上建造之房屋均為老舊平房，業 經原法院至現場履勘，並拍攝現場照片附卷足憑，（見原審 卷第四二至四九頁）系爭二筆土地面積共計為八千零五十五 平方公尺，遭上訴人占用之面積總計為二百六十七平方公尺 ，上訴人占用部分占系爭土地面積超過百分之三，使被上訴 人無法完整利用系爭土地，而被上訴人行使土地返還請求權 ，可使系爭土地獲得充分利用，避免土地因不完整而開發困 難，且上訴人於系爭土地上建築之房屋係低樓層之磚木、鐵 皮造老舊房屋，並無法使系爭地之價值完全發揮，再者，上 訴人等於系爭土地上建屋亦有相當時日，已長時期間無償利 用系爭土地，無償利用系爭土地之經濟價值已足彌補上訴人 建物遭拆除之損失，因此，被上訴人訴請上訴人拆屋還地， 僅係使無權占用者不能繼續再無償使用系爭土地，且於土地 收回後有助於土地之整體開發與利用，被上訴人之收益可謂 甚鉅，且國家社會亦不因而受有極大之損害，則被上訴人行 使所有物返還請求權，並無權利濫用情形。
㈢又查所謂權利失效，源自最高法院七十二年度台上字第二六 七三號裁判之意旨，認「權利人在相當期間內不行使其權利
，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任， 認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認 為有違誠信原則。」，足見該案例之事實係權利人在相當期 間內不行使其權利，權利人行為造成特殊情況，足以引起義 務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利為要件。經 查系爭第二四九之七土地之共有人多達三十五人，第二四九 之五土地之共有人多達三十六人，且有部分係於九十四年間 陸續因分割繼承取得共有權，換言之，系爭土地之權利人中 有一部分共有人，根本從未表示不欲行使其權利，核與「權 利人在相當期間內不行使其權利」、「行為造成特殊情況」 之要件顯有未合，況上訴人並未證明確曾向全體共有人承租 系爭土地，而已登記之不動產之回復請求權又無消滅時效規 定之適用，其餘共有人為全體共有人之利益，本得隨時請求 應將共有物返還於共有人全體，足見兩案之事實並不相同， 自難比附援引。上訴人執此上訴，仍非可採。
六、綜上所述，被上訴人等人為系爭土地之現共有人，上訴人等 人於系爭土地之特定部分建屋，自屬無權占用被上訴人共有 之土地。從而，被上訴人依據民法第八百二十一條、第七百 六十七條之規定，起訴請求上訴人拆屋還地，將系爭土地返 還被上訴人與其他共有人全體，為有理由，應予准許。是則 原審判命上訴人等拆屋還地，於法並無不合。上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據 ，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第四四九條 第一項、第七八條、第八五條第一項但書，判決如主文。中 華 民 國 96 年 12 月 25 日 民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 黃騰耀
法 官 藍文祥
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 12 月 26 日 書記官 顧倪淑貞