臺灣高等法院民事判決 96年度上字第621號
上 訴 人 丁○○
丙○○
張育瑋（即張文熊）
共 同
訴訟代理人 林銘龍律師
被上 訴 人 戊○○
訴訟代理人 洪大明律師
複代 理 人 廖信憲律師
上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國96年6月20日
臺灣新竹地方法院93年度訴字第502號第一審判決提起上訴，本
院於96年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人丁○○、丙○○、張育瑋（下合簡稱上訴人，單指其 中一人時，則逕稱其名）主張：訴外人張林春妹前於民國69 年5月6日與被上訴人簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契 約書），向被上訴人購買坐落新竹縣竹東鎮○○段833地號 、地目為田、使用分區為特定農業區土地（重測前為竹東鎮 ○○○段37-1地號土地，下稱系爭833地號土地）臨路部分 之133.3坪（下稱系爭土地），約定買賣價金為新台幣（下 同）53萬3200元，已於69年5月21日給付其中50萬元，雙方 並約定俟系爭土地於政府開放或得以規劃為其他用地或可能 分割時，被上訴人即應提供印鑑證明及有關文件與買受人張 林春妹，以便辦理移轉所有權。嗣張林春妹復於82年12月20 日徵得被上訴人之同意，將系爭買賣契約之權益移轉予丁○ ○、丙○○及訴外人張正錦等3人，惟因張正錦於87年3月14 日過世，張育瑋為張正錦法定繼承人，並依遺產分割協議取 得系爭買賣契約之權利，故伊等均為系爭買賣契約之權利人 。詎料被上訴人竟未告知伊等，即擅自將系爭土地再出賣予 第三人，並於93年1月6日移轉土地所有權，致使系爭買賣契 約之債務已屬給付不能。雖法令迄今尚未開放面積小於0.25 公頃之農地辦理分割，惟伊等仍得依契約之精神及兩造之真 意，請求被上訴人移轉系爭土地所有權，使伊等成為系爭土 地之共有人。且即使將來法令容許分割，亦因被上訴人將系 爭土地另行出售他人，而無法履行，故被上訴人亦係以不正 當方式阻止條件成就，亦應類推民法第101條之規定，視為 其給付之條件已成就，則伊等自應依民法第226條第1項規定
，請求被上訴人賠償伊等所受損害。且被上訴人明知系爭土 地已出售予伊等，其擅自將土地另售予他人，其主觀顯係出 賣他人之物，亦即明知為他人之事務，而為自己之利益而管 理，則依民法第177條規定，伊等自得主張享有被上訴人因 管理所得之利益。退而言之，系爭土地之公告地價自69年訂 約時起至93年間，已自每平方公尺60元飆漲至2580元，達43 倍之多，則如依原契約之約定計算違約金，對伊等顯失公平 ，至少伊等亦得依民法第227條之2情事變更原則之規定，請 求在原違約金之43倍範圍內衡量增加違約金。而被上訴人就 系爭土地轉售之實際價格雖然不明，惟系爭土地至93年間， 其公告地價既已漲至每平方公尺2580元，故伊等因被上訴人 之行為所受損失至少高達2000萬元以上，伊等願僅以600萬 元計算。而因被上訴人已於93年9月20日向原審法院提存100 萬元（含返還已付本金50萬元及原約定之違約金50萬元）， 爰予扣除後請求被上訴人給付丁○○、丙○○各167萬元， 及給付張文熊166萬元（合計共500萬元），並自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止之法定利息。
二、被上訴人則以：本件系爭833地號土地為特定農業區之農牧 用地，當初系爭買賣契約書附註雖記載嗣後若可分割，賣方 應辦理移轉登記，惟系爭土地原為3人共有，被上訴人單獨 出售系爭土地與張林春妹，未經其他共有人同意，本屬給付 不能。且系爭833地號面積達1495坪，上訴人所買受者僅係 833地號內之特定部分，面積僅133.3坪，折合440.66平方公 尺，未達農業發展條例規定每宗農地最小面積須達2500平方 公尺之最低分割標準，迄今仍不得分割，則上開契約所定之 條件仍未成就，上訴人尚不得請求分割移轉，自不得主張伊 給付不能而請求賠償。且兩造間系爭買賣契約書第13條已有 保留解除權行使之約定，至少亦屬損害賠償總額預定之違約 金，伊亦已依約將所收價金50萬元並加1倍之違約金50萬元 ，合計共100萬元提存於法院並通知上訴人解除契約，而原 審判決伊退還所收價金50萬元時，應再加給自受領時起之利 息計58萬9583元，伊亦無意見而以支票如數給付（見本院卷 第31頁），則上訴人自不得另行請求其他損害賠償。又系爭 土地迄今仍無法依系爭買賣契約過戶，而張林春妹或上訴人 亦自始不曾占有或使用系爭土地，則上訴人並非系爭土地之 形式或實質所有權人。而伊出售自己所有之土地，係管理自 己之事務，上訴人主張依民法第177條之規定向伊請求，亦 無理由。抑且系爭土地另行出售予溫振瑩之價格為每坪1萬 元，有買賣契約書及溫振瑩之證詞可憑，而溫振瑩再將系爭 土地轉賣建商，建商經過規劃、合併及配套農地等設施，辦
理集村農舍之興建，對系爭土地為加工，已非原來之價值， 而上訴人原購買時僅133坪，根本不能變更及興建農舍，上 訴人無視建商之加工及法令之規定，強以建商加工過之土地 價格主張為其所受損害，更非有理。另系爭買賣契約雖係於 69年間所簽訂，但農地不能細分之法律為訂約時當事人所知 悉，而法令限制須費時甚久才可能開放，均為訂約當時所得 預料，自無民法第227條之2所定情事變更原則之適用等語， 資為抗辯。
三、本件經原審判決被上訴人應給付丁○○19萬9861元、丙○○ 18萬9861元、張育瑋19萬9861元，及均自民國93年9月25日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並駁回上訴人其 餘之訴（被上訴人就原審判決其敗訴部分，未據聲明不服而 告確定）。上訴人就原審判決其敗訴部分提起上訴，聲明為 ：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部 分，被上訴人應再給付丁○○147萬139元、丙○○148萬139 元、張育瑋146萬139元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）願供擔保，請准 宣告假執行。被上訴人則聲明：（一）上訴駁回。（二）如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項（見本院96年10月26日準備程序筆錄）（一）系爭833地號土地原為被上訴人與訴外人曾秉正、麥玉蘭 等3人共有，訴外人張林春妹於69年5月6日與被上訴人簽 訂系爭買賣契約書，約定由張林春妹以總價金53萬3200元 向被上訴人購買系爭土地，惟因該地號為農業區土地，契 約中乃附註約定「嗣後政府若規劃其他用地可能分割乙方 （即被上訴人）應負責印鑑證明有關證件辦理移轉給甲方 （即張林春妹）取得所有權。」並於契約第13條約定「甲 方違約不履行上列諸條件之一時，願將已付價金全部給乙 方沒收，並解除本約，同樣如乙方違約，不履行上列諸條 件之一時，乙方除應將已收價款全部退還甲方外，另備同 額乙倍之違約金賠償甲方，解除本約。至時雙方各不得異 議。」而張林春妹業已先行交付50萬元予被上訴人。嗣張 林春妹將系爭買賣契約所定買受人之權利、義務移轉其子 即丁○○、丙○○及訴外人張正錦，而由其等與被上訴人 於82年12月20日簽訂買賣契約移轉同意合約書，約定每人 各持分原合約買方權益之3分之1。其中訴外人張正錦於87 年3月14日死亡，張育瑋為其法定繼承人，繼承張正錦之 前揭權利、義務。嗣被上訴人將系爭土地移轉予其子曾于 金所有，而曾于金於92年9月將系爭土地出售予訴外人溫 振瑩，並於92年12月25日移轉予訴外人顏懷仁。
（二）被上訴人於93年8月23日寄發新竹英明街郵局第1066號存 證信函予上訴人，主張其因系爭土地無法分割，已將整筆 土地出賣他人，依系爭買賣契約書第13條之約定，將已收 價金加1倍合計100萬元返還上訴人，並解除系爭買賣契約 ，並定期催告上訴人應於函到7日內至被上訴人住所領取 上開款項，並解除契約，逾期即提存法院等語，系爭存證 信函分別於93年8月24日、25日、30日送達丁○○、張育 瑋、丙○○。嗣因上訴人未依期領取，被上訴人遂於93年 9月20日向原審法院提存所提存100萬元。（三）而本件經原審判決被上訴人除上開提存之100萬元外，應 另加給原收受之50萬元，自受領時起至返還時止之利息58 萬9583元，被上訴人嗣已以支票如數給付予上訴人。（四）上揭事實，並有兩造不爭執其形式真正（見本院同上筆錄 ）之系爭買賣契約書、買賣契約移轉同意合約書、戶籍謄 本、遺產分割協議書、土地登記謄本、系爭存證信函及回 執、提存書、國庫存款收款書、買賣契約書、支票（以上 均影本）附卷可稽（見原審卷（一）第10至17頁、第20至 21頁、第39至44頁、第62至64頁、卷（二）第6至9頁、本 院卷第31頁），自堪信為真實。
五、本件之爭點如下：
（一）系爭土地原為3人共有，系爭買賣契約當初約定等到農地 之可分割時再辦移轉，此條件是否因被上訴人將系爭土地 賣給第三人視為條件成就，而被上訴人應負債務履行責任 ？
（二）上訴人依民法226條之規定，請求被上訴人賠償損害，有 無理由？
１、系爭買賣契約書第13條約定之性質為何？ ２、上訴人所受損害及所失利益若干？
３、被上訴人所為時效抗辯有無理由？
（三）被上訴人依照系爭買賣契約書第13條解除系爭買賣契約是 否合法？
（四）本件違約金有無民法第227條之2之適用？若有，應為若干 ？
（五）上訴人依民法第177條之規定，請求被上訴人給付因管理 所得之利益，有無理由？金額若干？
六、茲分別論述如下：
（一）系爭買賣契約所定被上訴人移轉所有權義務之停止條件尚 未成就，上訴人不得依債務不履行請求被上訴人賠償損害 ：
１、按民國89年1月26日修正前之農業發展條例第30條（於72
年8月1日修正前則為第22條）明定每宗農地，不得分割或 移轉為共有，嗣於89年1月26日修正後則刪除上開規定， 另於同條例第16條規定每宗農地分割後每人所有面積小於 0.25公頃者，不得辦理分割。經查系爭833地號土地原為3 人共有，而張林春妹於69年間僅與被上訴人單獨訂立系爭 買賣契約，且買賣標的物為系爭833地號內特定部分之土 地，面積僅133.3坪，因依當時上開禁止農地細分之法令 ，無法辦理移轉，故系爭買賣契約之附註約定俟法令容許 上開買賣標的之系爭土地可分割時再辦移轉過戶，此有上 開買賣契約書在卷可稽，從而，本件系爭買賣契約於訂約 時雖係以不能之給付為標的，惟訂約雙方已約定俟法令變 更容許分割移轉後，再為過戶，自係預期於不能之情形除 去後為給付，依民法第246條但書規定，其契約仍屬有效 。又系爭土地於系爭買賣契約訂定時雖係被上訴人另與其 他2人所共有，而僅由被上訴人與上訴人簽訂契約，且其 買賣之標的物為共有物之特定部分，復未經其他共有人同 意，則其他共有人並不受該契約之拘束，但於買賣雙方之 間，其債權契約之效力並不因此受影響（最高法院84年度 台上字第1308號判決意旨參照）。惟系爭土地之坪數僅13 3.3坪，折合440.66平方公尺，即使依農業發展條例修正 後，明定每宗農地最小面積0.25公頃（即2500平方公尺） 之最低分割標準，顯然迄今仍不得合法辦理分割，此為 兩造所不爭之事實，則系爭買賣契約所約定被上訴人移轉 土地所有權義務之條件，迄今猶未成就，上訴人本不得請 求被上訴人依約履行，則即使被上訴人於條件成就前，將 系爭買賣契約標的物之系爭土地另行出售並移轉予他人， 對於上訴人並不生給付不能之問題（參照最高法院83年度 台上字第677號判決意旨）。是上訴人主張不論上開條件 是否成就，因被上訴人已將系爭土地出售予他人，其均得 請求被上訴人負違約賠償之責，顯然無據。雖上訴人另主 張上述法律並未限制以移轉登記為共有之方式使買受人取 得所有權，依契約之精神及兩造之真意，被上訴人原應辦 理移轉登記使上訴人成為系爭土地共有人，卻將之出賣予 他人，仍應負損害賠償責任云云，惟查系爭買賣契約明定 張林春妹係買受系爭833地號內之特定部分土地，其契約 附註所約定者亦係指系爭土地俟法令容許分割時，被上訴 人應辦理分割而移轉予張林春妹單獨所有，而非移轉應有 部分予張林春妹或繼受其權利之上訴人而繼續保持共有， 否則何須約定俟法令開放分割時始辦理移轉，是上訴人此 主張與契約約定顯有不符，並非可採。
２、上訴人又謂被上訴人明知雙方約定之移轉登記條件成就時 ，將負有移轉登記予上訴人之義務，卻故意違約將系爭土 地售予他人，致已不可能將系爭土地移轉登記予上訴人， 顯係以不正當方法阻止條件之成就，應類推民法第101條 之規定，視為條件已成就。惟按上訴人迄今無法依系爭買 賣契約請求被上訴人給付，係因國家法律尚未變更，而此 情形並非被上訴人所能支配，更非被上訴人以何等行為而 阻止其條件成就，與民法第101條之規定，顯不相當。而 本件即使並無被上訴人另行出售系爭土地之情事，迄今其 契約所定之條件並未成就，甚至客觀上亦無任何足認為可 能或即將成就之情形，則上訴人僅為單純之期待，尚無法 依約主張任何權利，從而，本件與民法第101條規定之情 形，並無任何本質上相同而應為相同處理之情況，則上訴 人主張類推上開規定，得視為被上訴人給付義務之停止條 件成就，而請求損害賠償云云，顯非有據。
３、至於被上訴人就本件系爭土地究竟另行出售之價格，上訴 人雖否認被上訴人所主張係以每坪1萬元出售之事實，惟 被上訴人就其主張業已提出買賣契約書為證，而證人溫振 瑩亦於原審證述屬實。而上訴人雖於本院亦聲明證人甲○ ○、乙○○為證，惟經查甲○○證稱其曾於94年間仲介系 爭土地附近之其他土地，每坪1萬6500元（見本院卷第62 頁反面），但並無法證明系爭土地於93年間訂定契約時之 交易價格為若干。至於證人乙○○雖曾仲介系爭土地，惟 亦稱其不知本件真實之交易價格為何（見本院卷第63頁反 面），則上述證人均無法證明上訴人主張被上訴人高價另 行出售系爭土地，至少達2000萬元等情屬實。且退而言之 ，即使被上訴人確實高價另行轉售系爭土地，惟出賣人一 物二賣時，其另行轉售標的物之差價利潤，並非即為前買 受人依已定計劃或設備，或者依通常情形可得受之利益， 亦即並非當然構成前買受人依債務不履行之法律關係得請 求之損害賠償內容。更何況本件系爭買賣契約中被上訴人 移轉登記義務之條件並未成就，上訴人無從向被上訴人請 求依約履行，則被上訴人究竟以何等價格轉售，更與上訴 人所受損害為何無涉，自無須再行深究。
（二）被上訴人主張依系爭買賣契約書第13條約定，加倍退還已 付款項而解除系爭買賣契約，應屬有據：
１、按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲 罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至 若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額， 則係以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價（最高法
院68年台上字第3887號判例意旨參照）。經查兩造間系爭 買賣契約書第13條約定：「甲方違約不履行上列諸條件之 一時，願將已付價款全部給乙方沒收，並解除本約，同樣 如乙方違約，不履行上列諸條件之一時，乙方除應將已收 價款全部退還與甲方外，另備同額乙倍之違約金賠償甲方 ，解除本約，至時雙方各不得異議。」其約定用語既然已 言明兩造如不履行合約，願給付一定金額，而解除該契約 ，其文義顯係指訂約雙方同時為解除權保留之約定，而非 為確保契約履行之違約金，否則即無須於約定違約時應容 許對方沒收價款或加倍退款外，另約定契約即因此解除， 雙方均不得異議，至為明確。從而，被上訴人主張業已依 契約第13條約定，將原受領之50萬元款項，依原判決所示 再附加自受領時起之利息58萬9583元返還外，並加倍給付 50萬元解除契約，自無不合。上訴人雖主張依當時雙方訂 約之真意，乃係在規範若契約雙方當事人有任一方違約時 ，他方即可對違約之一方請求損害賠償，並有解約之決定 權利，而非本身違約之一方亦有解約權云云。惟契約既已 明定於一造不履行之情形發生時，其依約賠付對方金錢後 ，本契約即解除，且訂約雙方均不得異議，顯非指未違約 之他方始有解除權，是上訴人之上開主張與契約之明文不 符，尚非可採。
２、且本件系爭買賣契約第13條之性質不論是否如上訴人所主 張應解為未違約之一造始有解除權，及其加倍退還所收款 項之約定是否係屬懲罰性違約金，或者應屬解約金，既然 依系爭買賣契約，上訴人得請求移轉系爭土地之條件尚未 成就，被上訴人尚不負給付不能之債務不履行責任，則上 訴人均無從另行請求債務不履行之損害賠償，是其結果亦 無不同。
（三）本件並無民法第227條之2情事變更原則之適用： 上訴人雖主張契約第13條約定之「違約金」數額過低，應 依情事變更原則在43倍之範圍內酌增違約金等語，惟查， 兩造系爭買賣契約書第13條有關退款解約之規定，係屬雙 方均得主張之對等性規定，即使訂約後經濟情勢發生重大 變更，雙方主張解約所應支付之代價亦隨之相對變動，應 無顯失公平之可言。更何況本件訂約時，被上訴人之給付 義務因法令之限制，尚無法請求，即其停止條件迄未成就 ，上訴人依約尚無從請求被上訴人履行，而國家法律之變 更，通常須經相當長久之期間，此亦為具有通常知識經驗 之訂約雙方所應認知，因此，本件上訴人訂約時當然知悉 系爭土地所定移轉登記義務之停止條件須經相當期間始可
能成就，甚至亦可能長期無法成就，而其間客觀經濟情況 必有相當變動，亦為訂約當時所能預見，則即使嗣後系爭 土地價值高漲，顯然亦不符合民法第227條之2所定情事變 更非當時所能預料之情形，是上訴人主張應依情事變更原 則，調整系爭買賣契約第13條所定之金額，亦非可採。（四）上訴人主張依民法第177條第2項之規定，請求被上訴人給 付因管理所得之利益，亦屬無據：
按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應 依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之 ；管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之 意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債 務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之 利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害；管理事務 不合於前條之規定時，本人仍得享有因管理所得之利益； 前項規定，於管理人明知為他人之事務，而為自己之利益 管理之者，準用之。民法第172、176、177條固有明文。 惟所謂無因管理，係指無法律上之義務，而為他人管理事 務之行為而言，且不論適法無因管理或不法管理行為，均 須管理人有為本人管理事務之意思，即以其管理行為所生 事實上之利益，歸屬於本人之意思，始能成立（最高法院 81年度台上字第2338號裁判參照）。本件上訴人雖另主張 被上訴人為自己利益出賣系爭土地，為民法第177條第2項 之準無因管理行為，上訴人得享有因被上訴人管理所得之 利益等語，為被上訴人所否認。而查本件系爭買賣契約因 被上訴人給付義務之停止條件尚未成就，上訴人尚無從依 契約主張任何權利，則其主張為系爭土地之實質所有權人 ，已屬無據。且被上訴人在系爭土地未移轉所有權予上訴 人前，將系爭土地再出售予第三人，顯係基於出售自己所 有物之意思而為，亦難謂係就上訴人之事務，為自己之利 益而管理。是上訴人主張依民法第177條第2項規定，請求 被上訴人給付因管理所得享有之利益，亦屬無據。七、綜上所述，上訴人主張被上訴人故意違背系爭買賣契約，將 系爭土地轉售他人，其得請求損害賠償等語，為不足採，被 上訴人抗辯尚屬可信。從而，上訴人主張本於債務不履行、 無因管理及情事變更原則等，請求被上訴人再給付丁○○14 7萬139元、丙○○148萬139元、張育瑋146萬139元，及均自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應 併予駁回。原審因而為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行 之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改
判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或 防禦方法；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以 影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 12 日 民事第14庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 袁靜文
法 官 黃麟倫
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 96 年 12 月 12 日 書記官 王敬端
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。