最高法院民事判決 八十六年度台上字第二九三六號
上 訴 人 甲○○○
被 上訴 人 力虎產業股份有限公司
法定代理人 莊 振 明
訴訟代理人 武 忠 森律師
右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十五年八月五日台灣高等法院
台中分院第二審更審判決（八十五年度上更㈠字第三六號），提起上訴，本院判決如
左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國六十七年三月二十九日向被上訴人訂約購買坐落台中縣霧峰鄉○○段坑口小段四五之三二號土地及其上建物即門牌號碼台中縣霧峰鄉○○路○段二六巷八號房屋一戶，房屋價金新臺幣（下同）三十萬元，土地價金五十二萬四千元，已依約於六十八年五月五日給付完畢。詎被上訴人除將土地所有權於六十八年間移轉登記於伊外，房屋部分迄不交付及辦理所有權移轉登記。又被上訴人因遲延交屋，伊自得依兩造買賣契約第十八條約定之租金，計算損害金等情。求為命被上訴人將上開房屋交付並將所有權移轉登記於伊，並賠償六十四萬八千七百元及自八十二年十二月十四日起至交付上開房屋日止，按月以五千元計算損害金之判決。被上訴人則以：上訴人並未付清買賣價金，經伊於七十一年八月十二日定期催告上訴人給付，未獲置理，乃於八十三年一月四日再以存證信函通知解除契約，復於第一審履勘現場之日當場表示解除契約。兩造間之買賣契約既已合法解除，上訴人之請求即為無理由等語。資為抗辯。
原審以：查上訴人主張，其與被上訴人於六十七年三月二十九日訂約購買上揭房地之事實，有大台中山莊龍庭別墅預訂買賣契約書在卷為證，並為被上訴人所不爭。按其買賣價金，房屋部分為三十萬元，土地部分為五十四萬四千元，合計為八十二萬四千元，地價部分嗣經優待折減二萬元，有買賣契約書足憑，是房地總價為八十萬四千元，應足認定。上訴人雖主張依買賣契約書第五條：「土地經分割確定面積後每坪以公告現值計算作為價款」之約定，土地公告現值為每平方公尺一百二十元，故土地價金應為二萬零八百八十元，房地總價應為三十二萬零八百八十元云云。然查上開第五條明載土地保證金五十二萬四千元，並於第六條列入分期付款之金額，且該第五條除上開之記載外，並載明：「其他（即土地保證金扣除以公告現值計算之土地價款部分）為補償金、土地改良費用及公共設施費用」等字樣，雖其名目不同，然仍為上訴人應負擔之買賣代價，應仍屬買賣價金之範圍。上訴人主張房地總價為三十二萬零八百八十元云云，自非可採。次查，依該買賣契約被上訴人蓋章簽收部分計有五十一萬四千四百三十七元。雖上訴人於第一審提出被上訴人於六十七年三月二十九日開立之統一發票收執聯一張內載開發工程金額三十四萬零六百元，主張已付此三十四萬零六百元，併計已付之五十一萬四千四百三十七元，已超過應付價款之總額云云，然為被上訴人所否認。按上訴人應付之總價金為八十萬四千元，其應付之時期及各期應付之金額，已於雙方買賣契約第六條記載甚詳。而其於訂約日即六十七年三月二十九日應付之
款項僅為定金八萬二千四百元，並已由被上訴人法定代理人莊振明及上訴人在該欄蓋章表示授受。是該日如有付上開統一發票所載之三十四萬零六百元，何以未在該第六條記載及由雙方蓋章證明﹖且雙方買賣總價金除其契約第五、六條所記載八十二萬四千元（未扣除折讓二萬元）外，如尚有該三十四萬零六百元，則其總價金為一百一十六萬四千六百元，超過八十二萬四千元甚多，非但與兩造所陳述之總價金不符，亦與契約所載不合。且本件為預售屋買賣，房地總價為八十萬四千元，於訂約日，依交易習慣應無即為支付三十四萬餘元巨款之理。矧六十七年三月二十九日統一發票二張記載：「登記費、第一期房價、開發工程款收款合計四十二萬三千元」，但契約所載收款為定金八萬二千四百元；六十七年四月二十日統一發票記載：「收款第二期房價五萬元」，但契約書並無四月二十日收款之記載，而是記載於七月五日收第一期、第二期款五萬一千三百六十元支票一張；六十七年五月二十六日統一發票記載：「收第三期房價五萬元」，但契約書係於第３項：「開工後十五日交付新台幣八萬二千四百元整」一欄下記載：「五月二十六日收支票一張八萬二千四百元」；六十七年六月一日統一發票記載：「開發工程六萬元」，但契約書上則無此項收款之註記。故各該統一發票記載之正確性，亦與實際不合。更何況上訴人於第一審最初所提計算書主張，其已付清之款項為五十一萬四千四百三十七元，亦未將上開三十四萬零六百元之統一發票金額列入，主張其已付清房地買賣總價金三十二萬零八百八十元。果上訴人確已付清該統一發票金額，何以不將該已給付之三十四萬零六百元列入﹖又何以願主張買賣總價金僅三十二萬餘元。又依契約書第六條所載應交付之尾款共三十二萬元，而依已收款項之記載於六十八年四月二十四日收第十期及尾款合計僅三萬六千一百一十七元，可見迄六十八年四月二十四日止，尾款並未全部付清，上訴人又未證明於該日後再有付款情事，而該三十四萬餘元之統一發票係六十七年三月二十九日即已開具，與該尾款之給付，顯然無關。茲依雙方買賣契約書第七條之約定，尾款可辦理貸款給付。被上訴人主張，上訴人依其原始之房屋銷售客戶名冊所載，係應辦理貸款。雖上訴人否認該名冊記載之真正，但上訴人既未證明其六十八年四月二十四日以後應付之尾款已付清，又未以貸款方式給付。復依雙方契約第七條約定，於尾款繳清或貸款手續辦妥，被上訴人即應將房屋交付。倘上訴人於六十七、八年間確已繳清價金，何以不請求點交房屋，反而由被上訴人於七十一年八月十二日以存證信函催繳尾款，上訴人於接到該函後亦未置理，有該存證信函及收件回執可稽。由上所述，上訴人尚未付全部價金之事實，自堪採信。再查，上訴人未付清之尾款，扣除六十八年四月二十四日所收三萬六千一百一十七元中之屬於尾款部分，僅為二十八萬九千五百六十三元。被上訴人於七十一年八月十二日以台中郵局第一○三七號存證信函定期七日，催告上訴人繳納尾款三十二萬元，有該存證信函及收件回執在卷可稽。上開催告函雖為過大之催告，然僅超過部分不生催告之效力，其未超過部分，仍生催告之效果。上訴人空言否認收到上開催告函，自無可取。上訴人遲付系爭買賣房地價金，被上訴人已定期催告，上訴人仍未履行，被上訴人嗣於八十三年一月四日再以存證信函通知解除契約，有台中郵局第五十五支局第七○五號存證信函在卷可稽，復於第一審履勘現場之日當場表示解除契約，有勘驗筆錄可按。依民法第二百五十四條之規定，自屬有據。上訴人於兩造訂約後之十三年餘時間，未交清尾款，嗣於接獲被上訴人解除契約之通知，始於訂約後十三年提起本件訴訟，如其自認已付清全部價金，在此漫長期間，未對被上
訴人主張權利，顯悖常情。是被上訴人之解除兩造買賣契約，自無違誠信原則之可言。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。 惟查，上訴人係於八十二年十二月十四日提起本件訴訟，而非於被上訴人八十三年一月四日以存證信函通知上訴人解除契約後始行提起，有訴狀在卷（見第一審卷第三頁）足憑。原審認定上訴人接獲解除契約之通知始提起訴訟，即與卷存資料不符。如果，原審顛倒先後，以為被上訴人於八十三年一月四日通知上訴人解除契約後，上訴人始提起本件訴訟，並據此認定被上訴人之解除契約，無違誠信原則，自屬可議。倘若被上訴人於七十一年八月十二日定期催告上訴人繳納尾款，未見上訴人履行，本得即解除契約，竟長期不行使解除權，於上訴人提起本件訴訟，請求其履行契約時，忽然表示解除契約，其行使權利，有無違背誠信原則，不無研求之餘地。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 九 月 十九 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 十 月 二 日
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