最高法院民事判決 八十六年度台上字第二八八三號
上 訴 人 楊王金葉
王 天 盛
王 滿 治
王 證 權
王 暉 雄
王 淑 美
王 雪 芬
王 雪 芳
莊王炎秀
被上訴人 周林秀華
周 宏 欣
周 宏 儒
周 宏 達
周 宏 思
周 宏 宜
右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十五年十二月九日
台灣高等法院台南分院第二審更審判決（八十五年度上更㈠字第五九號），提起上訴
，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人之被繼承人周文雄（於本件訴訟繫屬中之民國八十四年六月十一日死亡）起訴主張：伊與上訴人之被繼承人王添水於八十二年七月三十日訂立土地買賣契約，以新台幣（以下同）三百六十萬元向王添水購買其所有坐落台南縣新化鎮○○○段○○○○號土地（以下簡稱系爭土地），約定登記與伊所指定具有自耕能力之第三人即訴外人余獅，已給付定金一百萬元，並依約由王添水會同伊及余獅向新化鎮農會辦理貸款完竣。嗣王添水於八十二年八月二十三日死亡，上訴人為王添水之繼承人，且已就系爭土地辦理繼承登記完畢，自應負出賣人之義務，使伊取得所有權等語，求為命上訴人將系爭土地所有權按第一審判決附表所示各應有部分移轉登記與余獅之判決。周文雄死亡後，由被上訴人承受其訴訟。
上訴人則以：伊之被繼承人王添水因患中風，意識不甚清楚，且契約書並無見證人，又係在其死前二十三日所訂立，自難信為真實。再買受人周文雄並無自耕能力，且所訂之買賣契約，並未約定指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，或約定移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時方為移轉登記，故系爭土地買賣契約難認有效。縱買受人周文雄嗣後指定有自耕能力之余獅為登記名義人，亦不能因而使無效之契約成為有效。周文雄係以此規避土地法第三十條之規定，為脫法行為，亦屬無效，故伊不負土地所有權移轉登記之義務等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：被上訴人主張伊之被繼承人周文雄於八十二年七月三十日向上訴人之被繼承人王添水購買系爭土地，系爭土地編定使用種類為特定農業區農牧用地，約定移轉與周文雄指定具有自耕能力之第三人，價金為三百六十萬元，周文雄已先給付定金一百萬元之事實，業據提出土地買賣契約書、自耕能力證明書、土地登記簿謄本、所有權狀、印鑑證明書及戶籍謄本等件為證，上訴人對買賣契約書之真正亦不爭執，應堪認為真實。上訴人雖以系爭買賣契約書係利用王添水意識不清之機會，且無見證人之情況下訂立，應屬無效云云為辯。惟周文雄已提出王添水之印鑑證明書為證，而周文雄與王添水就系爭土地確實簽訂買賣契約，周文雄又已交付一百萬元定金，雙方並會同就系爭土地辦妥抵押貸款，王添水且將系爭土地所有權狀及他人所不能代領之印鑑證明書交付予周文雄，以示履約之誠；王添水更於買賣契約書上加蓋印鑑章，以示訂約之慎，難認王添水於訂約時意識不清。再者，設定抵押，辦理貸款，金融機構必經對保，如無買賣及抵押貸款之情事，金融機關承辦人於辦理對保時，必定可以發現，故系爭土地之買賣契約確出於王添水本人之意思，且確有買賣之事實，自不因買賣契約無見證人而受影響。上訴人上開抗辯，自無足取。又爭爭土地上雖有王添水之妻王史金環之墳墓，方埋葬三年，但土地上有墳墓，並非絕對不會出售。上訴人以此否認王添水出賣系爭土地，亦不足採。其次，系爭土地買賣契約第三條約定：「甲方（即王添水）同意待乙方（即周文雄）指定之第三人取得自耕能力證明後，再行正式辦理產權移轉登記。」證人余獅證稱，伊在周文雄與王添水訂立系爭土地買賣契約前之八十二年六月，即已知悉雙方買賣之事，並稱：「在他們簽約後，周文雄打電話說他買了王添水之土地。」又雙方於訂約後，隨即於八十二年八月二十日以余獅為債務人，王添水為連帶保證人，向台南縣新化鎮農會以系爭土地為擔保，設定擔保本金四百三十八萬元之最高限額抵押權，此係在訂約日後之二十日所為，其間新化鎮農會曾經辦理徵信調查等手續。嗣余獅另更證稱：王添水要賣地，曾對我說過，因此我對周文雄講，後來我們三個人在一起談，由周文雄提出，說我與他二人合夥買，退休後好耕作，並且用我的名義登記，談妥後周文雄是在什麼時候簽約，我不知道等語。另查買賣契約書第四條亦約定：「甲乙雙方同意以甲方名下本約書之該筆土地向新化鎮農會貸款，所貸之款項由乙方收取，並行給付甲方買賣之價款。」嗣後並確實向新化鎮農會辦理貸款。則被上訴人主張周文雄與王添水訂立系爭土地買賣契約時，已約定將系爭土地所有權移轉登記予特定第三人余獅，待余獅取得自耕能力證明時，再為辦理移轉登記等語，應屬可採。按關於農地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項所稱以不能給付為契約標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定該農地之所有權移轉登記與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時，再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效。依此，系爭土地之買賣契約應屬有效。又余獅確有自耕能力；系爭土地上若無墳墓，當可發給自耕能力證明予余獅，有台南縣新化鎮公所證明書及函各一件在卷可憑。至系爭土地上之墳墓，依約應由出賣人王添水於三年內清除，此遷移墳墓之行為乃係出賣人應履行之事項，以便交地及辦理移轉登記。上訴人抗辯，因系爭土地上有墳墓，不能核發自耕能力證明，無從為所有權移轉登記，故本件屬給付不能等語，顯係倒果為因，不足採取。茲上訴人為王添水之繼承人，就系
爭土地已辦妥繼承登記，依法亦應繼承王添水之債務，自有將系爭土地移轉登記與被上訴人之義務。被上訴人依買賣之法律關係，訴請上訴人將系爭土地按第一審判決附表所示之應有部分移轉登記與其指定之余獅，即屬正當，為其心證之所由得。並說明上訴人聲請訊問證人李進發及向省立台南醫院函查王添水之病歷資料，不必調查之理由，爰維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。上訴論旨，仍就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 九 月 十二 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 九 月 二十四 日
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