最高法院民事判決 八十六年度台上字第二八一四號
上 訴 人 榮順建設股份有限公司
法定代理人 許勝美
被 上訴 人 甲○○
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十六年一月十四日台灣高等法
院第二審更審判決（八十五年度上更㈠字第三五四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件被上訴人主張：伊向上訴人購買坐落台北縣泰山鄉○○段三六號地上之「明志學府」編號Ａ８房屋及地下室停車位連同其基地（下稱系爭房地），價金計新臺幣（下同）五百六十七萬元，其中自備款二百二十七萬元，餘三百四十萬元為銀行貸款。伊已陸續給付二百廿萬元，自備款部分僅餘七萬元未給付；銀行貸款部分，依兩造代辦貸款委託書第二條約定，上訴人應先將不動產所有權移轉登記予伊後，再配合辦理銀行核貸手續。詎系爭房屋尚未完成，亦未辦理產權移轉登記，上訴人即要求伊向銀行辦理貸款對保手續，伊依上開約定請求上訴人履行，上訴人置之不理，並擅自解除系爭買賣契約，同時將系爭房地登記為其所有，嗣並出售與他人，致給付不能，伊已通知上訴人解除系爭買賣契約等情。求為命上訴人如數返還所受領價金，並加付法定遲延利息之判決。
上訴人則以：系爭買賣契約僅約定被上訴人於取得房地產權後，願將此產權提供作為抵押物而已，並未約定銀行貸款對保等手續須在產權移轉登記之後辦理，伊無先辦理產權移轉登記予被上訴人之義務，伊既未給付遲延，被上訴人以此為由主張解約，顯非有據。且其解除契約未經定期催告，其解約亦不合法。又被上訴人違約拒不辦理銀行貸款對保等手續，經伊催告不理而給付遲延，伊已依法通知解約，沒收被上訴人已付價金，被上訴人之請求，應屬無據等語，資為抗辯。原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，一部予以廢棄，改判命上訴人給付被上訴人新台幣（下同）二百萬元本息，一部予以維持，駁回被上訴人之其餘上訴，係以：被上訴人主張其向上訴人購買系爭房地，買賣價金合計五百六十七萬元，其中自備款為二百二十七萬，餘三百四十萬元為銀行貸款，被上訴人已陸續給付二百廿萬元，惟其拒絕對保，上訴人遂催告後解約，並將系爭房地移轉他人所有等情，為上訴人所自認，且有兩造簽訂之房屋及土地預定買賣合約書、土地及建物登記簿謄本可證，堪信為真實。又兩造就系爭房地之買賣，關於價金之給付，除自備款二百二十七萬元應依約定期限給付外，餘三百四十萬元約定辦理銀行貸款，以貸款金額抵充價金，兩造並簽訂代辦貸款委託書，由被上訴人委託上訴人就系爭房地向銀行設定抵押辦理貸款，為兩造不爭之事實，並有代辦貸款委託書在卷可稽，依系爭房屋預定買賣合約第五條第三款、第十九條第二款，及系爭土地預定買賣合約書第三條第三款、第十一條第二款等約定，該代辦貸款委託書應為系爭房地買賣合約書之一部分。查該代辦貸款委託書第二條之記載，僅在說明買受人於買受房屋產權移轉登記後，願將之提供為抵押物而已，非謂辦理抵押設定前之銀行貸款對保等手續，亦須於買受人取得產權登記後始可辦理。又參諸內政部訂頒之「預售屋買賣契約書範本」第四十五條第四項第二款，亦
明定賣方辦理房地產權移轉登記前，買方須提出辦理產權登記及貸款有關文件，並辦理各項貸款手續，繳清各項稅費等情，被上訴人主張須俟系爭房地產權移轉登記予伊名義後，伊始有辦理貸款對保之義務云云，為無足採。則其於上訴人通知對保後，拒絕辦理，依代辦貸款委託書第四條之約定，自屬違約。上訴人既已於民國八十二年十二月八日限期函催被上訴人辦理貸款對保，又於同年月二十七日再度函催被上訴人五日內辦理，並敍明逾期如不辦理，即依系爭房屋預定買賣合約第十七條第三款規定解除契約，不另通知云云，是本件買賣合約應已解除，堪以認定。被上訴人嗣後以上訴人業將系爭房地轉售予第三人，已屬給付不能為由解除系爭合約，為無理由。茲斟酌上訴人轉售系爭房地予第三人，價金與本件總價相差無幾，及上訴人就被上訴人已付之價金二百二十萬元，仍可利用生息等情，依民法第二百五十一條、第二百五十二條之規定，認被上訴人所應償付之違約金以二十萬元為適當。逾此部分之金額，上訴人予以沒收，為無理由，應予返還。從而，被上訴人請求返還在二百萬元本息範圍內，應予准許，超過部分，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。按當事人約定之違約金過高者，法院固非不得依民法第二百五十二條之規定，以職權減至相當之數額。惟是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，以及當事人所受損害之情形，以為酌定之標準。查系爭房地總價為五百六十七萬元，被上訴人未付價金三百四十七萬元，已逾總價之百分之六十，上訴人於一年餘後將系爭房屋轉售，雖價額與兩造約定之總額相差無幾，惟原審未斟酌其間上訴人無法使用該三百四十七萬元所受之損失，以及上訴人轉售系爭房屋所增加之支出，率認本件違約金應核減至二十萬元為適當，尚嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 九 月 十一 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄
法官 曾 煌 圳
法官 陳 國 禎
法官 李 彥 文
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 九 月 三十 日
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