最高法院民事判決 八十六年度台上字第三一八○號
上 訴 人 府大建
法定代理人 謝錫謀
訴訟代理人 卓三民 律師
被 上訴 人 甲○○
乙○○
黃塗員
黃秋恩
黃樹枝
黃益課
黃秉龍
右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十五年十二月二日臺灣高等法
院臺中分院第二審判決（八十五年度重上字第一六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國八十三年五月二十一日分別與被上訴人訂立土地合建契約，由被上訴人提供所有坐落彰化縣埔心鄉○○段埤霞小段第一八八○號土地如原判決附表乙所示應有部分與伊合建樓房。簽約後，伊即依約給付被上訴人保證金各新台幣（下同）二十萬元，及另交付如第一審判決附表二所示面額均為三十萬元之本票。詎被上訴人未依約於八十三年八月六日搬遷，以利伊拆屋、整地、鑑界，嗣再約定於同年九月十日遷移，仍延不遷讓，伊遂於同年九月十六日及二十一日分別以郵局存證信函催告被上訴人應於同年十月一日前遷讓，被上訴人亦不置理，伊乃再於同年十一月二十一日委託律師函催應於同年十二月一日搬離，否則即解除契約，不另通知，被上訴人迄今依然未遷，兩造間之合建契約當已解除。依民法第二百五十九條規定，被上訴人應返還上開保證金及本票與伊。又兩造訂約後，伊已支付土地介紹人佣金六十八萬二千元、規劃設計監造費定金九萬元及委託銷售費用四十五萬元，並喪失預期利益八百零六萬元，合計損失九百二十八萬二千元，依民法第二百六十條、第二百十六條之規定及土地合建契約第十條第一款約定，均應由被上訴人按其應返還之保證金及所提供合建土地之應有部分比例計算賠償，經扣除其繳交之購屋定金二十萬元後，各應給付伊如第一審判決附表一所示之金額等情，求為命被上訴人給付該附表一所示之金額與法定遲延利息，及返還如同判決附表二所示之本票與上訴人之判決（第一審判決被上訴人應各給付如其判決附表三所示之金額本息，及返還同判決附表二所示之本票，而駁回上訴人其餘之訴，被上訴人未聲明不服，上訴人則僅就原判決附表乙所示之金額本息，提起第二審上訴。）
被上訴人則以：本件合建契約係上訴人公司負責人謝錫謀以私人名義與伊簽訂，並未表明係以公司代表人之身份簽約，簽約時交付之本票及支票亦均為謝錫謀個人名義所簽發。況八十三年五月二十二日簽訂之合建契約，僅為預約，並非本約，上訴人自不得逕依該契約內容為請求。伊固於第一審陳稱與上訴人簽約，惟此項陳述係屬錯誤，已依民事訴訟法第二百七十九條第二項之規定撤銷該自認。上訴人自承同年九月二十
五日協議書，記載建商須提供店保及營造廠保，亦為契約內容之一部分，惟其並未在協議書上簽章，足見該契約尚未成立。退而言之，縱認兩造間有合建契約關係存在，上訴人於表示解除契約後始提出保證書，亦見其虛等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，無非以：上訴人主張之事實，固據提出土地合建契約書、土地登記簿謄本、存證信函及掛號郵件收件回執為證。惟查系爭合建契約係由訴外人楊見都、林平得（即林佳億）、謝慶瑞等三人與被上訴人洽談後，由楊見都在契約書首頁及末頁上立約人欄簽署「謝錫謀」三字並蓋用謝錫謀印章，為兩造所不爭，並經證人楊見都證述在卷。被上訴人黃塗員、黃秋恩與黃樹枝、甲○○、黃秉龍等四份合建契約書上無任何上訴人公司字樣；被上訴人乙○○、黃益課之合建契約書末頁立約人欄，乙方謝錫謀之旁雖記載上訴人公司名稱，但未蓋用公司章，亦有各該合建契約足稽。被上訴人對於與之簽訂系爭合建契約書之對象，雖先稱：「每次來談時都是三個人出面，即謝錫謀、楊見都、林佳億三人，我們應該是與府大公司簽契約的」云云，惟嗣後則謂謝錫謀並未出面訂約，非與府大建設公司簽約而是與任職於府大建設公司的謝錫謀簽約等語。證人楊見都究代理上訴人公司抑代理謝錫謀個人與被上訴人簽訂系爭合建契約，其先後證言不一。上訴人公司負責人謝錫謀究係以公司名義或個人名義授權楊見都簽約，先後陳述亦不一致，又其雖稱：「我是以府大公司的名義授權公司員工謝慶瑞他們與地主訂立協議書（指一審卷第一一三頁之協議書）」等語。惟查該協議書上並無任何上訴人公司及法定代理人之簽章或署名，難謂係上訴人公司委任謝慶瑞代理與被上訴人所訂立。按債權債務主體應以締結契約之當事人為準，又受任人本於委任人所授與之代理權，以委任人名義與他人為法律行為時，固直接對委任人發生效力，若受任人以自己或第三人之名義與他人為法律行為，則對於委任人不生效力，其委任人與法律行為之他造當事人間，自不發生何等法律關係。本件系爭合建契約，均無上訴人之簽章，僅有謝錫謀之署名及其印章，雖其中被上訴人乙○○、黃益課二份合建契約書末尾立約人謝錫謀之署名及印章旁載有「府大建設（股）公司」字樣，然並未蓋公司章，且謝錫謀署名之上亦未加註「法定代理人」或「法代」等字樣，則從契約文義言，上訴人並非系爭合建契約之主體，該合建契約之主體應為謝錫謀，上訴人不得行使契約書上之權利義務，自不待言。再依證人楊見都之證言及謝錫謀之陳述，若認楊見都係代理謝錫謀與被上訴人簽訂合建契約，則委任人及受任人均與上訴人無涉，上訴人不得本於系爭合建契約上之權利對被上訴人為請求；若認楊見都係代理上訴人與被上訴人簽訂系爭合建契約書，則受任人未以委任人（即上訴人）名義與被上訴人訂約，而以第三人謝錫謀名義與被上訴人簽訂契約，依上開說明，則系爭合建契約對於委任人即上訴人亦不生效力，委任人與被上訴人間不發生何等法律關係，上訴人仍不能本於合建契約對被上訴人為任何請求。被上訴人雖於第一審陳稱：「我們應該是與府大公司簽約的」等語，但其後已敍明係陳述錯誤，且經證明與事實不符，依民事訴訟法第二百七十九條第二項規定，被上訴人撤銷該項陳述，自無不合。退而言之，縱認上訴人為系爭合建契約之主體，惟其自承前開協議書上之七條件（原判決誤為九條件），係追加條款，且為合建契約之一部分云云。該協議書條件二載明「建商須提供店保及營造廠保」，而上訴人所提之保證書，係於八十四年元月八日出具，有該保證書影本足按。遑論被上訴人否認收受上訴人提出之保證書，依民法第二百六十四條第一項規定，被上訴人縱負有遷讓房屋之義務，其
在上訴人未依協議書約定提供店保及營造廠保前，拒絕搬遷，亦不生給付遲延之問題。上訴人於前開保證書所載日期前之八十三年十一月十二日限期催告被上訴人自行搬遷，否則逕予解除契約不另通知，應不生解約之效力，自亦無從依民法第二百六十條、第二百十六條之規定及合建契約書第十條第一款之約定，訴請被上訴人賠償損害。從而上訴人訴請被上訴人各再給付如原判決附表乙所示之金額本息，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查代理人雖未明示本人名義，而相對人明知其代理或可得知者，仍不能對於代理人主張其自為；換言之，授權人已將授權於他人之事通知或公告或為相對人所知悉，其人所為之行為，雖未明示以本人名義為之，仍應對於本人發生效力，是為隱名代理。本件被上訴人於第一審自承系爭合建契約建方均由楊見都、林佳億、謝慶瑞等三人出面洽談，伊等應係與上訴人公司簽訂契約云云，既為原審所是認。則訂約時倘被上訴人知悉有隱名代理之情形，能否謂該買賣契約對被上訴人不生效力，即非無探求之餘地。乃原審徒以契約記載立約人之情形，及證人證言前後不一，並嗣後被上訴人更正該項陳述，即謂上訴人非系爭合建契約之主體，不能本於該契約為請求，已嫌速斷。再者，債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。倘債務人在行使同時履行抗辯權以前，債權人已主張其應負遲延責任而解除契約，即無再行使該抗辯權之餘地。原審未調查審認被上訴人應否負遷讓房屋之遲延責任？上訴人解除契約是否發生解約之效力？遽以上訴人自承兩造嗣後所立協議書係追加條款，且為合建契約之一部分，該協議書條件二載明「建商須提供店保及營造廠保」，上訴人未依約提供該店保及營造廠保以前，依民法第二百六十四條第一項規定，被上訴人縱負有遷讓房屋之義務，其拒絕搬遷，亦不生給付遲延之問題，即為上訴人不利之判斷，亦有判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 十 月 十六 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
法官 李 慧 兒
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 十一 月 七 日
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