最高法院民事判決 八十六年度台上字第三○六四號
上 訴 人 甲○○
被 上 訴人 乙○○
右當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國八十六年一月二十九日台灣高等
法院第二審判決（八十五年度上字第一一七三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人給付並負擔訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件被上訴人主張：兩造於民國八十二年三月二十二日就座落北市○○區○○段二小段七十五、七十六、八十一之二、八十一之五四號土地上興建之逸仙麗舍地下一樓房屋及基地持分（下稱系爭土地及建物），訂立買賣契約。伊業於八十二年九月間交屋，上訴人尚有新臺幣（下同）一百二十萬元價金未付。由於伊之現場銷售人員誤解法令，致承諾上訴人搭建採光罩，惟其並非買賣契約之一部，採光罩嗣因違建被拆除，惟上訴人於同年九月間交屋時已知悉上情，且採光罩並不影響系爭建物之使用，並同意以房屋現況交屋，加送家電用品，故其不應藉此解除契約（下稱解約）拒絕給付尾款；且上訴人如欲解約，亦應於交屋後六個月內為之，其迄八十五年四月九日始為解約之表示，自屬無據。該採光罩屬於違建，已屬給付不能，故伊扣除採光罩製作費二十二萬三千元，僅向上訴人請求九十七萬七千元等情。求為命上訴人如數給付並自八十二年九月十一日起加算法定遲延利息之判決。上訴人則以：伊購買系爭建物係經營餐廳之用，該採光罩八十二年九月間交房時即存在，不久遭拆除，致每逢下雨即造成積水無法營業，因該部分之給付不能，影響全部契約效力，伊於同年十一月間通知被上訴人補正否則解約，因被上訴人未補正，乃於八十五年四月九日第一審審理時，當庭解約，被上訴人請求給付價金尾款，為無理由等語。資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決一部廢棄，改判命上訴人給付九十七萬七千元及自八十四年三月二十六日起算利息，無非以：經查兩造於訂立之買賣契約中，固然未訂明包括系爭採光罩，惟按被上訴人於第一審審理時就採光罩係給付內容之一部並不爭執。證人即與上訴人訂立臨時契約之被上訴人銷售代理人黃顯國證稱，簽約時並不知有採光罩，是上訴人拿海報給我們，我再去問工務部門，到底有無採光罩設計，工務部門說有此設計，我們才蓋採光罩等情屬實。足證採光罩部分係屬契約之一部分甚明。次查，系爭土地及建物之買賣，價值共一千一百九十五萬元，上訴人於訂約後，即按期交付價金，雖仍有一百二十萬元未付，惟己於八十二年九月四日辦妥所有權移轉登記等情，為兩造所不爭，並有買賣契約書在卷可按及台灣台北地方法院檢察署八十四年偵字第一二一八五號事件卷內建物登記簿謄本乙份供參酌。雖採光罩係屬契約之一部分，惟其亦僅供方便出入地下室，免遭雨淋之用，應非本件買賣契約之主要部分，足堪認定。依上訴人於前開事件偵查中提出之八十四年六月十五日現場照片顯示，系爭建物樓梯出口離路面尚有三個階梯，樓梯上面並搭建有膠塑雨棚，顯見已有防止路面積水滲入之功能。被上訴人原為上訴人搭建之採光罩，固因屬違建遭強制拆除，惟嗣上訴人亦自行搭建該塑膠雨棚使用，足證除兩造原約定之採光罩外，尚有其他代用品可供為遮蔽雨水之用，即上訴人亦不諱言目前仍使用系爭建物。按採光罩於
上訴人在八十二年九月間交屋時，即已經主管機關拆除，上訴人知悉上情，仍願繼續使用，並經營餐廳迄今，則其嗣於八十五年四月九日第一審審理時，始主張解除兩造之買賣契約，顯然有失公平。上訴人雖辯稱，被上訴人於買賣時，有故意不告知瑕疵之情事，伊事後始知採光罩給付不能云云，且證人黃顯國對於與上訴人對話時，曾表示：「我不可以講這是違建，如果這檥講，當初你就不會買了……」等語之錄音內容，亦無爭執。惟查上訴人自承系爭建物於八十二年九月十日即已交付，且係於交屋前即同年七、八月間，台北市政府工務局前往拆除時，上訴人即知採光罩有瑕疵，且亦同意採光罩蓋好後，再給一百二十萬元等情，核與證人黃顯國所證情節相符。足證上訴人於被上訴人交屋時，即已知系爭建物有前述瑕疵存在，其因圖使用，乃先行遷入，並與黃顯國達成於採光罩作好前，暫緩給付一百二十萬元之協議。自難因上訴人所辯被上訴人故意不告知瑕疵，即排除民法第三百六十五條之適用。另上訴人主張，其於八十二年十一月下旬即去函被上訴人解約；惟依該存證信函所示，上訴人僅要求被上訴人於函到後五日內提出妥善處理方案，否則將依法要求退屋還款等語。是其內容係催告被上訴人於一定期限內補正瑕疵，當難遽認係解約之意思表示。本件既於八十二年九月十日交屋完畢，而上訴人迄八十五年四月九日始為解約之表示，早已逾民法第三百六十五條所定六個月之除斥期間，自難認已生解約之效力。是上訴人自仍須負給付價金之義務。被上訴人主張，系爭採光罩之造價包括材料及工資共為二十二萬三千元，業經提出估價單乙紙為證，上訴人就此亦不爭執。被上訴人係於八十四年三月十五日函催上訴人給付尾款，被上訴人係在同年月二十五日始收知該存證信函，有存證信函及回執各乙份附卷可按。是上訴人應自同年月二十六日起始負遲延責任。從而，被上訴人依買賣之法律關係請求上訴人給付九十七萬七千元，及自八十四年三月二十六日起之法定遲延利息，洵屬有理等詞。為其判斷之基礎。惟查，兩造已協議，等採光罩蓋好後，再給付一百二十萬元，為原審所確定之事實。而被上訴人至今並未蓋好採光罩，則依上開協議，上訴人是否有給付一百二十萬元扣除該採光罩材料及工資後之價金之義務，即非無研求之餘地。又系爭採光罩，係買賣契約之一部分；且證人黃顯國對於與上訴人對話時謂：「………如果講是違建，………你就不會買了………」內容之錄音不爭執；上訴人於事後仍即要求被上訴人補正，亦均為原審所確定之事實。則被上訴人是否以不實之廣告，使上訴人誤信其得有効地使用系爭採光罩；該採光罩對於上訴人之重要性，似非僅著眼於其材料之價值及工資，而在於其對上訴人之用途。原審未遑就此詳為勾稽、審慎斟酌，僅扣除採光罩材料及工資之金額，命上訴人為給付，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決關其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 十 月 三 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 吳 正 一
法官 葉 賽 鶯
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 十 月 十五 日