臺灣彰化地方法院民事判決 106年度簡上字第8號
上 訴 人 汪複興
訴訟代理人 汪晉鴻
視同上訴人 汪朝銘
汪秀燕
上二人共同
訴訟代理人 汪佳樺
被上訴人 施秀香
訴訟代理人 陳秀夏
上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於中華民國105年11月1
5日本院北斗簡易庭第一審判決（105年度斗簡字第249號）提起
上訴，本院於106年6月13日辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴及於上訴審主張：
（一）兩造共有如附表一所示彰化縣○○鎮○○段000○000○00 0地號土地，共有人及應有部分如附表二所示。系爭土地 為非都市土地，使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建 築用地，並無使用目的不能分割或契約訂有不能分割期限 等情事，爰依法請求裁判分割。
（二）系爭921、922地號土地未緊鄰道路，923地號土地之連外 道路為大新路80巷（面寬4米），接至彰971鄉道大新路（ 面寬10米），往西北至北斗鎮市區、往東至田中火車站市 區。被上訴人與上訴人汪複興為弟媳關係，與視同上訴人 汪朝銘為夫妻關係，與視同上訴人汪秀燕為姑嫂關係。系 爭土地上現有磚造平房及鐵皮造屋數棟，為視同上訴人汪 朝銘及上訴人汪複興居住使用，上開建物已老舊故無保留 之必要。被上訴人堅持依附圖二所示之方案分割，係因被 上訴人有可能蓋房子，也可能會賣，且依上開方案，附圖 一編號A、C、D部分可以保留。因視同上訴人汪朝銘跟汪 秀燕仍保持共有，被上訴人夫妻有蓋也要留路給他們，被 上訴人還損失路地。如附圖一編號Ｇ所示房子是被上訴人 婆婆的住所，電單獨聲請，水是用上訴人汪複興的。（三）被上訴人請求依附圖二合併分割系爭土地，此可避免921 、922地號土地成為袋地。附圖二方案並得視同上訴人汪 朝銘、汪秀燕同意，應有部分合計為3分之2，依土地法第 34條之1規定自為全部處分之，自可採多數決為之。依民 俗習慣傳統三合院，由三個房間排成一排為正身，出入口
在中間。中間一間是正廳，供奉祖先和神明，依循著左大 右小的規則，正廳的左邊是第一大房，上訴人汪複興為長 子，所分割位置係為其長期居住使用中，亦符合長久以來 之歷史悠久傳承習慣。附圖二分割位置長期以來均為被上 訴人與視同上訴人汪朝銘夫妻共同居住使用，其電表亦獨 立各自使用。不同意抽籤。
（四）依鼎諭不動產估價師事務所之估價報告書所載，如依被上 訴人附圖二所示方案分割，上訴人汪複興應補償視同上訴 人汪朝銘新臺幣（下同）12,189元及被上訴人222,570元 ；如依上訴人汪複興所主張之方案，視同上訴人汪朝銘、 汪秀燕應各補償上訴人104,017元及70,276元，是採用如 附圖二之方案分割，分割後之經濟效益是為妥適且公平， 復請求依上開鑑定報告補償等語。並於本院為駁回上訴人 上訴之聲明。
二、上訴人則以：
（一）請求依如附圖三所示方案合併分割系爭土地。因上訴人每 一間都有在用，要讓其有緩衝時間找到房子，才能夠拆。 上訴人堅持依附圖三分割之原因係因西北邊雙面臨路，價 值不一樣，分到那邊其與弟弟比較好蓋房子。主張用抽籤 方式決定。
（二）依上訴人所提如附圖三所示方案，上訴人所使用之如附圖 一編號B及共有人汪朝銘使用之編號G建物均得保留，故上 訴人之方案能保留建物面積為121平方公尺，應拆除建物 面積為146平方公尺，與被上訴人方案能保留建物面積133 平方公尺，應拆除建物面積為168平方公尺，利弊得失可 謂相差無幾，原審竟謂上訴人所提分割方案，僅能保留建 物39平方公尺云云，而為不利上訴人之認定，計算上顯有 違誤之處；如依如附圖三所示方案分割，其同意視同上訴 人汪朝銘及汪秀燕無庸補償其損失等語。
三、視同上訴人汪朝銘、汪秀燕則以：均同意依被上訴人所提如 附圖二所示方案分割，並依鑑價報告找補等語。四、原審判決兩造共有如附表一所示土地，應合併分割如附圖二 方案所示，其中編號C1、C2、C3部分，由視同上訴人汪朝銘 、汪秀燕依應有部分分別為18610/23370、4760/23370之比 例維持共有。上訴人不服提起上訴，並聲明：原判決廢棄； 請求依如附圖三所示之分割方案分割。被上訴人及視同上訴 人則聲明：上訴駁回，並依鑑價報告找補。
五、得心證之理由：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者
，不在此限。民法第823條第1項定有明文。又共有物之分 割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定 ，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者， 法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原 物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難 者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難 時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之 一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形 ，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第1、2 、4項亦載有明文。次按共有人部分相同之相鄰數不動產 ，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部 分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割 。民法第824條第6項前段定有明文。查，被上訴人主張系 爭三筆土地並無因物之使用目的有不能分割之情事，兩造 間無不分割之契約，而無法就分割方法達成協議等事實， 為上訴人及視同上訴人所不爭執，堪信屬實。又被上訴人 請求合併分割系爭三筆相毗鄰土地，業經取得系爭各筆土 地應有部分過半數共有人之同意，有同意書3紙附卷可稽 （見原審卷第43、45、46頁），復為上訴人所無異詞。從 而，被上訴人請求合併分割系爭土地，即無不合，應予准 許。
（二）次按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起分 割共有物之訴，應由法院斟酌共有物之性質、共有人之意 願、全體共有人之利益、經濟效用等因素，秉持公平原則 ，而為適當之分配。經查，系爭3筆土地合併後約略為一 長方形狀，西南邊臨大新路80巷，目前系爭3筆土地亦由 大新路80巷出入，土地上有一三合院，現為視同上訴人汪 朝銘及上訴人使用，詳細使用位置、面積如卷附勘驗筆錄 及附圖一複丈成果圖所示。就兩造主張之分割方法而言， 被上訴人主張依如附圖二所示分割方法分割，此為視同上 訴人汪朝銘、汪秀燕所同意，上訴人則主張依如附圖三所 示分割方法分割，惟上開附圖二及附圖三之方案本質上無 太大的差異，均按兩造原應有部分合併後分割為三塊，均 可藉由土地南方之大新路80巷出入，且被上訴人均分配於 中間位置，二方案之差異僅在於系爭土地西側之位置，究 竟應分配予上訴人抑或視同上訴人汪朝銘、汪秀燕。本院 審酌被上訴人所提如附圖二之方案，顧及系爭土地西側位 置目前多為視同上訴人汪朝銘使用之現況，此由附圖一編 號A、C、D部分建物（面積合計107平方公尺）為視同上訴
人汪朝銘使用，僅編號B部分建物（面積39平方公尺）為 上訴人使用可知，至系爭土地東側部分，因上訴人現亦利 用附圖編號F、H位置，將上訴人分配於土地東側亦無特別 不利。而上訴人所提附圖三所示方案，除與土地西側現多 為視同上訴人汪朝銘使用之現狀不符外，其規劃雖所分得 之土地目前僅有編號B之建物（面積39平方公尺）為其所 有，然編號B之建物上訴人又提供第三人汪振全居住，並 非其實際居住，上訴人執意分得土地西側，難謂公允。復 參酌視同上訴人汪朝銘、汪秀燕皆同意以附圖二所示方式 分割之多數共有人意願，暨分割後之經濟效用、共有人之 利益及實質上之公平，認系爭土地採原物合併分割如附圖 二所示應屬公平及適當。
（三）再按，以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分 受分配者，得以金錢補償之，已為民法第824條第3項所明 定；又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係 各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各 共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應 以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有 人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補 償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該 短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為 共有物應有部分互相移轉之本旨，業經最高法院85年台上 字第2676號判例闡釋甚明。又法院固得就鑑定人依其特別 知識觀察事實，加以判斷而陳述之鑑定意見，依自由心證 判斷事實之真偽。然就鑑定人之鑑定意見可採與否，則應 踐行調查證據之程序而後定其取捨。倘法院不問鑑定意見 所由生之理由如何，遽採為裁判之依據，不啻將法院採證 認事之職權委諸鑑定人，與鑑定僅為一種調查證據之方法 之趣旨，殊有違背，最高法院79年台上字第540號判例參 照。查，系爭土地依附圖二所示分割方案分割結果，經本 院囑託鼎諭不動產估價師事務所鑑定，認各共有人實際分 得之土地價值，較分割前之應有部分價值，確有增減，是 上訴人應補償視同上訴人汪朝銘12,189元、被上訴人222, 570元，視同上訴人汪秀燕應補償視同上訴人汪朝銘5477 元、被上訴人100,012元，其主要依據為土地權利分割， 分割前若無考量共有關係之處分管理等交易成本者，通常 土地面積相對較大利於土地規劃或整體開發，總體地價通 常會高於分割後，因土地分割行為造成土地細分相對不利 於土地利用規劃或整體開發。故此土地權利分割，分割前 後總體地價因土地分割行為造成之差額（增貶額）應以適
當之比率分配於共有人，俾使分割前後總體地價一致使符 民法第818條立法精神。而採取如附圖二所示方案，總體 土地權利地價較分割前減少204,928元，而此差額非全體 共有人集體行為貢獻，應按土地權利分割前各共有應有部 分之權利範圍，分配各權利人之增減額分配等語（見不動 產估價報告書第98、99頁、第148至153頁）。然查，上開 鑑定意見顯然忽略系爭三筆土地合併分割前，三筆土地本 獨立存在，其合併分割成為一筆土地後，其土地開發利用 及規劃將遠大於分割前之三筆土地，鑑定意見未慮及此， 遂直接推論系爭土地經本件分割後會造成土地細分，而造 成認定土地合併分割前之地價總額為15,787,781元，採取 附圖二所示分割後地價總額為15,582,853元，其立論基礎 顯有錯誤，自難採認。況以上開鑑定報告所設定之價額變 動參考因素為例（見該鑑定報告第147頁），其就各共有 人分得土地之臨路狀況，均認為臨路數量為1，顯與系爭 土地西側尚有1小段既成道路之土地現狀不符，而此正為 兩造均欲分得土地西側之重要因素。故上開估價鑑定報告 ，尚難為本院所憑採。惟本院考量如採如附圖二所示方案 ，符合被上訴人與視同上訴人汪朝銘、汪秀燕之意願，且 其等亦能有效利用所分得之土地，並參酌其等於原審表示 均無須找補之意見（見原審卷第97頁），認採取如附圖二 所示方案並毋須為找補，方符合公平正義。
六、綜上所述，被上訴人依民法第823條、第824條之規定，請求 就系爭三筆土地為合併分割，並無不合。本院審酌系爭土地 利用之經濟效用、使用現況、全體共有人利益均衡及多數共 有人之意願，認原審判決之分割方法，並無不當。上訴人指 摘原判決所採分割方法不當，提起上訴，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 1、3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 6 月 27 日
民事第二庭審判長法 官 黃倩玲
法 官 洪榮謙
法 官 李善植
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 27 日
書記官 王惠嬌
附表一：
┌──┬───────────────┬──┬─────┐
│編號│土地地號 │地目│面積（㎡）│
├──┼───────────────┼──┼─────┤
│1 │彰化縣○○鎮○○段000地號 │旱 │351.12 │
├──┼───────────────┼──┼─────┤
│2 │彰化縣○○鎮○○段000地號 │建 │741.11 │
├──┼───────────────┼──┼─────┤
│3 │彰化縣○○鎮○○段000地號 │旱 │120.93 │
└──┴───────────────┴──┴─────┘
附表二 ：
┌──┬─────┬──────┬──────┬──────┐
│編號│共有人姓名│921地號土地 │922地號土地 │923地號土地 │
│ │ │應有部分 │應有部分 │應有部分 │
├──┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│1 │汪複興 │3分之1 │3分之1 │3分之1 │
├──┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│2 │汪朝銘 │30分之9 │90分之58 │30分之8 │
├──┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│3 │汪秀燕 │3分之1 │…… │3分之1 │
├──┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│4 │施秀香 │30分之1 │90分之2 │30分之2 │
├──┼─────┼──────┼──────┼──────┤
│合計│…… │1 │1 │1 │
└──┴─────┴──────┴──────┴──────┘