臺灣臺中地方法院民事判決 95年度訴字第3407號
原 告 乙○○
訴訟代理人 劉榮滄律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 戊○○
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國96年10月26日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台中市○區○○段第一八五之十八地號土地內如附圖所示編號B，面積一百一十平方公尺及第一八五之二六地號土地內如附圖所示編號C，面積七十一平方公尺之一、二、三層房屋及部分磚造鐵架石棉瓦倉庫拆除。
被告應將同段一八五之十八地號，面積一百三十七平方公尺、第一八五之二六地號，面積八十平方公尺、第一八四之十九地號，面積七平方公尺、第一八四之二十地號，面積三平方公尺之土地返還原告。
被告應給付原告新台幣肆拾柒萬參仟伍佰捌拾貳元及自民國九十六年七月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告自民國九十六年七月十四日起至返還第一項土地之日止，按年給付原告新台幣玖萬參仟零伍拾元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十六，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳佰零壹萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰零伍萬玖仟伍佰捌拾陸元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的 ，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或 追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明 文。本件原告於起訴時原聲明⑴被告應將坐落台中市○區○ ○段185-18號，面積137平方公尺、第185-26號，面積80 平 方公尺、第184-19號，面積7平方公尺、第184 -20號，面積 3平方公尺之土地上建物拆除（面積以地政機關實測為準） ，並將土地返還原告；⑵被告應給付原告自起訴狀繕本送達 日起至返還前開土地之日止，按前項土地申報地價年息10% 計算之不當得利；⑶願供擔保，請准宣告假執行。於民國96 年3月13日提出追加書狀，追加被告應給付原告新台幣（下
同）73萬9970元，及自95年12月11日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，嗣於96年7月6日更正訴之聲明⑴被告應將坐 落台中市○區○○段185-18號，面積137平方公尺、第185-2 6號，面積80平方公尺、第184-19號，面積7平方公尺、第18 4 -20號，面積3平方公尺之土地返還原告，並將同段第185- 18號土地內如附圖所示編號B，面積110平方公尺及第185-26 號土地內如附圖所示編號C，面積71平方公尺之1、2、3層房 屋及部分磚造鐵架石棉瓦倉庫拆除，回復原狀；⑵被告應給 付原告73萬9970元，及自更正書狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息；⑶被告應給付原告自更正書狀繕 本送達翌日起至返還前開土地之日止，按前項土地申報地價 年息10%計算之不當得利。此分別屬擴張應受判決事項之聲 明及不變更訴訟標的而更正陳述，合於前揭規定，自應准許 ，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告為坐落台中市○區○○段185-18、185- 26、184-19及184-20等地號土地（下稱系爭土地）之所有權 人，因被告無使用權源，擅自在系爭土地其中之185-18及18 5-26上興建如附圖所示編號B，面積110平方公尺、編號C， 面積71平方公尺之建物即門牌號碼台中市○區○○○路2段 76巷13號（下稱系爭建物），經原告通知被告拆除建物並交 還系爭土地，被告均置若罔聞，且被告之無權占有系爭土地 ，依社會通常觀念可認受有相當法定租金之利益，故原告得 向被告請求最近5年相當於租金之不當得利新台幣（下同） 73 萬9970元，為此爰依民法第179條、第184條第1項前段、 第213條、第767條前段之規定提起本訴等語。並聲明: ⑴被 告應將坐落台中市○區○○段185-18號，面積137平方公尺 、第185-2 6號，面積80平方公尺、第184-19號，面積7平方 公尺、第18 4 -20號，面積3平方公尺之土地返還原告，並 將同段第185- 18號土地內如附圖所示編號B，面積110平方 公尺及第185-26號土地內如附圖所示編號C，面積71平方公 尺之1、2、3層房屋及部分磚造鐵架石棉瓦倉庫拆除，回復 原狀；⑵被告應給付原告73萬9970元，及自96年7月24日起 自清償日止，按年息5%計算之利息；⑶被告應給付原告自民 事更正狀繕本送達翌日起至返還前開土地之日止，按前項土 地申報地價年息10%計算之不當得利；⑷願供擔保請准宣告 假執行。
二、被告則以：系爭土地原所有權人為訴外人林育英等4人所共 有，林育英等4人與建商丁○○合建，約定系爭建物分配給 林育英，嗣林育英贈與其大兒子林振弘，林振弘將系爭建物
賣給其弟林振誠，林振誠於86年6月24日贈與被告，故系爭 土地、建物，本屬林育英所有，林育英將系爭建物移轉他人 ，最後由被告取得，嗣系爭土地所雖移轉給原告，依民法第 425條之1之規定，在系爭建物可使用之期限內，推定有租賃 關係，被告非無權占有等語資為抗辯。並聲明: ⑴原告之訴 及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准免 予假執行。
三、本件不爭執之事:
㈠系爭土地現為原告所有。
㈡系爭建物現為被告居住使用。
四、本件原告主張被告無權占有系爭土地，被告則以前揭情詞置 辯，是本件所須審究在於被告是否無權占用系爭土地？ ㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 民法第425條之1第1項前段定有明文。又土地與房屋為各別 之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土 地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基 ，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後 出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當 事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承 買人默許房屋承買人繼續使用土地 (最高法院48年台上字第 1457號判例參照）。依上開法條規定、及判例意旨，土地及 其土地上之房屋同屬於一人所有時，嗣土地及房屋分開同時 、或先後出賣，而異所有權人時，土地或房屋受讓人間，始 受推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在，而認房屋承 買人有繼續使用土地之權源，苟土地及房屋並非同屬一人所 有，即無上開規定及判例之適用甚明。
㈡本件系爭185-18及185-26地號土地原為林玉、林香蘭、陳林 香惠及林育英四人共有，此有土地登記簿謄本2紙附卷可稽 ，是該2筆土地非林育英1人所有，而係上述林玉、林香蘭、 陳林香惠及林育英4人所共有。
㈢被告辯稱林育英等4人與建商丁○○合建，約定系爭建物分 配給林育英云云，惟查：
⒈被告所辯稱林育英與丁○○在61年1月14日所訂「不動產土 地提供建築房屋契約書」，可證明系爭建物雖由丁○○建築 ，但依該契約書之內容，林育英為原始所有人云云。惟依被 告所提出系爭土地所有人林玉、陳林香惠、林香蘭及林育英 與建商丁○○、蔡惠然及簡焜煌72年台上字第3796號拆屋還
地之裁判，固載有「兩造於民國六十一年一月十四日訂立不 動產土地提供建築房屋契約書，約定由被上訴人（林玉、陳 林香惠、林香蘭及林育英）提供坐落台中市○區○○段原編 第一八四之五號、第一八五號、第一八五之二號土地，交由 上訴人（丁○○、蔡惠然及簡焜煌）建築三層店鋪樓房七棟 、二層住宅樓房九棟，雙方按土地價款與房屋工程費比例分 配得房地所有權」，然本院依職權調閱該卷，該卷業於93年 11月25日已經銷毀，此有調卷單附卷可憑，被告復未能提出 林育英與丁○○在61年1月14日所訂「不動產土地提供建築 房屋契約書」供本院審酌；而該72年台上字第3796號之被上 訴人為系爭土地之共有人林玉、林香蘭、陳林香惠及林育英 ，系爭土地之所有人非僅1人，分得之建物各為何，亦未明 確記載，是實難僅依上述裁判記載系爭土地共有人提供土地 與建商合建，即遽認系爭建物係為分配與林育英之建物。 ⒉復經本院傳訊其時之建商丁○○到院結證陳稱：「我與地主 林育英等四人（林育英及其母親、姊妹共四人）在六十三年 合建房子，他們出土地，我們出錢蓋房子，前面是店面的房 子共四棟，他們分一棟，後面是住家房子他們四棟，我們四 棟，林育英分到住宅二棟，房子蓋好後，店面有領到使用執 照，住宅部分因有包商倒了，我們再請其他工人把它蓋好， 因為地主不肯蓋章，這部分沒有拿到使用執照，後來地主林 育英四人就住宅部分告我們拆屋還地，民國六十三年告到民 國七十三年，林育英他們敗訴，敗訴後他們把土地賣給丙○ ○，丙○○再賣給原告，我們分到的房子土地都沒有過戶， 後來丙○○分別跟我們住戶和解，我們分到前面的三戶已跟 他們和解，我們分到後面四戶，包括被告一戶（林育英的先 生林秋江是我們的股東，所以房子有分給他們一戶，林秋江 贈與給兒子林振弘），我們後面四戶，三戶也都和解搬走， 只剩下被告這一戶沒有搬走。當時土地沒有過戶給我們，我 們留在那裡沒有意思，所以跟他們和解。」（詳本院96年6 月14日言詞辯論筆錄）等語觀之，雖林育英等4人提供土地 與建商合建，並分得店面及住家的房子，但依證人所言就系 爭建物，係因林育英之先生林秋江為建商之股東，所以住家 之房子分給林秋江，嗣林秋江即贈與其兒子林振弘，是依證 人所述，系爭建物原始取得人亦應為林秋江而非被告所辯之 林育英。
⒊綜上情觀之，系爭土地本為林玉、林香蘭、陳林香惠及林育 英4人共有，並非林育英1人所有，而被告辯稱依合建契約分 得之房子，亦未能證明為系爭建物，況依證人即其時之建商 丁○○所證，系爭建物係因林秋江為建商之股東始分與林秋
江，並由林秋江贈與其兒子林振弘，縱被告所提出之林振弘 將系爭建物賣與林振誠之協議書（被告於96年11月22日提出 ）為真，亦難認本件系爭建物與系爭土地曾同時屬於林育英 1 人所有。本件系爭土地及建物既從未同屬林育英1人所有 ，揆諸首揭說明，被告自不得辯稱有民法第425條之1規定及 最高法院48年台上字第1457號判例之適用，是被告就系爭土 地自屬無占用。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條定有明 文。本件被告既無權占有系爭土地，則原告基於所有物返還 請求權之法律關係，請求被告應將坐落台中市○區○○段第 185之18地號土地內如附圖所示編號B，面積110平方公尺及 第185之26地號土地內如附圖所示編號C，面積71平方公尺之 1、2、3層房屋及部分磚造鐵架石棉瓦倉庫拆除，並將同段 185之18地號，面積137平方公尺、第185之26地號，面積80 平方公尺、第184之19地號，面積7平方公尺、第184之20地 號，面積3平方公尺之土地返還原告，為有理由，應予准許 。
五、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例足參），而 無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，「相當於 租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。查本 件被告占用系爭185-18及185-26地號土地，無合法權源，即 係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有損 害，原告自得依不當得利之法律關係請求被告返還其利益， 是原告請求被告返還無權占用系爭185-18及185-26地號土地 之利益，於法有據。復按土地法第105條準用同法第97條第1 項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年 息10%為限，惟土地所有人固得依不當得利法則向無權占用 其土地之人請求返還相當於租金之損害金，其數額，除以申 報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度 及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租 金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息10%之最高額 。復查系爭土地所在位置為台中市區，附近為住宅用之大樓 林立，商業及交通尚稱發達，業據兩造陳明在卷，並有測量 成果圖及本院勘驗筆錄在卷可稽；是本院審酌系爭土地之坐 落位置、工商繁榮程度、被告利用該土地可得之經濟價值等
情事，認被告應返還原告相當於租金之損害金，應以土地申 報總價額年息百分之8計算為適當。原告主張依年息百分之 10計算，尚屬過高。再查本件被告所占有系爭185-18、185- 26地號土地之申報地價89年至92年時為每平方公尺5,600元 ，93至95年時為每平方公尺5,360元，96年時為每平方公尺 5360元，此有台中市中山地政事所務96年3月3日中山地所三 字第0960003548號函附卷可稽，依此計算，原告得請求被告 給付相當於租金之損害金如下（元以下四捨五入）： ⒈自90年12月11日起至92年12月10日止之損害金為194,432 元。
計算式：①每年損害金為：217（137+80=217）平方公尺 ×5,600元×8%＝97,216元。
②90年12月11日起至92年12月10日止共2年，損 害金為97,216元2＝194,432元。 ⒉自92年12月11日起至95年12月10日止之損害金為279,150 元。
計算式：①每年損害金為：217（137+80=217）平方公尺 ×5,360元×8%＝93,050元。
②92年12月11日起至95年12月10日止共3年，損 害金為93,050元3＝279,150元。 ⒊自96年7月14日即更正書狀繕本達翌日起至被告返還土地 止之損害金為每年元。
計算式：①每年損害金為：217（137+80=217）平方公尺 ×5,360元×8%＝93,050元。
從而，本件原告依不當得利之法律關係，請求被告給付473, 582元（計算式：194,432元＋279,150元＝473,582元），及 自96年7月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 及至96年7月14日起至返還系爭土地止，每年給付93,050元 ，為有理由，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。六、綜上所述，本件被告無法證明其坐落在系爭土地上之如附圖 所示建物係有合法之占有權源，亦無法證明有權使用系爭土 地，則原告主張依據民法第767條之物上請求權，請求被告 將如主文第一項所示之建物拆除，併將如主文第二項所示之 系爭土地返還原告，為有理由，應予准許。原告另依不當得 利之法律關係，請求被告給付473, 582元（計算式：194,43 2元＋279,150元＝473,582元），及自96年7月14日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息。及至96年7月14日起至返 還系爭土地止，每年給付93,050元，亦有理由，應予准許， 逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，關於
原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額宣告 之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即無宣告之依據， 應併予駁回。
八、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，均 不足以影響本件判決，勿庸再予一一論究，併予敘明。九、本件訴訟費用、假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第 第79條、第390條第2項、第392條第2項。中 華 民 國 96 年 12 月 21 日 民事第二庭 法 官 涂秀玲
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 96 年 12 月 21 日 書記官