臺灣桃園地方法院民事判決 96年度訴字第1237號
原 告 戊○○
甲○○
丙○○
庚○○
號5樓
上四人共同
訴訟代理人 巫宗翰律師
被 告 丁○○
樓之3
訴訟代理人 林耀立律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，於民國96年11月15日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告戊○○負擔百分之二十七、原告甲○○負擔百分之三十、原告丙○○負擔百分之二十三、原告庚○○負擔百分之二十。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮 應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第 1項第3款分別定有明文。本件原告原起訴聲明為：被告應給 付原告戊○○新台幣（下同）1,294,815 元、原告甲○○1, 456,667 元、原告丙○○1,132,963 元、原告庚○○971,11 1 元，暨均自民國91年8 月1 日起至清償日，按年利率百分 之5 計算之利息。嗣其以96年11月5 日民事準備書狀減縮其 訴之聲明為：被告應給付原告戊○○1,099,071 元、原告甲 ○○1,236,455 元、原告丙○○961,687 元、原告庚○○82 4,303 元，暨均自91年8 月1 日起至清償日止，按年息百分 之5 計算之利息，經核屬減縮應受判決事項之聲明，依上揭 法律規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
⑴、原告戊○○與被告結識多年素有往來，於83年間被告向原告 戊○○稱有適當投資機會，因其個人資金並不充裕，可合資 購買坐落於桃園縣觀音鄉○○段坡寮小段9-1 地號土地乙筆 （面積：2,892 平方公尺，約874.83坪，下稱系爭土地）， 並稱系爭土地每坪買賣價金64,000元，總價為5,600 萬元， 是以原告廖義峰乃將系爭土地買賣資訊轉知原告甲○○等3
人，經兩造討論評估後並於83年8 月1 日簽立合約書，其內 容略謂：「一、土地座落於桃園縣觀音鄉○○段坡寮小段9- 1 地號，計2,892 平方公尺。二、購買土地每坪單價64,000 元，計總價5,600 萬元，支付佣金112 萬元。三、股份分成 十股。（廖義峰2 股、甲○○2.25股、丙○○1.75股、庚○ ○1.5 股、丁○○2.5 股）」，原告已依上開股份出資比例 合計繳付價款4,200 萬元予被告，被告亦確收領如數款項。 嗣於83年8 月2 日與賣方地主簽約時，被告藉詞賣方人數眾 多、簽約地點空間不足等由將原告摒除於門外，而由其代表 買方簽約，又所簽立之不動產買賣契約均未交付原告，致原 告均不知買賣契約之內容，待96年7 月間因系爭土地遇有既 成道路爭議，始知被告為購買系爭土地（含拆遷補償）共簽 立3 份契約，其中與賣方27人簽訂以每坪50,000元（包括地 上物補償），總面積874.83坪，總價43,740,000元之買賣契 約、與訴外人黃哲乾、黃榮華、黃火榮、黃楊匏妹、黃榮秀 、黃周細妹、黃彭秀蘭、黃金章、張林秀鳳等9 人簽訂每坪 再補償13,500元（63,500元）、土地面積42 7.67 坪之契約 ，計為5,773,545 元，並與訴外人林國珍簽訂每坪再補償17 ,000 元 （67,000元）、土地面積58.3坪之契約，計為991, 100 元，是除上述10人因在系爭土地上有地上物須另行補償 拆遷費外，其餘17人地主並無補償拆遷費之事實，故被告支 付系爭土地買賣價金共為50,504,645元，與前述兩造約定以 總價5,600 萬元購買系爭土地之差額為5,495,355 元，而被 告明知其欲購買之價格每坪為50,000元或部分為63,500元等 ，具有上述價差，卻仍隱瞞上情執意向原告收足4,200 萬元 之土地買賣價款，致原告金錢受損，具有不法侵權行為之故 意，應負侵權行為責任，又本案被告並無任何法律上原因而 受有5,495,355 元之利益，自應返還不當得利與原告。⑵、原告等4 人所受損害明細如下：扣除被告2.5 股份部分，① 原告戊○○2 股，所受損害1,099,071 元（5,495,355×0.2 ）。②原告甲○○2.25股，所受損害1,236,455 元（5,495, 355 ×0.225） 。③原告丙○○1.75股，所受損害961,687 元（5,495,355×0.175）。④原告庚○○1.5 股，所受損害 824,303 元（5,495,355 ×0.15），以上總計4,121,516 元 。為此，爰依民法第184 條及第179 條之法律關係，提起本 件訴訟。並聲明：被告應給付原告戊○○1,099,071 元，暨 自91年8 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息 、被告應給付原告甲○○1,236,455 元，暨自91年8 月1日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息、被告應給付原 告丙○○961, 687元，暨自91年8 月1 日起至清償日止，按
年息百分之5 計算之利息、被告應給付原告庚○○824,303 元，暨自91年8 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造約定以每坪64,000元（包含部分地上物之補 償）向系爭土地地主購買，佣金為110 萬元，兩造於83年3 月1 日簽訂合約書，並約見購買土地仲介及代書，談妥價金 每坪64,000元，原告並同意由被告代表簽約購買（包括地上 物拆遷補償費等）。其中：⑴地主林國珍部分佔3/45，因林 國珍不滿地上物補償方式，另外與其簽約每坪為67,0 00 元 ，共給付390 萬元整（包括地上物）。⑵第二份土地買賣契 約賣方為林春平代書，黃哲乾6/45、黃榮華等7 人1/45、張 林秀鳳15/45 ，共計22/45 ，每坪63,500元，總價為27,157 ,000 元 。⑶其餘地主之買賣契約之土地價金為每坪50,000 元，係不包括地上物拆遷補償費每坪14,000元，因此原告以 此部分合約作為請求，並無理由。又83年7 月31日被告與訴 外人乙○○簽訂契約，約定以每坪64,000元價購系爭土地包 括土地價金、6-8 米道路之柏油路面、地上物之拆遷補償費 搬遷費等，原告廖義峰在場、知情且同意上述契約內容，因 此除乙○○之兄長林國珍部分係由被告出面與之訂約外，其 餘均由乙○○負責，而地上物拆遷補償部分被告已交給乙○ ○無訛，故系爭土地之價金並未由被告取得，被告何來不當 得利等語資為抗辯。並聲明以：如主文所示。如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件不爭執事項：
⑴、兩造共同出資購買座落桃園縣觀音鄉○○段坡寮小段9-1 地 號、面積2,892 平方公尺之土地，並開會定價以每坪單價64 ,000 元向地主購買。
⑵、被告為補償拆遷地上物，與黃哲乾等9人即系爭土地部分地 主簽訂以每坪63,500元價購土地，並與系爭土地地主之一林 國珍簽訂每坪67,000元價購土地，均逾其與系爭土地全部地 主簽訂之買賣契約（即原證二）約定之價格每坪5 萬元。四、本院判斷：本件原告主張被告與渠等共同出資購買系爭土地 ，兩造約定系爭土地每坪買賣價金64,000元，總價為5,600 萬元，惟被告僅支付系爭土地買賣價金給地主之部分僅為50 ,504,645 元 ，與前述兩造約定以總價5,600 萬元購買系爭 土地之差額為5,495,355 元，乃主張被告明知其欲購買之價 格每坪為50,000元或部分為63,500元，具有上述價差，卻仍 隱瞞上情執意向原告收足4,200 萬元之土地買賣價款，致原 告金錢受損，具有不法侵權行為之故意，應負侵權行為責任 ，又被告並無任何法律上原因而受有5,495,355 元之利益，
自應返還不當得利與原告等語，然此為被告堅決否認，並以 事實及理由欄二之陳述置辯，是本件之爭點乃在於：⑴、被 告是否確如原告主張受有前述差額之利益？⑵被告是否應對 原告負擔侵權行為之損害賠償義務或返還受領不當得利之義 務？茲敘述如下：
⑴、被告是否確如原告主張受有前述差額之利益？按「民事訴訟 如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先 不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告 之請求。」最高法院17年上字第917 號判例可資參照。本件 原告主張被告受有前述差額5,495,355 元之利益，其所提出 之證據無非以原證二所示之不動產買賣契約書上載明，被告 與賣主間就系爭土地簽定之買賣契約僅為每坪50,000元或63 ,500 元 等文字為據，然原告此部分主張非但為被告所堅決 否認，且證人即辦理系爭土地買賣過程之代書己○○亦曾到 庭證述：「‧‧‧是在觀音中正路那一帶。系爭土地是我介 紹給兩造，當時系爭土地前方有一個工地是由康固力所興建 ，當時的市價約是85,000元。我記得系爭土地的單價一坪是 50,000元，乙○○先生的老家在系爭土地，當時除了乙○○ 家還有許阿輝家，還有其他人，上面都是一些老宅，簽約時 乙○○等人有與被告約定一坪總計為63,500元，除了50,000 元是土地的每坪買賣價金外，另外13,500元的部分是拆遷補 償費以及道路的補償費，拆遷的部分全部都由乙○○負責， 因為當時有一條大約是六米到八米的通路。‧‧‧原證二是 我負責簽約的，當時除了被告，原告戊○○、我、代書助理 以及原告廖公司的人（大約有3 人以上）都在，證三也是我 簽的，證二是在系爭土地上的老宅內簽的，證三是在我辦公 室簽的，證三簽約時當時有被告、原告廖、乙○○。原告廖 全程都有參與，他應該知道系爭土地的買賣價金中有含拆遷 補償費及道路補償費，所以才會是每坪63,500元，因為拆遷 補償費的部分每戶的金額都不同。我確定原告廖在整個買賣 契約商談的過程包括商議拆遷補償費、買賣價金、和乙○○ 先生商談的經過到簽約全程都有到場參與。」（參見本院卷 宗第76頁）等語，而證人己○○前述證言則與證人乙○○到 庭證述：「系爭土地是我老家。系爭土地的買賣價金是65,0 00，但是因為有地上物要補償、拆遷費，另外還有一些是不 願意出售或是有水溝要幫忙做好，所以我和被告有私約，約 定給我一部分的錢，由我負責辦理雜項的支出，剩下的部分 是我的傭金。（提示原證二、被告訴代當庭提出之書狀影本 一紙）我與被告簽的私約就是被告訴代當庭提出的書狀影本
，這份契約先簽，過了幾天後才簽原證二，當時簽約時地主 幾乎都有到場，沒有到場的是第二天簽，簽好後要補償多少 錢都約定好後，我記得我有開一張明細給被告，由被告支付 地主。簽庭呈書狀影本契約書以及原證二當天，我記得書狀 影本是在代書事務所簽的，我記得原告廖有到，簽原證二時 原告廖也有到，原證二是在我的老家許阿輝處所簽。至於被 告給了拆遷補償費後有沒有跟地主收取收據我就不知道了。 林國珍與被告另外簽約是因為我和他鬧僵了，所以他另外再 與被告簽約。」（參見本院卷宗第76頁）等語相符，且證人 乙○○當庭所提出之契約書1 紙，其上內容亦有載明：「立 契約書人丁○○（簡稱甲方）與乙○○（簡稱乙方）雙方為 買賣觀音鄉○○段坡寮小段9-1 地號，屬特定農業區甲種建 築用地簽立買賣契約前共同協議簽立此契約書，條款如下： ‧‧‧二、甲方以每坪含增值稅新台幣六萬肆仟元整，承購 乙方所介紹之上開土地所有權全部。三、因上開土地尚有住 戶需補償地上物及搬遷費，因此甲方在與所有權人簽立買賣 契約時，依每坪新台幣伍萬元簽約，差額每坪壹萬肆仟元須 支付乙方，做為地上補償費及搬遷費之統籌運用。四、差額 之支付款甲方需依土地買賣契約書之付款比率方式同時支付 乙方，乙方同時須負責將6-8 米之道路舖上柏油路面。五、 乙方須負責在甲方簽約同時，將地上物所有權人立拋棄書拋 棄權利及在交尾款前負責住戶搬遷完畢，同時簽立道路地號 8-1 部分同意使用權。‧‧‧中華民國八十三年七月三十一 日。」（參見本院卷宗第81頁）等條款，足見原告與證人己 ○○、乙○○所陳稱系爭土地之買賣除了50,000元是土地的 每坪買賣價金外，另外有約14,000元的部分是拆遷補償費以 及道路的補償費，拆遷的部分全部都由證人乙○○負責，且 證人乙○○尚須負責舖設一條大約是六米到八米的通路，如 有剩餘則歸屬證人乙○○所有等情應屬真實可採。至證人己 ○○、乙○○所證述扣除買賣價金以外之拆遷補償費部分雖 略有小異（己○○證稱為13,500元，乙○○證稱為15,000元 ），然因系爭土地之買賣過程在83年間，迄今已事隔13年餘 ，證人之記憶難免有些許出入，但對於扣除每坪50 ,000 元 之買賣價金以外，尚有拆遷補償費存在乙節，則2 位證人皆 證述甚詳，況依據兩造間原始簽定之合資購買系爭土地合約 所載，購買土地每坪為單價64,000元，計總價5,60 0萬元， 亦與證人乙○○所提出之契約書內容所載相符，原告顯然無 法證明被告確實受有原告所主張之前述差額利益，故原告之 主張已先不可採。至於原告主張被告所提出之多紙契約書上 雖均於第5 條記載：「上開不動產買賣含未保存登記之老房
屋，但賣方同意於付尾款時自行摧毀（賣方全體連帶保證最 遲於簽約貳月內教交地），並由賣方申請鑑界，若鑑界後與 登記簿上記載面積有百方之一以內之誤差，雙方均不得請求 增減或補償款項等。」（參見本院卷宗第12頁、第25頁）等 文字，故系爭買賣土地之價金（含地上建物之拆遷補償）應 為每坪50,000元云云，此但部分條款之解釋方式業據證人己 ○○到庭證稱：「因為原證二是定型化契約，我們認為這條 對買方有利，賣方又無爭議，所以我們不會刪除。」（參見 本院卷宗第77頁）等語，揆諸前述文字，再併同證人乙○○ 所提出之契約書內容解讀下，本院認證人己○○前述證詞尚 與常理無違，且原告既已無法證明被告受有前述買賣差額之 利益，故本院認原告之前述主張，皆屬不可採信。⑵、被告是否應對原告負擔侵權行為之損害賠償義務或返還受領 不當得利之義務？按「因故意或過失，不法侵害他人之權利 者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害 於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者， 負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」、「 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第 184 條、第179 條分別定有明文。原告既主張被告給付系爭 土地買賣價金總僅支出50,504,645元，與前述兩造約定以總 價5,600 萬元購買系爭土地之差額為5,495,355 元，而被告 卻仍隱瞞上情執意向原告收足4,200 萬元之土地買賣價款， 致原告金錢受損，具有不法侵權行為之故意，應負侵權行為 責任，又被告並無任何法律上原因而受有5,495,355 元之利 益，自應返還不當得利與原告等情，則原告即應就被告確實 收受有前述土地買賣價金之差額利益，致原告受有財產權之 損害，或就被告受有不當得利之情負擔舉證責任，但原告既 無法證明被告確實受有前述買賣土地價金差額之利益，因此 原告亦不得稱自身受有前述差額利益之損害，從而，原告依 據民法第184 條或民法第179 條之規定，請求被告應給付原 告戊○○1,09 9,071元、原告甲○○1,236,455 元、原告丙 ○○961,687 元、原告庚○○824,303 元，暨均自91年8 月 1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，即屬於法 無據，難以准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行 之聲請亦失所附麗併予駁回之。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第85條第1 項但書，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 6 日 民事第三庭 法 官 陳清怡
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 12 月 6 日 書記官 王羽潔