最高法院民事判決 八十六年度台上字第三四一七號
上 訴 人 丁 ○ ○
甲 ○ ○
詹 賢 通
宋 子 見
徐 秋 雄
王 戊 時
詹 孫 玉
詹劉愛菊
被 上訴 人 丙 ○ ○
乙 ○ ○
右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十五年十一月二十五日臺灣高等法
院台中分院第二審判決（八十四年度上字第七三四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
被上訴人主張：坐落台中縣新社鄉○○段○○○段○○○○○○○○○○○○○號土地係被上訴人丙○○所有，同小段一三之六、一三、一四、一五號土地係被上訴人乙○○所有。惟依序分別遭上訴人宋子見、徐秋雄、甲○○、詹賢通、王戊時、詹劉愛菊、丁○○、詹孫玉無權占用（各人占用之詳情如第一審判決附圖及原判決主文第三項更正之內容所示），在該土地上建屋使用等情，爰依民法第七百六十七條所有權物上請求權之法律關係，求為命上訴人分別拆除地上建物，交還土地之判決。上訴人則以：系爭地上建物係於民國六十六年間地主與建商張阿梧訂立合建契約所建，當時被上訴人丙○○尚未成年，經其母賴芳慧以法定代理人身分及被上訴人乙○○同意建商張阿梧在該土地上建屋出售於伊，伊就系爭建物上基地，自有租賃關係存在，且系爭建物與其基地必須一體使用，被上訴人與建商張阿梧合建之初，應有設定地上權之意思，伊等並非無權占有；被上訴人拆屋交地之請求權亦已罹於時效而消滅等語。資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：查系爭土地係由原同地段一三、一三之一地號合併分割出來，分別為被上訴人丙○○、乙○○所有，如第一審判決附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｈ、Ａ、Ｂ、Ｆ、Ｇ部分面積各為○點○○七五公頃，Ｉ部分面積○點○○六○公頃，土地上均建有房屋，現分別為上訴人所有。嗣後上開各部分土地，依序分割編為同地段一三之一八、一三之五、一三之一七、一三之一六、一三之一四、一三之六、一三之一五、一三之一三號等情，有土地登記簿謄本、台灣台中地方法院八十一年度訴字第一八三六號民事判決及土地所有權狀均影本在卷可證，且經第一審囑託台中縣東勢地政事務所勘測屬實，有實測鑑定圖在卷足稽，復經勘驗屬實，亦有勘驗筆錄可按，且為兩造所不爭，自堪信為真正。上訴人雖以前詞置辯，並提出土地使用權同意書、同意書、房屋合建契約書、被上訴人丙○○之母賴芳慧致訴外人詹文銓信函及最高法院七十三年度上字第六四二一號刑事判決均影本各一件，並舉證人張阿梧、詹文銓為證。惟查，上開土地使用權同意書固載明被上訴
人及其他共有人同意丁○○等十七人在系爭土地興建加強磚建築物，然該土地使用權同意書上同意人中「丙○○」、「乙○○」之簽名字跡與丙○○、乙○○當庭與平時親自簽名筆跡原件，經囑託法務部調查局鑑定結果，其二者簽名字跡並不相同，有該局復函在卷可稽；上訴人亦自承無法證明上開土地使用權同意書上被上訴人印文為真正等情在卷。又同意書雖載：「立同意書人等共有之新社鄉新社段復盛小段一三、一三之一地號之土地同意拆除後興建加強磚造二層樓房，建築完成後詹文煌取得Ａ區第一、二間，丙○○取得Ｂ區第一間，詹文耀等四人取得Ａ區第十一、十二間，其他每間約定連通路、空地等約三十坪左右，並定於本年十二月底交屋」等詞，但上開同意書上「乙○○」、「丙○○」二人字體與其他同意人詹文煌、詹文耀、詹文鐘、詹輝男、詹佳男、詹仁、詹存、詹光、詹后、詹愛嬌、詹張惜等人字體及該同意書全文字體相同，且無被上訴人之印文。另上訴人提出房屋合建契約書謂，被上訴人同意訴外人詹文銓就系爭土地分割前原共有土地與建商張阿梧訂立合建契約，證人詹文銓證稱：「與張阿梧訂立合建契約，有經全體共有人同意，當時有開家庭會議，大家表示同意合建，乙○○也有同意，後來還持增值稅單給建商去繳納，至於丙○○當時未成年，由其母寫信給伊表示同意蓋房屋」；證人張阿梧亦證稱：「訂立合建契約時，……，土地共有人均有同意詹文銓跟我合建，同意書祗有乙○○、丙○○沒蓋章，丙○○部分有看到他媽媽同意合建的信，乙○○部分，他也到詹文銓那邊談過，並同意合建，以後他拿繳納增值稅之稅單給我，同意過戶給我，我跟代書張碧勳去找過他，他都沒有異議。」各等語，惟就新社詹家大房兄弟六人會議記錄所載內容觀之，隻字未提及分割前系爭土地之原共有土地，與建商合建事宜。上訴人及證人詹文銓亦均未提出系爭土地分割前，曾經開過家庭會議，當時土地全體共有人有同意與張阿梧簽訂合建契約之任何證據，且證人即承辦代書張碧勳亦證稱，其不清楚合建之內容。又被上訴人乙○○雖願將分割前原一三、一三之一地號應有部分各十分之二（即系爭土地）出售與訴外人陳素華（係建商張阿梧之妻），然係於系爭土地上建物六十八年八月二日完工後之六十九年十一月六日之事，惟嗣後並未實現，有土地登記簿謄本足憑。故不能以被上訴人乙○○曾願將系爭建物之基地原有應有部分出售與建商張阿梧之妻陳素華，即謂被上訴人乙○○同意訴外人詹文銓與建商張阿梧訂立合建契約興建系爭建物。至於被上訴人丙○○之母賴芳慧於六十六年四月二十四日致訴外人詹文銓信函略稱：「裕欽最不用功，現在當印刷學徒，還未有成就，他將來也必需有一所房屋供祭詹家祖先，現在把地賣出也不值可買一棟房屋之錢。因此我的理想是願意供出土地，讓他們去蓋社區，並分配合理的房屋給我們，將來裕欽也可回鄉去開一所印刷廠。」「請你把社區的蓋建範圍及我的小意見（分配房屋之問題）可行就請回吾，有需要我回鄉一趟，我預定下星期六下午回家接洽！」等詞；賴芳慧並證稱：「這封信是我寫的沒錯，當時我在高雄大社國小教書，要養五個孩子，沒空來跟他們談才寫這封信，我是以法定代理人的意思寫的，他們未經同意，在六十五年八月就將舊房子拆掉，我寫這封信，並不代表同意，我祗是告訴他（指訴外人詹文銓），要如何分配，請他告訴我，我下個星期再下來跟他談，但他一直未答覆，之後我也曾寫過三封存證信函給他，他都置之不理。」等語觀之，被上訴人丙○○之母親賴芳慧當時致函訴外人詹文銓，僅表示願以該土地興建社區，並詢及興建範圍及合理分配房屋情形，俾便決定是否同意合建分配取得房屋。苟以上開信函即認為被上訴人丙○○已同意訴外人詹文銓與
建商張阿梧，何需在該信函最後第二段陳明「請回吾」「回家接洽」等詞？自難單憑上開信函即認為被上訴人丙○○已同意訴外人詹文銓與建商張阿梧就系爭土地訂立合建契約。又被上訴人迄今未分配取得系爭土地上建物，為賴芳慧證述明確，且為上訴人所不爭之事實。苟被上訴人同意建商張阿梧在系爭土地上建屋，何以迄今未分配取得其應分配建物？另最高法院七十三年度台上字第六四二一號刑事判決，以系爭土地上建物於六十八年五、六月間蓋造完成，被上訴人丙○○及其母賴芳慧母子當初如不同意拆屋改建，何不出面阻止，而遲至房屋建成三年後之七十一年十二月始具狀告訴為論據，諭知訴外人詹文銓無罪。然母親賴芳慧遠在高雄大社國小教書；被上訴人丙○○亦遠在高雄縣大社鄉○○村○○路○○○巷○○號，為兩造所不爭，是則被上訴人丙○○母子居高雄縣大社鄉，距離台中縣新社鄉系爭土地所在地甚遠，可能不知系爭土地經人建築房屋使用，自不能以被上訴人丙○○母子於建造時，未出面阻止，即認為係同意建商張阿梧在系爭土地上興建房屋出售。再者，與上訴人同向建商張阿梧購屋之訴外人張清淵、林素華在台灣台中地方法院八十三年度訴字第一一三九號請求履行契約事件審理中均陳稱：「前揭土地（即指系爭土地）原為乙○○等人共有，經張阿梧協議合建房屋，當時未經共有人乙○○、丙○○同意」等語，有該事件民事判決影本一件事實欄原告方面、陳述（二）可按。是訴外人張清淵、林素華在該事件所為建商張阿梧並未經被上訴人同意在系爭土地上建屋出售之陳述，核與前述之事實相符，應可採信。況且本件為獨立民事訴訟，不受另案刑事判決認定事實之拘束，自不足為有利上訴人之認定。至於第一審參加人詹文煌謂，被上訴人乙○○於五十九年間兄弟分家產，召開家族會議決議，被上訴人乙○○同意將分割前系爭一三地號土地應有部分贈與伊，未及辦理所有權移轉登記，於六十六年間被上訴人乙○○及伊一致同意與建商合建二樓平房店舖及住宅，斯時與建商訂立合建契約書時，被上訴人乙○○違反原先家族會議之決議，要求伊須購買上開所有權，始同意在合建契約書上蓋章認證等語，縱令屬實，但詹文煌在未為移轉取得所有權之前，與建商訂立合建契約，對被上訴人乙○○亦不生效力。雖被上訴人乙○○曾願與建商合建二樓平房店舖及住宅，但在簽約時，不同意，故未在該契約書上簽章，足證被上訴人乙○○確未同意建商張阿梧在系爭土地上興建房屋出售與上訴人，至為明顯。綜上，上訴人提出上開土地使用權同意書、同意書、房屋合建契約書及被上訴人丙○○之母親賴芳慧致訴外人詹文銓信函、最高法院七十三年度台上字第六四二一號刑事判決等，以及證人詹文銓、張阿梧之證詞均不能證明被上訴人曾同意訴外人詹文銓與建商張阿梧訂立合建契約，同意張阿梧在系爭土地上建築房屋。縱系爭土地分割前，原共有土地之其他共有人曾同意訴外人詹文銓與建商張阿梧訂立房屋合建契約，該契約之效力亦不及於被上訴人。訴外人張阿梧既未經被上訴人同意，擅在系爭土地上建築房屋出售與上訴人，自難謂上訴人就系爭土地有租賃關係存在；更難謂被上訴人與建商張阿梧間就系爭土地有設定地上權之意思。另按已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用，司法院大法官會議釋字第一○七號著有解釋。系爭土地均已分別登記為被上訴人所有，有土地登記簿謄本在卷可按，揆諸上開解釋，被上訴人就其所有系爭土地之回復請求權，自無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。上訴人占用系爭土地即屬無權占有，被上訴人依民法第七百六十七條所有權物上請求權之規定，請求上訴人分別拆除系爭土地上建物，交還土地，洵屬正當，應予准許等詞。為
其判斷之基礎。
按土地法第三十四條之一第一項前段規定共有土地之處分、變更，以共有人過半數及其應有部分合計過半數即可行之，非必需共有人全體同意。如已獲過半數共有人及應有部分合計過半數同意，即無適用民法第八百十九條第二項餘地（本院六十七年臺上字第九四九號判例參照）。查系爭土地係由原同段一三、一三之一號土地，合併分割出來，分別為被上訴人所有；又上訴人提出之同意書，其他同意人有詹文煌等十一人（詳見原判決第七頁反面第一、二行），均為原審所確定之事實。上開房屋合建契約之性質究竟如何，在同意書列名之詹文煌等十一人，是否均為土地共有人，其應有部分合計若干，有無上開土地法規定之適用，原審悉未調查審認，遽為上訴人不利之判決，自欠允洽。又查，本件被上訴人於原審辯論意旨狀所附之談話錄音，丙○○之母賴芳慧稱：「詹文詮找張阿梧合建才寫信（六十六年四月二十一日）給我，……我就回信，問他大房、二房有同意拆屋、改建否？及蓋社區範圍和分配的情形。……文詮不敢回信，等到我回鄉（六十六年八月十八日）發現時已經拆屋改建有一人高，我去找文詮，問他為何不通知我一聲，擅自處理？」文詮就答：「你的信上寫有需要回鄉，我認為不需要你回來……我處理後分一間給你已經很好了……」等語（見原審卷第二六八、二六九頁）。足見賴芳慧於六十六年八月十八日即已知悉系爭土地經人建築房屋，原審認定被上訴人丙○○母子居高雄縣大社鄉，距離台中縣新社鄉系爭土地所在地甚遠，可能不知系爭土地經人建築房屋使用，即與卷存證據內容不符。又依本院七十三年度台上字第六四二一號刑事判決所載，系爭土地上建物係於六十八年五、六月間蓋造完成，被上訴人丙○○及其母賴芳慧母子當初如不同意拆屋改建，何不於六十六年八月十八日發見時即刻出面阻止，而遲至房屋建成三年後之七十一年十二月始具狀告訴詹文詮；又被上訴人係於八十四年二月二十四日始提起本件拆屋還地，則其是否事後追認六十六年五月九日之同意書，而未即刻阻止興建房屋？是否同意建商張阿梧在系爭土地上建屋後，因未分配取得其應分配建物而改變初衷？非無探討之餘地。又被上訴人乙○○曾同意丁○○等十七人在分割前之一三、一三之一號土地建屋，業據證人張阿梧、詹文銓證稱如前述，縱使其後因因要求詹文煌購買其所有權未果，而未在合建契約書上蓋章，是否能遽此認定，其不同意合建﹖茍其不同意，何不於興建之初加以阻止，而於建物完成後之八十二年間判決分割取得系爭土地後，才要求上訴人拆屋還地？是否合乎誠信原則？又上訴人於原審辯稱，若乙○○未明示同意，但未表示反對，亦有表見代理之情形等語。（見原審卷第二四四頁背面）。此項抗辯攸關上訴人在系爭土地建屋之合法性，自屬重要之防禦方法，原審就此並未表示其取捨之意見，顯有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 十一 月 十四 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 十一 月 二十五 日
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