最高法院民事判決 八十六年度台上字第三三五九號
上 訴 人 乙○○
甲○○
被 上 訴人 昌益建設股份有限公司
法定代理人 陳淑麗
被 上 訴人 丙 ○
共 同
訴訟代理人 魏早炳律師
陳恩民律師
右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十六年三月三日台灣高等
法院第二審判決（八十五年度重上字第三九二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人乙○○之上訴及上訴人甲○○對於本訴部分之上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人起訴主張：伊分別於民國八十一年五月一日與被上訴人昌益建設股份有限公司（下稱昌益公司）及丙○簽訂房屋及土地買賣契約，向其買受坐落新竹市○○段第三一四號土地應有部分（下稱系爭土地）暨其上「昌益國寶」編號Ｈ棟五樓及Ｇ棟五樓房屋各一戶。購入之原因在於伊滿意被上訴人所設計編印之廣告圖冊之居家房屋建構與設計。惟上開建物於八十四年二月二十一日通知交屋後，伊發現該完工之房屋與原先廣告圖冊上，有多處明顯且重大之差異，如「羅浮凱旋大門」其石柱、圓頂及雕像等均不復見；「白金漢宮廣場入口」根本無皇家徽章般的宮殿外壁；「邱比特飛瀑許願池」，亦變更成普通上式噴泉；「威尼斯水牆流泉雕像」既無七米高之水牆存在，又無雕像；「翡冷翠休閒廣場」亦不見錯落之牆面，僅見一般之矮牆；「荷馬列柱鐘罩尖頂、柏拉圖花架綠壇」已變成無鐘罩尖頂，亦無柏拉圖花架綠壇，而成為圓弧門；「引導地燈」亦轉換成垂直形狀。被上訴人所給付之實物與廣告內容顯然差異甚遠，故被上訴人在廣告上之內容有虛偽不實或引人錯誤之表示，誠為不實廣告。被上訴人顯有詐欺之故意，致伊陷於錯誤，而為買賣之意思表示，伊乃依民法第九十二條之規定，分別於八十四年十月四日、同年十月九日以存證信函撤銷其意思表示，並依民法第一百七十九條、第二百五十九條之規定，請求被上訴人返還買賣價金等情。求為命被上訴人昌益公司給付上訴人乙○○、甲○○各新台幣（下同）八十五萬元、被上訴人丙○給付上訴人乙○○、甲○○各一百三十六萬元，及均加算法定遲延利息之判決。上訴人乙○○對被上訴人之反訴，則以：伊係受被上訴人詐欺而為意思表示，自可依民法第九十二條之規定，撤銷該買賣意思表示。惟在伊未撤銷意思表示前，被上訴人既未按廣告圖冊施工，且和室隔間與約定不符，造成給付有瑕疵，係屬可歸責被上訴人之事由，伊即要求其補正，被上訴人竟置之不理，伊自得行使同時履行抗辯，拒絕給付價金，被上訴人據以解除契約，於法無據等語。資為抗辯。被上訴人則以：依兩造所訂之房屋買賣合約第二十七頁建材表中「特約事項」第一條約定：「本公司為維護整體建築物外觀精緻之結構，保有各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之修改權，於必要時可使用同等建材，但不損害購買者之權益為原則，以
求至善至美。」，而房屋之營建，只有房屋等主體建築部分，須請建築師繪圖設計並送建管機關核准，至於花園中庭部分並無所謂之建築設計圖，因此伊於建築之初關於中庭部分，只請園藝設計人員做一初步之規劃，待房屋完工後，因考慮原先採歐式之設計與房屋採美式設計之整體觀感不合，遂採取專業設計師陳俐文之建議而變更設計，且所使用者皆為高級之材質，非但無損害購買者之權益，反而提昇其整體之美觀及價值，自無詐欺可言等語。資為抗辯。被上訴人並於第一審提起反訴主張：上訴人未依約給付買賣價金，迭經催討無着，伊於八十四年十月九日通知解除雙方之買賣契約，被上訴人丙○原已將系爭土地之訴外人葉宇達應有部分一萬分之二六二及訴外人陳玟靜（原名陳秀琴，八十三年八月五日改名為陳玟靜）所有之一萬分二○○○分別移轉於上訴人乙○○，上訴人乙○○自應將之回復原狀等情。求為命上訴人乙○○將上開土地應有部分移轉登記返還於葉宇達及陳玟靜之判決（上訴人甲○○對第二審就反訴部分所為其敗訴之判決提起之上訴，嗣予以撤回，該部分因而告確定）。原審將第一審關於上訴人本訴請求及被上訴人對上訴人乙○○反訴請求部分所為上訴人敗訴之判決予以維持，駁回上訴人各該部分之上訴，無非以：本訴部分：查，被上訴人昌益公司除分別出售於上訴人之Ｈ、Ｇ棟五樓外，該「昌益國寶」預售屋尚有編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｉ、Ｊ等棟建物同時推出銷售，故房屋買賣契約第一條買賣建築物標示僅記載其編號及坪數，而廣告圖冊之Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ戶家具配置參考圖第三十五頁亦僅標示第十三層樓中之各戶的內部格局、室內面積、陽台面積、公共面積等資料，仍無法特定上訴人所購買房屋之坐落基地之位置，是上訴人購買房屋之位置坐向如何，仍需借由被上訴人昌益公司提供與銷售人員用以解說其所推出個案之廣告圖冊，方得特定之。而參之廣告圖冊第二十六頁一樓平面圖，除標示各棟建物位置、室內、陽台、騎樓、公共面積外，尚且註明「羅浮凱旋大門」、「白金漢宮廣場入口」、「邱比特飛瀑許願池」、「威尼斯水牆流泉雕像」、「翡冷翠休閒廣場」、「荷馬列柱鐘罩尖頂、柏拉圖花架綠壇」、「引導地燈」等景觀在「昌益國寶」基地內之設置地點，而廣告圖冊復就前開景觀設施，並著有文稿以說明之。是廣告圖冊就上開景觀之記載，確已成為房屋買賣契約內容之重要部分，自有拘束上訴人與被上訴人昌益公司之效力，而非為要約引誘而已。被上訴人昌益公司即有依廣告圖冊所載設施給付之義務。又上訴人與被上訴人昌益公司在房屋買賣契約書附件五「建材與設備」中之「特約事項」，約定：「本公司為維護整體建築物外觀精緻之結構，保有各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之修改權，於必要時可使用同等建材，但不損害購買者之權益為原則，以求至善至美。所列建材及設備本公司基於下列情形得更換同級品，或更高級品。因市場供應失調，法令禁止使用而停止進品時，或因廠商進場品質不良，因而影響施工水準時，倘有以上狀況發生時，得以更換較佳之建材或同級品替代」，有房屋買賣契約書為憑。是「特約事項」之第一項內容，係關於被上訴人昌益公司對於各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之修改權而為約定，該項後段「……於必要時可使用同等建材，但不損害購買者之權益為原則，以求至善至美」之記載，當係就被上訴人昌益公司行使其修改權利時，所為建材品級、誠信等方面之限制，而非單純意指更換建材之限制而言。蓋「特約事項」第二項已就變更建材方面加以明文限制。是上訴人所稱該約款僅指建材之修改權乙節，要無足採。而此項「特約事項」係被上訴人昌益公司於出賣預售屋時，以其預先印製之房屋買賣契約書與上
訴人訂立買賣契約，該記載之規定，固為定型化契約條款，惟參以上訴人洽購系爭建物時，被上訴人委託之行銷人員持以解說推出個案之廣告圖冊第三十八頁至第三十九頁「建材設備」之說明中，已將上述「特約事項」條款，印製其上，顯見被上訴人昌益公司於契約成立前，已明示該定型化約款，足以促使上訴人注意，而上訴人亦有於簽約前，詳閱買賣契約書之責任。且衡之該「特約事項」，不論在契約書或廣告圖冊中，均非字體細小、印刷模糊，或有其他情事，致難以注意其存在或辨識者，故該「特約事項」自可發生拘束上訴人與被上訴人昌益公司之效力。復上訴人主張，完工之庭園景觀與被上訴人昌益公司廣告圖冊上所示者，有多處明顯且重大差異之事實，固為被上訴人所不爭，並經第一審履勘現場屬實，有勘驗筆錄為憑；行政院公平交易委員會亦認定被上訴人昌益公司於系爭預售屋廣告就公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵，違反公平交易法第二十一條第一項之規定，有該會八十五年六月三日公字第八五○三六九九－○○三號函暨檢附公處字第○八七號處分書一份附卷可稽。上訴人主張該廣告圖冊為不實廣告，自堪信為真實。惟被上訴人昌益公司於廣告圖冊內之文稿，明示其對中庭景觀之公共設施保留修改權，且上訴人於立約時亦賦與被上訴人昌益公司具有公共設施之修改權，業如前述，況被上訴人辯稱：被上訴人昌益公司修改庭園景觀肇因於該公司設計陳俐文於施工時發現廣告圖樣與本體建築產生不協調之情況，乃以簽呈說明之，建議整體重新設計，獲該公司同意後而為變更設計等語，業據其提出「昌益國寶」說明資料一冊、簽呈影本一件、庭園實做與廣告工程總價對照表影本一件、工資及材料單據影本各一冊為證，並經證人陳俐文於第一審證述明確。足見被上訴人昌益公司變更設計之目的非僅出於節省成本，降低勞費而已。又廣告圖冊第八、九頁固將中庭繪製成歐式景觀，面積廣大，惟參諸廣告圖冊第二十六頁一樓平面圖所示，基地呈Ｌ型，庭園景觀分置於Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ棟兩側，而該圖冊亦記載各樓層住戶之「室內面積」、「陽台面積」、「公共面積」、「騎樓面積」、「當層梯間面積」，上訴人至現場洽購時，基於其理性判斷，當不致誤認廣告圖冊第九頁所示之中庭景觀暨其所占面積，即與預為購置者相同。被上訴人並無示以不實之廣告，致使上訴人陷於錯誤而與之訂約之故意，是以被上訴人所辯，堪以採信。綜上，上訴人對於其餘公共設施、集合建築物本體之施工均幾無任何異議，而徒以廣告圖冊之庭園與實體不符，爰引民法第九十二條第一項以受詐欺為由撤銷兩造間之買賣契約，自非正當。兩造間之房地買賣關係，既未因上訴人撤銷買受之意思表示而不存在，且上訴人並未主張解除契約，故上訴人依據民法第一百七十九條、第二百五十九條之規定，請求被上訴人返還價金，於法無據，不應准許。反訴部分：被上訴人昌益公司既得援用契約所賦與之修改權，修改庭園之公共設施，難認被上訴人有詐欺之故意，已如前述，尚難認有何瑕疵可言，至於上訴人乙○○所稱和室隔間與兩造約定者不符乙節，未據其舉證以實其說，亦不足採。被上訴人所為給付既符合債之本旨，上訴人乙○○自不得行使同時履行抗辯權。被上訴人丙○主張上訴人乙○○未依約給付價金，伊已於八十四年九月十八日催告其履行，上訴人乙○○仍未遵期給付，乃於八十四年十月九日以存證信函解除兩造之土地買賣契約，上訴人乙○○應回復原狀，將系爭土地應有部分分別移轉登記於葉宇達、陳玟靜（即陳秀琴）等語，業據其提出存證信函暨回執等影本各二件為證，堪予採信。且土地買賣契約係被上訴人丙○以其名義與上訴人乙○○所簽立者，且回復原狀之請求屬於契約當事人於解除契約時
，所享有之權利，是被上訴人丙○訴請上訴人乙○○應將系爭土地應有部分移轉登記於葉宇達、陳玟靜（即陳秀琴），於法有據，應予准許等詞。為其判斷之基礎。查，上訴人主張：（房屋買賣契約書附件五「建材與設備」中之「特約事項」第一項但書）被上訴人必須以不損害購買者之權益為原則，以求至善至美，查本件被上訴人將整個公共建設大幅變更，已喪失原有設計之美觀大方，竟未經上訴人同意，乃顯已損害伊之權益之行為，亦顯然不符但書之約定。且查伊乃基於廣告圖冊上所列之公共設施之吸引，才會購買系爭房子，其就公共設施之重大變更，未經伊同意，當然對伊構成嚴重損害，而非可以其保有修改權可為搪塞等語（原審卷四五頁反面、四六頁正面）；及伊當初購買系爭房子，即係受精華廣告圖冊之誘引，才為購買，而被上訴人竟於附件之建材設備表中，設下陷阱免除其依約施作之條款，矇騙伊向其購買，顯然係故意施作詐術，使伊陷於錯誤而購買，而證人陳俐文乃被上訴人之受僱人，其就修改原因所做之說明，乃係簽約後之事，與伊買屋當時是否受騙誠無關連，不得據以認被上訴人無詐欺故意等語（原審卷四六頁正、反面）；暨（「特約事項」）之約定，並非約定在契約之本文，而係約定在建材設備表中之免責條款，即免除被上訴人依據契約履行其義務，該約款約定在附件中，非契約之本文，伊誠不能於訂約時注意及之，是應屬有違誠信原則，顯失公平之定型化約款，依民法第一百四十九條、二百十九條、公平交易法第二十四條及消費者保護法第十一條、第十二條第一項，應屬無效等語（原審卷四六頁正面），為其重要之攻擊方法，且攸關上訴人之請求是否允當，原審僅泛言被上訴人依約有修改權，且該特約條款不論在契約書或廣告圖冊中，均非字體細小、印刷模糊，自有拘束兩造之效力，而對上訴人前開主張，均恝置未論，即為不利於上訴人之判斷，自屬可議。又本訴部分既應發回，被上訴人對上訴人乙○○反訴部分與之有牽連關係，自應一併發回。上訴論旨，指摘原判決關於前開其敗訴部分為違背法令，求為廢棄，非無理由。又第一審判決主文與理由，對於上訴人乙○○應移轉應有部分數額之記載不相一致，案經發回，應注意及之。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 十一 月 七 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 十一 月 二十二 日
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