最高法院民事判決 八十六年度台上字第三三四八號
上 訴 人 漢陽建
法定代理人 侯西峰
上 訴 人 甲○○
共同送達代收人張慶帆律師
被 上訴 人 乙○○
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年六月二十五日台灣高等
法院第二審判決（八十四年度上更㈠字第四四四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件被上訴人主張：伊於民國七十八年九月十八日與上訴人漢陽建設股份有限公司（下稱漢陽公司）訂立房屋預訂買賣契約書，向該公司購買坐落台北縣新店市○○段○○路小段一八○－六等號土地上所建「黎明清境觀天下」朝陽棟壹樓Ａ戶房屋計壹戶，面積約四十九點五一坪（下稱系爭房屋）及車位一位，編號Ｂ２二八號，面積約一一點一八坪，總價四百八十七萬五千元（新臺幣、下同）。同日又與上訴人甲○○訂立土地預訂買賣契約書，向上訴人甲○○購買系爭房屋坐落之基地，總價亦為四百八十七萬五千元。系爭房屋及土地價款，伊自七十八年九月十八日付訂金日起，至六十八期「申請水電」日即八十一年五月十九日均按契約分期給付，但自六十九期「水電接通」時，因上訴人未將自來水合法接通，乃暫不繳付六十九期及七十期各一萬五千元。而上訴人於八十一年十二月十一日通知伊於文到五日內繳款五百八十六萬一千二百九十二元，同時辦理交屋手續，伊隨即於同年月十二日函覆：因系爭房屋瑕疵，要求上訴人於文到三日內儘速出面與伊商訂解決之道等語。上訴人於同年月十四日接獲伊之通知，仍未改善。嗣伊復發現上訴人施作之工程有前院花格磚牆施工粗糙、室內油漆出現裂痕、廚房外陽台頂滲水、內牆偏斜、公共設施多項未施作等瑕疵，伊再於同年月二十一日，通知上訴人於文到七日內儘速改善瑕疵，及就自來水水籍及重疊別墅區○○○道通行權，提出具有公信力之証明文件影本交付予伊，上訴人於八十一年十二月二十二日接到上開通知，仍未予改善修補瑕疵。伊乃於八十二年四月十六日通知上訴人限期於五日內修補瑕疵完畢後通知伊交屋，否則逕行解除契約，不另通知，上訴人分別於同年月十七日收受該通知。惟其始終未通知已補正完畢，則兩造之契約已於同年月二十三日解除，上訴人各應返還伊已繳之價款一百九十六萬元等情，爰依民法第二百五十九條之規定，求為命上訴人各應如數返還並均加付法定遲延利息之判決。
上訴人則以：伊早已取得系爭房屋之使用執照，並辦妥所有權移轉登記於被上訴人，且系爭房屋並無滅失或減少其價值或通常居住效用及減少其契約預定居住效用之瑕疵。至於被上訴人主張之瑕疵，多屬保固或公共設施移交問題，並非瑕疵。中央通道之問題早已解決，又ＣＣＴＶ監視系統業已完成，至於是否具備同步監視功能，有待住宅管理委員會同意，即可完成，且該部分之工程總價僅為一千五百七十二萬元，平均每一住戶為四萬餘元，縱有瑕疵，解除契約亦顯失公平。而自來水部分為伊之代辦事項，其接通日期因各相關機關之作業程序而有異，故契約約定其接通日與完工日無關
，被上訴人亦不能執以主張伊違約。且縱令其主張為實在，被上訴人據此主張解除契約，亦顯失公平。縱認被上訴人得解除契約，依法被上訴人亦應將系爭房地之所有權移轉登記返還予伊，茲因系爭房屋已遭拍賣，並由訴外人陳謹拍定取得其所有權，被上訴人自應償還伊系爭房地之總價九百七十五萬元，伊就此得主張同時履行抗辯權等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其所聲明，無非以：被上訴人主張兩造於七十八年七月十八日訂立系爭房地之買賣契約，被上訴人並已繳交上訴人各一百九十六萬元之價金等情，業據提出系爭房地買賣契約書為證，堪信為真實。被上訴人主張上訴人出賣之系爭房屋未完全依該契約附件（二）之建材設備施工，計有前院花格磚牆組合施工粗劣等瑕疵，業經第一審法院勘驗結果查明：系爭房屋內牆寬一百五十三公分，前為三百九十九公分，後為四百零二公分，確相差三公分而稍有偏斜、外牆磚確有一塊破損缺角、花格磚水泥填縫沒有很平、室內門面油漆不夠平整、廚房外陽臺頂有滲水及油漆剝落痕跡、客廳陽臺頂與主建物有縫隙、現場無水錶、無私有電視無法測試ＣＣＴＶ系統等事實，有勘驗筆錄可稽，是被上訴人主張系爭房屋有瑕疵，係屬真實。又上訴人漢陽公司於八十三年六月二十日與系爭房屋所屬之社區管理委員會達成協議，由上訴人漢陽公司給付該社區管理委員會一千三百三十萬元之代價，該社區管理委員會則同意承受及點收全部之公共設施，不再向上訴人漢陽公司提出任何主張，此由該協議書第三條之約定即可得知。證人即該社區現任管理委員會總幹事湯倫光證稱：當時建設公司有承諾要建親子教室、媽媽教室等公共設施，但並未履行，所以才付錢給管理委員會彌補等語。查上開協議係於八十三年六月二十日達成，而被上訴人係於八十二年四月二十三日解除契約，足見當時系爭房屋確有公共設施未完成之瑕疵，則上訴人於八十一年十二月二十一日催告被上訴人給付全部尚未給付之價金，並準備交屋，否則即解除契約，尚非適法。又查系爭房屋所屬之黎明清境觀天下區（即Ｃ區）之MATV系統（內含CCTV系統），係於七十八年間即由訴外人忠德興業股份有限公司（下稱忠德公司）承包，總金額為一千五百七十二萬元，有合約書一件為憑，並經證人即該公司之工地主任王竹輝證稱：「被上證一、二之合約書真正，我負責本件工程的所有事項，目前工程經社區住戶管理委員會驗收完成，並且也收到了尾款，ＣＣＴＶ監視系統功能如卷內第六十八頁反面所示（即可負責所有出入口、門禁的管制、轉播公共場所之現場活動、公園游泳池等靜態監視），我們的功能在社區管理委員會中心的螢幕上，可監視某一特定地點內之動態，至於每一住戶家中，是否有此功能，就要由住管會決定」等語。查兩造之買賣契約附件（二）關於建材設備部分第十七條第二項係約定：「本社區首創全國唯一同步ＣＣＴＶ監視系統，於社區○○○道路出入口及網球場、遊戲場、籃球場、游泳池等公共場所裝設閉路監視攝影機及廣播系統，社區住戶經由家中之電視機與管理中心同步視察全社區之一切動態，以確保居家安全」等語。此一附件依系爭房屋買賣契約書第二十條約定，與該買賣契約具有同等之效力，故上訴人漢陽公司有依該附件之約定，交付被上訴人具有經由家中之電視機與社區管理中心同步監視全社區功能之房屋。而第一審法院勘驗現場時，系爭房屋中並無該項功能，有前開勘驗筆錄可稽。又查上訴人漢陽公司所提其與忠德公司之合約書，及黎明清境集合住宅防災監視對講家庭系統說明書關於ＣＣＴＶ監視系統部分亦僅稱，於社區○○○道路出入口裝設閉路監視系統，由管理員二十四小時
負責監視出入社區之人員車輛亦確保社區住戶之安全等語。換言之，僅有管理人員服務之處所始有監視系統，各住戶之家中並無該項功能，是被上訴人主張，系爭房屋於其解約時並不具備與社區管理員可同步監視各重要出入口之功能，應屬可信。另依前開買賣契約書之約定，上訴人漢陽公司於申請水電時，被上訴人應繳納第六十八期款。而上訴人漢陽公司通知被上訴人於八十一年五月十九日繳納第六十八期款之事實，為該上訴人所不否認，是上訴人即有於八十一年五月十九日向相關事業單位提出水電申請之義務。惟上訴人漢陽公司並未於當時為系爭房屋之自來水給水提出申請，其僅於八十二年六月十四日經台北自來水事業處同意將其為全體黎明清境社區自設之給水系統納入配水系統統一管理，有該處八十二年六月十四日八二北市水西營字第○六六七一號函可憑，嗣於八十二年七月十日始獲台北縣政府核准設農業區蓄水池、機械室、台電受電室，有台北縣政府（工務局）捌拾貳店雜字第零貳柒號雜項執照可稽，並於同年十一月二日檢驗合格核發捌拾貳店雜使字第零參肆號雜項使用執照。且系爭房屋之自來水遲至八十四年三月十八日，始向臺北自來水事業處申請接水，並於同年九月十三日經准予接用自來水，有該事業處八十五年四月六日八五北市水西營字第○三九二七號及同月十八日八五北市水西營字第○四五六一號函足按，是上訴人漢陽公司於收取第六十八期款後，確未依前開契約書之約定，為被上訴人申請系爭房屋之自來水籍，其有違約之情事，堪以認定。被上訴人自得拒付第六十九期以後之價金。上訴人辯稱：於八十一年十二月十一日催告被上訴人於五日繳交全部未付之款項，並表明如未按期支付即解除契約，不另通知，兩造之買賣契約業已解除云云，並無可採。足見上訴人漢陽公司於八十二年四月二十三日即被上訴人主張解除契約時，所出售予被上訴人之系爭房屋，仍有油漆不良，廚房外陽台滲水，房屋內牆偏斜，公共設施部份未完成，ＣＣＴＶ同步監視系統未全部完成等瑕疵，及未依約為被上訴人申請自來水籍等違約情事，經定期催告後，仍未補正，被上訴人主張解除契約並無不合。又查系爭房屋，業經上訴人漢陽公司持被上訴人簽發之本票聲請法院強制執行後，已由第三人拍定取得其所有權等情，有臺灣臺北地方法院八十二年度民執字第四九○五號清償票款強制執行事件卷影本可稽，是系爭房屋業已屬第三人所有，被上訴人亦無從行使減少價金之權利，何況其解約並無顯失公平之情事，上訴人所辯：本件縱有瑕疵亦無關重要，解除契約顯失公平者，買受人僅得減少價金云云，亦無可採。查被上訴人與上訴人甲○○之土地買賣契約第十三條約定：「本約附件及甲方（指被上訴人）與建主另行簽訂之『房屋預訂買賣契約』仍視為本約之一部份，與本約有同等之效力。本約及其附件之各項約定應同時履行。任何一部份不履行時，視同全部違約。」等語，是被上訴人主張上訴人漢陽公司出售之房屋有瑕疵，解除與上訴人漢陽公司之房屋買賣契約，並解除其與上訴人甲○○之土地買賣契約，均屬有據。從而被上訴人本於解除契約後之回復原狀返還請求權，請求上訴人返還所給付之價金各一百九十六萬元本息為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，而應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額，民法第二百五十九條本文及第六款定有明文。此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。此際，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧。（參閱本院四十四年臺
上字第七○二號及三十九年臺上字第九○二號判例）。查上訴人於事實審迭次辯稱：即認被上訴人得解除契約，依法被上訴人亦應將系爭房地之產權移轉登記返還予伊，茲因系爭房屋已遭拍賣，並由訴外人陳謹拍定，被上訴人自應償還伊系爭房地之總價九百七十五萬元，伊就此得主張同時履行抗辯權等語（見一審卷一○七頁背面、一一○頁、原審更㈠卷四八頁背面）。乃原審就上訴人此一重要之防禦方法竟恝置不論，復未於判決理由項下說明其取捨意見，徒以前開情詞，遽為上訴人敗訴之判決，自有判決不備理由之違法。上訴意旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 十一 月 六 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 蘇 茂 秋
法官 蘇 達 志
法官 顏 南 全
法官 葉 賽 鶯
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 十一 月 十四 日
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