臺灣桃園地方法院民事判決 95年度簡上字第234號
上 訴 人 庚○○
訴訟代理人 乙○○
上 訴 人 辛○○
戊○○
己○○
丙○○
兼上列5 人
訴訟代理人 甲○○ 住桃園縣八德市○○路133巷1弄2號
參 加 人 丁○○ 住桃園縣八德市○○路133巷2弄1號1樓
被 上訴 人 有誠意小鎮社區管理委員會
法定代理人 朱明程 住同上
訴訟代理人 許啟龍律師
複 代理 人 許淑玲律師
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國95年8 月3
日本院桃園簡易庭95年度桃簡字第879 號第一審判決提起上訴，
本院於民國96年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按就兩造之訴訟有法律上之利害關係之第三人，為輔助一造 起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條定有 明文。參加人丁○○為有誠意小鎮社區（下稱系爭社區）之 區分所有權人，本件被上訴人主張系爭社區之吉祥區、如意 區均屬其管理範圍，惟參加人主張被上訴人所能收取管理費 之範圍應不包含參加人所居住之如意區，因參加人對本件顯 有相當利害關係，故其聲請參加訴訟，並無不合，合先敘明 。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：
㈠上訴人為如附表所示房屋之所有權人，亦即為系爭社區之區 分所有權人。被上訴人於民國91年間依法向桃園縣政府申請 報備，經桃園縣政府審查後認合於公寓大廈管理組織申請報 備處理原則而同意備查，並發給公寓大廈管理組織報備證明 ，為合法成立之管理委員會（以下簡稱管委會）。系爭社區 於91年成立時總戶數為429 戶（名冊編號總數為432 戶，惟 其中編號145 、153 、161 為公共設施，應予扣除），其中 登記於訴外人新燕實業有限公司（下稱新燕公司）之區分所
有權個數為236 戶，系爭社區於91年8 月10日所召開之第一 次區分所有權人會議，依公寓大廈管理條例第27條第2 項規 定，新燕公司之區分所有權表決權數應以全部區分所有權數 之1/5 即以85戶計算，故該次會議系爭社區應出席之區分所 有權總數應以278 戶計算（含已出售193 戶及新燕公司之85 戶），而當日之出席戶數為192 戶（含親自及委託出席之10 7 戶加上新燕公司之85戶），占全部區分所有權總數69.06% ，已達到法定出席人數，又該次會議出席之區分所有權人全 數同意將系爭社區管理費收取標準授權由管委會訂定，管委 會從而就系爭社區管理費之收取標準訂為A 至E 及G至J棟， 每棟每坪以新臺幣（下同）35元計算，F 棟以每坪30元計算 ，K 棟以每坪25元計算，該收費標準係依區分所有權會議授 權而訂定，自屬有效。縱認該次會議決議方法有違反法令之 規定，依最高法院判決意旨，該次決議亦非當然無效，於區 分所有權人依民法第56條規定向法院訴請撤銷前，該次決議 仍屬有效。況系爭社區於93年7 月11日及95年5 月6 日召開 之區分所有權人會議仍沿用第一次區分所有權人會議授權管 委會所制定之收費標準，並未增加，故上訴人應按月繳納如 附表所示之管理費。
㈡建商於銷售系爭社區時固將系爭社區分區塊分別以吉祥區、 如意區、富貴區命名，惟系爭社區屬封閉式集合住宅，社區 內之建物係使用同一出入口，社區內公共設施之管理及使用 亦具有整體不可分性，被上訴人於91年10月18日向桃園縣政 府申請報備所檢附之全體區分所有權人名冊中備註欄標示報 備範圍已包括H 、I 、J 棟即如意區，而如意區迄至目前公 共設施之管理維護，諸如電梯維修、抽水馬達、消防設備等 之維護、化糞池清理、保全、清潔等，亦均係由被上訴人負 責進行。況上訴人庚○○、辛○○、戊○○、甲○○等人之 居住區域均為吉祥區，是渠等以如意區非被上訴人管理之範 圍而拒繳管理費，顯無理由。至於富貴區住戶嗣後因建物門 前之道路開通，已獨立於系爭社區之外，故經系爭社區第四 次區分所有權人會議決議：富貴區公共設施之維護由該區住 戶自理。惟上訴人等均非屬富貴區之住戶，自不得藉此主張 拒繳管理費。
㈢因上訴人欠繳管理費，爰依公寓大廈管理條例第10條第2 項 、第21條及系爭社區住戶規約第17條之規定，求為判決：上 訴人庚○○給付被上訴人36,022元、上訴人辛○○給付原告 38,558元、上訴人戊○○給付被上訴人34,046元、上訴人甲 ○○給付被上訴人60,060元、上訴人己○○給付被上訴人36 ,993 元 、上訴人丙○○給付被上訴人41,460元，及均自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ；並願供擔保，請准宣告假執行。原審判決上訴人庚○○應 給付被上訴人33,698元、上訴人辛○○應給付被上訴人35,5 92元、上訴人戊○○應給付被上訴人30,524元、上訴人甲○ ○應給付被上訴人53,612元、上訴人己○○應給付被上訴人 32,5 09 元、上訴人丙○○應給付被上訴人39,816元，及均 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，並駁 回被上訴人其餘之訴。上訴人不服，就原判決不利於上訴人 之部分提起上訴，被上訴人就上訴人上訴之部分則於本院聲 明：請求駁回上訴。
二、上訴人及參加人抗辯：
㈠系爭社區之區分所有權專用部分共有432 戶，但於91年間系 爭社區之管理委員會報備成立時，建商新燕公司僅售出194 戶，其他238 戶為建商之空戶，建商撥空戶給社區成立第一 屆管委會，故斯時系爭建築物登記之區分所有權人及其區分 所有權比例未達總數之三分之二，而91年8 月10日所召開之 系爭社區區分所有權人第一次會議，出席人數亦未達半數， 自不得合法成立管委會。被上訴人於91年10月17日將不合法 之會議紀錄向桃園縣政府申報成立管委會備查，其申報之住 戶規約亦未分送各區分所有權人，自屬無效。又系爭社區之 吉祥區、如意區、富貴區乃各自獨立，並非存在使用上之整 體不可分性，被上訴人於91年間向桃園縣政府報備亦違反公 寓大廈管理條例施行細則第12條之規定。
㈡91年8 月10日所召開之系爭社區區分所有權人第一次會議， 係以吉祥區為主，大部分都是吉祥區住戶及建商代表參加， 如意區及富貴區住戶雖有參加，但人數很少。如意區、富貴 區並不在系爭委管會之管轄範圍內，惟被上訴人管委會卻將 如意區、富貴區一起向縣政府報備，且於91年11月1 日所訂 立之收費標準竟將如意區、富貴區涵蓋在內，侵害如意區、 富貴區住戶之權利。又被上訴人之法定代理人係吉祥區之住 戶，並不具備如意區之區分所有權人身分，依民法第170 條 之規定，無權代理人以代理人名義所為之法律行為，非經本 人承認，對於本人不生效力，故被上訴人無權跨區向上訴人 收取管理費。
㈢依系爭住戶規約第16條及第17條之規定，系爭社區之管理費 用由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之； 又就特定之區分所有建築物欲增收其依第16條所應負擔之管 理費時，應經該區分所有權人同意，並經區分所有權人會議 決議。然被上訴人違反住戶規約第17條之規定未經如意區之 區分所有權人同意，自行訂定管理費之收取標準，且未經區
分所有權人會議通過，被上訴人自不得向上訴人收取管理費 。
㈣吉祥區與如意區二區中間之之八米巷道 (建國路133 巷）原 係產業道路，二端均可通行，建商雖將一端封閉，惟該八米 巷道只是吉祥區、如意區居民之週邊休閒出入口，並非全體 居民之主要出入口，建商在建國路133 巷口設置警衛室乃為 促銷得利，如意區之主要出入口其實是在建國路167 巷31弄 、而吉祥區之主要出入口其實是在建國路91巷28弄，二個出 入口之警衛室均是空的，無人駐點。且吉祥區、如意區基地 之公共設施使用權，亦分別為各該區分所有權人所有，並無 瓜葛。系爭社區之如意區符合公寓大廈管理條例施行細則第 12條第1 款之規定，得自行成立管理組織。
㈤上訴聲明：
⒈原判決（除確定部分外）不利於上訴人部分廢棄。 ⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均 駁回。
三、兩造於96年11月22日言詞辯論時，協議簡化爭點如下： ㈠有誠意小鎮社區管理委員會是否已經合法報備成立？ ㈡有誠意小鎮社區之如意區是否屬被上訴人管理範圍？ ㈢有誠意小鎮社區管理收費標準有無經合法決議？四、本院判斷：
㈠有誠意小鎮社區管理委員會已於91年間合法報備成立 ⒈按92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第26條第1 項規 定：「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分 之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造 人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議 訂定規約，並向地方主管機關報備。」上開條文所規定「 達三分之二以上」之「為所有權登記的區分所有權人」， 並未將「建商」排除在外，此觀諸上開條文之文義規定即 明。查本件被上訴人管委會於91年間向桃園縣政府報備成 立時，建築物之總戶數為429 戶（名冊編號總數為432 戶 ，惟其中編號145 、153 、161 為公共設施，應予扣除） ，其中建築物所有權登記為建商即訴外人新燕公司所有之 區分所有權個數為236 戶，其餘193 戶則出售並登記所有 權予上訴人及其他購買之社區住戶等情，業經本院向桃園 縣政府函調系爭社區報備當時之區分所有權人名冊（附於 本院卷㈠第190 至第210 頁）並核閱綦詳。則系爭社區於 91 年8月10日召開區分所有權人第一次會議時，含建商新 燕公司所有之區分所有權數計算，乃符合上開92年12月31 日修正前公寓大廈管理條例第26條第1 項「建築物所有權
登記之區分所有權人」、及「其區分所有權比例」合計均 達三分之二以上之規定。又92年12月31日修正前公寓大廈 管理條例第29條第3 項雖規定：「『第一項』任一區分所 有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者， 其超過部分不予計算」，惟此係針對同條（第29條）「第 1 項」所規定限於「區分所有權人會議決議時」，始有上 開表決權數之上限限制，此觀諸該條文前後項之體系解釋 及法條文字用語即明，故上訴人如以上開上限限制計算， 而認被上訴人之第一屆管委會成立時不符合92年12月31日 修正前公寓大廈管理條例第26條第1 項之規定，乃有誤會 ，合先敘明。
⒉次按區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，92年 12月31日修正前公寓大廈管理條例第25條第1 項定有明文 。又同條例第29條第1 項規定：「區分所有權人會議之決 議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半 數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過 半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半 數之同意行之。」；而同條第3 項規定：「第一項任一區 分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上 者，其超過部分不予計算」。本件系爭社區於91年8 月10 日召開第一次區分所有權人會議時，該次會議應出席戶數 共計278 戶（即已出售193 戶，加上新燕公司依前述第29 條第3 項表決權上限規定計算之85戶< 429 ÷5=85.8，故 以85戶計算＞，合計278 戶），而該次會議實際出席戶數 共計192 戶（含親自及委託出席之107 戶加上新燕公司之 85戶），占全部區分所有權總數69.06%（192 ÷278=0.69 06），已達到法定出席人數（此亦有桃園縣政府檢送本院 之系爭社區報備資料影本，其內區分所有權人名冊上有出 席住戶之簽名或印文在卷可參），故上訴人辯稱91年8 月 10日所召開之系爭社區區分所有權人第一次會議，出席人 數未達半數云云，亦屬誤解。
⒊再按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，公寓 大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委 員，主任委員對外代表管理委員會，管理委員會之組織及 選任應於規約中訂定之；管理委員會有當事人能力，92年 12月31日修正前公寓大廈管理條例第27條第1 項、第2 項 、第35條第1 項分別定有明文。又依公寓大廈管理條例施 行細則第10條規定，公寓大廈管理組織申請報備處理原則 由內政部定之。而依內政部所制訂之公寓大廈管理組織申 請報備處理原則規定，管理組織申請時應備齊：申請書表
、訂定規約時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權 人名冊、訂定規約時之區分所有權人會議紀錄、規約以及 公寓大廈或社區區分所有標的基本資料，向直轄市、縣（ 市）政府申請備查（可授權鄉、鎮、市、區公所受理）， 而申請案件經查文件齊全者，由受理報備機關發給同意報 備書。經本院綜覽主管機關桃園縣政府檢送本院之系爭社 區申請報備資料，包括公寓大廈管理組織報備證明、有誠 意小鎮社區管理委員會申請報備書、公寓大廈管理委員會 （管理負責人）申請書檢查表、91年8 月10日第1 次區分 所有權人會議記錄等文件，系爭社區成立第一屆管委會時 ，其「建築物所有權登記之區分所有權人」、及「其區分 所有權比例」、出席第一次區分所有權人會議之人數及所 有權比例、決議同意人數及所有權比例，均符合公寓大廈 管理條例之相關規定，且原告已依法定程序向主管機關桃 園縣政府完成報備並經准予備查無訛。從而，被上訴人主 張其業經桃園縣政府同意備查，並發給公寓大廈管理組織 報備證明，為合法成立之管理委員會乙節，應屬可採。上 訴人徒辯稱被上訴人於91年10月17日將不合法之會議紀錄 向桃園縣政府報備成立管委會備查云云，惟並未舉證以實 其說，其所辯自無足採。
㈡有誠意小鎮社區之如意區屬被上訴人管理之範圍 ⒈按公寓大廈管理條例係為加強公寓大廈之管理維護、提昇 居住品質而制定，其適用範圍，並不以在構造上或使用上 或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建 築物及其基地之公寓大廈為限，如為多數各自獨立使用之 建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集 居地區者，其管理及組織亦得準用該條例之規定，此觀公 寓大廈管理條例第1 條、第3 條第1 款、第53條（92年12 月31日修正前為第41條）自明。查系爭社區之如意區、吉 祥區，雖由一條八米巷道（建國路133 巷）區隔，惟建商 已將該八米巷道之一端封閉，二區住戶均可由設在該八米 巷道之另一端出口（該處設警衛室）共同進出，且系爭社 區內之公共設施如警衛室、社區活動中心、八米巷道內之 園藝造景等，均供系爭社區之全部住戶共同使用等情，有 系爭社區平面圖、上訴人所提出之房地買賣合約書影本等 附卷可稽。除上開公共設施外，被上訴人主張：系爭社區 內包括如意區、吉祥區之電梯維修、抽水馬達、消防設備 等之維護、化糞池清理、保全、清潔等，迄至目前亦均係 由被上訴人管委會負責進行維護之情，上訴人等亦不否認 上情，僅稱：「公共電費是管委會繳納的，化糞池、電梯
出狀況時，管委會才派人處理」等語（見本院96年11月22 日言詞辯論筆錄），足見系爭社區其公共設施之管理、使 用具有整體不可分性，自應適用或準用公寓大廈管理條例 之規定。上訴人雖辯稱：建國路133 巷之八米巷道只是二 區住戶之週邊休閒出入口，並非主要出入口，如意區之主 要出入口是在建國路167 巷31弄、吉祥區之主要出入口是 在建國路91巷28弄，二個出入口之警衛室均是空的無人駐 點，而社區活動中心之產權為吉祥區所有，依吉祥區住戶 房地買賣合約書之規定，嗣後若經吉祥區之區分所有權人 會議或管委會決議，可不同意如意區之住戶使用云云。惟 查系爭社區之主要警衛室既設於如意區與吉祥區中間之八 米巷道（建國路133 巷）巷口，則被上訴人稱：如意區另 一出入口（建國路167 巷31弄口）、吉祥區另一出入口（ 建國路91巷28弄口），雖無固定駐點人員，然有保全人員 巡邏，此有其經費之考量，尚屬合理。又位於吉祥區之社 區活動中心既已提供含如意區居民在內之全體社區住戶使 用，乃屬全體社區住戶使用上不可分之公共設施，該公共 設施日後用途是否會變更，應依該社區住戶規約或全體區 分所有權人會議之決議定之，各別住戶之買賣契約僅具有 債權效力，上訴人前開所辯，亦無足採。
⒉查系爭社區於91年8 月10日所召開之第1 次區分所有權人 會議，如意區、吉祥區、富貴區均有住戶參加乙節，有前 開桃園縣政府檢送本院系爭社區報備當時區分所有權人簽 到名冊附卷可參；參以，系爭社區如意區、吉祥區之區分 所有權人間具有上述共同設施使用與管理上之不可分性（ 已如前述），則被上訴人於91年10月18日向桃園縣政府報 備所檢附之全體區分所有權人名冊其報備範圍包括如意區 、吉祥區之住戶（此亦有報備資料在卷可佐），自屬合法 ，故如意區應屬被上訴人之管理範圍，堪以認定。上訴人 雖辯稱：第一次住戶大會大部分都是吉祥區住戶及建商代 表，如意區及富貴區住戶雖有參加，但很少云云。惟某部 分住戶放棄參加住戶大會之權利，乃其權利之拋棄，社區 住戶大會之決議仍對該放棄與會權之住戶發生效力，並不 受影響。至於富貴區嗣後雖因該區○○○○道路開通，形 成該區單獨在系爭社區外，而經系爭社區第四次區分所有 權人會議決議富貴區公共設施之維護，由該區住戶自理， 惟此係因該社區第四次區分所有權人會議通過決議之結果 ，如意區之住戶如欲獨立自行成立管委會、自行管理該如 意區域內之公共設施，並不再與吉祥區住戶共用前述警衛 室、社區活動中心等公共設施，即應提案由系爭社區「全
體」區分所有權人會議決議為之，在此之前，上訴人仍應 繳納管理費，故上訴人前開所辯，尚無足採。
⒊上訴人雖復辯稱：被上訴人之法定代理人朱明程係吉祥區 之住戶，並不具備如意區身分，依民法第170 條之規定， 無權代理人以代理人名義所為之法律行為，非經本人承認 ，對於本人不生效力，故被上訴人無權跨區向上訴人收取 管理費云云。惟如意區屬被上訴人管委會所管理之範圍已 如前述，被上訴人之法定代理人朱明程雖係吉祥區住戶， 惟其既係經全體區分所有權人會議所合法選任之管委會主 任委員，即合法成為系爭社區管委會之法定代理人，則被 上訴人依公寓大廈管理條例第21條之規定，自得訴請法院 命欠繳管理費之上訴人繳納管理費。
㈢有誠意小鎮社區管理收費標準業經合法決議
⒈依系爭住戶規約第16條前段規定：系爭社區之管理費用由 各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。查 系爭社區之區分所有權人於91年8 月10日召開第1 次會議 ，在該次會議記錄中第3 案載明：「案由：訂定本社區管 理費收取標準。內容：因管理層面所涉問題較為繁複，授 權由管理委員會檢討後訂定。決定：本案經由出席之區分 所有權人一致同意通過」。參以，系爭社區於92年4 月6 日召開區分所有權人第一次臨時會議，在該次臨時會議記 錄中第1 件討論案記載之決議內容為：出席人員全數通過 即日（指92年4 月6 日）起開始繳交管理費。故依上述2 份會議記錄以觀，足認系爭社區之第一次區分所有權人會 議確有決議將管理費之收取標準委由第一屆管委會訂定， 且92年4 月6 日系爭社區區分所有權人第一次臨時會議， 決議自92年4 月6 日起開始繳交管理費，上開決議之效力 ，自得拘束上訴人。
⒉上訴人雖辯稱：依系爭住戶規約第17條之規定，被上訴人 未經如意區之區分所有權人同意，且未經區分所有權人會 議通過，不得向上訴人收取管理費云云。惟查，系爭住戶 規約第17條係規定：「就特定之區分所有建築物欲『增收 』其依前條（指第16條）所應負擔之管理費時，應經該區 分所有權人同意，並經區分所有權人會議決議」。揆之該 第17條規定之文意，係指依第16條之區分所有權人會議決 議各區所收取管理費之金額後，如日後管委會欲就某特定 區域住戶「增加」「收取管理費數額」時，應得該特定區 域之區分所有權人同意，並應經區分所有權人會議決議始 得為之，故上訴人以該規定抗辯被上訴人未經上訴人同意 ，不得收取管理費云云，應係誤解。又查本件吉祥區、如
意區之管理費收取標準，自系爭社區於91年8 月10日第一 次區分所有權人會議決議授權由管委會訂定為A 至E 及G 至J 棟，每棟每坪35元計算，F 棟以每坪30元計算，此後 並未增加過，此為兩造所不爭執，則本件並無系爭住戶規 約第17條之適用，上訴人應依前開收費標準繳納管理費。五、從而，本件被上訴人主張為可採，上訴人所辯均為無理由， 被上訴人請求上訴人給付如附表所示之管理費，為有理由， 應予准許。原審就前開上訴人上訴部分為上訴人敗訴之判決 ，並依職權宣告假執行，核無不合。上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 96 年 12 月 6 日 民事第三庭審判長法 官 汪智陽
法 官 張天民
法 官 林曉芳
附表：（金額均以新臺幣為計算單位）
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│編號│ 姓名 │建 物 門 牌 │ 月 繳 │ 應繳管理費之月份 │ 欠繳金額 │
│ │ │ │ ├──┬───────┬───┤ │
│ │ │ │ │92年│93年 │94年 │ │
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│ 一 │甲○○│桃園縣八德市○○路│2,062 元│4-12│1-3、5-7、9-12│2-8 │53,612 元 │
│ │ │133巷1弄2號 │ │ │ │ │ │
├──┼───┼─────────┼────┼──┼───────┼───┼─────┤
│ 二 │庚○○│桃園縣八德市○○路│1,162 元│4-12│1-12 │1-8 │33,698 元 │
│ │ │133巷1弄5號7樓 │ │ │ │ │ │
├──┼───┼─────────┼────┼──┼───────┼───┼─────┤
│ 三 │辛○○│桃園縣八德市○○路│1,483 元│4-12│1-12 │5-7 │35,592 元 │
│ │ │133巷1弄9號3樓 │ │ │ │ │ │
├──┼───┼─────────┼────┼──┼───────┼───┼─────┤
│ 四 │戊○○│桃園縣八德市○○路│1,174 元│4-12│1-12 │4-8 │30,524 元 │
│ │ │133巷1弄12號2樓 │ │ │ │ │ │
├──┼───┼─────────┼────┼──┼───────┼───┼─────┤
│ 五 │己○○│桃園縣八德市○○路│1,121 元│4-12│1-12 │1-8 │32,509 元 │
│ │ │133巷6弄5號3樓 │ │ │ │ │ │
├──┼───┼─────────┼────┼──┼───────┼───┼─────┤
│ 六 │丙○○│桃園縣八德市○○路│1,422 元│4-12│1-12 │1-6、8│39,816 元 │
│ │ │133巷6弄6號3樓 │ │ │ │ │ │
└──┴───┴─────────┴────┴──┴───────┴───┴─────┘
以上正本證明與原本無異
不得上訴
中 華 民 國 96 年 12 月 6 日 書記官 邱飛鳴
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