臺灣士林地方法院民事判決 96年度簡上字第62號
上 訴 人 丙○○○
訴訟代理人 乙○○
被上訴人 景隆大樓管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 鍾志宏律師
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國95年12
月15日本院士林簡易庭95年度士簡字第704 號第一審判決提起上
訴，本院於96年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新台幣柒拾肆萬陸仟貳佰参拾捌元及其利息部分，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用部分之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審 (除確定部分外)訴 訟費用新台幣壹萬伍仟伍佰零陸元，由上訴人負擔新台幣柒仟陸佰貳拾元，由被上訴人負擔柒仟捌佰捌拾陸元、第二審訴訟費用新台幣貳萬肆仟零柒拾貳元，由上訴人負擔新台幣壹萬壹仟柒佰玖拾伍元，由被上訴人負擔新台幣壹萬貳仟貳佰柒拾柒元。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人係台北市○○○路323 號、32 3 號之1 、323 號之2 景隆大樓之管理委員會，於88年向台 北市政府聲請核准備查，並立有景隆大樓管理規則 (下稱管 理規則)， 而上訴人為台北市○○○路323 號、323 之1 、 3 23之2 地下室 (下稱系爭地下室)之 所有人之一，該地下 室所有權人間約定，由上訴人取得全部系爭地下室之使用權 。因上訴人為景隆大樓之區分所有權人，依法應有繳納管理 費之義務，惟上訴人自80年5 月迄今均未繳納系爭地下室應 分攤之管理費，且將地下室經營停車場為營業使用，依公寓 大廈管理條例第6 條、第21條規定，請求上訴人給付管理費 新台幣（以下同）2,960,337 元及自準備書狀㈢繕本送達翌 日起至清償日止，按年息10％計算之利息。
二、上訴人則以：
1、上訴人為系爭地下室之所有人之一，並與起造人間有分管約 定系爭地下室由伊單獨使用，系爭地下室並非全體住戶共有 ，被上訴人於88年向主管機關報備成立管理委員會以前，景 隆大樓即有管理委員會，而因該大樓使用之電氣室、電錶、 發電機（下稱系爭設施）均設於系爭地下室，當初伊與起造 人 (即建商)、 景隆大樓之管理委員會約定，由伊提供系爭
地下室供被上訴人放置系爭設施，景隆大樓管理委員會則免 收系爭地下室之管理費。又系爭地下室水、電獨立，清潔維 護均由伊自行為之，且有獨立出入口，依被上訴人管理規則 約定管理費用之用途以觀，無一與伊有關，故伊實無繳納管 理費之理。
2、縱需繳納，亦應考量前述情形及因共同使用之設施置於系爭 地下室，維護出入造成伊之不便，且伊未使用電梯，系爭大 樓為住商混合之情形，實際用益狀態不同，而應酌減管理費 。再者，管理費應適用民法第126 條5 年短期消滅時效，故 伊主張時效抗辯。
3、若認伊無法證明景隆大樓管理委員會同意免收系爭地下室之 管理費，則被上訴人係無權占有使用系爭地下室放置系爭設 施，獲不當得利2,275,680 元，伊主張以之與被上訴人之請 求抵銷。且上訴人提供地下室給被上訴人設置系爭設施，係 可以免繳納管理費，上訴人並非無償及無限期之提供，被上 訴人既要求上訴人給付管理費，上訴人亦依民法第767 條反 訴請求被上訴人將附圖ABCDEFGI部分物品騰空，將該部分返 還上訴人，及依不當得利之規定，請求被上訴人給付其使用 地下室該部分5 年內相當於租金之不當得利2,275,680 元及 法定遲延利息。
三、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人1,51 8,585 元及自95年10月24日起至清償日止，按年息10% 計算 之利息， (原審駁回被上訴人其餘之訴，未據被上訴人聲明 不服，該部分已告確定)。 就上訴人反訴部分，則判決上訴 人全部敗訴 (上訴人就反訴部分上訴後撤回反訴之上訴，此 部分亦告確定)。 上訴人就本訴其敗訴部分聲明不服，另補 陳：當初建商未依合建契約增建電氣室所需坪數，故而約定 上訴人毋庸繳交管理費，此屬系爭管理規則第10條第2 項但 書之分管契約另有約定之情形，上訴人自無庸繳納管理費。 如被上訴人違反約定，伊亦得終止系爭地下室借用關係，請 被上訴人將系爭設施遷出，上訴人並主張同時履行抗辯。縱 認被上訴人請求管理費有理由，惟伊自得以被上訴人受有不 當得利，主張同時履行抗辯並抵銷。又被上訴人將原本使用 執照上規劃為車道之部分，規劃機車位收取租金，致地下室 車輛無法使用車道進出，而由上訴人另行開闢地下室車道之 出入口，被上訴人未盡善良管理人之義務，上訴人為同時履 行抗辯，在被上訴人回復原來地下室進出車道前，亦無須繳 納管理費等語。並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄 。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均 駁回。被上訴人則稱：因上訴人同意伊使用並設置系爭設施
於地下室，則伊即無不當得利可言。又上訴人將系爭地下室 設停車場，對外出租予非大樓住戶之第三人使用，致系爭大 樓往來人員增加，造成管理、清潔上之負擔，且系爭大樓至 地下室之樓梯幾乎為上訴人所專用，該樓梯所使用之照明亦 為公共用電，上訴人以地下室有獨立出口而無須繳納管理費 ，並無理由等語。並聲明：駁回上訴人之上訴。四、兩造不爭執事項：
1、系爭大樓於66年6 月9 日建築完成，起造人為景綸公司、林 陳春桂、丙○○○、邱欽俊、邱欽智等五人（後四人為地主 ）。
2、系爭地下室66年10月27日第一次保存登記為邱欽智、邱欽俊 、丙○○○、林陳春桂四人共有。上開四人於69年9 月26日 訂定不動產交換契約書，由上訴人取得系爭地下室單獨使用 權。
3、系爭大樓自70年起召開第一次住戶大會，至88年11月7 日依 法成立管理委員會。
4、系爭大樓之電氣室及抽水機自66年起即設在地下室，迄今近 30年。
5、上訴人將系爭地下室開設私人停車場對外出租予非系爭大樓 住戶之第三人使用。
五、爭執事項：
(一)上訴人與起造人之分管契約，是否約定系爭地下室因設有系 爭設施而毋庸繳交管理費？是否有景隆大樓管理費用規則第 10條第2 項但書之適用？
1、按系爭管理規則第10條第2 項規定：「管理費由各區分所有 權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所 有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約 或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人 應按其共有之應有部分比例分擔之。」（管理規則附原審卷 第62頁）。經查本件上訴人主張：上訴人與起造人 (即建商 )間約定系爭地下室因設有電氣室及抽水機，且建商未依合 建契約增建電氣室所需坪數，故而上訴人毋庸繳交管理費， 此屬系爭管理規則第10條第2 項但書之適用等語，但為被上 訴人所否認，則依民事訴訟法第民事訴訟法第277 條規定： 「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 」。經查上訴人於原審所聲請訊問之證人即系爭地下室之共 有人邱欽智證稱：不清楚電錶、電氣室、抽水機為何會設在 系爭地下室，至於發電機是因為上訴人之配偶陳先生同意才 設在系爭地下室，但不清楚住戶有無提到要給他們什麼補償 或優惠等語 (見原審95年9 月6 日言詞辯論筆錄)， 是證人
並無法證明上訴人有與住戶或起造人約定免收管理費，雖上 訴人又以自66年成立管理委員會到91年6 月17日止，歷屆管 理委員會均未要求上訴人繳交地下室管理費，且管理費明細 上，根本就無「地下室」一項之管理費云云。而被上訴人則 以76年即有決議要地下室繳管理費，但因當時尚無公寓大廈 管理條例，故未執行云云為辯，經查：公寓大廈管理條例係 民國84年6 月2 日始公布，是在此之前，被上訴人確實難有 效之方法收取管理費，自難僅單純以未收管理費即認有對上 訴人免收管理費之約定，且依被上訴人所提出之76年11月28 日第八屆第二次會議中決議系爭地下室每月需繳管理費 (見 本院卷第57頁)， 及83年管委會之會議臨時動議略以：一、 地下室是否屬大樓公產，可否收回？結果：地主陳家正先生 提出所有權狀。．．五、地下室全權委託主委收取管理費。 （見被上訴人在原審所提證12之3） ，亦可見被上訴人對於 地下室之產權情形並不明瞭，待明瞭後，即有向地下室之所 有權人收取管理費之決議，是上訴人主張30年來系爭大樓均 未向伊收管理費云云，並不能證明確實其與建商或住戶間有 免收管理費之約定。
2、上訴人復以依預定房屋買賣合約書第6 條第1 項明訂「甲方 （ 按即承購戶）…對地下室緊（急避難除外）和11樓頂平台 則無使用權。」可證上訴人與景綸公司間有分管契約存在云 云。惟查上訴人雖與起造人間有分管契約，其他住戶對地下 室無使用權，惟此約定僅係專用部分 (即地下室)或 共用部 分 (11樓頂平台)「 使用權」之問題，而該合約書並無約定 不須繳納共用部分之管理費，則上開合約書之約定並不能免 除上訴人繳納共用部分之管理費，而公寓大廈之區分所有權 人有繳納公共基金、管理費之義務，此觀公寓大廈管理條例 第18條、第21條自明，故縱使是屬專用部分（或約定專用部 分）之所有權人，除了對專用部分自行負擔修繕、管理、維 護外，對於整個大樓共用部分之管理費，若無特別免除之約 定或規定，仍應支付之，而一般公寓大廈之管理費係依各區 分所有權人之專用部分之坪數計算繳納共用部分之管理費， 故易混淆專用部分與共用部分管理費之問題，上開合約書第 6 條所約定地下室是由上訴人專用，僅係單純之分管契約， 該分管契約既無約定免就共用部分支付管理費，即不符合系 爭管理規則第10條第2 項但書所稱：「管理費」分管契約有 約定者，依其約定之意旨。上訴人自不能因此免繳納共用部 分之管理費。
(二)被上訴人之電氣室及抽水機使用系爭地下室，上訴人得否終 止借用關係，在被上訴人將系爭設施搬遷離開系爭地下室前
，對於管理費之給付，主張同時履行抗辯？被上訴人將地下 室之出入車道作機車停車之用，在未回復地下室出入車道前 ，上訴人就此可否與本件管理費主張同時履行抗辯？ 1、上訴人於其上訴理由狀雖主張：上訴人係信任免繳管理費才 允系爭設施設在系爭地下室，大樓住戶既違反約定要向上訴 人收取管理費，上訴人亦得終止借用關係。在被上訴人將系 爭設施搬遷離開其系爭地下室前，對於管理費之給付，上訴 人主張同時履行抗辯云云（見本院卷第23至24頁），惟於本 院言詞辯論時自承：我們希望圓滿解決，故尚未為終止之意 思表示等語（見本院卷第93頁），是以上訴人既未為終止之 意思表示，則上訴人使用系爭地下室自仍有法律上原因，從 而上訴人主張在被上訴人將系爭設施搬遷離開其系爭地下室 前，對於管理費之給付，上訴人主張同時履行抗辯，即屬無 理由。
2、上訴人又以地下室出入之車道為被上訴人規劃機車位收取租 金使用，其未盡善良管理人之注意義務，在回復地下室出入 車道前，上訴人為同時履行抗辯，不須繳納管理費云云，經 查被上訴人對於原使用執照上規劃為地下室車道部分，現由 被上訴人規劃為機車位乙事，並不爭執 (見本院96年12月18 日言詞辯論筆錄，卷93頁)， 惟按：所謂同時履行抗辯，乃 係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務非本於同一之雙務契 約而發生，縱令雙方在事實有密切之關係，或雙方之債務雖 因同一之雙務契約而發生，然其一方之，與他方之給付，並 非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯 。」最高法院５９年台上字第８５０號著有判例；另按公寓 大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管 理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員 對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、 權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定， 依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定 。公寓大廈管理條例第29條第1 、2 項定有明文，可見公寓 大廈管理委員會係區分所有權人會議決議所選任管理委員而 設立之組織，故其權限之來源係區分所有權人會議，其收取 管理費亦係承區分所有權人會議之決議而為，亦即管理委員 會係代全體區分所有權人收取管理費，並非係管理委員會與 各區分所有權人 (住戶)間 互有對待給付之關係，因此管理 費之給付與管理委員會之代收管理費 (管理行為)並 非立於 互為對待給付之關係，自不生同時履行抗辯之問題，上訴人 之抗辯尚不足採。
(三)被上訴人之電氣室及抽水機占有使用上訴人所有之系爭地下
室，是否有不當得利？上訴人得否主張抵銷？
上訴人主張：被上訴人之電氣室、抽水機等占用上訴人之系 爭地下室，則被上訴人受有免另付租金予提供電氣室土地之 利益，從而上訴人主張與本件管理費抵銷等情，惟按所謂不 當得利係指無法律上之原因而受利益，致他人受損害而言， 民法第179 條定有明文，查系爭設施係經上訴人同意而設置 於系爭地下室，上訴人於原審並無爭議。縱認系爭設施使被 上訴人獲得使用之利益，惟其受利益既係因上訴人同意使用 之故，即非無法律上之原因，是本件並不該當不當得利。上 訴人嗣以係景綸公司同意台電公司於系爭地下室設置系爭電 氣室，伊並無同意云云為辯，惟系爭電氣室之設置及設備縱 使係景綸公司同意台電公司設置，亦可見系爭設施均為台電 公司所有，此亦有該公司台北市區營業處95年8 月24日D 北 市字第95080573號函附原審卷91頁可稽，則占有使用系爭電 氣室者，乃台電公司，並非被上訴人占有系爭電氣室，上訴 人主張被上訴人受有不當得利，顯無理由。從而，被上訴人 對上訴人主張抵銷並行使同時履行抗辯，亦非可採。(四)上訴人應繳納之管理費若干？
1、按公寓大廈管理條例第10條規定：「專有部分、約定專用部 分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部 分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分 之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其 費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之 事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分 所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」。本件系爭 大樓係按區分所有權人各戶作住宅使用或營業使用，而區別 各戶應繳納之管理費，有兩造所不爭執之被上訴人歷年之決 議在卷可按，茲上訴人抗辯：地下室自有另聘管理員負責清 潔、管理，如再繳納本件管理費即重複繳納管理費；且本大 樓連地下室合計12層樓，被上訴人每月之管理費支出約11萬 元，依被上訴人之管理費收取標準，上訴人須繳納2 萬餘元 ，有失公允，又地下室不能使用大樓之電梯等情，惟查上訴 人將系爭地下室開設私人停車場對外出租予非系爭大樓之第 三人使用，而自行聘有管理員負責清潔、管理，此情形一如 其他各層區分所有權人就其專有部分，各戶亦自行負責該戶 專有部分之清潔及管理，而仍須要繳納共用部分之管理費， 故上訴人自行聘管理員，實係就其專用部分之管理、維護之 支出，與本件共用部分之管理費無涉，其此部分之抗辯並無 足採；而其出租車位給第三人，第三人進出經由系爭大樓通
往地下室之樓梯，造成系爭大樓往來人員增加及管理上之負 擔，是以營業使用與住宅使用混合使用，未必係對營業者或 住宅之一方不利，上訴人自仍應按公寓大廈管理條例第10條 第2 項之規定負擔管理費；而本件被上訴人以84年區分所有 權人會議決議住宅以每坪80元、營業用以每坪115 元計算費 用，94年區分所有權人會議決議自94年6 月起，營業用調降 為每坪110 元，各有被上訴人提出之會議紀錄在原審卷可按 ( 原 審卷第68、69頁及證12之8)，而公寓大廈管理條例第 18條第1 項第2 款及同條例第10條第2 項但書後段之規定， 既可由區分所有權人會議另為決議，則上訴人仍有依該決議 繳納管理費之義務。
2、上訴人於原審就本件管理費屬定期給付而為時效之抗辯，經 原審就90年5 月31日前之管理費因罹於時效而消滅，而駁回 被上訴人此部分之請求，未經被上訴人上訴而告確定，是本 院僅就90年5 月31日以後之管理費為計算之標準，先予敘明 。又景隆大樓91年區分所有權人會議曾討論系爭地下室管理 費問題，經決議：全數照收 (扣除電氣室之坪數)， 有該決 議在卷可憑 (見原審證12之6)，是依其意旨應係指扣除地下 室所提供該棟大樓公共設施之面積而言，是以上訴人應繳納 管理費之面積為地下室之總面積扣除電錶、電氣室、發電機 及風管 (即附圖A 部分)、 抽水機 (即附圖B 部分)之 面積 ，即734.05平方公尺 (793.05－59＝734.05) ，亦即相當於 222.05坪，依該面積計算本件管理費，90年6 月至94年5 月 地下室所有權人應負擔之管理費為1,225,717 元 (115 元/ 坪×222.05坪×48月＝1,225,717 元，元以下四捨五入)；9 4 年6 月至95年5 月之管理費為266,460 元 (100 元/ 坪× 222.05坪×12月＝266,460 元)， 合計1,492,177 元。 3、上訴人另抗辯地下室非其一人所有乙節，為被上訴人所不爭 ，並有建物登記謄本附卷可憑 (見原審卷第24、25頁)， 依 該建物登記謄本之記載，上訴人之就地下室之權利範圍為10 000 分之5001，查本件依系爭管理規則第10條第2 項之規定 ，應依上訴人所占應有部分之比例繳納，至於上訴人與該地 下室共有人間約定地下室由上訴人一人使用，係上訴人與共 有人內部之問題，尚不得因此而使上訴人超過其應有部分之 比例負擔管理費，從而，本件上訴人應繳納之管理費為746, 238 元 (計算式：1,492,177 元×5001/10000＝746,238 元 ，元以下四捨五入)。
4、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告 仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付
應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第21條定有明文 ，又民法第233 條第1 項規定：「遲延之債務，以支付金錢 為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約 定利率較高者，仍從其約定利率。」。查本件依管理規則第 10條第4 項約定，應繳金額之遲延利息以未繳金額之年息百 分之十計算 (見原審卷第12頁)， 則被上訴人請求於746,23 8 元及自準備書三狀繕本送達翌日即95年10月24日起至清償 日止，按年息百分之十計算之遲延利息，核屬有理，應予准 許，逾此部分之請求，難認有理，應予駁回。
六、從而，被上訴人依公寓大廈管理條例之規定，請求上訴人給 付管理費，於746,238 元及自95年10月24日起至清償日止按 年息百分之十計算之遲延利息範圍內，核屬有據，應予准許 。原審於此部分為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行 之宣告，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄， 為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴 人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，自有未洽。上訴 意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。七、本件第一審 (除確定部分外)訴 訟費用新台幣壹萬伍仟伍佰 零陸元，由上訴人負擔新台幣柒仟陸佰貳拾元，由被上訴人 負擔柒仟捌佰捌拾陸元、第二審訴訟費用新台幣貳萬肆仟零 柒拾貳元，由上訴人負擔新台幣壹萬壹仟柒佰玖拾伍元，由 被上訴人負擔新台幣壹萬貳仟貳佰柒拾柒元。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決不生影響，不再一一論述，併予 敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第 79條、第87條第1項判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 28 日 民事第二庭 審判長法 官 俞慧君
法 官 張國勳
法 官 李瑜娟
以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 12 月 31 日 書記官 楊錫芬