臺灣高雄地方法院民事判決 105年度鳳簡字第178號
原 告 陳雯鈅
訴訟代理人 薛西全律師、劉妍孝律師
複訴訟代理 郭季榮律師、林怡君律師
人
訴訟代理人 姜皓元
被 告 莊玉慧
訴訟代理人 張淑娟
訴訟代理人 張耀聰律師
上列當事人間請求債務人異議之訴事件，本院於民國106 年8 月
23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
本院一○四年度司執字第一四八三六六號強制執行事件所為之強制執行程序「逾」新臺幣捌萬柒仟參佰玖拾伍元，及自民國一○四年八月二十八日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息部分，應予撤銷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：被告持經臺灣雲林地方法院民國104 年9 月14日 104 年度司票字第340 號本票裁定（下稱系爭本票裁定）為 執行名義，於104 年10月29日向本院民事執行處聲請執行系 爭本票裁定所載對於原告之本票債權新臺幣（下同）200 萬 元及自104 年8 月28日起至清償日止按年息6%計算之利息， 其中之50萬元及自104 年8 月28日起至清償日止按年息6%計 算之利息，經本院分案104 年度司執字第148366號清償票款 事件，對於原告強制執行。惟上揭本票係擔保原告於104 年 1 月經住商不動產店長彭少麟仲介，向被告購買高雄市○○ 區○○段000000地號土地及3457建號房屋（門牌號碼高雄市 ○○區○○街00號，下稱系爭房屋）之買賣價金。而依兩造 買賣契約，系爭房屋及土地總價900 萬元，分200 萬、500 萬、200 萬三期支付，原告已付前二期價金共700 萬元（含 定金6 萬元、104 年1 月22日電匯194 萬元、104 年3 月26 日轉帳至被告帳戶484 萬6426元、104 年4 月9 日現金存入 被告帳戶15萬3574元），至於第三期價金200 萬元，因原告 入住系爭房屋2 個多月，發現嚴重漏水問題，促請被告修復 ，被告卻僅願減價16萬6500元，與原告估價修復費用相距甚 大，致迄今未修繕完畢，原告乃通知被告原告行使瑕疵擔保 請求權及同時履行抗辯，保留價金50萬元，而僅電匯150 萬 元。此外，原告於104 年12月24日本院民事執行處人員到場
測量時，發現依建物登記謄本系爭房屋應有9.2 平方公尺之 地下室，但現場並無該地下室，被告亦應負瑕疵擔保及不完 全給付之責，經原告上揭減少價金，並以上揭損害債權抵銷 50萬元價金債務，被告對於原告即無系爭本票所擔保之價金 債權等語，爰依強制執行法第14條之規定，聲明：本院104 年度司執字第148366號強制執行事件之執行程序應予撤銷。二、被告則以：被告業於104 年3 月26日，依兩造買賣契約，將 系爭房屋移轉登記給原告，但原告至今僅付價金900 萬元其 中850 萬元，尚餘50萬元價金未付。至於系爭房屋固有漏水 瑕疵，但被告向前手購買時，前手於現況說明書中勾選無漏 水，被告顯非明知漏水而故意不告知原告，且被告已多次向 原告表示願意修繕，但原告始終不願配合修繕，且不斷調高 修繕費用。而地下室已經回填而不存在乙事，原告於買受系 爭房屋前，即已知悉。又系爭房屋漏水係存在於兩造買賣契 約成立前，應屬物之瑕疵，並非不完全給付。再者，原告應 依兩造買賣契約第2 條第2 項之約定於被告完成移轉系爭房 地登記之同時即104 年3 月26日即應支付餘款50萬元，而原 告迄未支付，依兩造買賣契約第8 條第3 項之約定，原告應 自104 年3 月26日起每日按買賣總價金萬分之六給付被告違 約金共394 萬200 元，且被告業於104 年鳳簡字第908 號以 該違約金抵銷原告對被告之瑕疵擔保請求權，原告對於被告 已無瑕疵擔保請求權可以主張等語，資為抗辯，並聲明：原 告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於104 年2 月25日簽立系爭房地買 賣契約，被告於104 年3 月26日將系爭房地所有權移轉登記 予原告。㈡原告至今僅付價金900 萬元其中850 萬元，尚餘 50萬元價金未付。㈢被告持臺灣雲林地方法院104 年9 月14 日104 年度司票字第340 號本票裁定為執行名義，於104 年 10月29日向本院民事執行處聲請執行系爭本票裁定所載對於 原告之本票金額其中之50萬元及自104 年8 月28日起至清償 日止按年息6%計算之利息，經本院分案104 年度司執字第 000000號清償票款事件，對於原告強制執行。㈣系爭房屋確 有漏水之瑕疵，系爭房屋105 年11月8 日之漏水情況，經高 雄市土師技師公會鑑定修復費用為25萬8105元。（見本院卷 二第68頁）
四、本件之爭點：㈠原告主張系爭房屋有漏水及無地下室之瑕疵 ，有無理由？減價或損害賠償之金額多少？㈡原告為上揭主 張後，被告就系爭本票裁定所載債權之餘額多少？五、本院得心證之理由
㈠按「執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發
生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人 提起異議之訴。如以裁判為執行名義時，其為異議原因之事 實發生在前訴訟言詞辯論終結後者，亦得主張之。執行名義 無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不 成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強 制執行程序終結前提起異議之訴。依前二項規定起訴，如有 多數得主張之異議原因事實，應一併主張之。其未一併主張 者，不得再行提起異議之訴。」強制執行法第14條，定有明 文。經查：
⒈被告持系爭本票裁定為執行名義，於104 年10月29日向本院 民事執行處聲請執行系爭本票裁定所載對於原告之本票債權 金額其中之50萬元及自104 年8 月28日起至清償日止按年息 6%計算之利息，經本院分案104 年度司執字第148366號清償 票款事件，對於原告強制執行等情，為兩造所不爭執，並經 本院調閱上開執行卷核閱無誤，足以認定。
⒉按「買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另 有訂定或另有習慣外，應同時為之。」民法第369 條定有明 文。又系爭房地買賣契約書第2 條第2 項約定：「第四期尾 款…產權移轉登記完成後發生金融機構核撥甲方（即原告） 之貸款不足支付尾款時，其差額應由甲方（原告）以現金或 視同現金之票據同時補足」等語。經查，兩造簽立系爭房地 買賣契約後，被告業於104 年3 月26日將系爭房地所有權移 轉登記予原告，而原告就系爭房地價金迄今尚有餘款50萬元 未付之事實，為兩造所不爭執，堪認為真實。依上開規定及 約定，原告應於104 年3 月26日前將價金50萬元支付被告。 ⒊原告雖應於104 年3 月26日前支付被告價金50萬元。惟按「 買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解 除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第 359 條定有明文。經查：①系爭房屋有漏水瑕疵，為兩造所 不爭執，堪以認定。②系爭房屋漏水之修復費用為41萬2605 元等情，有高雄市土師技師公會鑑定報告書載稱：「鑑定事 項：系爭房屋是否有漏水情形…應為如何之修繕，其費用各 是若干？鑑定過程：…本會於民國105 年11月8 日以房屋損 害之修復為鑑定範圍…鑑定結果：…本件修復工程費用為25 萬8105元」等語，（見本院卷一第161 頁至第213 頁）、原 告所提出之5 萬7500元、9 萬7000元之估價單張（見本院卷 一第78頁至第81頁）可證。是原告依上開規定主張減少系爭 房地買賣契約之價金，應以上揭修復費用為估算標準，即原 告主張兩造買賣契約應減少之價金於41萬2605元（258105+
57500+ 97000=412605 ）之範圍內，為有理由，減少價金後 ，原告尚應支付被告之買賣價金應為8 萬7395元（000000- 000000=87395）。③被告雖辯稱：原告所提出之支付15萬 4500元修復漏水之估價單2 張，修復之必要性及費用未經鑑 定，不能證明為事實云云。惟查，系爭房屋既有漏水之事實 ，則原告自遷入系爭房屋後，即有修復漏水之必要，斷無可 能放任不管，待送鑑定以後，才進行漏水之修復，是原告於 鑑定前自行先僱工修復漏水，與常情相符，而原告就修復費 用亦有提出估價單2 張為憑，且該2 張估價單亦載有施工之 項目及單價，亦與行情相符，並無過高，非無可取。是被告 上揭辯詞，應無足取。④原告主張其因系爭房屋漏水另有支 付一至三樓壁癌清除費用16萬6160元之修復費之必要，並提 出104 年6 月16日之估價單1 紙為憑（見本院卷一第82頁至 第83頁）云云。惟查該16萬6160元之工程尚未進行乙節，業 據證人陳順東於本院104 年度鳳簡字第908 號106 年7 月27 日言詞辯論時證述明確，有被告所提出之言詞辯論筆錄1 份 （見本院卷二第84頁）可證，由此可見此部分如有修復之必 要，亦應在高雄市土師技師公會所鑑定之105 年11月8 日系 爭房屋漏水損害修復之範圍內，原告上揭主張，應無理由。 ⒋被告雖持系爭本票裁定為執行名義，於104 年10月29日向本 院民事執行處聲請執行系爭本票裁定所載對於原告之本票債 權金額其中之50萬元及自104 年8 月28日起至清償日止按年 息6%計算之利息，經本院分案104 年度司執字第148366號清 償票款事件，對於原告強制執行，惟系爭本票所擔保之原告 應給付被告之價金50萬元，經原告依物之瑕疵擔保之規定減 少價金後，僅餘8 萬7395元。是原告請求撤銷本院104 年度 司執字第148366號強制執行之金額「逾」8 萬7395元及自 104 年8 月28日起至清償日止按年息6%計算之利息部分之強 制執行程序，非無理由。
㈡原告雖主張被告故意不告知漏水瑕疵、地下室封閉等，原告 得請求不履行之損害賠償，及不完全給付之損害賠償責任云 云。惟查：
⒈被告辯稱其向前手購買時，前手即已於現況說明書中勾選無 漏水，且購買系爭房屋後，即進行修繕，自己並無實際入住 等情，有被告所提出之103 年2 月11日房地產標的現況說明 書、估價單5 張影本（見本院卷二第13頁至第17頁）可證， 堪認被告對於系爭房屋屋況之了解應是來自於前手及修繕之 技師，其自己未必要足夠之專業知識可以認識到系爭房屋有 漏水情形，自無可能「故意」不告知原告系爭房屋有漏水瑕 疵。
⒉原告雖主張被告向其前手買進系爭房地價金為350 萬元，花 費約157 萬元整修後，以900 萬元出售給原告，幾近暴利， 可以合理懷疑被告明知系爭房屋有重大瑕疵，被告所提出前 手之房地產標的現況說明書，真實性令人懷疑，且依被告持 有系爭房屋有大雨發生之紀錄觀之，被告顯是明知系爭房屋 有嚴重漏水情形，僅是僱工簡單粉飾後即脫手云云。惟查， 被告向其前手購買系爭房屋時，前手即已於現況說明書中勾 選無漏水，有該現況說明書影本（見本院卷二第13頁）可證 ，自難僅憑原告上開懷疑，即認被告有故意不告知瑕疵。且 依高雄市土師技師公會鑑定系爭房屋之漏水修復費用僅為25 萬8105元，縱再加上原告已於鑑定前僱工修復之15萬4500元 ，修復漏水之金額總共亦不超過41萬2605元，與目前市場上 一般漏水維修之費用動輒數十萬元及系爭房屋之總價900 萬 元相較，系爭房屋之漏水情況，尚難推認有嚴重至被告有明 知而故意不告知瑕疵。
⒊原告雖主張：原告於104 年12月24日本院到場測量時，發現 依建物登記謄本系爭房屋應有9.2 平方公尺之地下室，但現 場並無該地下室，被告亦應負瑕疵擔保及不完全給付之責云 云。惟此為被告所否認並辯稱：地下室已經回填而不存在乙 事，原告於買受系爭房屋前，即已知悉等語。經查：①證人 彭少麟於本院審理時證稱：伊是系爭房地買賣之仲介，原告 原告前後看屋3 次，其中第2 、3 次，原告之子姜皓元也有 到場，伊第1 次介紹系爭房屋時，有帶原告從頂樓看到1 樓 ，第2 、3 次也是按照通常情況帶看，第1 次帶看時有拿本 院卷第53頁之行銷資料給原告，當時原告有問系爭房屋有無 地下室，伊說有，在樓梯左邊，但是地下室沒有在使用，前 屋主已將地下室封起來，原告有問為何不使用，伊解釋說因 為前屋主可能沒有使用之必要而且比較蔭，所以就沒有使用 ，原告也沒有意見，價金是總價在談，而且地下室在哪裡一 眼就可以看出來，連地下室樓梯封起來的地方都有帶看，點 交依現場時為準，就是與原來帶看時的房屋現況相同作為決 定是否簽約之條件等語（見本院卷二第42頁至第45頁）；證 人謝沛錞於本院審理時證稱：伊是系爭房屋買賣之仲介，伊 第1 次帶原告去看系爭房屋，因行銷資料是依照謄本所製作 ，謄本上有寫地下室，而現場沒有地下室，伊有跟原告說地 下室已經封起來，第2 次帶原告去看系爭房屋時，證人彭少 麟也有在場幫忙解釋地下室的事，伊沒有特別解釋，只有說 屋主不使用，所以用水泥封起來，原告之子姜皓元也有在場 ，也沒有意見，只是對服務費討價還價，後來原告下訂金時 ，也有看過產權說明書，也沒有意見等語（見本院卷第46頁
至第49頁），堪認原告於買受系爭房屋之際即已明知系爭房 屋原有地下室但已封閉之事實，並在此屋況下同意購買。是 原告主張系爭房屋有現況無地下室瑕疵，即無理由。至於原 告雖主張證人彭少麟、謝沛錞彼此間就帶看第幾次有何人在 場等之情節，證述不一，應無可取云云，惟證人彭少麟、謝 沛錞上揭證詞，均係陳述其所親身經歷事實之內容，而且是 證人於體驗事實後之一段期間，方於本院為證述，受限於人 之記憶能力及言語表達能力有限，本難期能鉅細無遺完全呈 現其所經歷之事實內容，就證人證述之內容，自應著重於證 人對於待證事實主要內容之陳述有無重大瑕疵，藉此以判斷 其證言之證明力高低，不得僅因證人所供述之部分內容不確 定，或於法官訊問或當事人發問過程中，就同一問題之回答 有先後更正或不一致之處，即否認證人證言之真實性。是原 告上揭主張，尚無理由。②至於證人陳大信雖於本院審理時 證稱：伊陪同與原告看系爭房屋時，仲介人員並未提及地下 室，亦無提供產權及行銷資料，僅有看房屋及談價錢等語（ 見本院卷第63頁至第64頁），惟證人陳大信同時亦證稱：看 屋過程印象很模糊等語（見本院卷第63頁），且依一般經驗 ，仲介人員為說明之必要及增加媒介成功之機率，均會備有 產權及行銷資料，否則如何回答坪數、屋齡等極為粗淺之屋 況問題，可見證人陳大信上揭證述應是記憶不清楚所致。 ㈢被告雖主張依系爭房地買賣契約書第8 條第3 項前段「甲方 （即原告）若有遲延之情事，每逾一日應按買賣總價金萬分 之六計算違約金給付乙方（即被告）」之約定，原告應自 104 年3 月26日起每日按買賣總價金萬分之六給付被告違約 金共394 萬200 元，且被告業於104 年鳳簡字第908 號以該 違約金抵銷原告對被告之瑕疵擔保請求權，原告對於被告已 無瑕疵擔保請求權可以主張云云。惟查：被告持系爭本票裁 定其中金額50萬元及自104 年8 月28日起至清償日止按年息 6%計算之利息，聲請本院104 年度司執字第148366號強制執 行之票據原因關係為買賣價金餘款50萬元，與違約金無涉， 本院應無庸審理上開違約金394 萬200 元債權是否存在，蓋 無論違約金394 萬200 元是否存在，均與本件執行名義、執 行程序無關，且此部分亦經本院104 年鳳簡字第908 號審理 中。
六、綜上所述，原告依強制執行法第14條之規定，請求如主文第 1 項，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則非有據， 應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 6 日
鳳山簡易庭 法 官 施盈志
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 9 月 6 日
書 記 官 林豐富