臺灣高雄地方法院小額民事判決 105年度雄小字第2674號
原 告 陳容仙
被 告 王叔芳
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年9 月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊向被告承租被告所有位於高雄市○○區○○路 00號1 樓及地下室（下合稱系爭房屋），兩造於民國105 年 3 月14日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃 期間自105 年4 月1 日起至106 年3 月31日止，租金每月新 臺幣（下同）1 萬1,000 元、水費200 元（電費由伊另外自 行繳納）、押租保證金1 萬1,000 元。詎系爭房屋於105 年 9 月13日因颱風豪雨而漏水，致地下室積水深達8 公分，伊 所有放置於地下室之冷氣機（價值2 萬5,000 元）、單眼相 機（價值1 萬7,000 元）均因泡水毀損，伊衣物亦因泡水支 出送洗費1 萬2,360 元；伊曾多次要求被告修繕系爭房屋， 然均為被告拒絕，伊於105 年9 月20日以手機簡訊之方式通 知被告終止系爭租約，並於105 年9 月27日搬離系爭不動產 。伊因系爭房屋漏水不堪居住，被迫提早搬遷，自得向被告 請求減少租金5,500 元及搬家費用5,000 元，爰依民法第22 7 第1 項、第266 條及第435 條，及系爭租約等規定，提起 本訴等語。並聲明：被告應給付原告7 萬5,860 元，及自本 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之 利息。
二、被告則以：系爭房屋樓高4 層，每月水費約為700 多元，竟 於105 年9 月突然暴增為2,471 元，於105 年9 月13日積水 地下室之水質清澈，非混濁污穢，益徵系爭房屋無漏水狀況 ，係原告故意放水導致積水。且颱風過後經伊詢問附近住戶 ，均未因豪雨導致屋內漏水。又原告於105 年9 月20日後仍 持續進出系爭房屋，因其他房客向伊反應聽到水聲，伊於9 月24日與三多派出所警察及里長共同進入系爭房屋，發現屋 內熱水沒關，伊將熱水關掉後，隔幾天房客又向伊反應有水 聲，伊再報警，發現原告又把熱水打開。嗣伊於10月20日以 存證信函向原告終止系爭租約，而原告尚未交還系爭房屋鑰 匙等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條前段定有明文。而民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告 之請求，業經最高法院17年上字第917 號判例意旨闡釋明 確。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者， 債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。 因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠 償。因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部 不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應 按其比例減少對待給付。出租人應以合於所約定使用收益 之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其 合於約定使用、收益之狀態。租賃關係存續中，因不可歸 責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按 滅失之部分，請求減少租金。民法第227 條、第266 條第 1 項、第423 條及第435 條分別定有明文。又出租人應以 合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃 關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第42 3 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出 租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係 存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本 旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付 ，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保 責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字 第222 號判決意旨參照）。經查：
１、原告向被告承租系爭房屋，兩造於105 年3 月14日簽立系 爭租約，約定租賃期間自105 年4 月1 日起至106 年3 月 31日止，租金每月1 萬1,000 元、水費200 元（電費由原 告另外自行繳納、押租保證金1 萬1,000 元，有系爭租約 在卷可稽（本院卷第152 至156 頁），復為兩造所不爭執 （本院卷第105 頁）。
２、原告主張系爭房屋於105 年9 月13日因颱風豪雨而發生漏 水，不堪居住，並致生損害等語，然為被告所否認，並以 前揭情詞置辯。是本件首應探求者，厥為系爭房屋是否有 原告所指因被告未保持其合於約定使用、收益之狀態？進 始論及是否颱風來襲因而漏水不堪居住，受有搬家費用5, 000 元、押租金1 萬1,000 元、送洗衣服費用1 萬2,360 元、冷氣機損失2 萬5,000 、單眼相機損失1 萬7,000 元 ，並得據以請求減少租金5,500 元。原告對系爭房屋之漏 水原因，固提出照片及錄影光碟為證，然此僅能知悉拍攝
屋內某處牆壁有滲水情形、屋內部分物品浸水，無法逕為 知悉滲水及浸水之原因，自難認定原告所指漏水係因系爭 房屋未保持其合於約定使用、收益之狀態所致；況依原告 所稱系爭房屋之地下室漏水，並無地下室全部滅失或全部 滅失而無法使用之狀態。原告就此部分，復未更為舉證， 當難認所指此情為真，原告此部分主張，即屬無據。（二）再按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租 人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出 租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修 繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第43 0 條定有明文。原告主張系爭房屋發生漏水，有修繕之必 要，催請被告修繕，未據置理，已於105 年9 月20日終止 系爭租約等語，然為被告所否認。高雄市政府警察局苓雅 分局三多路派出所（下稱三多路派出所）之所長陳國文及 警員郭明儒於105 年9 月24日11時至13時擔服巡邏勤務時 ，確實有於105 年9 月24日12時許接獲被告來電報案，表 示向其承租上址之房客（即告訴人）將1 樓後房間之電器 、自來水開啟未關長達半個多月，害怕該房內電器運轉過 熱而引發火災，請求協助至上址查看，警方即會同高雄市 苓雅區福祥里里長劉榮福、被告及在場2 樓房客王家駿等 5 人，於同日13時許，一同進入上址1 樓後房間，由警方 全程錄音錄影，進入房間後發現浴室熱水持續放水，電熱 水器不停運轉，為避免可能發生危險狀況，即由警方、里 長陪同被告將熱水關閉後隨即退出房外上鎖，現場無其他 財物損失，檢查人員均無碰觸任何物品等情，有高雄市警 察局苓雅分局106 年5 月11日高市警苓分偵字第10672038 600 號函及所附110 報案紀錄單、工作紀錄簿附卷可參（ 本院卷第121 、124 頁）。顯見被告當時會同員警進入系 爭房屋，已有浴室熱水持續放水之情，則本件是否有原告 所指系爭房屋漏水而有修繕必要之情，顯非無疑。而原告 就系爭房屋漏水係因未保持其合於約定使用、收益之狀態 ，並未更為舉證，是原告以此主張終止系爭租約，自屬無 據。
（三）復按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆 滿前得終止契約者，其終止契約，依民法第453 條規定， 固應依民法第450 條第3 項規定先期通知。惟同法第450 條第3 項後段就「出租人」始有「至少於一星期、半個月 或一個月前通知」之先期通知義務，立法理由主要在於保 護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人 措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是項限制，
仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足（最高法院87年 台上第580 號裁判意旨參照）。經查，系爭租約第7 條約 定：「契約期間內乙方（即原告）若擬遷離他處時乙方不 得向甲方（即被告）請求租金償還、遷移費及其他任何名 目之權利金‧‧‧。」、第18條約定：「‧‧‧租賃期間 內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金 ，乙方絕無異議‧‧‧。」等語（本院卷第154 、155 頁 ），依上開契約約定之文義觀之，契約之當事人顯均同意 承租人即原告於租約期限屆滿前，得終止租約，僅承租人 應賠償出租人1 個月之租金等情。是以，系爭租賃契約雖 定有期限，惟兩造於簽約時，即合意租期屆滿前，契約之 當事人均可提前終止契約，則原告自得於租賃期限屆滿前 終止系爭租約。又終止權之性質，係屬形成權一種，而形 成權係賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關 係之效力得以消滅。原告於簽約時已交付被告押租保證金 1 萬1,000 元，嗣於105 年9 月20日以LINE通話簡訊通知 被告表示：「我要搬走了，妳有要答應押金要退還給我， 我是要跟你談這個‧‧‧。」等語（下稱系爭簡訊），被 告於翌日即21日顯示已讀而知悉，業據原告提出系爭簡訊 為證（本院卷第11頁），復為兩造所不爭執（本院卷第10 5 、149 頁）。依系爭簡訊所示，既有表示原告要遷離系 爭房屋，並要求被告返還押租保證金，核認系爭簡訊意旨 已有終止系爭租約之意思表示，是被告於105 年9 月21日 知悉時已生終止系爭租約之效力。至於原告隨時終止租約 後，被告依約有何權利可向原告請求賠償，要屬被告另為 請求之範圍（容後述）。
（四）依系爭租約第5 條約定：「‧‧‧乙方如不繼續承租，甲 方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」、 特別約定：「乙方要求甲方押租金改為1 個月1 萬1000元 ，故乙方搬離甲方時退回乙方1 個月押租金。租賃期未到 ，甲方願退還乙方押金。」等語（本院卷第153 、156 頁 ），可知原告於租賃期間屆滿前終止租約者，被告於原告 騰空並交還系爭房屋後應返還押租金。而所指「交屋」， 並非雙方必須當面親自點交或其他形式上的儀式，僅須原 告遷離系爭房屋後並未妨礙被告就系爭房屋之實力支配權 ，或被告就系爭房屋已為可得實力支配之狀態者，原告當 已盡其交屋予被告之契約義務。本件原告已於105 年9 月 21日終止系爭租約，業經本院審認如前。原告主張已於9 月27日遷離系爭房屋，被告固不否認已遷離系爭房屋，但 否認原告已交還房屋，並以原告事後還有持續進屋等語為
辯。查原告自承迄今均未將系爭房屋之鑰匙交付被告（本 院第149 頁），被告亦是認已於105 年12月13日將系爭房 屋換鎖（本院卷第195 頁），原告對此換鎖時間亦不爭執 （本院卷第195 頁），依前揭意旨所示，原告持有系爭房 屋鑰匙期間，仍有自由進出系爭房屋之可能，當有妨礙被 告就系爭房屋之實力支配權之虞，然被告既已於12月13日 更換鑰匙，原告於斯時無法自由進出，被告就系爭房屋已 確屬可為實力支配之狀態，足見原告已交還系爭房屋予被 告，被告依約自應負返還押租保證金之義務。
（五）按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質 不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法 第334 條第1 項定有明文。依系爭租約第18條約定：「‧ ‧‧租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲 方一個月租金，乙方絕無異議‧‧‧。」，原告於系爭租 約租賃期間提前單方終止系爭租約並遷離他處，當應賠償 1 個月租金1 萬1,000 元，被告得據以主張抵銷，亦為原 告所不爭執（本院卷第195 頁）。是原告主張被告返還押 租保證金1 萬1,000 元，經被告主張以賠償1 個月租金1 萬1,000 元抵銷後，已無餘額，原告此部分主張，為無理 由，不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第227 第1 項、第266 條及第435 條 ，及系爭租約等規定，請求被告給付7 萬5,860 元及自本起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息，為無理由，應予駁回。
五、兩造就本件其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核 與判決結果無影響，爰不逐予一一論列，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 21 日
高雄簡易庭 法 官 饒志民
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 106 年 9 月 21 日
書 記 官 吳韻芳