台灣花蓮地方法院民事簡易判決 106年度花簡字第313號
原 告 郭大衛
訴訟代理人 吳秋樵律師
複代理人 劉彥廷律師
被 告 張宏基
被 告 江吳金玉
共 同
訴訟代理人 許正次律師
李韋辰律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國 106年9月4日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告張宏基應自門牌號碼為花蓮縣○○市○○路00○0號6樓即建號為花蓮縣○○市○○段00000號之房屋遷出，並返還原告。被告張宏基應自民國105年7月28日起至遷出上開房屋之日止，按月給付原告新台幣捌仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告張宏基負擔。
本判決第一項得假執行；但被告張宏基如以新台幣肆拾萬零玖佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於所命各期給付到期後得假執行；但被告張宏基於所命各期給付到期後，每期如以新台幣捌仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告為門牌號碼花蓮縣○○市○○路00○0號6樓即建號花蓮 縣○○市○○段00000 號之房屋（下稱系爭房屋）之所有權 人，並於民國105年7月28日辦理所有權移轉登記完畢。被告 現占有系爭房屋，經原告多次請其等遷出，渠等斷然加以拒 絕，惟並無任何占有權源足以對抗原告，故請求法院判決返 還之。又被告無權占用系爭房屋，無法律上之原因受有利益 ，造成原告無法使用系爭房屋及無法收取租金之損害，經訪 查相似之房屋每月租金約新台幣（下同）12,000元整，被告 應給付之。依民法第767 條、第179條、第181條但書之規定 ，提起本件訴訟。並聲明：被告應自原告所有系爭房屋遷出 ，並將房屋返還原告；被告應自105年7月28曰起至遷出系爭 房屋日止，按月連帶給付原告12,000元整；請准原告供擔保 ，宣告假執行。
(二)對被告抗辯所為之陳述：
1.經鈞院傳證人姚湘瑩（代書）、李軍億（仲介）、呂芳成（ 契約名義人），可知，前屋主之妻鍾秀蘭欲出售系爭房屋， 委由仲介公司出售，嗣由原告買受，其等間為真實之買賣關 係，且有仲介公司提供之委託銷售契約書以及服務費發票可 證明，足徵原告與前手並非通謀虛偽意思表示，原告為真正 之所有權人無疑。
2.關於相當於租金之不當得利部分，經鈞院函詢國稅局花蓮分 局及不動產仲介公會，足證原告得請求每月12,000元之租金 損害。
二、被告之答辯：
(一)系爭房屋原係吳熺琳所有，並於95年12月2 日與被告張宏基 訂定租賃契約，將系爭房屋出租予被告張宏基使用，租賃期 間自95年12月起至96年12月10日止。期間屆滿後，被告張宏 基仍繼續居住使用並繳付房租，吳熺琳亦收受房租而無反對 之意思，迨至100 年間，吳熺琳察覺與被告張宏基就系爭房 屋之租賃契約已成為不定期租賃，遂向被告張宏基提出變更 為定期租賃之要約並寄送契約書，然被告張宏基不同意而未 做回應，吳熺琳遂先後寄發存證信函三次要求被告張宏基變 更契約為定期租賃，否則終止契約並收回房屋，因被告張宏 基一再向吳熺琳主張有不定期租賃關係存在，毋庸另定新約 ，吳熺琳先於101 年1月3日主張依土地法第100條第5款終止 租賃並請求遷讓房屋，嗣後撤回該訴，又在104 年6月9曰主 張依土地法第100條第1款終止租賃並請求收回房屋，因不能 證明確實有自住需要，遂於105年6月29日撤回起訴，惟被告 張宏基於105年7月13日表示不同意吳熺琳撤回，後來該訴訟 因視為合意停止而撤回起訴。吳熺琳遂於105年7月28日將系 爭屋屋移轉登記為原告所有，使原告提起本件訴訟。(二)原告與吳熺琳間為通謀虛偽買賣，系爭屋屋真正所有人仍為 吳熺琳，原告無提起本件訴訟之當事人適格。吳熺琳於前案 陳稱要將系爭房屋收回自住，並以6 萬餘元添購多項家俱， 短時間內突然改變心意將系爭房屋出售之可能性微乎其微， 是吳熺琳應無出售系爭房屋之動機，其與原告間買賣系爭屋 屋之行為乃通謀虛偽意思表示。又吳熺琳以買賣為原因於10 5年7月28日將系爭屋屋移轉登記為原告所有，經查詢實價登 錄系統可推知，原告係以700 萬元向吳熺琳購入系爭屋屋， 嗣於105年9月30曰始以系爭屋屋設定588 萬元之最高限額抵 押權予彰化商銀，然吳熺琳所有系爭房屋時，並未以系爭房 屋設定抵押向銀行貸款，衡情，原告向銀行貸得之款項，並 非由彰化銀行向其他銀行代償抵押債務以代尾款之交付，而 係逕行撥予原告。復依原告提呈之價款收付明細表，可知，
鍾秀蘭分別於105 年6月26日簽收20萬（現金）、6月27日簽 收50萬（匯款）、7 月14日簽收140萬（100萬現金，40萬匯 款），惟依原告花蓮二信存摺記錄6 月28日始轉帳51萬元， 鍾秀蘭竟於前一曰簽收，不符常理邏輯，蓋50萬元數目非屬 小額，鍾秀蘭竟未收到匯款而先簽署收受，顯有疑問。再依 原告之彰化銀行存摺紀錄，系爭房屋係於105年7月28日以買 賣為原因移轉登記，然原告之彰化銀行紀錄至10月4 日始為 放款490 萬元，相隔2個月餘，將近7成之價金尚未給付，前 手吳熺琳竟移轉登記系爭房屋予原告，顯然不符一般交易情 形，有違常情，況雖有105 年10月4日490萬元之放款紀錄， 惟490 萬元之價金給付，原告未舉證說明。如原告未能證明 價金移轉之存在，已堪認定吳熺琳將系爭房屋移轉登記為原 告，目的係使被告張宏基無法援引民法第425條第1項對抗原 告，吳熺琳與原告間並無讓與系爭房屋之合意，原告非所有 人，無從行使民法第767 條規定之物上請求權。(三)原告明知吳熺琳與被告張宏基間，就系爭房屋有不定期租賃 關係，並因而涉訟，卻決意買受並提起本件訴訟，要屬權利 濫用行為，不值得保護。詳言之，原告明知系爭房屋前手所 有人吳熺琳與被告張宏基間有不定期租賃關係，且吳熺琳歷 經二次起訴，仍無法獲致勝訴並收回系爭房屋，原告因而未 經探勘買賣標的，亦未與被告張宏基協商遷讓房屋時程或條 件，直接以市價約7 折之顯不相當價金，自吳熺琳處取得系 爭房屋並旋即提起本件訴訟，可認原告乃利用他人之爭執， 伺機壓迫交易價格，及利用契約相對性驅逐有權占有人，使 吳熺琳蒙受經濟上損失，被告張宏基蒙受流離失所之慘境。 因而，原告乃在正常市場交易行為外，利用爭執機會牟利， 減損出賣人因交易所生之利益，及破毀承租人基於租賃契約 得使用房屋之權，其提起本件訴訟，非無逾越權利本質及社 會觀念所允許之界限，難謂無專以損害他人為目的之意思， 自無保護必要。
(四)系爭房屋座落之土地之面積為390 平方公尺，105年1月申報 地價為3,040 元，原告權利範圍為一萬分之七百六十五，相 當於90,698 元；系爭房屋核定現值為400,900元，故屋地申 報總價為491,598 元，年租金上限為49,159元，月租金上限 為4,096 元。參酌系爭房屋所在位置，係以住宅為主，繁榮 及人車通行程度一般，應以申報總價百分之三計算即 1,228 元為適當，原告請求每月12,000元相當於租金之不當得利， 亦屬無據。
(五)系爭房屋僅為被告張宏基一人承租及居住使用，被告江吳金 玉並未居住於系爭房屋，難謂有共同不當得利之事實，縱有
居住，民法第179 條規定並無多數利得人應負連帶返還責任 之規定，被告間對於原告亦無連帶給付之明示，故原告請求 被告應自105年7月28日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶 給付原告12000 元，淘屬無據。並聲明：原告之訴駁回；如 受敗訴判決，願供擔保，請免為假執行之宣告。三、本院之判斷：
(一)原告主張其自105年7月28日起為系爭房屋所有權之登記名義 人，而被告張宏基占有系爭房屋乙情，業據原告提出所有權 狀、房屋稅籍證明書、不動產登記資料、第一類登記謄本等 件為證（卷一頁8、9、18至23、59至63），並經本院調取10 1年度花簡字第66號、104年度花簡字第271 號等卷宗確認屬 實，且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。至 原告主張其自105年7月28日起為系爭房屋之所有權人，而被 告無權占有系爭房屋，故原告得請求被告遷讓返還系爭房屋 ，並給付相當於租金之不當得利等語，則為被告所否認，並 辯稱系爭房屋之前所有權人吳熺琳與被告張宏基間有不定期 限之租賃關係，而吳熺琳於前案請求被告張宏基遷讓系爭房 屋未逞，以通謀虛偽意思表示將系爭房屋移轉登記予原告， 故原告非系爭房屋之所有權人，不得請求遷讓返還系爭房屋 及給付相當於租金之不當得利；吳熺琳與被告張宏基間就系 爭房屋有不定期租賃關係，因而涉訟，原告卻買受系爭房屋 而提起訴訟，要屬濫用權利之行為；原告主張相當於租金之 不當得利之金額有誤；被告江吳金玉未占有系爭房屋云云。 是本件之爭點為：原告是否為系爭房屋之所有權人？原告提 起訴訟，是否屬濫用權利之行為？原告請求被告張宏基遷讓 返還系爭房屋，有無理由？原告請求被告張宏基給付相當於 租金之不當得利，有無理由？相當於租金之不當得利之金額 為何？被告江吳金玉是否占有系爭房屋？現判斷如下。(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。又不動產物權經登記者， 推定登記權利人適法有此權利，同法第759條之1第1 項亦有 明文。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示 者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判 例要旨參照）。又在買賣契約，不能僅因契約當事人間價金 之交付不實，即謂該買賣係通謀虛偽成立（最高法院86年度 台上字第3865號判決意旨可參）。又應負舉證之責之人先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則對造就其主張之 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回應負 舉證之責之人之主張（最高法院100年度台上字第415號判決 意旨可參）。查吳熺琳於105年7月28日以買賣為原因將系爭
房屋之所有權移轉登記予原告乙情，業據原告提出上開所有 權狀、房屋稅籍證明書、不動產登記資料、第一類登記謄本 及不動產買賣契約書、價款支付明細表、匯款委託書、存摺 封面及內頁、委託銷售契約書、不動產標的現況說明書、仲 介服務費統一發票（卷一頁122至130、178、183至188 ）等 件為證，並經花蓮縣花蓮地政事務所函附申請登記資料、彰 化銀行花蓮分行函附抵押貸款資料附卷可稽（卷一頁67至80 、卷二頁19至22），且經證人即代書助理姚湘瑩、房屋仲介 員李軍億、契約名義人呂芳成均具結證述明確（卷一頁 164 至171 ）。可知，觀諸系爭房屋之登記資料，並審酌上開書 證及證人證詞，原告確實為系爭房屋之所有權人。至被告張 宏基雖辯稱吳熺琳以通謀虛偽意思表示將系爭房屋所有權移 轉登記予原告，故原告非系爭房屋之所有權人云云，不僅未 舉證以實其說，亦與上開登記資料、書證及證人證詞有違， 故被告張宏基此部分所辯，應屬臆測之詞，礙難信實。又被 告張宏基雖辯稱原告辦理房貸抵押之時間、支付價金之時間 有疑云云，然揆諸上開說明，顯不得僅據此即率認吳熺琳與 原告間就系爭房屋之買賣係通謀虛偽成立，況且，被告張宏 基為應負舉證之責之人，其先不能舉證，以證實自己主張之 事實為真實，則原告就其所舉證據縱有疵累，亦應駁回被告 張宏基之主張，從而，被告張宏基此部分所辯，亦不可採。 又被告張宏基雖辯稱吳熺琳於前案陳稱需取回系爭房屋，是 不可能出售予原告云云，然吳熺琳於前案未能取回系爭房屋 ，遂不得已以折價方式出售系爭房屋，並無何違反常情之處 ，故被告張宏基此部分所辯，亦難採信。職故，原告既為系 爭房屋之所有權人，且就原告言，被告張宏基占有系爭房屋 並無法律上權源，揆諸上開規定，原告請求被告張宏基遷出 並返還系爭房屋予原告，核屬有據。又按出租人於租賃物交 付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契 約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動 產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，修正 之民法第425 條定有明文。其修法理由謂：在長期或未定期 限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證 ，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊 端，以保障交易安全等語。準此，修正之民法第425 條規定 之立法目的明確表示，為平衡承租人住居利益及第三人交易 安全利益，租賃契約原則上均有買賣不破租賃規定之適用， 然未經公證之未定期限或期限逾5 年之不動產租賃契約，因 難以終止，影響交易安全甚鉅，故無買賣不破租賃原則之適 用，亦即承租人不得以租賃契約對抗買受人，以避免造成所
有權人永遠無法取回所有物之不當結果。準此，吳熺琳與被 告張宏基間就系爭房屋雖有不定期限之租賃關係，然未經公 證，於此情形下，依修正之民法第425 條規定之立法價值加 以判斷，應選擇保護買受人即原告，亦即被告張宏基不得執 其與吳熺琳間之租賃契約對抗原告，可知，原告提起訴訟不 僅符合法律規定，亦符合法律之立法目的及價值判斷，從而 ，被告張宏基辯稱原告提起訴訟屬濫用權利之行為云云，應 無理由。
(三)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人不動產， 可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最高法 院61年台上字第1695號判例參照）。又土地法第97條房屋計 收租金之規定，於無契約關係之損害賠償事件非當然一體適 用（最高法院49年台上字第1230號判例參照）。查原告為系 爭房屋之所有權人，且就原告言，被告張宏基占有系爭房屋 無法律上權源，業如前述。可知，就原告言，被告張宏基無 法律上之原因而受占有系爭房屋之利益，致原告受損害，揆 諸上開說明，原告請求被告張宏基返還相當於租金之利益， 應有理由。又土地法第97條之規定雖為強行規定，然原告與 被告張宏基間無租賃契約關係之存在，業如前述，則土地法 第97條之規定於兩造間並非當然強行適用。而被告張宏基自 承其與吳熺琳間就系爭房屋之租賃契約，所約定之租金為每 月8,500元乙情（卷一頁133），原告對此不爭執，堪信為真 實。又審酌系爭房屋之位置、利用狀況、交通情形、繁榮程 度、使用經濟效益，暨財政部北區國稅局花蓮分局函（卷一 頁112 ）、花蓮縣不動產仲介經紀商業同業公會函（卷一頁 116至119）等情，本院認以每月8,500 元作為系爭房屋相當 於租金之利益，應屬妥適。從而，原告請求被告張宏基給付 自原告取得系爭房屋所有權之時即105年7月28日起至遷出上 開房屋之日止，按月給付原告8,500 元，應有理由，逾此範 圍之主張，則屬無據。
(四)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。關於被告江吳金玉有無 占有系爭房屋乙節，乃有利於原告之事實，自應由原告負舉 證責任，然原告迄今未能舉證以實其說，況且，被告江吳金 玉之戶籍未設在系爭房屋，又被告張宏基為成年人，被告江 吳金玉非必然與被告張宏基同住，故原告主張被告江吳金玉 占有系爭房屋云云，難認可採。
(五)綜上所述，原告依民法第767 條第1項前段、第179條前段規 定，請求被告張宏基應自門牌號碼為花蓮縣○○市○○路00
○0號6樓即建號為花蓮縣○○市○○段00000 號之房屋遷出 ，並返還原告；被告張宏基應自105年7月28日起至遷出系爭 房屋之日止，按月給付原告8,500 元，為有理由，應予准許 ，逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
四、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告部分敗訴之判決，依同法第389 條第1項第3款規定，應依 職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依 附，應予駁回。又被告張宏基陳明願供擔保，聲請宣告就敗 訴部分免為假執行，經核無不合，爰准其聲請並依職權酌定 相當之擔保金額宣告之。又原告主張遷讓房屋及給付相當於 租金之不當得利，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，後者 乃以一訴附帶請求損害賠償，不併算價額，是給付相當於租 金之不當得利部分未徵裁判費，僅就遷讓房屋部分徵裁判費 ，從而，訴訟費用仍應由被告張宏基負擔，附此敘明。五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436 條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第 392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 25 日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法 官 曹庭毓
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（上訴狀須表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 26 日
法院書記官 黃鷹平