最高法院民事判決 九十六年度台上字第二八八○號
上 訴 人 李 慶 貴
參 加 人 基隆市政府
法定代理人 張 通 榮
共 同
訴訟代理人 楊 金 順律師
參 加 人 財政部國有財產局
法定代理人 郭 武 博
被 上訴 人 吳 振 添
吳 振 田
胡 振 義
胡 連 宗
胡 連 合
胡 連 喜
胡 連 勝
胡 連 坤
胡 秋 桂
廖吳五妹
賴吳月妹
乙 ○ ○
甲 ○ ○
上列當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十六年四
月三十日台灣高等法院第二審判決（九十五年度上字第八七九號
），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件參加人基隆市政府之法定代理人已由陳重光變更為張通榮，經張通榮具狀聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。其次，上訴人主張：伊之被繼承人李水添生前將坐落台北縣樹林市○○○段○○○○段○○○地號等三筆耕地，出租予被上訴人之被繼承人吳坤玉，簽有耕地三七五租約（樹林市東山字第五一號，下稱系爭租約）。嗣李水添於民國五十四年二月二十二日死亡，原由伊及第一審共同原告李慶華等十人（下稱李慶華等十人）繼承取得上開耕地，因以其中之部分應有部分抵繳稅款，現為伊與李慶華等十人暨中華民國（參加人財政部國有財產局為管理機關，下稱國有財產局）及參加人基隆市政府所共有，並經重測變更為同市○○段○○○○○○○○地號三筆土地（下稱系爭耕地）。而被上訴人係於吳坤玉亡故後，繼承其承租人之地位。詎被上訴人及原承租人吳坤玉，自伊繼承系爭耕地迄今，均未曾繳
付租金，且在系爭耕地上舖設水泥等地上物而有繼續一年以上不為耕作之情事，伊已依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第十七條第一項第三款、第四款規定，合法終止系爭租約。依民法第七百六十七條規定，伊自得請求被上訴人拆除地上物返還系爭耕地於共有人全體。惟被上訴人仍爭執系爭租約合法存在。爰求為確認伊及李慶華等十人與被上訴人間就系爭耕地之租佃關係不存在；被上訴人應將系爭耕地上之地上物拆除，返還該耕地於上訴人及其他共有人之判決。
被上訴人中僅吳振添一人以：系爭耕地之租金債務係屬往取之債，上訴人等出租人既從未至伊等承租人住處收取租金，亦未定期催告，伊等自無遲延給付情事。又伊等於系爭耕地上，種有蔬菜等農作物，其上鐵皮屋為農舍，水泥地乃作晒穀場用，均為從事農作所需，上訴人等終止租約，於法即屬無據。其於九十四年十二月二十六日在租佃爭議調處程序時及於起訴狀中所為終止租約之意思表示非但不合法，且對被上訴人甲○○（按○○○年○月○日出生）所為終止租約之意思表示，係對無權代甲○○收受意思表示之被上訴人乙○○為之，應不生終止系爭租約之效力等語，資為抗辯。至於其他被上訴人均未作何聲明或陳述。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：兩造之被繼承人李水添、吳坤玉原分別為系爭耕地之出租人及承租人，現由上訴人及李慶華等十人暨參加人等共有系爭耕地成為系爭租約之出租人，而被上訴人因繼承已成為系爭租約之承租人等事實，為兩造所不爭執。上訴人就其主張被上訴人積欠租金一節，未定期為催告及依系爭租約所為往取債務之約定，前往被上訴人之住所收取租金，其以被上訴人積欠租金已達二年之總額為由，所為終止系爭租約之意思表示，固無足取。惟依上訴人於八十七年至八十九年間拍攝系爭耕地之現場，及其於九十四年十一月九日租佃爭議調處程序後至現場再為拍攝之照片暨第一審履勘現場所製作之勘驗筆錄及照片，並參酌訴外人吳金文所出具之說明書及證人章培華之證詞觀之，足認系爭耕地除有部分栽種蔬菜外，其餘部分被上訴人顯未耕作，上訴人暨參加人國有財產局及基隆市政府本於出租人之地位，依減租條例第十七條第一項第四款規定之事由，終止系爭租約，原非無據；但依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條規定，應由上訴人及其他共有人全體共同向被上訴人為終止租約之意思表示，始為適法。經查被上訴人中之一人甲○○於九十四年十二月二十六日台北縣政府（原判決誤載為樹林市公所）進行調處程序時尚屬未成年人，而被上訴人乙○○並非甲○○之法定監護人，自無權委託吳金文參與該調處程序受領上訴人為終止租約之意思表示。況甲○○已於同年八月三日變更住所為新竹縣湖口鄉○○村○○街○○○巷○號，
而乙○○則早於同年三月三日遷出原同鄉長嶺村○○路○段○○○號，至台北縣鶯歌鎮○○街○○號六樓之三居住，亦見乙○○與甲○○於九十四年十二月二十六日在台北縣政府就系爭租約進行調處程序時，並未同居，當然無民法第一千零九十四條第一項第二款規定之適用。故乙○○既非甲○○之法定監護人，其於斯時授權吳金文代理甲○○參與上開調處程序之單獨行為，依民法第七十七條前段、第七十八條規定，即屬無效。堪認被上訴人甲○○未獲全體共有人為合法終止租約之意思表示，系爭租約應仍有效存在。從而，上訴人請求確認就系爭耕地之租賃關係不存在，並命被上訴人將系爭耕地之地上物拆除，返還該耕地予上訴人及其他全體共有人，均非有理等詞，為其判斷之基礎。按未成年人之父母死亡而無遺囑指定監護人，亦無與未成年人同居之祖父母時，依民法第一千零九十四條第一項第二款規定，與該未成年人同居之兄姊，即為其法定監護人。所謂同居，係指監護人與被監護人（未成年人）實際上在一起居住共同生活者而言。並非以登記之住所或戶籍地址為認定是否同居之唯一標準。本件被上訴人甲○○為系爭租約之共同承租人，上訴人即出租人得依減租條例第十七條第一項第四款規定之事由終止系爭租約，而甲○○於九十四年十二月二十六日台北縣政府調處時尚未成年，且未與被上訴人乙○○同居，依民法第一千零九十四條第一項第二款之規定，乙○○並非甲○○之監護人，其代甲○○授權訴外人吳金文代理參與該調處程序之單獨行為，核屬無效等情，固為原審所確定之事實。惟查乙○○、甲○○為同母異父之兄妹關係（一審卷第一宗一○一頁），於上開調處期日係各自出具委託書予吳金文收受，由吳金文代理渠二人前往台北縣政府參加系爭租約之調處程序，該委託書之地址均載明為「湖口鄉○○路○段○○○號」（同上卷一七、一八頁），似見乙○○與甲○○因具有兄妹關係事實上同居於該址。則上訴人主張渠二人於當時之實際居住地同為上址（原審卷一○一、一○二、一二七、一二八頁），是否全然無據？倘渠等確係「同居」之兄妹關係，依上說明，乙○○於當時是否非為未成年之甲○○之法定監護人？而無代為或代受意思表示之權限？非無疑義。原審未釐清該二人於甲○○未成年時確否為同居兄妹之事實，遽以渠二人均已變更戶籍地，非居於同一住所，乙○○非甲○○之法定代理人，甲○○迄未獲全體出租人為合法終止租約之意思表示等由，而為上訴人敗訴之判決，殊嫌速斷，有判決不備理由之違法。其次，參加人國有財產局除以九十五年十一月一日台財管北管字第0000000000號函及存證信函通知被上訴人外，其與參加人基隆市政府均另以參加訴訟狀繕本送達（九十五年十二月十三日、同年十月三十一日）予被上訴人作為終止系爭租約之意思表示（見原審卷五三至五七頁
、一二二至一二三頁），上訴人於起訴後之九十五年六月九日更具狀再次表示「縱認原告（上訴人）等於九十四年十二月二十六日所為終止租約之意思表示不合法，原告等亦得以起訴書送達於被告（被上訴人）等時，為終止租約意思表示到達被告（被上訴人）等之時點」等語（一審卷第二宗五六頁），而被上訴人甲○○係七十五年八月一日出生（見一審卷第一宗一○一頁），可見其於上訴人、李慶華等十人及參加人對其本人及其他被上訴人為上開終止意思表示之送達通知時已成年，依法即有收受送達之行為能力。果前揭通知確已合法送達予被上訴人，能否仍謂系爭耕地之全體出租人對被上訴人等全體承租人所為終止租約之意思表示不生效力？原審就此重要之攻擊防禦方法，恝置不論，疏未說明其取捨意見，所為上訴人不利之判決，自屬難昭折服。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 十二 月 二十六 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 陳 碧 玉
法官 劉 靜 嫻
法官 張 宗 權
法官 陳 重 瑜
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 一 月 十 日
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