臺灣高雄地方法院民事判決 106年度簡上字第140號
上 訴 人 李珍妮
訴訟代理人 彭信雄
被 上訴人 陳文豹
上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國106 年4 月
27日本院高雄簡易庭105 年度雄簡字第267 號判決提起上訴，本
院於民國106 年9 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國104 年7 月18日向被上訴人承租 高雄市○○區○○○路000 號地下室1 樓（不含發電室、公 共水槽、電氣室、水管水槽等設備占用之地下1 樓空間，下 稱系爭地下室），供經營汽車停車場及汽車美容業之用，雙 方簽立租約，約定租期自104 年8 月1 日起至105 年7 月31 日止，租金為每月新臺幣（下同）8 萬元（下稱系爭租約） 。兩造並於系爭租約備註欄第1 條約定，被上訴人同意補貼 上訴人修建衛浴設備及場地清理費共18萬元，分12期即每月 15,000元，自租金扣抵之（下稱系爭特別條款）。是經扣抵 後，上訴人於104 年7 月19日給付第1 個月租金65,000元， 於104 年7 月24日給付押租金13萬元，合計給付195,000 元 （下稱系爭款項）予被上訴人。被上訴人則於104 年8 月1 日交付系爭地下室予上訴人。詎上訴人於104 年8 月1 日進 入系爭地下室，欲展開裝潢作業時，始發現樑柱及牆壁有部 分水泥剝離、鋼筋裸露情形（下稱系爭瑕疵），經上訴人於 104 年8 月11日當面要求被上訴人修繕，被上訴人卻僅僱請 泥水匠補平樑柱及牆壁表面，實際上並未完成修繕，致上訴 人無法自104 年8 月開始營業，上訴人再於104 年9 月17日 催告被上訴人修繕，仍未獲置理，被上訴人顯有債務不履行 情事，上訴人遂於104 年10月2 日以存證信函向被上訴人為 解約通知，並於同日送達被上訴人（下稱104 年10月2 日存 證信函），系爭租約既經上訴人合法解除，被上訴人即負有 回復原狀，返還所受領金錢之義務，被上訴人受領系爭款項 即事後失其法律上原因，且致上訴人受有損害，為此爰依民 法第259 條或第179 條規定，或不完全給付債務不履行損害 賠償之法律關係，請求擇一為上訴人勝訴之判決等語。並於 原審聲明：被上訴人應給付上訴人195,000 元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（按上訴 人在第二審已不再執「系爭地下室不足33個停車位」作為解
約事由，並捨棄終止系爭租約之主張，逕以104 年10月2 日 存證信函為解約通知，見本院卷第70、98、105 頁）。二、被上訴人則以：系爭地下室固有部分樑柱或牆面有漏水或水 泥剝離現象，惟已修繕完成，其結構安全無虞，兩造復合意 由被上訴人按月補貼上訴人修繕費15,000元，以代被上訴人 修繕義務之履行，上訴人自不能再執此事由要求解約。又系 爭地下室原提供漢王飯店作為停車場使用，上訴人經察看現 場滿意後，始決定承租系爭地下室，並繳納第1 個月租金及 押租金，系爭地下室並無不符系爭租約使用收益目的情事， 被上訴人既依債之本旨履行交付租賃物之義務，即無債務不 履行可言。此外，上訴人自第2 個月起即未繳納租金，經被 上訴人逕以押租金抵充上訴人連續2 期未納租金後，已全數 扣抵完畢，再無餘額可資返還等語置辯。
三、原審判決上訴人全部敗訴，並駁回其假執行之聲請。上訴人 不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴 人應給付上訴人195,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁 回。
四、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人就系爭地下室有使用收益權能，係有權出租系爭地 下室之人。
㈡依系爭地下室所在大樓之使用執照記載，該大樓起造人為亞 洲大戲院股份有限公司，該大樓之地下層總面積為1029 .35 平方公尺，且該大樓設有室內停車場「33輛、雙層、面積22 5 平方公尺」。
㈢兩造於104 年7 月18日簽立系爭租約，約定租期自104 年8 月1 日起至105 年7 月31日止，租金為每月8 萬元，押租金 為13萬元。
㈣兩造在系爭租約訂有系爭特別條款，約定：「甲方（按：指 被上訴人）負責將標的物（按：指系爭地下室）清空交予乙 方（按：指上訴人），由乙方自行整理使用，甲方同意補貼 乙方修建衛浴設備及場地清理費用共18萬元，分12期即每月 15,000元，由租金扣抵之」。
㈤上訴人於104 年7 月18簽立系爭租約前，曾察看系爭地下室 現況。
㈥上訴人已於104 年7 月19日交付第1 個月租金65,000元予被 上訴人，於104 年7 月24日交付押租金13萬元予被上訴人。 ㈦被上訴人於104 年7 月30日交付系爭地下室之大門遙控器予 上訴人。
㈧上訴人於104 年9 月17日以存證信函催告被上訴人應於文到
5 日內履行系爭瑕疵修繕義務，該信函已送達被上訴人。 ㈨上訴人寄發104 年10月2 日存證信函，以系爭地下室有系爭 瑕疵迄未修繕，結構安全有虞為由，向被上訴人為解約通知 ，該信函業於104 年10月5 日送達被上訴人。 ㈩被上訴人於104 年10月8 日以上訴人積欠104 年9 月、10月 租金共13萬元未繳為由，寄發存證信函催告上訴人於文到7 日內繳納，該信函業於104 年10月9 日送達上訴人（下稱10 4 年10月8 日存證信函）。
五、本件爭點為：㈠系爭地下室是否為合於系爭租約使用收益目 的之租賃物？被上訴人有無債務不履行情事？㈡上訴人解除 系爭租約是否合法？上訴人依民法第259 條或第179 條規定 ，請求被上訴人返還系爭款項，有無理由？㈢上訴人依債務 不履行之法律關係，請求被上訴人賠償相當於系爭款項之損 失，有無理由？茲將本院判斷分述如下：
㈠系爭地下室是否為合於系爭租約使用收益目的之租賃物？被 上訴人有無債務不履行情事？
⒈上訴人主張：系爭地下室因有系爭瑕疵存在，難以供經營停 車場及汽車美容業之用，經通知被上訴人修繕，亦未獲置理 ，被上訴人既不能提供合乎系爭租約使用目的之租賃物，即 有債務不履行情事云云。惟被上訴人否認之，並辯稱：上訴 人於簽約前，曾經察看系爭地下室現況，並對系爭地下室感 到滿意，雙方始於104 年7 月18日簽立系爭租約，上訴人並 於104 年7 月30日、31日及同年8 月1 日開始進行系爭地下 室裝修事宜，在系爭地下室劃設25個停車位，被上訴人並無 債務不履行情事。
⒉經查：
⑴系爭地下室於104 年7 月18日兩造簽立系爭租約時，其現況 應可供經營停車場或汽車美容業使用之事實，有證人即被上 訴人之友人李鳳珠證稱：「被告（按：即被上訴人）有地下 室要出租，請我幫他找承租人，被告表示地下室可以當停車 場，也可以當洗車場，我有親自到現場看過狀況，也認為不 錯，才介紹給原告（按：即上訴人）」等語（見原審卷第93 頁），及證人即仲介莊景川證述：當時系爭地下室仍在漢王 飯店租用中，經伊帶上訴人之配偶彭信雄前往現場察看後， 上訴人感到滿意才承租（見原審卷第96、97頁）；證人即系 爭租約見證人趙秀裡（原名趙苡菻）證述：簽約前彭信雄曾 去現場看過（見原審卷第99頁）等情為憑。再佐以上訴人自 承：彭信雄在簽立系爭租約前，曾於104 年7 月16日偕莊景 川前往察看系爭地下室現況（見本院卷第72頁）乙情無訛， 暨兩造均不爭執系爭地下室於104 年7 月間仍在漢王飯店租
用中，供漢王飯店作為停車位使用（見原審卷第88、132 、 133 頁）等一切情事，堪認系爭地下室於兩造簽立系爭租約 時，係處於可供上訴人經營停車場及汽車美容業之狀態。 ⑵上訴人雖主張系爭地下室有結構安全之虞云云，並有證人即 防水業者李紳林證稱：「系爭地下室天花板的鋼筋外露，且 已生鏽膨脹，經擠壓造成水泥塊掉落，又有水漬」、「根據 我當時估價內容來推算，應該面積不小」、「鋼筋繼續外露 生鏽，就會影響結構安全，只是我無法判斷當然是否有危險 性」、「依我現場觀察，地下室天花板水泥掉落之情形如不 改善，會打到人或車子，危害生命財產安全」等語為憑（見 原審卷第89、90、91頁）。然而，李紳林自承其未領有結構 、建築或土木技師等證照，無從判斷系爭地下室所在大樓有 結構危險（見原審卷第90、91頁），要非具備足以判斷建築 物結構安全專業知識、技能之人，是其有關系爭瑕疵可能肇 致系爭地下室結構安全疑慮之證詞，乃出於個人主觀臆測， 尚難憑採。上訴人復未舉證證明系爭地下室所在大樓自104 年7 月迄今有何結構傾移、崩壞之具體情事，自難認系爭地 下室結構安全有虞。
⑶又上訴人主張：被上訴人於104 年7 月30日將系爭地下室點 交予上訴人後，經伊委託彭信雄於104 年8 月1 日進入系爭 地下室察看，始發現系爭瑕疵，且因系爭瑕疵致生人、車安 全上之顧慮，在該瑕疵修復前，無從以系爭地下室經營停車 場及汽車美容業使云云，固據其提出系爭地下室壁面水泥剝 落，及牆面、地板滲漏水、地下室天花板水管漏水等照片為 憑（見原審卷第30至31、68至69頁，本院卷第85頁），並有 前述證人李紳林證詞（見原審卷第89、90、91頁），及證人 趙秀裡證稱：「…104 年8 月1 日我及原告（按：指上訴人 ）有到現場，發現鋼筋外露、水泥塊掉滿地，同年8 月8 日 水災後，地下室就像瀑布一樣到處漏水」等語；證人李鳳珠 證稱：「（問：104 年8 月8 日蘇迪勒颱風侵台後，你有無 看過系爭地下室？）我有去看，我看到天花板有漏水，有積 水不是很嚴重，天花板水泥有部分鋼筋外露及水泥塊掉落」 等語（見原審卷第94頁）為憑。但查：
①彭信雄係在104 年8 月8 日颱風過境後翌日（即104 年8 月9 日），前往察看系爭地下室，並發現系爭瑕疵及滲漏 水情形，業據上訴人、證人李鳳珠陳述如前（見本院卷第 69、94頁），亦與上訴人陳稱彭信雄於104 年8 月9 日察 看現場時所拍攝之照片內容一致（見本院卷第69頁、原審 卷第60頁），可見系爭瑕疵及滲漏水等情形，乃颱風過境 挾帶豪大雨所致之偶發、暫時狀態，並非常態，自不能執
此遽謂系爭地下室已喪失供作停車場或經營汽車美容業使 用收益之效能。
②再者，被上訴人於接獲上訴人通知系爭地下室有系爭瑕疵 及天花板水管漏水、地板積水情形後，已僱工修繕，並無 拒不修繕情事，業據被上訴人陳明在卷（見本院卷第112 頁），上訴人亦不否認被上訴人曾僱工將水泥剝落處抹平 ，並通知系爭地下室所在大樓之主任委員修繕水管，經主 任委員同意於104 年9 月間更換水管等情（見原審卷第90 頁，本院卷第106 頁），佐以上訴人於104 年9 月20日、 104 年9 月23日拍攝之照片顯示，系爭地下室原水泥剝落 、鋼筋外露之牆面已經補平；原漏水之水管亦已更新（見 本院卷第85頁正反面）等一切情事，堪認系爭瑕疵已經修 繕，被上訴人並無債務不履行情事。
③上訴人固主張被上訴人僅針對系爭瑕疵為表面修繕，不能 認其已盡修繕義務，並有證人李紳林就系爭瑕疵修繕方法 ，證稱：「這跟環境氣候條件有關，如果地下室所處位置 的水位高，可能生鏽速度變快，…把它抹平無法根本解決 問題」、「裂縫產生後，需用高壓或低壓灌注化學材料將 之補強，還要配合抓漏，防堵水氣進入縫隙才能根本解決 問題，再將鋼筋除鏽、防鏽後，才能抹平」等語為憑（見 原審卷第90頁）。惟觀諸前開證詞全文，可知李紳林係以 「如果地下室所處位置的水位高」為前提，提出修繕方法 ，並非依其實際履勘、調查系爭地下室結構及所處環境之 結果所為客觀陳述。參以李紳林前於104 年9 月25日就系 爭瑕疵修繕開立估價單，距其於105 年9 月12日到庭作證 ，已相隔1 年（見原審卷第34頁），李紳林亦自承「因時 間太久，我忘了有幾處（水泥塊掉落、水漬）」、「我只 是把我的工作需要多少報酬，（開立估價單）提出給業主 （按：指上訴人）」（見原審卷第89、90頁）等語，可知 李紳林因時間日久，就系爭瑕疵之真實情狀已不復記憶， 其有關系爭瑕疵修繕方法之證詞，顯非針對系爭瑕疵所為 客觀陳述，而是本於其從事防水抓漏工作之經驗而來，性 質上仍屬個人主觀臆測，估價單則旨在說明其工作代價， 均不能引為判斷被上訴人修繕系爭瑕疵是否得法、有無成 效之依據。上訴人復未提出其他證據證明系爭地下室在經 被上訴人僱工修補後，仍有持續滲漏水或水泥剝落情事， 其主張容難採信。
⑷從而，上訴人不能舉證證明被上訴人交付之系爭地下室有不 能達成系爭租約使用收益目的之瑕疵存在，被上訴人復已僱 工修繕系爭瑕疵及滲漏水情形，要難認被上訴人有債務不履
行情事。
⒊次查，兩造就系爭地下室租金數額，除於系爭租約第3 條約 定為每月8 萬元外，復以系爭特別條款約定：系爭地下室由 上訴人自行整理使用，被上訴人則同意補貼上訴人修建衛浴 設備及場地清理費共18萬元，分12期即每月15 ,000 元，由 租金扣抵之（見原審卷第10頁）乙節，為兩造所不爭執，參 諸上訴人自承：「被上訴人原本要求每月租金8 萬元，經雙 方討價還價後，被上訴人同意降價為65,000元，並以系爭地 下室欠缺衛浴設備，場地也還沒有整理為由，作為被上訴人 同意降價的理由」乙情（見本院卷第105 頁背面），及證人 李鳳珠證稱：「被告（按：指被上訴人）1 個月要租8 萬元 ，但原告（按：指上訴人）有殺價，最後以1 個月租金65,0 00元承租」等語（見原審卷第93頁）；證人趙秀裡證稱：「 原本被告提出租金8 萬元，最後原告殺價為65,000元，但被 告表示交待不過去，所以才會寫用每月15,000元補貼作為清 潔費及廁所建設費」等語（見原審卷第98頁）；證人莊景川 證稱：18萬元是清理費及增建廁所費」等語（見原審卷第96 頁），可知上訴人為降低租金之營業成本，而同意自行負擔 清理、整建系爭地下室之費用，並經雙方訂定系爭特別條款 以為憑據，基於契約自由原則，承租人與出租人就租金減免 事由既另有約定，雙方即應受該約定之拘束，始符誠信。上 訴人事後翻異前詞謂被上訴人因系爭特別條款得予免除之修 繕義務，不及於系爭瑕疵及滲漏水修繕云云，核與契約文義 不符，亦非可採。
⒋綜上所述，上訴人主張被上訴人不能提供合於系爭租約使用 收益目的之租賃物，而有債務不履行情事云云，未據舉證以 實其說，難予採信。
㈡上訴人解除系爭租約是否合法？上訴人依民法第259 條或第 179 條規定，請求被上訴人返還系爭款項，有無理由？ ⒈查上訴人雖迭以104 年8 月12日律師函（見本院卷第101 、 98頁）、104 年10月2 日存證信函向被上訴人為解約通知， 惟被上訴人交付供上訴人使用之系爭地下室，並無不能達成 系爭租約使用收益目的情事，業經本院審認如前，被上訴人 既無債務不履行情事，上訴人猶執此事由解除系爭租約，自 非適法有效。上訴人逕以系爭租約解除後，雙方互負回復義 務原狀為由，依民法第259 條規定，請求被上訴人返還系爭 款項，為無理由。又系爭租約未經上訴人合法解除，則被上 訴人依系爭租約向上訴人收取租金、押租金自有法律上之原 因，要無不當得利可言。上訴人猶依民法第179 條規定，請 求被上訴人返還系爭款項，為無理由。
⒉再查，上訴人除繳納第1 個月租金後，未再繼續繳納租金之 事實，為兩造所不爭執，而被上訴人以104 年10月8 日存證 信函限期催告上訴人繳納租金，未獲置理後，業以押租金逕 予抵充第2 、3 個月租金共13萬元，亦據被上訴人陳明在卷 （見本院卷第71頁），是以系爭租約因租期屆滿而當然終止 後，被上訴人所收取之押租金因全數抵充租金，再無餘額可 資返還，被上訴人對上訴人亦不負返還押租金義務，附此敘 明。
㈢上訴人依債務不履行之法律關係，請求被上訴人賠償相當於 系爭款項之損失，有無理由？
查被上訴人交付上訴人使用之系爭地下室，並無不能達成系 爭租約使用收益目的情形，被上訴人亦無拒不履行出租人修 繕義務情事，業經本院審認如前，被上訴人既無不完全給付 情事，對上訴人自不負損害賠償責任，上訴人猶依不完全給 付債務不履行之法律關係，請求被上訴人賠償相當於系爭款 項之損失，亦無理由。
六、綜上所述，上訴人依民法第259 條、第179 條或不完全給付 債務不履行損害賠償之法律關係，請求被上訴人給付195,00 0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息，均為無理由，不應准許。原審為上訴人全部敗訴 之判決，於法並無違誤。上訴人猶執前詞指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 9 月 30 日
民事第二庭 審判長法官 賴文姍
法 官 徐彩芳
法 官 陳美芳
以上正本係照原本作成。
本件訴訟標的價額未逾150萬元，不得飛躍上訴最高法院中 華 民 國 106 年 9 月 30 日
書 記 官 林雯琪