臺灣高雄地方法院民事判決 105年度雄簡字第1937號
原 告 鄭標璫
訴訟代理人 陳慧敏律師
被 告 尹立豪
訴訟代理人 尹壯業
林怡君律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國106 年5 月3 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於於民國104 年8 月7 日簽立不動產買賣契 約（下稱系爭契約），約定由伊以買賣總價新臺幣（下同） 285 萬元買受被告所有如附表所示不動產（下稱系爭房地） 。被告於104 年9 月15日交付系爭房屋後，伊於104 年10月 1 日將系爭房屋出租於訴外人柳耀鈞，嗣柳耀鈞於105 年8 月18日及8 月22日電話聯絡告知房間內天花板嚴重漏水，伊 旋即透過仲介告知被告該瑕疵之情，然被告均置之不理。而 原告於105 年8 月30日經由系爭房屋之5 樓王姓屋主告知表 示，被告於101 年間法拍取得系爭房屋所有權後即知悉系爭 房屋有嚴重漏水，並曾修復漏水，惟被告於簽立系爭契約前 在系爭房屋標的物現況說明書（下稱系爭說明書）保證系爭 房屋無漏水情事，且係故意未告知伊該瑕疵，並依系爭契約 第9 條約定，被告亦應負擔保責任。後因系爭房屋漏水瑕疵 ，柳耀鈞要求伊減少租金共計1 萬元，且伊修繕系爭房屋支 出修繕費用21萬5,000 元。是伊因系爭房屋之漏水瑕疵，受 有房屋減損價值20萬3,000 元、租金損失1 萬元及修繕費用 21萬5,000 元等損失，爰依民法第360 條規定，提起本訴等 語，並就修繕費用部分與民法第179 條、民法第359 條減少 價金之規定，請求擇一為勝訴判決。並聲明：被告應給付原 告42萬8,000 元，及自原告106 年1 月18日民事準備書狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。二、被告則以：簽立系爭契約及交付系爭房屋時，均無原告所指 漏水之瑕疵；系爭房屋屋齡為數十年中古屋，伊並無原告所 指有保證無瑕疵，系爭說明書僅係就系爭房屋現況為說明， 實難據此謂伊就保證無瑕疵；況系爭房屋縱有原告所指瑕疵 ，應以修補為原則，當無減價之必要，伊亦否認原告支出修 繕費之數額等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院得心證之理由：
（一）兩造於簽立系爭契約前，兩造曾至系爭房屋檢視屋況，被 告在系爭說明書內容有關「建物現況是否有滲漏水情形」 及「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄位均勾選否，此 為原告所知悉；嗣兩造於於104 年8 月7 日簽立系爭契約 ，約定由原告以買賣總價285 萬元買受被告所有系爭房地 ，最遲交屋日期為104 年9 月15日，於系爭契約第9 條第 5 項並約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋 前無存在之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏 水、海砂屋、輻射屋‧‧‧等瑕疵），如有上述情事，除 本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」；系爭房 屋於70年1 月20日為第一次登記，原告買受屋齡將近約35 年之中古房屋，有系爭契約、系爭說明書在卷可稽（本院 卷第8 至19頁），並有高雄市政府地政局新興地政事務所 105 年11月7 日高市地新登字第10570925700 號函及所附 系爭房地之登記謄本、歷史異動索引附卷可參（本院卷第 81至90頁）。
（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於 危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣之物，缺少出賣 人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金 ，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵 者亦同，民法第354 條、第359 條及第360 條分別定有明 文。又買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕 疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無 瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕 疵部分占買賣標的物之比例計算。物之瑕疵，然買受人得 否另依同法第630 條規定請求損害賠償，則以有買賣之物 ，缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知物之瑕疵 情形為限。（最高法院99年度台上第1972號、86年度台上 第1777號等判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277 條 本文所規定。原告主張簽立系爭契約前即已知悉系爭房屋 曾於101 年間修復漏水，竟於簽立系爭契約時保證無漏水 瑕疵，且屬故意不告知瑕疵，被告依系爭契約第9 條第5 項約定保證系爭房屋無漏水瑕疵，原告得依民法第179 條 、第359 條減少價金及第360 條等規定為本件之請求等語 ；被告固不否認簽立系爭說明書前幾年就系爭房屋修繕漏 水之情，但簽立系爭說明書時確實最近一年內未有修復滲
漏水之情，並以前揭情詞置辯。是此部分首應探求者，厥 為原告所指系爭房屋漏水之原因，是否與被告多年前曾修 繕漏水有直接關連性？兩造於簽立系爭契約時，是否即有 原告所指漏水瑕疵之存在？進始論及被告有無故意不告知 系爭漏水瑕疵、被告有無保證系爭房屋無漏水瑕疵？經查 ：
１、原告就系爭房屋漏水原因，固提出陳財佑治漏技研所出具 之施工建議書為證（本院卷第33至55頁，下稱系爭建議書 ）。惟依系爭建議書工程名稱記載「本棟之RF露台防水以 滲透結晶工法局部防護」、「臨棟之RF露台防水以滲透結 晶工法局部防護」、「本棟與臨棟RF女兒牆」及「本棟5 樓前露台以滲透結晶工法整做防護」，均未就系爭房屋（ 4 樓）為任何修繕或補強之工程；且就造成系爭房屋樓板 滲水之要因記載「本棟之RF露台防水不良」、「鄰棟之RF 露台防水不良」、「本棟與臨棟RF女兒牆防水不良」及「 本棟5 樓前露台防水不良」，亦未說明系爭房屋本身有何 瑕疵致生漏水情事，是系爭建議書尚難證明兩造簽立系爭 契約時系爭房屋自身即存有漏水之瑕疵。
２、兩造於簽立系爭契約後之104 年8 月10日曾至系爭屋內查 看時固發現一灘水，但經檢視屋內天花板、牆壁、壁紙仍 屬乾燥，無法判斷系爭房屋即有漏水情事，業據證人即任 永慶不動產店長業誌螢、原告之子鄭乃榮及永慶房屋不動 產仲介人員劉哲睿於本院審理時證述綦詳（本院卷第143 、198 、199 、211 、212 頁），並互核一致，顯見當時 所發現一灘水並無法確認係系爭房屋自身瑕疵漏水所致， 亦無法證明當時系爭房屋即存有漏水瑕疵。
３、被告在系爭說明書內容有關「建物現況是否有滲漏水情形 」及「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄位均勾選否（ 本院卷第13頁反面），此為原告所知悉，業如前述。據證 人葉誌螢證稱：伊擔任永慶不動產店長，當時被告委託伊 銷售系爭房地，一般房屋買賣如果是1 年內修繕後不會漏 水，我們會告知買方，如果是很早以前有修繕過就是超過 1 年，只要現況已經修好沒有繼續漏水，對房屋本身價值 不會有影響，我們也不會告知，如果目前有漏水情況，當 然一定要告知等語甚詳（本院卷第148 、149 頁）；及證 人劉哲睿證稱：我們通常會問房子有無修繕過，如果賣方 有講過在2 、3 年前曾經修復過，但是1 年內並沒有漏水 情況，我們也是會註明，伊無印象當時有無詢問過被告是 否曾有漏水情形等語明確（本院卷第212 、213 頁）。顯 見一般買賣房屋在超過1 年前曾有修復漏水情事，若賣方
告知此情或仲介已知悉，當於現況說明書記載，但賣方若 未告知此情，亦非屬現況說明書應記載或應據實告知事項 。而原告就所指系爭房屋漏水之原因，與被告多年前曾修 繕漏水有直接關連性，並未更為舉證，其所指被告故意不 告知瑕疵並就此已有保證無瑕疵云云，顯難憑採。 ４、又依系爭契約第9 條第5 項約定：「乙方（即被告）保證 本買賣標的物於交屋前無存在之瑕疵（例：傾斜、龜裂等 影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋‧‧‧等瑕疵） ，如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔 保責任。」（本院卷第10頁反面），惟依該約定所載傾斜 、龜裂、輻射屋等例示瑕疵，均屬影響系爭房屋結構安全 或有關結構主體之瑕疵，亦即該約定「滲漏水」亦應以達 到影響系爭房屋結構安全或有關結構主體之瑕疵。依卷內 事證所示，查無原告所指漏水與影響系爭房屋結構安全或 有關結構主體之相關事證，原告以此主張被告應負擔保責 任，亦屬無據。
（三）綜上，系爭房屋為屋齡已近35年之中古屋，自亦有可能因 屋齡老舊產生自然耗損進而漏水之情事，而原告就簽立系 爭契約時系爭房屋即存有漏水瑕疵，並未更為舉證，自難 認此情所指為真。從而，原告主張系爭房屋存有漏水瑕疵 ，依民法第359 條減少價金及第360 條等規定，請求房屋 減損價值20萬3,000 元、租金損失1 萬元及修繕費用21萬 5,000 元等損失，自屬無據。而原告既無法主張減少價金 之權利，被告取得系爭房屋買賣價金，當有法律上原因， 原告自行支付系爭房屋修繕費用，當與被告無涉，原告依 民法第179 條規定請求被告返還修繕費用，亦屬無據。四、綜上所述，原告依民法第179 條、民法第359 條之減少價金 及第360 條等規定，請求被告給付42萬8,000元，及自原告 106 年1 月18日民事準備書狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。五、據上論結，原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
高雄簡易庭 法 官 饒志民
附表：
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│編號│ 不動產坐落地號或建號 │ 權利範圍 │
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│ 1 │高雄市○○區○○○段○○段0000地號│732/10000 │
│ │土地 │ │
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│ 2 │高雄市苓雅區林德官段一小段11072 建│全部 │
│ │號建物（門牌號碼：高雄市苓雅區光華│ │
│ │一路100巷31號4樓） │ │
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以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書 記 官 陸艷娣