臺灣高雄地方法院刑事判決 104年度易字第929號
公 訴 人 臺灣高雄地方法院檢察署檢察官
被 告 林正慶
黃立綺
共 同
選任辯護人 蔡桓文律師
上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（103 年度偵字第2403
0 、24808 號），本院判決如下：
主 文
甲○○犯乘機詐欺取財罪，處有期徒刑拾月。
戊○○犯幫助乘機詐欺取財罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。
事 實
一、甲○○、戊○○係夫妻，2 人曾在高雄巿鹽埕區大禮街23之 3 號居住十餘年，並自願在高雄巿鹽埕區大禮街社區內幫忙 住戶收取管理清潔費用。甲○○明知同棟21之2 號住戶乙○ ○患有精神障礙，致其辨識能力顯有不足，見坐落於高雄市 鹽埕區大成段544 、544 之1 、544 之2 、544 之3 、545 、545 之1 、545 之2 、545 之3 地號暨同段581 建號（門 牌：高雄市○○區○○街00○0 號，下稱上開建物）登記為 乙○○所有，且知悉上開建物之巿價至少新臺幣（下同）30 0 萬元，竟意圖為自己不法所有，基於乘機詐欺取財之犯意 ，於民國103 年5 月間某日，乘乙○○精神障礙、心智缺陷 而致其辨識能力顯有不足，對不動產買賣交易事物不能為合 理之分析與利害之判斷情形下，以市價三分之二之價格即20 0 萬元（總價金201 萬元，其中1 萬元係屋內家具費用）為 對價，購買乙○○所有之上開建物。該建物買賣交易成立後 ，甲○○向戊○○告以上情，戊○○乃基於幫助甲○○遂行 準詐欺之故意，由戊○○協助辦理上開建物之買賣移轉登記 事宜，而於103 年7 月9 日將上開建物移轉登記予不知情之 林敬宇（即甲○○、戊○○之子，林敬宇部分經檢察官另為 不起訴處分），並於103 年8 月15日辦理交屋。嗣因乙○○ 之胞姊丙○○發覺乙○○搬離上開建物，始查悉上情。二、案經乙○○告訴臺灣高雄地方法院檢察署檢察官偵查起訴。 理 由
壹、證據能力部分
一、按被告以外之人於司法警察（官）調查中所為之陳述，依刑 事訴訟法第159 條第1 項規定，係屬傳聞證據，原則上無證 據能力，惟如該陳述與審判中不符時，其先前之陳述具有較 可信之特別情況，且為證明犯罪事實存否所必要者，依同法
第159 條之2 規定，始例外認為有證據能力。如該陳述與審 判中並無不符時，因該陳述並不符合刑事訴訟法第159 條之 2 有關傳聞例外之規定，故不得作為認定本案犯罪事實有無 之證據。此時，當以其於審判中之陳述作為證據。本件被告 甲○○、戊○○及辯護人均否認證人丙○○、丁○○於檢察 事務官偵詢中陳述之證據能力。惟查：
㈠證人丙○○於檢察事務官偵詢中陳述，核與審判中之證述相 符，依前開說明，前揭檢察事務官偵詢中之陳述，並無傳聞 證據例外之情形，應無證據能力，當以證人丙○○於審判中 之證述作為證據。
㈡證人丁○○於檢察事務官偵詢中陳述，核與審判中之證述相 符，依前開說明，前揭檢察事務官偵詢中之陳述，並無傳聞 證據例外之情形，應無證據能力，當以證人丁○○於審判中 之證述作為證據。
二、次按，被告以外之人於審判中有下列情形之一，其於檢察事 務官、司法警察官或司法警察調查中所為之陳述，經證明具 有可信之特別情況，且為證明犯罪事實之存否所必要者，得 為證據：一、死亡者。二、身心障礙致記憶喪失或無法陳述 者。三、滯留國外或所在不明而無法傳喚或傳喚不到者。四 、到庭後無正當理由拒絕陳述者。刑事訴訟法第159 條之3 定有明文。查，證人即告訴人乙○○經本院合法傳喚，因其 目前仍受疾病干擾導致精神症狀時而起伏，持續接受醫院居 家治療，不宜到庭作證乙節，此有高雄市立凱旋醫院106 年 3 月24日高市凱醫成字第10670348600 號函暨乙○○之病歷 資料（見易字卷第202 頁至第230 頁反面）附卷可考。是證 人乙○○於審判中有「身心障礙致無法陳述」之情形，應堪 認定。復查，證人乙○○於103 年10月24日、104 年8 月28 日檢察事務官偵詢中陳述，其與被告2 人買賣上開建物及辦 理移轉登記之過程係出自由意識下所陳述乙節，有詢問筆錄 在卷可參（見103 年度偵字第24030 號卷【下稱偵卷】第45 至46、142 至145 頁），足認證人乙○○於檢察事務官偵詢 時，未有何遭強暴、脅迫、利誘等顯然違反其意願而使其陳 述之情形。再斟以，上開詢問筆錄所呈現內容，均係經檢察 事務官以開放式問題加以設問，並由雙方以一問一答方式完 成筆錄製作，亦可認證人乙○○於檢察事務官偵詢時之陳述 並非受詢問檢察事務官誘導所為。準此，稽諸上開檢察事務 官偵詢時之各項外部環境，證人乙○○於檢察事務官偵詢時 之證述，確具有可信之特別情況；又證人乙○○既因「身心 障礙致無法陳述」而無法到庭結證，且其於檢察事務官偵詢 時之證述當具有不可替代性，自為證明被告2 人本件犯罪事
實之存否所必要，經核與刑事訴訟法第159 條之3 第3 款之 規定相合，而具有證據能力。
三、另按，被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第 159 條之1 至第159 條之4 之規定，然經當事人於審判程序 同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情 況，認為適當者，亦得為證據。又當事人、代理人或辯護人 於法院調查證據時，知有第159 條第1 項不得為證據之情形 ，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意， 刑事訴訟法第159 條之5 定有明文。查，本判決所引用之其 餘證據（詳後引證據），其中傳聞證據部分，因檢察官、被 告2 人及辯護人於本院審理中，均同意有證據能力，且未於 言詞辯論終結前聲明異議，本院審酌該等傳聞證據作成時之 狀況，並無違法或不當等不宜作為證據之情形，依前開說明 ，均得作為證據。
貳、實體部分
一、訊據被告2 人固坦承其等與告訴人同為高雄巿鹽埕區大禮街 社區之住戶，曾自願在該社區內幫忙住戶收取管理清潔費用 ，且在該社區居住十餘年；告訴人係上開建物所有權人，被 告甲○○於103 年5 月間某日，以200 萬元為對價（總價金 201 萬元，其中1 萬元係屋內家具費用），向告訴人購買上 開建物，並於103 年7 月9 日將上開建物移轉登記予被告2 人之子林敬宇，且於103 年8 月15日辦理交屋之事實不諱； 惟均矢口否認有何乘機詐欺取財之犯行，辯稱：並不知乙○ ○之精神狀況異常，只覺得其稍微孤僻，偶會小酌，但乙○ ○能自理自己生活，並非無行為能力之人，又早已遷離大禮 街數年之久，無從得知乙○○之狀況；再者，買賣過程中， 乙○○自行申請印鑑證明、戶籍謄本，且於被告等將購屋款 項匯給乙○○後，乙○○自行將該筆款項存入遠東銀行為定 存，顯見乙○○頗能安排自己周遭事物，毫無精神方面問題 。遑論被告甲○○提供家父幾年前以150 萬元購得同棟4 樓 建物給乙○○參考，乙○○並表示買賣價金再高一些，被告 甲○○遂再加50萬元，以200 萬元為對價（總價金201 萬元 ，其中1 萬元係屋內家具費用），雙方達成買賣合致。事後 被告等上網查詢附近不動產買賣價格，認乙○○所有之建物 係屋齡40年以上老舊公寓，是以總價金201 萬元購入上開建 物並無不合理之處，自無不法所有之意圖云云。二、經查：
㈠被告甲○○、戊○○係夫妻，2 人曾在高雄巿鹽埕區大禮街 23之3 號居住十餘年，並自願在高雄巿鹽埕區大禮街社區內 幫忙住戶收取管理清潔費用，告訴人與被告2 人同為高雄巿
鹽埕區大禮街社區之住戶。告訴人係上開建物所有權人，被 告2 人於103 年5 月間某日，以200 萬元（總價金201 萬元 ，其中1 萬元係屋內家具費用）為對價，向告訴人購買上開 建物，並於103 年7 月9 日將上開建物移轉登記予被告2 人 之子林敬宇，且於103 年8 月15日辦理交屋各節，業據被告 甲○○、戊○○於本院審理時坦承不諱（見易字卷第129 頁 反面），核與證人即告訴人乙○○於偵查中之證詞（見偵卷 第45至46、142 至145 頁）大致相符，並有土地登記第二類 謄本（見他字卷第6 至9 頁）、103 年7 月8 日土地登記申 請書（見他字卷第10頁反面至第11頁）、土地（建築改良物 ）所有權買賣移轉契約書（見他字卷第11頁反面至第12頁） 、103 年5 月27日土地房屋買賣契約書（見偵卷第4 至6 頁 ）、高雄市鹽埕地政事務所網路申領異動索引資料（見偵卷 第36頁反面）等件在卷可稽。是此部分事實，堪以認定。 ㈡被告甲○○明知告訴人患有精神障礙，致其對於不動產買賣 之辨識能力顯有不足。理由如下：
⒈告訴人於94年8 月2 日經高雄市立凱旋醫院殘障鑑定為中度 慢性精神分裂病（按：精神分裂病現改稱為思覺失調症）， 且不需要重新鑑定乙情，此有高雄市立凱旋醫院病歷存卷足 憑（見偵卷第10至31頁）。是以，告訴人確患有精神障礙之 事實無訛。
⒉證人即同棟住戶庚○於本院審理時具結後證稱：從小乙○○ 是我的樓上鄰居，甲○○則是隔壁鄰居。我幼稚園就住在這 裡，真正有感覺是從我小學開始，同班男生說我的樓上住著 有問題的人，我從小就覺得樓上有一個怪人，不太理我們。 當時不知道精神病是什麼，只是覺得他很怪，直到國中時， 有一次我回家，乙○○從樓上砸花盆下來，因為我父母不太 跟我說鄰居的事情，我就問我母親，我母親跟我說乙○○是 讀書讀壞頭腦，後來我才知道母親的意思是他不太正常，看 到他要小心一點。我們社區住戶幾乎都是臺灣機械公司職員 ，都是我父親的同事，房子是公司蓋的、賣給員工，住戶間 有同事情誼；我父親跟隔壁甲○○一家算是很熟，母親彼此 認識，甲○○家中兄弟姐妹跟我年紀比較接近，比較有互動 。鄰居都知道乙○○之精神狀況，連我的小學同學都知道我 家樓上住著一個有問題的人。我們都知道乙○○怪怪的、髒 髒的，我都會避免跟他講話，用看的就會有感覺他不正常； 我不會從乙○○身邊走過，因為他身上有臭臭的味道，他好 像都穿著同一件我父親那個時代臺灣機械制服灰色長褲，夏 天就穿一件白色內衣，看起來就是個怪人，騎著腳踏車東晃 西晃。我曾經有一次想要粉刷整棟樓梯間，因為我們沒有管
委會都要靠住戶自動自發，想請大家出錢來粉刷油漆，每個 樓層我都可以去刷，只有3 樓我沒有辦法，因為乙○○住在 3 樓，我會怕，就跟甲○○說這件事，甲○○說他比較有跟 乙○○在互動，我從那時候開始才知道甲○○與3 樓的乙○ ○有在聯絡，後來就交由甲○○去處理等語明確（見易字卷 第165 頁反面至第173 頁）。證人即同棟住戶丁○○於本院 審理時亦證述：全社區有5 棟共40戶，父執輩都是臺灣機械 的員工，所以大家都認識，甲○○在這社區住很久。我從小 就知道鄰居乙○○精神狀況有問題，他沒有做過工作、也沒 什麼朋友、沒結婚、愛喝酒，春夏秋冬只穿一件薄薄的內衣 及拖鞋，騎著破腳踏車晃來晃去，一看就知道不正常，他不 會跟你說話，甚至你跟他說話，他也不會理你。乙○○每天 早上去附近切仔攤，切1 、2 盤菜配1 、2 瓶酒，不吃飯麵 ，只吃菜喝酒，他沒有上班不缺錢，每天都只穿三五牌白色 內衣，頂多加一件外套。乙○○在我們社區內不大理人，我 跟他住同棟公寓44年，我很少看到他會去跟其他人說話，除 非是同一棟的人有地緣關係，否則他不會去跟人說話，因為 他本身有自閉傾向等語綦詳（見易字卷第173 頁反面至第17 8 頁）。
⒊由上開證人庚○、丁○○之證述互核以觀，可知： ⑴告訴人及被告甲○○所居住之前開社區，為父執輩在臺灣 機械公司任職期間，公司所建造並出售給員工之集合式公 寓住宅，住戶間具有同事情誼，相互熟識，且均住居該處 達數十年之久，故相互間對於彼此之家庭狀況、婚喪喜慶 ，甚至個人優劣事跡等，均可透過社區人員互動關係而得 知梗概。
⑵依證人庚○、丁○○所證述情事，告訴人自小之行為舉止 、精神狀況即異於一般常人，甚至連證人庚○之小學同學 也知道此事。又，以告訴人平日之生活狀況為「春夏秋冬 只穿一件薄薄的內衣及拖鞋，騎著破腳踏車晃來晃去」， 從未曾工作過、沒有結婚、也沒什麼朋友，不與他人接觸 、互動等情狀，故社區住戶均知悉告訴人患有精神疾病。 ⑶被告甲○○自幼因父親在臺灣機械公司工作之故，居住在 該社區內長大，並與告訴人居住在同棟公寓，比鄰十餘年 ，故比起社區其他一般住戶更甚親近於告訴人；是依上所 述情事，被告甲○○應已知悉告訴人患有精神疾病，而與 一般常人有異。再參以，被告甲○○曾自願在高雄巿鹽埕 區大禮街社區內幫忙住戶收取管理清潔費用，而與告訴人 多有互動，且依上開證人庚○所述，告訴人只願意、及會 與被告甲○○談話、互動，而與其他人極少接觸；據此而
論，一般人均可自告訴人之行為舉止、衣著等外觀，得判 斷出告訴人精神狀況異常，則與告訴人自幼認識、居住同 棟公寓及多有互動關係之被告甲○○，焉會不知告訴人患 有精神疾病？顯不符常情。
⒋證人即同棟住戶房客己○○於本院審理時亦證稱：於97年8 月下旬至100 年間，我因教會服務調來高雄，住在甲○○免 費提供之大禮街房子，因而認識同棟公寓對門鄰居乙○○， 他比較沉默寡言，跟他講幾句話，他可能回一、二句，有時 候跟他打招呼，他也不見得會理人。我平常看乙○○穿的很 普通，騎不是很好的腳踏車，鄰居也不太有人想跟他接觸， 以我跟乙○○接觸結果，我覺得他有一些怪怪的，比較沉默 ，但我不是專業，沒有辦法百分之百肯定他精神狀況正常或 異常等語（見易字卷第258 頁至第261 頁反面）。依此，自 外地搬至該社區居住之一般人，且居住期間僅約2 、3 年， 亦可從告訴人之言行舉止、與人對話反應及平日生活狀況等 情形，輕易察覺告訴人與一般正常人有明顯之差異，益徵被 告甲○○基於長期居住在該社區內，且與告訴人有所接觸、 互動，應可知悉告訴人之精神狀況迥異於一般人。 ⒌基此，由上開證人之證述內容可知，不論係自幼住在該社區 之住戶，或是自外地搬遷暫住該社區之房客，從告訴人之外 觀衣著、行為舉止及對話反應等面向，均可輕易察覺告訴人 之精神狀況迥異於一般人。又被告甲○○自高中三年級開始 ，陸續住在大禮街十餘年，高三時會在頂樓讀書準備考大學 ，告訴人會到頂樓抽菸，2 人就在頂樓聊天，從那時就認識 告訴人乙節，乃據被告甲○○於本院審理時供述明確（見易 字卷第280 頁），核與證人庚○上開證述被告甲○○曾表示 其較有與告訴人互動之情節相符。再者，被告2 人曾在該社 區居住十餘年，且曾自願在該社區內幫忙住戶收取管理清潔 費用，與告訴人顯有經常接觸、互動之情形，已如前述。從 而，被告甲○○對於告訴人有精神障礙乙事，自應知悉。是 被告甲○○所辯不知告訴人之精神狀況異常云云，要屬臨訟 推諉卸責之詞，不足採信。
⒍證人丁○○於本院審理時證稱：3 年前，我曾在社區內挨家 挨戶詢問有沒有人要賣房子，我每個人都問，不管精神狀況 如何都問，當時開價300 萬元只是初價，依我任職房仲超過 10年之經驗，該社區房價350 萬元左右，因為公寓每一戶的 地至少7 坪以上且面海，福華飯店係以1 坪55萬元買下附近 不動產，因此，該社區房子估價350 萬元係7 坪乘以50萬元 ，但當時詢問結果沒有人要賣，乙○○也不賣，而且他不大 理我等語明確（見易字卷第175 頁、第176 頁至第177 頁反
面）。足認證人丁○○前因房仲工作之故，曾向告訴人所屬 社區所有住戶開價300 萬元詢問售屋乙事，丁○○以300 萬 元之價格詢問告訴人時，為告訴人所拒絕。復查，告訴人於 偵查中證述被告甲○○曾要求告訴人勿向姐姐提及買賣上開 建物乙事，業經告訴人指證歷歷（見偵卷第144 頁反面）； 是苟如被告甲○○所言並不知告訴人精神異常，而係一般不 動產交易買賣，向告訴人購得上開建物，則被告甲○○焉須 附帶告誡告訴人不得將此買賣事宜告知其家人？顯見被告甲 ○○欲以告訴人精神障礙而乘機詐欺取財之主觀意圖甚明。 又，被告甲○○於本院審理時辯稱：我是企管碩士畢業，現 在已經退休，退休之前我在高雄第一科大擔任講師，曾在星 展銀行做進出口外匯、審核出口押匯或出口開狀，亦曾在日 商及美商公司擔任出口貿易營業員。乙○○說過他的零用錢 都是他兄姐給他的，我認為他的財物要讓他的兄姐知道，所 以買賣上開建物時，我還提醒乙○○要把這件事告訴他家人 。我覺得乙○○有自理財務能力，他不太想跟他家人有太多 接觸，所以我沒有自行向乙○○之姐姐或家人聯繫及確認上 開建物買賣。我有問乙○○之前丁○○要以300 萬元買房， 為何不賣給他，反而賣給價格比較低的我？乙○○表示他不 信任丁○○，他相信我會給付價金，若是丁○○可能會拿不 到錢，甚至被騙。當時我們是在樓梯間碰到，談到丁○○一 直挨家挨戶詢問賣房子的事情，乙○○說不想賣給丁○○， 我就問乙○○可不可以向他買房子，就這樣談下去等語（見 易字卷第278 頁反面至第280 頁反面）。準此以言： ⑴被告甲○○在樓梯間與告訴人談及丁○○欲以300 萬元購 買社區房屋之事，並另提出以200 萬元之價格向告訴人購 入上開建物。且以被告甲○○前開自述之學、經歷，曾任 職銀行、外商公司等，其對於金融、財務等方面知識，為 其專業領域。由此可知，縱如被告甲○○所言，告訴人因 不信任丁○○，害怕被騙、拿不到錢，但既已知悉上開建 物至少有300 萬元之價值，則以被告甲○○豐富之財務知 識，如非已知悉告訴人有精神疾病致不能為合理分析與利 害之判斷，豈會開出200 萬元之低價，欲向告訴人購買上 開建物？且以一般理智正常之人，焉會僅因「相信我會給 付價金，若是丁○○可能會拿不到錢」，而同意以200 萬 元之低價賣予被告甲○○？在在證明被告甲○○係利用告 訴人因精神疾病致辨識能力不足，而達其詐欺取財之目的 。
⑵被告甲○○既已明知告訴人獨居在該住處，經濟來源係來 自其兄姐，並買賣上開建物，此乃重大經濟行為，且被告
甲○○與告訴人家人亦有數十年鄰居情誼；是被告甲○○ 理應先與告訴人之經濟來源者即其兄姐，確認或自行告知 ，以避免事後橫生糾紛、枝節。又，縱如被告甲○○所辯 稱：買賣上開建物時，我還提醒乙○○要把這件事告訴他 家人，但我覺得乙○○有自理財務能力，所以我沒有自行 向乙○○之姐姐或家人聯繫及確認上開建物買賣云云；惟 被告甲○○於審理時亦陳稱：我向乙○○表示「你要跟你 家人講，否則他們以後會找我麻煩」（見易字卷第267 頁 反面、第278 頁反面）等語，是被告甲○○即認定告訴人 有自理財務之能力，並屬一般有正常處理能力之成年人， 則何以認為告訴人如不向其家人告知此事，告訴人之家人 以後會找他麻煩？亦與常理有違。
⒎再查，被告甲○○於偵查中供稱：「（問：210 萬元的房價 是依公告現值乘以坪數算出來的嗎？）是。（後改稱）我是 根據我父親8 、9 年前（約97年）買同棟150 萬算出來。（ 問：一般房價都是高於公告現值的，此有無意見？）這個房 屋已經老舊。（成交價格剛好跟公告現值一樣，意見？）這 是地政事務所的人告訴我們。契約完成後才知道。」（見偵 卷第53頁正、反面），另依據平均地權條例規定，公告土地 現值作用之一係土地移轉時課徵土地增值稅之依據，由於我 國政府採取輕稅原則，因此，公告現值本身即與市價間存有 差距，此乃眾所周知之事實。又，被告甲○○具有企管碩士 畢業之智識程度，曾在星展銀行任職，亦擔任過大學講師， ，已如前述；是依被告甲○○之學、經歷及曾自有購屋經驗 ，被告甲○○對上開建物提出之買賣價格200 萬元，等同於 公告現值乘以坪數乙事，應有所認知。然而，被告甲○○事 後翻異其詞，改辯稱係以先前其父以150 萬元之價格購入同 棟4 樓房屋為計算基礎云云，但就該所謂「父親8 、9 年前 （約97年）買同棟150 萬」之事，歷經偵、審程序，並經檢 察官、法官闡明、諭知，自始至終均未提出任何證據以實其 說，是被告甲○○事後翻異前詞，所辯上情，應屬臨訟虛構 之詞，礙難憑採。據此而論，依被告甲○○上開財金專業背 景及智識程度，於得知告訴人拒絕丁○○所提出之相當市價 300 萬元後，竟向告訴人故意提出相當於公告現值之200 萬 元，欲購買上開建物，足徵被告甲○○顯係明知並利用告訴 人之精神障礙，以達其詐財之目的，至為灼然。 ⒏告訴人罹有中度慢性精神分裂病，已認定如前，然該病症是 否會影響告訴人對於不動產買賣之辨識能力乙節，經函詢高 雄市立凱旋醫院結果，該院固先函覆認為：「⑴案主（按： 乙○○）領有『中度精障』手冊，依病歷所載因案主社交及
職業功能明顯缺損，生活鬆散等情況，目前案主表現之症狀 有情感淡漠、話量較少、思考較貧乏、社交退縮、無動機、 生活鬆散、社交及工作能力不佳等情況。案主於本院就診情 況如下，初診日期為68年12月6 日，於68年12月6 日至69年 1 月19日住院治療，之後於84年9 月13日門診就診，開立ha loperidol 滴劑使用及殘障鑑定，84年9 月19日、84年10月 9 日及84年11月18日居家訪視，期間並無開藥之病歷紀錄， 但有描述父親表示無法使案主服藥，案主也沒有病識感不願 服藥。85年2 月26日、85年3 月21日及85年4 月25日門診治 療，有開立haloperido滴劑藥物。86年2 月24日門診治療辦 理殘障鑑定，無開藥紀錄。86年3 月11日（居家訪視）、87 年3 月11日（居家訪視）、88年3 月9 日（居家訪視）、89 年4 月26日（居家訪視）、90年5 月15日（居家訪視）、92 年7 月30日（門診）、93年7 月12日（門診）、93年7 月13 日（門診）及94年8 月2 日（門診）均為殘障鑑定，無開藥 紀錄。之後未再就診直到103 年9 月18日門診，在此之後為 此次事件之後之就診情況，不再此一一敘述。由以上所述， 案主於86年至此次房屋出售事件之間並無領藥紀錄，案主也 表示自己都沒有吃藥，依一般學理，規律服藥有助於穩定病 況，但基於醫療的不確定性，能有多少助益仍有待評估。此 段期間病歷紀錄顯示案主呈現生活鬆散、退縮家中、依賴父 母、不願工作、無法獨立等情況，但自我照顧尚可。⑵案主 罹患『思覺失調症』，此疾病或有可能影響其智能、辨別事 理之能力，但此影響因人、因病情而異，無法一概而論，從 案主的智力測驗及威斯康辛卡片分類測驗結果來看，顯示案 主的智力、問題解決能力等能力或有不佳，但無先前資料可 以比較，無法了解是否為病發後之影響。另外從案主這十幾 年來自己生活、金錢使用、售屋決定及過程（兩間房子用不 到，自己一個人而已，留一間就好了；知道要詢問行情，但 附近無人賣房；接受朋友說法，比對他先前買150 萬，現在 賣201 萬是可以了；思考了兩天；知道地契正本是藍色的， 且自行辦理補發）等情況，實在難以說案主不理解房地出售 之概念。⑶如上所述案主在智力測驗及威斯康辛卡片分類測 驗之結果，顯示案主的智力、問題解決能力等能力或有不佳 ，但在售屋決定及過程中，案主均可了解其意，並沒有受到 此能力不佳所影響，也符合認知能力篩選工具（CASI）測驗 結果，顯示案主認知能力無明顯退化。再者，考量案主高中 肄業之教育程度，平日生活鬆散，靠家人資助生活，對將來 本就較無長久規畫，與社會互動較少，其生活背景本來就較 不易完全了解房地產市場情況，也容易造成在售屋時無法知
道成交價是否合理，然若對比於教育背景、生活背景與案主 相當之一般人，亦可能出現相同情況。加上案主在售屋前十 多年均無就診服藥，但仍可維持自己生活，運用家人資助之 金錢，可算出每天約有800 多元可用，且據案主所訴，此期 間並無幻聽、關係或被害妄想、附身、思考被知、思考廣播 、思考插入等精神病症狀，也沒有憂鬱或情緒不穩等情況所 影響，目前之評估亦顯示案主沒有上述之相關症狀，實難以 認定其精神疾病影響其對售屋行為之辦別能力。」，此有該 院104 年6 月4 日高市凱醫成字第10470584900 號函存卷可 參（下稱第一份鑑定結果，見偵卷第106 頁至第111 頁反面 ）。
⒐復針對告訴人當時心智狀況能否判斷被告甲○○所提出之買 賣價格是否合理、有無偏低乙節，再次函詢高雄市立凱旋醫 院結果，該院認為：「關於房地產市場行情的了解，本身就 是一件相對複雜的事，這包含了獲得市場行情的方法、所獲 得的市場行情資訊量的多寡、根據獲得的資訊判斷買賣價格 是否合理等等，案主（按：乙○○）對房屋買賣的過程相對 清楚，也知道要了解市場行情，以求得合理的成交價，只是 『因為那邊房子沒有人在賣，就我一個人賣，那時房子的行 情我不知道，沒有去問過別人價錢，林先生說他爸買了一楝 在三樓，買150 萬，他說201 萬跟我買，我想說這樣情況可 以，決定201 萬可以賣…』，案主最後根據所獲得的這些資 訊認為其買賣價格是合理的，顯示案主可以了解房屋買賣有 其市場行情，且應詢問、比較相關成交價來形成自己房屋買 賣的合理價位，因此推論若有充足的資訊，案主應可判斷買 賣價格是否合理。但是案主因受疾病影響，生活鬆散、退縮 、無動機、問題解決能力較差，與社會互動較少，所以要案 主運用更多的管道獲得市場行情以及取得更多的市場行情資 訊來加以比較等這些面向上，顯然是不容易的，雖然對比於 教育背景、生活背景與案主相當之一般人，亦可能不是一件 容易的事，但如此重大之買賣，一般人通常還是會「貨比三 家」求得合理行情，惟案主在疾病影響下，這樣尋求方法、 獲取資訊以『貨比三家』的能力相對退化，難以多方尋訪市 場價格，因此在無充足的資訊下，案主難以判斷買賣價格是 否合理。」，此有該院104 年8 月5 日高市凱醫成字第1047 0852100 號函存卷可參（下稱第二份鑑定結果，見偵卷第13 5 頁反面至第136 頁）。
⒑據上，高雄市立凱旋醫院第一份鑑定結果，係從告訴人十多 年來獨自生活、金錢使用、售屋決定及過程，尤以告訴人自 述有2 間房子，自己只有一個人，留1 間房子即可，並知道
要詢問行情，但因附近無人賣房，而接受被告甲○○說法， 比對被告甲○○之父親先前以150 萬價格購入，現在被告甲 ○○提出201 萬向告訴人購買，又告訴人知道地契正本係藍 色的，且告訴人自行辦理補發地契等情，難認告訴人無法理 解房地出售之概念。惟查，被告甲○○向告訴人陳稱其父先 前以150 萬價格購入同棟4 樓房屋乙情，自始未提出任何證 據資料以實其說，僅空言泛稱，已如前述，是以，高雄市立 凱旋醫院第一份鑑定結果所認定之前提要件，既經本院認定 已為前所不採，該鑑定結果失所附麗，不足採信。再者，告 訴人固能理解出售不動產之概念、自行申請補發地契，惟告 訴人罹有中度慢性精神分裂病，對不動產買賣交易事物能否 為合理之分析與利害之判斷，亦即被告甲○○提出之買賣價 格是否合理？高雄市立凱旋醫院第二份鑑定結果，認告訴人 受前揭疾病影響，生活鬆散、退縮、無動機、問題解決能力 較差，與社會互動較少，故告訴人尋求更多管道獲得市場行 情，進而比較市場資訊之能力係相對退化，因此，在無充足 資訊下，告訴人難以如一般正常人「貨比三家」，以判斷被 告甲○○所提出之買賣價格是否合理。從而，告訴人固有自 理生活能力，僅能認告訴人對外界事物並非完全不具行為能 力，惟仍不能進而推認告訴人對於本件不動產買賣交易價格 牽涉市場行情、資訊是否充足，可能造成告訴人不利之重大 經濟行為，亦有合理分析與利害判斷之辨識能力而等同視之 。
⒒綜核上情，告訴人罹有中度慢性精神分裂病，不論係自幼住 在該社區之住戶，或是自外地搬遷暫住該社區之房客，從告 訴人之外觀衣著、行為舉止及對話反應等面向，均可輕易察 覺告訴人之精神狀況迥異於一般正常人。又，被告2 人曾在 該社區居住十餘年，且曾自願在該社區內幫忙住戶收取管理 清潔費用，與告訴人顯有經常接觸、互動之情形，對於告訴 人有精神障礙乙事，應有所知悉。再者，被告甲○○明知告 訴人先前已拒絕丁○○提出之市價300 萬元，竟利用告訴人 之精神障礙，故意向告訴人提出相當於公告現值之買賣價格 200 萬元，該買賣價格僅有市價三分之二，一般正常人均不 可能同意接受此一價格而成立買賣，足認被告2 人明知告訴 人患有精神障礙，致其對於不動產買賣之辨識能力顯有不足 之事實，至為灼然。
㈢本件告訴人所有之上開建物，市價至少300 萬元，被告甲○ ○僅以市價三分之二即200 萬元之價格向告訴人購入，顯有 不法所有意圖。理由如下：
⒈關於本件建物於案發時即103 年5 月間之市價，經本院送請
歐亞不動產估價師聯合事務所鑑定結果：本案係前期估價案 件，委託評估價格日期為103 年5 月，並依委託還原價格日 期當時之屋況估價條件，係以一般室內屋況前提予以評估考 量，經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域 因素、個別因素、不動產市場現況分析後，衡量標的主要係 總樓層4 樓公寓內之3 樓住宅產品，為具一般條件及替代性 且可供出租收益之不動產，故採比較法及收益法等二種估價 方法進行評估，經各方法評估結果，決定於價格日期當時勘 估標的3 樓公寓住宅之最終價格決定為269 萬元，此有該事 務所105 年11月4 日EAZ0000000000 號函暨估價報告書存卷 足憑（見易字卷第108 頁）。
⒉又查，證人丁○○於本院審理時證稱：3 年前，我曾在社區 內挨家挨戶詢問有沒有人要賣房子，我每個人都問，不管精 神狀況如何都問，當時開價300 萬元只是初價，依我任職房 仲超過10年之經驗，該社區房價350 萬元左右，因為公寓每 一戶的地至少7 坪以上且面海，福華飯店係以1 坪55萬元買 下附近不動產，因此，該社區房子估價350 萬元係7 坪乘以 50萬元，但當時詢問結果沒有人要賣，乙○○也不賣，而且 他不大理我等語明確（見易字卷第175 頁、第176 頁至第17 7 頁反面）。從而，證人丁○○前因房仲工作之故，曾向告 訴人所屬社區所有住戶開價300 萬元詢問售屋乙事，且根據 其多年房仲經驗，該社區房子估價約有350 萬元。另參酌強 制執行法第80條規定：「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人 就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。」，以 及辦理強制執行事件應行注意事項第42點規定：「關於強制 執行法第80條部分：㈠鑑定人估價時，宜就不動產是否出租 、是否被第三人占用等情形分別估價。其估定之不動產價額 與市價不相當時，執行法院得參考其他資料，核定拍賣最低 價額。……㈤核定拍賣最低價額應儘量與市價相當，且於核 定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定 拍賣最低價額之參考。㈥不動產價值之鑑定，除有特殊情形 外，應囑託不動產估價師或建築師為之。㈦不動產如確因地 區日趨繁榮、商業日趨興盛，或存有其他無形之價值，而鑑 定人未將之估定在內者，執行法官核定拍賣最低價額時，得 酌量提高。必要時並宜赴現場勘驗，瞭解不動產內部裝璜設 備及環境四周，以為核定拍賣最低價額之參考，避免不當提 高或壓低拍賣最低價額。」，由此可見，本件建物於103 年 5 月間之市價，經鑑定結果固為269 萬元，惟揆諸前揭說明 ，該鑑定價格僅為不動產強制執行之拍賣最低價額，而經法 院拍賣之不動產價額通常均低於市價，再參諸證人丁○○曾
出價欲以300 萬元購買該社區房屋，並以其任職房屋仲介之 專業，認該社區房屋價值350 萬元等情，應可認定本件告訴 人所有之上開建物當時市價應至少300 萬元。 ⒊再查，被告甲○○於偵查中先承認買賣價格200 萬元，係由 公告現值乘以坪數所計算出來，嗣後翻異其詞，改辯稱係以 先前其父以150 萬元之價格購入同棟4 樓房屋為計算基礎乙 情，已如前述，然被告甲○○所謂其父曾以150 萬元購買乙 節，自始至終未提出任何證據以實其說，僅係空言泛稱，礙 難憑採。又，被告甲○○具有企管碩士畢業之智識程度，曾 在星展銀行任職，亦擔任過大學講師，知悉其父曾購買同棟 4 樓房屋乙情，已如前述，一般而言，買賣不動產價金為買 賣契約之重要要素，依被告甲○○之學、經歷及曾自有購屋 經驗，被告甲○○對上開建物提出之買賣價格200 萬元，相 當於公告現值乘以坪數乙事，應有所知悉。綜上，被告甲○ ○明知告訴人患有精神障礙，竟故意提出相當於公告現值之 買賣價格200 萬元，而該價格與市價300 萬元具有三分之一 之價差，準此，被告甲○○在本件告訴人所有之上開建物， 市價至少300 萬元之情形下，被告甲○○向告訴人提出買賣 價格200 萬元，僅以市價三分之二之價格向告訴人購入，顯 有不法所有意圖，彰彰甚明。