損害賠償等
臺灣高等法院 臺中分院(民事),重上字,105年度,89號
TCHV,105,重上,89,20170531,2

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　 105年度重上字第89號
上訴人（即　　楊清景　
原審原告）　
訴訟代理人　　陳思成律師
　　　　　　　韓國銓律師
上訴人（即　
原審被告）　　三豐資產管理顧問股份有限公司　　　　
兼法定代理人　魏啟育　
被上訴人（　　
即原審被告）　品科國際資產管理股份有限公司　
法定代理人　　三豐資產管理顧問股份有限公司
代　表　人　　吳惠玉（三豐資產管理顧問股份有限公司指派之
共　　　 同
訴 訟代理人　 陳國華律師
　　　　　　　林志忠律師
　　　　　　　黃呈利律師
上　 一　人
複 代 理 人　 陳怡婷律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，楊清景及三豐資產管理顧問
股份有限公司、魏啟育對於中華民國105年2月18日臺灣臺中地方
法院103年度重訴字第617號第一審判決各自提起上訴，本院於民
國106年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決不利於上訴人三豐資產管理顧問股份有限公司、魏啟育部分廢棄。
上開廢棄部分，上訴人楊清景在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
楊清景之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人楊清景負擔。
事實及理由
一、上訴人（即原審原告）楊清景（下稱楊清景）主張：（一）上訴人三豐資產管理顧問股份有限公司（下稱三豐公司） 公司隱名代理被上訴人品科國際資產管理股份有限公司（ 下稱品科公司）與楊清景簽訂系爭合約，品科公司為該合 約第7條第3項約定之權利義務當事人：
（1）品科公司於民國101年12月12日出具授權書（下稱系爭授 權書，授權三豐公司及魏啟育代理品科公司與第三方協洽 處分以○○建設股份有限公司（下稱○○公司）為借款人 之不良債權及其擔保權益（下統稱系爭標的債權）事宜及 管理該標的債權相關事宜。而系爭標的債權最終之處分方



式、處分金額及相關條件仍需以品科公司最終之決定為主 。三豐公司進而持系爭授權書於102年4月9日與楊清景簽 訂不動產預約買賣合約書（下稱系爭合約），由魏啟育及 訴外人蔡○○擔任連帶保證人，除約定買賣標的物為如附 件一所示之4戶房地，價金總計新台幣（下同）6,400萬元 外，並另於系爭合約第7條第3項約定：「臺灣臺中地方法 院000年度○○字第00000號強制執行（下稱00000號執行 事件）之債務人許○○（按即楊清景前妻）所有拍賣標的 計4戶（詳如本判決附件二，系爭4戶房地），乙方（即楊 清景）亦同意此4戶以買賣登記方式移轉予甲方（即三豐 公司）指定之第三人，甲方並應於每戶辦理登記完畢5日 內，給付乙方淨利潤新台幣參佰萬元整…」。可知許○○ 所有系爭4戶房地如經出賣，無論是經由一般買賣或經由 法院拍賣程序，由他人拍定取得或是由品科公司以債作價 予以承受，於辦理登記完畢5日內，三豐公司就每戶即應 給付楊清景淨利潤300萬元，4戶共計1,200萬元。而三豐 公司與楊清景簽訂系爭合約時，既於該合約第1條「合約 本旨」明載三豐公司與品科公司已共同向訴外人○○○○ ○資產管理股份有限公司（下稱○○○○○公司）承買債 權及買賣標的物之抵押權，品科公司並授權三豐公司及魏 啟育代理處分、管理標的債權等事宜，即三豐公司具有完 整處分權利、並保證不因品科公司或其他因素，造成三豐 公司違反誠信而未能執行合約之全部規範等語。則三豐公 司之地位不僅為契約出賣人，更具有處分權人之地位，且 楊清景依約支付訂金後，品科公司亦確依系爭合約第7條 第3項之約定，撤回對許○○所有系爭4戶房地之強制執行 ，加以三豐公司於105年1月13日復已實際持有品科公司全 部股權，益徵三豐公司係基於處分權人之地位與楊清景簽 訂系爭合約，而此處分權之由來正是基於三豐公司與品科 公司共同承買○○○○○公司債權而來，並由品科公司出 具系爭授權書予三豐公司作為對外「銷售」（即處分）之 用，且所有有關銷售之事宜均由三豐公司掌握，並能獨自 決定，品科公司從未派員介入、參與法院拍賣、塗銷抵押 權等事宜，全數由品科公司出具委任狀之形式委任三豐公 司之員工蕭○○地政士辦理，而此項意思業於三豐公司提 出系爭授權書時，即為系爭合約相對人楊清景所明知，若 品科公司無此全數授權之意思存在，楊清景豈敢在三豐公 司並未取得品科公司同意下，直接交付訂金及後續買賣價 金予三豐公司，此更為不動產交易上不可或缺之要件及習 慣。足見品科公司就系爭合約之簽訂，有授權三豐公司及



魏啟育為「隱名代理」，三豐公司簽名於系爭合約，應認 係為三豐公司及品科公司共同所為，而對品科公司發生代 理之效果，可認品科公司確為系爭合約之當事人。原判決 謂三豐公司與品科公司間並非隱名代理，品科公司毋庸負 履行契約義務，顯未斟酌訂立契約當時及過去之事實以及 交易上之習慣等其他一切證據資料，而過度拘泥於字面文 意，致失其真意，有違經驗法則及誠信原則。
（2）又三豐公司與品科公司均係從事處理不良債權並進而轉賣 獲利為目的之業者，則該2公司間自屬有互約出資，以經 營共同事業（即全部向○○○○○公司承買之不良債權暨 抵押權，並以拍賣或買賣方式處分進而獲利）之合夥契約 關係存在。而據系爭授權書由品科公司委請三豐公司出面 協洽處分系爭標的債權事宜（未限定僅有如附件一、二所 示之房地），可見三豐公司亦屬執行業務之合夥人，是三 豐公司對於第三人應有代理他合夥人之權，且其處分如附 件一、二所示房地更屬合夥事業之業務範圍內，在法律上 其權利義務可直接及於他合夥人，此觀民法第679條規定 自明。又三豐公司就系爭合約第7條第3項所謂之許○○系 爭4戶房地部分，雖於該合約第1條合約本旨中未表示亦有 經品科公司授權，但自系爭授權書中，品科公司就其向○ ○○○○承買之債權標的（借款人為○○公司）乃係概括 授權三豐公司處分，自能包含許○○所有系爭4戶房地， 且三豐公司並同意以該4戶房地之處分，作為楊清景應得 利潤之付款條件。故於楊清景已依約履行，全數支付系爭 合約所約定6,400萬元資金挹注予三豐公司後，三豐公司 在許○○之系爭4戶之房地所有權遭易主即所有權移轉登 記後，三豐公司均應依約給付1,200萬元予楊清泉，並由 品科公司因隱名代理及合夥之法律關係，暨魏啟育以系爭 合約連帶保證人之地位，共同負擔連帶給付之責任。即便 系爭4戶房地本非系爭合約買賣標的物範圍，但此支付利 潤之付款義務仍存於系爭合約內，自應由包含品科公司在 內之所有契約當事人同盡其義務，而無法切割解釋。是原 判決認三豐公司與品科公司並無合夥事業存在，且系爭4 戶房地並不在授權範圍之內，均與事理有違。
（二）楊清景並未違反系爭合約第7條第3項所約定之義務，三豐 公司解除有關該條項之約定部分，為無理由：
（1）依系爭合約第7條第3項之約定可知，楊清景所負之義務僅 止於「同意此4戶以買賣登記方式移轉予甲方（即三豐公 司）指定之第三人」，並未要求楊清景或許○○須出面具 名為出賣人以簽訂買賣契約。又出賣人本不必以標的之所



有權人為必要，且楊清景亦有委由韓國銓律師出面與三豐 公司、魏啟育協商出賣許○○所有系爭4戶房地等事，僅 不同意由許○○出面締約或簽立授權書，但已迭向魏啟育 聲明願配合提出所有權移轉登記資料，以為所有權之移轉 登記，楊清景所顧忌者僅係倘由許○○出名擔任契約之出 賣人，需承擔買賣契約上之風險，對於並非系爭合約當事 人之許○○顯屬不公。可見，楊清景同意三豐公司繼續銷 售許○○所有系爭4戶房地，但不同意由許○○親任契約 當事人而與三豐公司所覓得之買方締結任何契約，抑或提 供任何形式之授權書、委託書予三豐公司或魏啟育，授權 或委託其2人得以代理許○○締約，並非不願配合三豐公 司就許○○所有系爭4戶房地銷售後所應為之移轉登記事 項。而楊清景所願配合之移轉登記事項內容，乃指依相關 法令提出應備文件（如權狀、身分證影本、印鑑章、印鑑 證明），其中印鑑章並應蓋用於公定契約書（俗稱公契） 上（俗稱用印），始得辦理移轉登記（過戶）。故楊清景 於103年9月25日以○○○○郵局第0000號存證信函回覆「 本人所應負責之事項僅有配合同意就債務人許○○之4戶 買賣移轉登記予臺端指定之第三人之事宜，不包含授權臺 端代理許○○與買方簽訂任何形式不動產買賣契約書」等 語，所指不願與買方締結任何契約，並不包含不配合用印 於公契上，而僅係不願意配合訂立私契（即一般買賣契約 ）。此由先前兩造頻繁往來之存證信函內容及楊清景歷來 所一貫表達之立場與訴訟上之主張恆屬一致，自不能因一 時之記載疏漏而以辭害意，曲解楊清景之原意。 （2）兩造歷來所交涉磋商之事項始終在於與買方簽約之方式究 應採取許○○簽立協議書或授權書，並由三豐公司代理以 「許○○」為本人之名義締結不動產買賣契約；抑或由三 豐公司逕自以自己名義擔任出賣人簽立買賣契約書，並非 協商兩造從未產生爭議之是否由楊清景提出應備文件（如 權狀、身分證影本、印鑑章、印鑑證明）配合辦理房地所 有權之移轉登記。楊清景僅係不願意由許○○與買方直接 締結買賣契約，並非不願意配合辦理公契用印等移轉登記 手續。且三豐公司於原審時並未抗辯楊清景不願配合簽立 公契之情，故其於二審程序時始為如此之抗辯，並不足以 信實。再者，系爭合約三豐公司之連帶保證人蔡○○於原 審亦證述當初簽訂系爭合約第7條第3項約定時，根本未談 到許○○要不要出來簽約的事等語。足認系爭合約並未要 求楊清景或許○○須出面具名為出賣人以簽訂買賣契約， 故三豐公司以此要求楊清景應出具由許○○所簽訂之授權



書，甚至由許○○出面與其所找到之買主陳○○簽訂買賣 契約，自係加重楊清景本於系爭合約所未明訂之義務，楊 清景自得不予接受，是三豐公司憑此遽認楊清景違約而一 部解除系爭合約有關第7條第3項約定，於法即有未合。 （3）三豐公司、魏啟育及品科公司固謂系爭合約第7條第3項約 定給予楊清景每戶利潤300萬元之由來，係因節省奢侈稅 之故，且應保證系爭4戶房地產權完整，許○○未依約取 得完整移轉主建物及其坐落基地與路地持分，楊清景已違 約云云。惟查，系爭4戶房地就屬共同使用路地之坐落台 中市○○區○○段000地號土地（下稱000地號土地）係分 別登記於訴外人○○建設有限公司（245/10000）、王○ ○（245/10000）、張○○（205/10000）及許○○（217/ 10000）等4人名下，且在00000號執行事件一併遭查封拍 賣，嗣品科公司雖撤回執行，然其後又就前開許○○名下 以外之路地及公共設施部分再聲請執行（案號：臺中地院 000年度○○字第00000號強制執行事件，下稱00000號執 行事件）並自行承受。是由上開過程可知，三豐公司、品 科公司、魏啟育及證人蕭○○在系爭合約簽訂前，即均知 悉許○○所有系爭4戶房地中僅其中1戶即坐落同上段000 地號土地（下稱000地號土地）上之000建號建物（即門牌 為台中市○○區○○巷00○00號房屋（下稱000號建物） 擁有道路用地持分，而非事後所知悉。且品科公司既承受 前揭路地與公共設施，使系爭4戶房地除000號建物以外之 其他3戶主建物及坐落基地仍屬許○○所有，而道路用地 及公共設施則屬品科公司所有。則就品科公司立場，取得 許○○所有系爭4戶房地之方式，究以買賣或拍賣方式取 得，均無關緊要。若真為避免奢侈稅，亦可由三豐公司代 理買方直接向法院投標，藉由分配獲取價金，並無直接由 品科公司先承受再為出賣予買方之必要。可見品科公司選 擇先承受其他3戶道路用地及公共設施持分，乃別有動機 ，而與奢侈稅無關。縱許○○所有系爭4戶房地產權未盡 完整（指缺少道路用地及公共設施持分），品科公司既就 全部產權均有設定抵押權，亦可逐步、分別拍賣進而取得 產權，而使買受人所取得之產權完整。是系爭合約第7條 第3項後段之約定僅為預防地政機關於辦理買賣所有權移 轉登記時不同意主建物、基地與公共設施部分未能併同移 轉之情形。況品科公司既已取得上開道路用地及公共設施 持分，即可與許○○併同將系爭4戶房地之完整產權出售 予他人，亦無必要非經拍賣程序不可。由此足見三豐及品 科公司暨魏啟育所辯上情，難信為真。




（四）品科公司於104年2月10日經由法院強制執行程序承受許○ ○所有系爭4戶房地，已使系爭合約第7條第3項所約定之 條件成就。楊清景據以依該條項約定，請求三豐公司、魏 啟育及品科公司連帶給付1,200萬元本息，為有理由： （1）訂立系爭合約第7條第3項約定之緣由係因三豐公司與楊清 景於簽立該合約前，三豐公司向○○○○○公司承買系爭 標的債權，但三豐公司與魏啟育缺乏資金，故透過蔡○○ 介紹而結識楊清景，進而要求楊清景挹注資金，並先邀約 以買賣之方式購買如附件一所示4戶房地，而由楊清景提 供交付每戶1,600萬元，合計6,400萬元之價款予三豐公司 ，三豐公司依約則有為楊清景投標取得該4戶房地所有權 之義務，迨取得該等房地所有權後，再委請三豐公司整合 其他同社區之不動產從事整體銷售計畫，藉以提高他人承 買意願以獲取更大之利潤。依系爭合約第4條第3項之約定 ，楊清景就如附件一所示4戶房地每戶均至少能取得200萬 元之利潤，合計至少800萬元之利得。然楊清景評估後認 如此之利潤額度仍缺乏足夠之誘因及信任基礎令其投入上 開大筆資金，魏啟育因此向楊清景聲稱除抵押權人品科公 司同意就原登記於許○○名下之系爭4戶房地不聲請以強 制執行拍賣程序處理外，且另將尋求買主購買許○○所有 系爭4戶房地，並於許○○配合以買賣登記方式移轉該4戶 房地所有權時，由三豐公司給付每戶300萬元，合計1,200 萬元之現款予楊清景，藉此提高投資誘因，牟求吸引楊清 景挹注資金。楊清景幾經思量評估後始同意投入6,400萬 元資金，並針對許○○所有系爭4戶房地另增加第7條第3 項獲取淨利潤之約款。由此可知，系爭合約第7條第3項有 關約定三豐公司應於銷售許○○所有系爭4戶房地後給付 楊清景「淨利潤」共1,200萬元部分，係三豐公司用以吸 引楊清景挹注高達6,400萬元資金款項所增加之誘因，以 緩解其資金短缺之需求，為楊清景純獲利益之保障，並非 如三豐公司所稱係基於節省奢侈稅之故。而楊清景既然早 已如數交付三豐公司如附件一所示房地共計6,400萬元之 買賣價金，自已依約完成應盡之義務，則三豐公司銷售許 ○○之系爭4戶房地後應給付楊清景之淨利潤共1,200萬元 ，即應解為「三豐公司銷售許○○系爭4戶房地」為其給 付淨利潤予楊清景之清償條件【楊清景於原審曾謂系爭第 7條第3項約定係就已然存在之1,200萬元淨利潤債務，約 定於銷售或拍賣許○○之系爭4戶房地之預期不確定事實 發生後，陸續履行給付楊清景每戶淨利潤300萬元，而認 屬於清償期之約定，並非楊清景應盡之履約義務，亦非決



定利潤債權成立與否之條件（見原審卷㈡第47頁背面、第 113頁】，自不得由三豐公司恣意解除該條項約定以免除 其清償債務。玆系爭4戶房地既由品科公司於104年2月10 日在000000號執行事件進行第一次拍賣時承受，當屬系爭 合約第7條第3項約定給付淨利潤之條件業已成就。否則， 若品科公司於上開拍賣程序自行承受不屬於付款清償1,20 0萬元之條件成就，則如三豐公司此後不再為後續銷售之 行為，楊清景勢將無法主張系爭4戶房地業已因出售他人 之條件成就而獲得該等淨利潤，此應非楊清景初始同意挹 注資金獲取相當利潤始締結該條項約定之本意。 （2）系爭合約第7條第3項後段約定原則上不得再以拍賣方式處 分許○○所有系爭4戶房地，但若任一戶無法完整移轉主 建物及其坐落基地與路地之持分時，則三豐公司得以拍賣 方式處分，其拍賣費用由本合約之保證人蔡○○負擔等語 ，顯係就標的拍賣費用之負擔予以特別之約定，就其他未 規定事項，自應回規本文規定之適用，是以反面解釋，許 ○○所有系爭4戶房地縱然係以拍賣方式為處分，三豐公 司仍應於每戶辦理登記完畢5日內，給予楊清景淨利潤300 萬元。換言之，該約定並未將拍賣處分之方式排除在付款 條件外，其所稱「乙方有任一戶無法完整主建物及其坐落 基地與路地持分」部分，僅得視為三豐公司得以拍賣方式 處分之條件，並非得作為楊清景不能要求淨利潤之事由。 且楊清景有無取得許○○系爭4戶房地之完整產權，亦非 楊清景取得淨利潤之先決條件。品科公司既經由法院強制 執行程序承受系爭4戶房地，屬品科公司願意買受，為買 賣契約之一種，且已辦畢移轉登記在案，則系爭合約第7 條第3項約定之付款清償條件已然屆至，三豐公司自當履 行契約給付1,200萬元予楊清景之義務。參酌證人蔡○○ 於原審之證言，益證系爭合約第7條第3項之約定，僅須存 有許○○系爭4戶房地以買賣登記方式移轉之事實，且包 括法院拍賣之方式甚明。況系爭合約第7條第3項約定所稱 「甲方（即三豐公司）指定之第三人」，本不限於契約 當事人以外之第三人，凡經三豐公司出售或經由強制執行 拍賣程序，由三豐公司或魏啟育自己買受或拍定，甚或品 科公司自行以債作價買回亦同，均屬該約款所約定之「以 買賣登記方式移轉予甲方指定之第三人」條件成就，如此 解釋，如能合乎契約真意。玆因品科公司已於104年4月22 日獲核發許○○系爭4戶房地之權利移轉證書，則楊清景 主張系爭合約第7條第3項約定之條件已成就，三豐公司、 品科公司應給付該4戶房地共1,200萬元之淨利潤，魏啟育



應負連帶保證人責任，其3人應如數連帶給付及其法定遲 延利息部分，自均有理由。
（3）倘若法院認許○○所有系爭4戶房地以拍賣方式處分或品 科公司以債權人身分承受該4戶房地，並不符合系爭合約 第7條第3項所約定應給付淨利潤之條件。惟因是否聲請拍 賣或承受，得由品科公司自行決定，且亦在三豐公司掌控 之中，在拍定之前尚能繼續銷售，是否必將無人應買，尚 屬未定之天。乃品科公司竟於000000號執行事件第一次拍 賣程序無人應買時即聲明承受，欲行規避第7條第3項所約 定之付款義務，而使其不致受有給付楊清景「淨利潤」之 不利益，依民法第101條第1項規定，自應視為條件已然成 就，而應給付淨利潤合計1,200萬元予楊清景，始符公允 。
（五）綜上，楊清景並無違反系爭合約第7條第3項約定情事，三 豐公司解除雙方間有關該條項約定部分，與法不合。系爭 4戶房地既已由品科公司於拍賣程序承受，核屬該條項約 定給付淨利潤之清償條件業已成就，則三豐公司依約即負 有給付1,200萬元之義務。又因品科公司與三豐公司間有 隱名代理及合夥之法律關係，暨魏啟育為系爭合約之連帶 保證人，自應負擔連帶給付之責。爰依系爭授權書及系爭 合約第7條第3項約定，請求三豐公司、品科公司及魏啟育 連帶給付楊清泉1,200萬元及其法定遲延利息。求為命： 三豐公司、品科公司及魏啟育應連帶給付楊清景1,200萬 元及自104年4月24日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息之判決。
二、上訴人三豐公司、魏啟育及被上訴人品科公司則以：（一）三豐公司未隱名代理品科公司與楊清景簽訂系爭合約，品 科公司並非系爭合約第7條第3項約定之權利義務當事人： （1）楊清景主張品科公司與三豐公司間存有隱名代理或合夥關 係，而認品科公司應與三豐公司、魏啟育負連帶給付1,20 0萬元本息責任，依法自應由楊清景負舉證之責。又系爭 合約附具之系爭授權書第2段記載：「立書人係委託受任 人與第三方就上述事宜進行洽商，惟標的債權最終之處分 方式、處分金額及相關條件仍需以立書人最終之決定為主 」，足證品科公司就如附件一所示房地部分，僅授權三豐 公司有「協洽」、「洽商」之權，而品科公司則仍保有最 終決定權，並未授予代理權予三豐公司與第三人簽訂契約 甚明。品科公司授權三豐公司與第三人協洽處分系爭標的 債權，乃品科公司與三豐公司之內部關係，品科公司並未 因此成為系爭合約之當事人。故楊清泉指稱品科公司有授



權三豐公司及魏啟育為「隱名代理」一節，顯與系爭授權 書之約定不符。
（2）系爭合約僅由楊清景與三豐公司簽訂，品科公司並非契約 當事人，且依系爭合約第1條「合約本旨」之規定，三豐 公司僅自行表示就系爭合約第2條所示買賣標的物即如附 件一所示4戶房地部分，品科公司授權三豐公司及魏啟育 代理處分、管理標的債權相關事宜，三豐公司就系爭合約 第7條第3項有關許○○所有系爭4戶房地部分，並未表示 亦有經由品科公司之授權，而楊清景亦坦承該4戶房地並 非系爭合約買賣標的物範圍，足證楊清景亦明知許○○所 有系爭4戶房地確非品科公司原來授權予三豐公司與楊清 景洽談之範圍，屬獨立之約定。故即令品科公司其後依系 爭合約同意先撤回對系爭4戶房地強制執行之聲請，惟品 科公司並不受三豐公司所支配，僅係為其所有債權利益時 ，得配合三豐公司處理合作不動產標的而已，自難憑此即 認品科公司與三豐公司間確有成立合夥關係。是楊清景主 張品科公司與三豐公司、魏啟育間有合夥關係存在，應負 連帶責任云云，自無理由。
（二）楊清景已違反系爭合約第7條第3項所約定以買賣登記方式 移轉許○○所有系爭4戶房地所有權予三豐公司指定之第 三人之義務，三豐公司據此解除該條項約定，為有理由： （1）辦理不動產所有權買賣移轉登記，依民法758條及土地登 記規則第34條第1項之規定，應提出「登記原因證明文件 」。而不動產物權因買賣而變更時，其登記原因證明文件 即指買賣契約書。查三豐公司早於103年7月11日即與覓得 之買主陳○○簽立「不動產預約買賣契約書」，但因三豐 公司並非上開契約所訂買賣標的物之所有權人，買方遂要 求三豐公司應於103年7月18日前取得所有權人許○○之授 權，並另簽訂更新出賣人為許○○、依相同條件訂立之正 式買賣契約。三豐公司隨即發函催請楊清泉請許○○出面 締結買賣私契與公契，或授權三豐公司締約。惟楊清泉拒 絕，亦不提供過戶文件，甚至於103年8月14日透過律師表 示不同意由許○○出面親任契約當事人而與三豐公司所覓 得之買方締結任何契約，或提供任何形式之授權書、委託 書予三豐公司或魏啟育，授權或委託其2人得以代理許○ ○締約，此部分並已於原審列為不爭執之事項。由其文字 語意上載明「任何契約」，字義上極為明確，並無區分所 謂債權契約或物權契約，是楊清景在本件履約期間，確實 拒絕由許○○與三豐公司所覓得之買方締結任何契約，致 與陳○○之買賣破局。然系爭合約第7條第3項前段既謂「



以買賣登記方式」移轉予三豐公司所指定之第三人，如何 能認不包含許○○出面簽訂或授權簽訂買賣契約書？又如 何能稱三豐公司要求楊清景促請許○○出面或授權洽訂買 賣契約之要求係增加原契約所無之要求？楊清景既難以「 以買賣登記方式」移轉予三豐公司所指定之第三人，則三 豐公司依系爭合約第8條第1項約定，於103年9月19日以台 中○○郵局第000號存證信函（下稱000號存證信函）依法 解除系爭合約第7條第3項之約定部分（此條項係屬獨立之 約定，依法自可為一部解除），自屬合法有據。 （2）又證人蕭○○亦證稱當初發存證信函之用意，係要許○○ 出面訂立一般買賣契約書及地政機關之公契等語明確，顯 見楊清景在103年7月間，三豐公司覓得陳○○願意購買許 ○○所有系爭4戶房地後，確實拒絕由許○○出面簽立包 括債權契約與物權契約在內之任何契約，絕非如現今楊清 景所辯僅拒絕簽立債權契約。否則，何以連過戶之文件均 未提出？且證人陳○○亦證述：最好再改訂立以許○○為 名義之買賣契約書，不然最少也要訂立公契等情，由此可 知陳○○有意購買系爭4戶房地後，固希望最好由許○○ 出面簽立買賣（債權）契約，然其對此並未堅持，僅希望 最少由許○○訂立公契以辦理過戶程序，然此等要求幾經 三豐公司與楊清景協調均未有結果，楊清景在臨訟之際曲 言陳稱其有辦理過戶之意願，顯然不實。
（3）許○○所有4戶房地僅其中坐落000地號土地上之000號建 物擁有對外道路土地即000地號土地之應有部分萬分之217 ，其餘3戶房屋則未擁有該000地號路地之持分，產權並非 完整，此並為兩造所不爭執，且為兩造締約之初所明知。 而每1戶建物之買賣均應附隨對外通行道路之持分移轉， 買受人始得受讓完整之權利，若欠缺其一，建物根本無法 順利賣出，兩造均明知此事實。是針對該4戶建物，兩造 就系爭合約第7條第3項約定內容歷經4次修改，逐次修改 調整合約文字，最後約定：「若乙方（即楊清景）有任1 戶無法完整移轉主建物及其座落基地與路地持份時，則甲 方（即三豐公司）得以拍賣方式處分…」，可知許○○所 有系爭4戶房地若有任一戶無法完整移轉（即主建物、坐 落基地、000地號路地應有部分）與買受人時，雙方欲以 一般買賣方式出售不動產、節省奢侈稅、提早變現之目的 即無法達成，三豐公司即不須依約履行，而得由品科公司 再行強制執行程序，且拍賣費用必須由保證人蔡○○負擔 。故依系爭合約第7條第3項約定之目的解釋，楊清景於締 約時明知負有取得完整產權義務，亦有擔保許○○取得系



爭4戶房地完整產權並移轉過戶與買受人之義務，許○○ 應於接受法院通知時標購000地號路地或主張優先承買以 取得完整所有權。惟經執行法院於102年2月間進行000地 號路地應有部分之拍賣程序，並通知許○○優先承買，乃 許○○竟置之不理，顯已違反系爭合約第7條第3項之約定 ，品科公司迫於無奈而承受之。楊清景未使許○○行使優 先購買權，致無法取得完整主建物及其坐落基地與路地持 份，違約在先。是品科公司依系爭合約第7條3項後段約定 ，將許○○所有系爭4戶房地強制執行拍賣，而在採取拍 賣之狀況下，即無法節省奢侈稅，無論依契約之文義解釋 或目的解釋，三豐公司均無給付楊清景每戶淨利潤300萬 元之義務。故本件客觀上楊清景無法就許○○所有系爭4 戶房地完整移轉路地持分，依第7條第3項後段之約定，三 豐公司自亦得解除契約。
（三）品科公司於104年2月10日承受系爭4戶房地，並未使系爭 合約第7條第3項約定之條件成就，楊清景依該條項約定， 請求三豐公司、品科公司及魏啟育連帶給付1,200萬元本 息，為無理由：
（1）系爭合約第7條第3項約定簽立之緣由，係103年3月間三豐 公司與楊清景洽談時，楊清景主動提出許○○所有系爭4 戶房地有無免於遭拍賣之方法，當時三豐公司考量若由品 科公司承受再出售，需負擔奢侈稅成本（每戶以1,800萬 元計算乘以奢侈稅率15%為270萬元，4戶共1,080萬元）， 否則須待2年期滿才得免除奢侈稅，如此會有持有不動產 時間太長，資金周轉困難之虞。而許○○所有系爭4戶房 地自97年間取得所有權以來，已超過2年，若許○○同意 由其直接出賣與買受人，不僅可節省上開奢侈稅，且可不 待強制執行等冗長程序，使該等房地得以提早變現，致三 豐公司可收取買賣價金清償貸款，品科公司亦得早日收取 債權，達成三贏局面。故三豐公司乃於102年4月9日與楊 清景為系爭合約第7條第3項之約定。參酌證人蕭○○之證 言，亦可見系爭合約第7條第3項約定當時，確有論及節省 奢侈稅而將利潤給予楊清景之情。且兩造在系爭合約簽立 之際，系爭4戶房地本即在強制執行中，如雙方可依照上 開約定由許○○直接移轉系爭4戶房地所有權予買受人， 每戶確可節省約270萬元奢侈稅，亦與每戶300萬元之利潤 相近。足徵系爭合約第7條第3項之約定，確係基於得提早 變現、節省奢侈稅而使彼此均得蒙利而約定。故依系爭合 約第7條第3項約定之目的，可知當事人之真意必以許○○ 直接將系爭4戶房地移轉登記予三豐公司指定之買主，楊



清景始得在每戶辦理登記完畢5日內，要求三豐公司給付 每戶淨利潤300萬元。則楊清景於三豐公司指定移轉系爭4 戶房地所有權予第三人時，自應負配合簽約及辦理房地產 權移轉過戶（包括簽訂公契）之義務。楊清景若未能依約 使許○○以買賣登記方式移轉予買受人，致三豐公司無法 節省奢侈稅、取得買賣利潤，甚須給付每戶50萬元之違約 金予陳○○，則兩造簽訂系爭合約第7條第3項以獲取三贏 局面之初衷即蕩然無存。楊清景既未能依該條項約定使許 ○○出面與陳○○締結買賣契約之私契與公契，自無從請 求給付每戶300萬元之利潤，應可認定。
（2）又依系爭合約第7條第3項約定之文義而觀，該約定區分為 前、後兩段，後段係約定如楊清景無法對於系爭4戶房屋 完整移轉主建物及其坐落基地與路地持分時，則三豐公司 得以拍賣之方式處分，此際，並無三豐公司應給付楊清景 每戶300萬元之約定。是以，三豐公司及魏啟育應給付楊 清景每戶300萬元，係指前段以買賣登記方式移轉予三豐 公司指定之第三人時，始有其適用；如係依後段即因楊清 景有任1戶無法完整移轉主建物及座落基地與路地持分時 ，而由三豐公司以拍賣之方式處分時，則無給付每戶300 萬元之適用。再者，許○○所有系爭4戶房地僅其中1戶 000號建物有完整之產權（即擁有000地號路地之持分）， 其餘3戶則無路地之持分，已如前述。而一般不動產買賣 ，承買人多不願購買產權不完整之不動產，故為求能順利 出售系爭4戶房地，始有第7條第3項後段之約定。換言之 ，依該條項後段之約定，若有任1戶無法完整移轉主建物 及坐落基地與路地持分時，則因產權不完整，無法由許○ ○直接以將該4戶房地所有權直接移轉予買受人之方式以 節省奢侈稅，而須以拍賣之方式取得該4戶房地再為移轉 時，即無給付每戶300萬元利潤之可言。依此可見，無論 由系爭合約第7條第3項之訂約背景乃至於約定條文之結構 以觀，均可知楊清景取得許○○所有系爭4戶房地每戶300 萬元利潤之前提，即係依該條項前段之約定以買賣登記方 式將系爭4戶房地所有權移轉予買受人，為能達成此目的 ，楊清景並須使許○○取得完整之4戶產權始可，否則即 無請求利潤可言。玆因品科公司已於104年2月10日經由法 院強制執行程序承受許○○所有系爭4戶房地，自難謂系 爭合約第7條第3項約定之條件業已成就，則楊清景依該條 項約定請求三豐公司、品科公司及魏啟育連帶給付1,200 萬元本息，即無理由。
（四）綜上，系爭合約第7條第3項之約定，無論係依該條項後段



之約定，因楊清景無法就許○○所有系爭4戶房地完整移 轉產權，而由品科公司逕依拍賣方式處分該等房地；抑或 依該條項前段約定，因楊清景不願配合以買賣登記方式移 轉系爭4戶房地，由三豐公司以楊清景違約為由，解除雙 方有關系爭合約第7條第3項之約定，三豐公司、魏啟育及 品科公司均無依該條項約定給付楊清景1,200萬元本息之 義務等語，資為抗辯。
三、經原審判命三豐公司及魏啟育應連帶給付楊清景1,200萬元 本息，而駁回楊清景對品科公司部分之請求。楊清景及三豐 公司、魏啟育各對原審判決其敗訴部分不服，提起上訴。兩 造之聲明為：
（一）楊清景之聲明：⑴原判決不利於楊清景部分廢棄。⑵上開 廢棄部分，品科公司應與三豐公司、魏啟育連帶給付1,20 0萬元，及自104年4月24日起至清償日止，按週年利率百 分之5計算之利息。⑶駁回三豐公司及魏啟育之上訴。⑷ 前開第⑵項聲明部分，願供擔保，請准宣告假執行。（二）三豐公司及魏啟育之聲明：(1) 原判決不利於三豐公司及 魏啟育部分廢棄。(2) 上開廢棄部分，楊清景在第一審之 訴及假執行之聲請均駁回。(3)駁回楊清景之上訴。（三）品科公司之答辯聲明：⑴駁回楊清景之上訴。⑵如受不利