臺灣高等法院民事判決 105年度重上更㈠字第82號
上 訴 人 蔡賴錦妹
訴訟代理人 鍾開榮律師
被 上訴 人 徐文燕
訴訟代理人 林清漢律師
複 代理 人 韓曉玲
訴訟代理人 侯銘欽律師
上列當事人間返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國102年7月
12日臺灣新竹地方法院101年度訴字第256號判決，提起上訴，並
為訴之追加，經最高法院發回更審，本院於106年5月9日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴）及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊與被上訴人於民國98年1月22日簽訂租賃合 約書（下稱系爭租約），將門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○ ○路0段000巷0弄0號及5號房屋及坐落同鄉三元段360、360- 1、363、363-1地號土地（下稱系爭土地）內之鐵皮屋、停 車場、果園等如新竹縣新湖地政事務所土地複丈成果圖（下 稱附圖）編號360（A）、360（B）、360（C）、360（D）、 360（F）、360（G）、360-1、363（A）、363（B）、363（ C）、363（D）、363-1（A）、363-1（B）、359（A）、359 （B）、359（D）所示之RC建物、鐵皮屋（下稱系爭RC建物 等），出租予被上訴人經營安養院，租金每月新臺幣（下同 ）7萬元，應於每月5日前給付，租期自同年2月1日起至108 年2月1日止共10年。詎被上訴人自100年6月起即未按期付租 ，經伊於同年8月10日、10月4日催告限期給付，被上訴人仍 未給付，系爭租約經伊於同年10月11日終止，被上訴人共欠 租金268,333元，扣除其於100年10月12日及21日給付11,500 元及16,300元後，仍積欠240,533元，伊依系爭租約第11條 約定，請求被上訴人自終止日起至遷讓交還之日止，按月給 付違約金7萬元等情。爰依系爭租約，求為命被上訴人應將 如附圖所示系爭RC建物等，以及系爭土地返還上訴人，並應 自100年10月10日起至遷讓交還之日止，按月給付上訴人7萬 元，另應給付240,533元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算利息之判決。並願供擔保請准宣告假執 行。
二、被上訴人則以：伊至100年10月間雖仍有租金240,533元未付
，然上訴人於簽訂系爭租約後，表示將出國工作，而簽具委 託書，委伊辦理申請變更地目、使用執照、建造執照等利伊 設立安養院之事宜，並收受伊預付50萬元，且言明可扣抵每 月租金，經扣抵後並未欠租。況系爭RC建物等之房屋多屬違 建，各樓層天花板及牆面漏水嚴重，伊催促上訴人修繕未果 ，自行僱工修繕所支出修繕費用129,000元，亦應自租金扣 除。且伊於101年4月12日及5月2日，依序匯付上訴人20萬元 及49萬元，亦足敷抵扣租金，上訴人以伊欠租2個月而終止 系爭租約，並不合法。此外，伊於訴訟中，始知除系爭土地 外，其餘租賃標的物係他人所有為上訴人惡意或過失占用， 伊自得請求減少租金。另上訴人未提供伊可合法使用之租賃 物，又拒絕配合辦理系爭租約之公證及設定地上權，協助伊 申設安養中心，伊並得為同時履行或不安之抗辯，拒絕給付 租金等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，即駁回上訴人之訴及假執行 之聲請。上訴人聲明全部不服，提起上訴，並為訴之追加（ 即請求返還如附圖編號359（A）、359（B）、359（D）所示 RC建物等部分），經本院102年度重上字第627號（下稱本院 前審）判命被上訴人應將系爭房地及系爭RC建物等交還上訴 人；另駁回上訴人其餘上訴。上訴人就本院前審判決駁回違 約金之請求部分；被上訴人就不利部分，各自提起上訴，經 最高法院105年度台上字第1255號判決廢棄發回本院前審關 於命被上訴人給付（即交還系爭土地及系爭RC建物等）及該 訴訟費用部分；另駁回上訴人請求按月給付7萬元違約金， 以及被上訴人就租金抵銷之上訴（已告確定部分，下不贅述 ）。上訴人於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開 第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應將坐落 系爭土地如附圖編號360（A）、360（B）、360（C）、360 （D）、360（F）、360（G）、360-1、363（A）、363（B） 、363（C）、363（D）、363-1（A）、363-1（B）所示之RC 建物、鐵皮屋及360、360-1、363、363-1地號土地返還上訴 人。㈢被上訴人應將坐落新竹縣○○鄉○○段000地號土地 上如附圖編號359（A）、359（B）、359（D）所示RC建物、 鐵皮屋返還上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、上訴人主張被上訴人未依約給付租金，經其先後於100年8月 10日及同年10月4日催告限期給付，被上訴人仍未給付，系 爭租約於100年10月11日終止，爰依系爭租約，請求被上訴 人交還系爭房地及如附圖所示系爭RC建物等云云，惟為被上 訴人所否認，並以上開情詞置辯。經查：
㈠、按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個
月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。 上訴人以被上訴人欠租達2個月以上為由，終止系爭租約， 則本件自應審究上訴人主張被上訴人積欠租金，扣抵押租保 證金後，是否仍欠租2個月以上，達終止系爭租約之程度。 查上訴人起訴主張被上訴人積欠98年3、4月租金18,200元， 於100年10月4日催告被上訴人應於函到5日內付清積欠5個月 租金，被上訴人仍未繳納，系爭租約自100年10月11日終止 云云，固提出100年10月4日桃園南門1044存證信函為證（下 稱南門存證信函），惟被上訴人於100年10月6日楊梅大同郵 局80號存證信函否認（見原審調卷10至15頁）。況上訴人在 南門存證信函僅敘及被上訴人積欠98年3、4月租金18,200元 ，並未載明請求被上訴人付清5個月租金之數額。雖上訴人 主張南門存證信函所請求5個月租金，包含100年10月份租金 在內云云，惟系爭租約第3條約定租金應於每月5日前給付， 則上訴人於100年10月4日寄送南門存證信函，100年10月份 租金清償期尚未屆至，自未發生欠租情事，且與內文載明請 求「已積欠」租金不合。是上訴人主張南門存證信函催租範 圍包含100年10月租金云云，自無可取。
㈡、再者，上訴人民事起訴狀係請求被上訴人給付欠租321,700 元（見原審調字卷1頁），後改稱被上訴人積欠98年度租金 18,250元、100年6月至同年9月租金28萬元及10月份9天租金 21,000元，共319,250元云云（見原審卷108頁）；最後主張 被上訴人積欠100年6、8、9月共3個月租金21萬元、100年7 月租金35,000元，以及10月份10天租金23,333元，共268,33 3元（見同上卷157頁）。則上訴人最後主張被上訴人積欠10 0年6至9月租金共245,000元部分，經核與被上訴人提出支付 租金匯款明細及上訴人渣打銀行湖口分行帳戶明細所示，被 上訴人自100年2月至9月間應付8個月租金56萬元，扣除其分 別於100年2月8日、3月7日、4月6日、5月5日各匯7萬元，於 同年7月4日匯1萬元、7月28日匯25,000元（共匯入315,000 元），尚欠租金245,000元相符（依序見原審審字卷19至20 頁、原審卷120至121頁），自堪採信。從而，上訴人在終止 系爭租約前，被上訴人欠租245,000元，扣抵上訴人所不爭 執被上訴人交付14萬元押租保證金後（見本院卷29頁），僅 積欠租金105,000元，尚未達欠租2個以上，則上訴人以被上 訴人收受南門存證信函後，未於5日內付清2個月以上欠租， 主張系爭租約於100年10月11日終止（上訴人依本院前審認 定終止時點，更改起訴主張於同年10月10日終止）云云，並 無可採。至上訴人扣除被上訴人在其終止租約後之匯款數額 ，將請求給付欠租數額，陸續減縮為256,450元、240,533元
（依序見原審卷108、131、157頁），以及被上訴人提出修 繕費用及其後匯款資料抗辯抵銷部分，係兩造對於租金數額 之攻防範圍，自不能與上訴人主張終止租約前之欠租數額， 混為一談。另上訴人以本院前審認定被上訴人自100年2月至 同年10月11日止，積欠租金335,323元，扣抵押租保證金14 萬元後，欠租達2個月以上云云，但本院前審在判決理由㈢ 第5點係以被上訴人應支付100年2月至10月份共9個月租金63 萬元，再扣除該段期間被上訴人已付款項，認為被上訴人積 欠租金315,000元，並在理由㈢第6點前言說明未計入100年1 0月份租金，卻援引第5點認為被上訴人至100年9月止積欠租 金315,000元云云（見判決書14至15頁），容有將10月份租 金再度列入計算之情形。況上訴人未就租金敗訴部分為上訴 ，最高法院引述此部分內容，又僅在說明本院前審駁回被上 訴人其他抵銷抗辯，並無違誤之處，並非認定被上訴人欠租 數額。是上訴人執此欠租數額扣抵押租保證金，被上訴人欠 租2個月以上，主張其終止系爭租約為合法云云，自無可取 。
㈢、上訴人主張其另以102年9月12日士林蘭雅郵局218號存證信 函催告被上訴人應於函到7日內給付102年3至5月份租金，否 則終止租約云云（見本院前審1卷73至74頁）。然上訴人前 以南門郵局存證信函終止租約，在判決尚未確定之前，系爭 租約關係處於不明狀態，被上訴人暫未支付租金，自有正當 理由。上訴人在訴訟期間，以其它存證信函或書狀，催告其 後各期暫未支付租金，再執此主張新的終止租約日期，已超 出原起訴之原因事實所特定訴訟標的範疇，且若原起訴終止 租約為合法，則上訴人收受後期租金，恐又將衍生不定期租 賃之糾紛。況被上訴人對於上訴人催告請求102年3至5月份 租金，業以102年9月13日中壢環北742號存證信函提出同時 履行抗辯（見同上卷75至78頁）。是上訴人執上開事由主張 系爭租約業已合法終止云云，殊無可取。從而，上訴人終止 系爭租約既不合法，則其依系爭租約，請求被上訴人交還系 爭土地及如附圖所示系爭RC建物等云云，為無理由，不應准 許。至上訴人依本院前審判決，供擔保假執行取回租賃物等 情，有提存書及原法院104年5月20日新院千104司執聖字第3 976號執行命令可參（見本院卷20至22頁）。本院依民事訴 訟法第395條第2項之規定，告知被上訴人是否聲明上訴人假 執行所為給付及所受損害，經被上訴人表明不在本件訴訟為 主張，如有需要將另案再為請求等語（依序見本院卷61、64 頁），附此敘明。
五、綜上所述，上訴人依系爭租約之約定，請求被上訴人應將坐
落系爭土地上如附圖編號360（A）、360（B）、360（C）、 360（D）、360（F）、360（G）、360-1、363（A）、363（ B）、363（C）、363（D）、363-1（A）、363-1（B）所示 之RC建物等及系爭土地返還上訴人，為無理由，不應准許。 原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無違 誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無 理由，應予駁回。另上訴人終止系爭租約既不合法，則其依 本院前審測量結果，追加請求被上訴人應將坐落新竹縣○○ 鄉○○段000地號土地上如附圖編號359（A）、359（B）、3 59（D）所示RC建物、鐵皮屋返還上訴人部分，亦為無理由 ，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予 論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由。依民事訴訟法 第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 23 日
民事第三庭
審判長法 官 黃莉雲
法 官 吳素勤
法 官 傅中樂
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 106 年 5 月 24 日
書記官 明祖星
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。