臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第955號
上 訴 人 王杜麗琪
訴訟代理人 林 凱律師
詹奕聰律師
被 上訴人 陳成旺
訴訟代理人 陳豪杉律師
賴雪梅律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國105年9月
7日臺灣臺北地方法院104年度訴字第788號第一審判決提起上訴
，本院於106年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段0○段00地號土地 （下稱系爭土地），為伊與訴外人陳古雪娥等人共有，上訴 人明知系爭土地為伊及其他共有人共有，未經伊等同意，竟 占用系爭土地，上訴人所有門牌為臺北市○○區○○路000 號之房屋（下稱119號房屋），占用系爭土地如原判決附圖 二所示甲部分（下稱甲部分）面積137.65平方公尺（下稱系 爭房屋），伊因上訴人無權占用系爭土地，致受有無法使用 系爭土地之損害，上訴人因而受有免繳相當租金之利益等情 。爰依民法第767條、第821條之規定及不當得利法則，求為 判命上訴人拆除系爭房屋、返還所占用部分土地及給付不當 得利損害金（被上訴人於原審係請求上訴人及原審共同被告 徐春俠、陳輝龍、陳敏函〈下稱徐春俠等3人〉拆除房屋、 返還所占用部分土地暨給付不當得利損害金，原審判命上訴 人（即拆除系爭房屋、返還所占用部分土地及給付被上訴人 新臺幣〈下同〉21萬6642元，並自民國104年3月6日起至清 償日止之法定遲延利息，暨自104年2月11日起至返還系爭土 地之日止，按月給付3619元及徐春俠等3人拆除房屋、返還 所占用部分土地並給付不當得利損害金，上訴人及徐春俠等 3人就其等敗訴部分不服，提起上訴；被上訴人就其敗訴部 分〈即駁回部分不當得利損害金之請求〉，未聲明不服；另 徐春俠等3人於本院審理中撤回上訴〈見本院卷第68頁、第 108頁〉，就被上訴人敗訴部分及徐春俠等3人部分，不在本 院審理範圍）。並答辯聲明：如主文所示。
二、上訴人則以：伊於53年間向前手購買系爭房屋，並向系爭土 地所有人陳永發、陳紫微芳承租該房屋使用系爭土地面積約 45坪，居住迄今達50年餘，期間偶有簽訂基地租賃契約，但
不論有無書面租約，伊皆有繳付租金，迄至20餘年前，系爭 土地所有人始以家族有與建商合建之意，婉拒伊繼續給付租 金，並囑伊得繼續使用占用土地；被上訴人自年少時期即居 住於系爭房屋相鄰之115號房屋，知悉伊曾租用系爭土地及 未繼續給付租金原因，其迄未對伊使用系爭土地表示異議或 主張伊無權占用土地，伊基於不定期限之基地租賃關係占用 系爭土地，並非無權占有，亦無不當得利可言等語，資為抗 辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開 廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。三、被上訴人主張系爭土地為其與陳古雪娥等人共有，上訴人之 系爭房屋位於系爭土地，占用系爭土地甲部分面積137.65平 方公尺；系爭土地自99年起迄今之申報地價，皆為每平方公 尺1萬2240元；又系爭房屋係上訴人於53年間向前手購買之 事實，有卷附土地登記謄本、地價謄本可稽（見原審卷㈠第 15至18頁、第23至26頁），並經原審會同地政人員至現場勘 驗測量屬實，亦有勘驗筆錄、臺北市古亭地政事務所104年1 0月21日北市古地測字第10431621900號函檢附土地複丈成果 圖可憑（見原審卷㈠第179至181頁、第208至209頁），且為 兩造所不爭執（見本院卷第54頁），堪信為真。又被上訴人 主張上訴人係無權占用系爭土地，致其受有無法使用系爭土 地之損害，上訴人因而受有免繳相當租金之利益，依民法第 767條、第821條之規定及不當得利法則，求為判命上訴人拆 屋還地及給付不當得利損害金等情，上訴人則以前詞置辯， 是本件所應審究者，為上訴人有無占有系爭土地之正當權源 ？若否，則被上訴人請求上訴人拆除系爭房屋，將占用土地 返還予其及其他共有人，是否有據？若有，則被上訴人依不 當得利法則，請求上訴人返還相當租金之利益，以若干金額 為當？茲分別論述如下。
四、上訴人有無占有系爭土地之正當權源？
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。而當事人於其利己 事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知 者外，應負立證之責；以無權占有為原因，請求返還所有 物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執， 而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實 ，無舉證責任，被告應就其占有係有正當權源之事實證明 之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院 72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、98年度 台上字第863號判例意旨參照）。查系爭土地為被上訴人 與其他共有人共有，上訴人就被上訴人為系爭土地共有人
及系爭房屋占有使用系爭土地之事實，既不爭執；則依前 開說明，並審酌於他人土地上興建房屋本非屬常態，建物 所有權人就占有使用他人土地是否具正當權源，於舉證上 應係建物所有人較土地所有人便易，自應由上訴人就系爭 房屋占用系爭土地有何正當權源存在負舉證責任，始屬公 平並符合誠信原則，自無將舉證責任逕轉換反推由被上訴 人就上訴人係無權占有乙情負舉證責任，是上訴人仍應就 占有系爭土地具正當權源負舉證之責。
㈡上訴人雖辯稱其於53年間向前手購買系爭房屋，並向系爭 土地所有人陳永發、陳紫微芳承租該房屋使用系爭土地面 積約45坪，居住迄今達50年餘，期間皆有繳付租金，迄至 20餘年前，系爭土地所有人始以家族有與建商合建之意， 婉拒其繼續給付租金，並囑其得繼續使用占用土地；被上 訴人知悉其曾租用系爭土地及未繼續給付租金原因，迄未 對其使用系爭土地表示異議或主張其無權占用土地，應就 系爭房屋使用坐落土地有默示分管協議，其依不定期限之 基地租賃關係占用系爭土地，並非無權占有云云。惟查： ⒈系爭土地原係陳永發、陳紫微芳、陳連陂3人共有，被 上訴人於35年2月1日因分割繼承，而於72年12月13日登 記為土地所有權人（見原審卷㈠第53頁土地登記簿）； 上訴人固曾與系爭土地共有人陳永發、陳紫微芳簽署土 地租用合約書（見原審卷㈠第55至56頁），然觀諸該合 約書之出租人為陳永發、陳紫微芳，承租人為上訴人， 是將系爭土地應有部分出租予上訴人者，顯非系爭土地 全體共有人；則按98年1月23日修正前民法第820條第1 項係規定「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同 管理之」，又共有人對共有物之特定部分占用收益，須 徵得其他共有人全體同意（最高法院100年度台上字第 1776號判決意旨參照），是陳永發、陳紫微芳既非系爭 土地全體共有人，其等將系爭土地應有部分出租上訴人 或允為無償使用，仍應徵得其他共有人全體同意。則上 訴人就系爭土地共有人全體皆已同意其使用系爭土地乙 情，既未舉證以實其說，即難謂其有正當使用系爭土地 之權源，上訴人辯稱本件應放寬民法第820條第1項解釋 範圍云云，即屬無據。
⒉又前開土地租用合約書第2條「租期」係約定：「租期 自71年10月16日至72年10月15日止」，第10條則約定： 「期滿乙方（上訴人）如願繼續租用，雙方另協議辦理 」，是前開租約既明定租期為自71年10月16日起至72年 10月15日止，足見該租約為定期之租賃契約，期滿後須
經出租人陳永發、陳紫微芳與上訴人另行協議訂定租約 ，上訴人始得續租，是縱系爭土地共有人全體皆已同意 其使用系爭土地（僅係假設），然前開租賃契約租期於 72年10月15日屆滿時，上訴人既未續與陳永發、陳紫微 芳另訂租約，即難僅因上訴人曾與陳永發、陳紫微芳訂 定前開定期之租賃契約，遽認其係有權占用系爭土地。 ⒊上訴人雖又辯稱於租賃期滿後，其仍繼續占用系爭土地 ，系爭土地所有權人未表異議，應就系爭房屋使用坐落 土地有默示分管協議，足見兩造間就系爭土地已發生不 定期租賃之效力云云。然民法第451條有關租賃契約默 示更新之規定，僅能適用於原承租人與出租人之間，始 能視同成立新的不定期租賃關係，是前開合約之出租人 為陳永發、陳紫微芳，被上訴人並非該合約之出租人， 自無與上訴人依民法第451條規定視同成立新的不定期 租賃關係可言。況按民法第451條所定出租人於租期屆 滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在 防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使 用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅， 使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時， 始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後 絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續 約之效力（最高法院55年台上字第276號判例意旨參照 ）。另共有物分管契約，雖不以共有人明示之意思表示 為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內，惟所謂默 示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以 間接推知其效果意思者而言（最高法院87年度台上字第 1359號裁判意旨參照）；是上訴人既亦自陳於20餘年前 ，系爭土地所有人曾以家族有與建商合建之意，婉拒其 繼續給付租金等語（見原審卷㈠第48頁民事答辯㈠狀） ，足見王杜麗琪已有多年未繳付租金，且系爭土地所有 人亦表明不續租之意，自無就系爭房屋使用坐落土地有 默示分管協議可言；則上訴人就允其繼續使用系爭土地 之所有人究係何人，及系爭土地所有人就系爭房屋使用 坐落土地有默示分管協議存在等節，既未舉證以其說； 故其辯稱於租賃期滿後，其仍繼續占用系爭土地，系爭 土地所有權人未表異議，應就系爭房屋使用坐落土地有 默示分管協議，兩造間就系爭土地已發生不定期租賃之 效力云云，並不可採。
⒋綜上，上訴人係與陳永發、陳紫微芳簽署定期租賃契約 ，陳永發、陳紫微芳並非系爭土地全體共有人，其等將
系爭土地應有部分出租上訴人或允為無償使用，並未徵 得其他共有人全體同意，系爭土地全體共有人就系爭房 屋使用坐落土地亦無默示分管協議，且租賃期滿後，陳 永發、陳紫微芳並未與上訴人另行協議續租，被上訴人 亦非該租賃契約之出租人，自無與上訴人依民法第451 條規定視同成立新的不定期租賃關係；故上訴人辯稱系 爭土地全體共有人就系爭房屋使用坐落土地有默示分管 協議，其基於不定期限之基地租賃關係占用系爭土地， 並非無權占有云云，即不可採。
㈢從而，上訴人就系爭房屋占有系爭土地之正當占有權源乙 情，並無法舉證以為證明，故被上訴人主張上訴人係無權 占用系爭土地，即屬有據。
五、被上訴人請求上訴人拆除系爭房屋，將占用土地返還予其及 其他共有人，是否有據？
㈠按所有人對於無權占有者，得請求返還之；對於妨害其所 有權者，得請求除去之；又各共有人對於第三人，得就共 有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求 ，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第 821條分別定有明文。
㈡查上訴人之系爭房屋位於系爭土地，占用系爭土地甲部分 面積137.65平方公尺，卻無合法占用系爭土地之正當權源 ，業如前述；則被上訴人基於系爭土地共有人之地位，依 民法第767條、第821條之規定，訴請上訴人應將系爭房屋 拆除後，將占用土地返還予其及其他共有人，核屬有據， 應予准許。
㈢上訴人雖抗辯縱其無權占有系爭土地，被上訴人知悉系爭 房屋公然占有系爭土地逾20年，未行使任何權利，足使其 相信被上訴人不主張權利，依權利失效及誠信原則，應禁 止被上訴人對其行使權利占有系爭土地云云。然查： ⒈按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情 事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默， 則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外 ，不得謂為默示之意思表示；又意思表示有明示及默示 之分，前者係以言詞、文字或其他習用方法直接表示其 意思之謂，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思， 而默示之意思表示與單純之沉默有別。單純之沉默除經 法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認係表示行 為；單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權 占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不 生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院80
年台上字第1470號、83年台上字第237號判決意旨參照 ）。依上說明，所有權人未向無權占有人行使權利，並 非當然即認為無權占有人係有權占有，蓋所有權人未行 使權利之原因不一而足，不能僅因所有權人隱忍未發， 即可推論係有默示同意使用；故上訴人抗辯縱其無權占 有系爭土地，被上訴人知悉系爭房屋公然占有系爭土地 逾20年，未行使任何權利，足使其相信被上訴人不主張 權利云云，即不可採。
⒉又按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法（民法 第148條第2項參照），而權利人就其已可行使之權利， 在相當期間內一再不為行使，並因其行為造成特殊情況 ，足以引起義務人之正當信任，以為權利人已不欲行使 其權利，經斟酌該權利之性質，法律行為之種類，當事 人間之關係，社會經濟情況，時空背景之變化及其他主 客觀因素，如可認為權利人在長期不行使其權利後忽又 出而行使權利，足以令義務人陷入窘境，有違事件之公 平及個案之正義時，本於誠信原則所發展出之法律倫理 （權利失效）原則，應認此際權利人所行使之權利有違 誠信原則，其權利應受到限制而不得再為行使（最高法 院102年度台上字第1732號、102年度台上字第176號判 決意旨參照）；惟在私法領域，權利人本得自由決定如 何行使其權利，除權利人就其已可行使之權利，在相當 期間內一再不為行使，並因其行為造成特殊情況，足以 引起相對人之正當信任，以為權利人不欲行使其權利， 如斟酌權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係 ，社會經濟情況及其他一切因素，認為權利人忽又出而 行使權利，足以令相對人陷入窘境，有違事件之公平及 個案之正義時，本於誠信原則發展而出之權利失效原則 ，固應認此際權利人所行使之權利有違誠信原則，而不 能發生應有之效果，惟如無任何具體情事足以引起相對 人信賴權利人已不行使其權利者，即不得任以權利人未 即時行使權利，遽認其不得行使權利（最高法院101年 度台上字第126號判決意旨參照）。
⒊查上訴人係與陳永發、陳紫微芳簽署定期租賃契約，期 滿後陳永發、陳紫微芳並未與上訴人另行協議續租，上 訴人既亦自陳於20餘年前，系爭土地所有人曾以家族有 與建商合建之意，婉拒其繼續給付租金等語，業如前陳 ，是上訴人已有多年未繳付租金，且系爭土地所有人亦 表明不續租之意（見原審卷㈠第48頁民事答辯㈠狀）， 足見上訴人係明知無權占用他人土地，於租約期滿後未
給付租金，且被上訴人已向其表明家族有與建商合建之 意，顯有收回系爭土地之意，並非不行使權利；則上訴 人未能證明被上訴人明知系爭房屋無權占用系爭土地可 依法行使權利及相當長期間不行使權利，而被上訴人復 無任何舉動或特別情事，足使上訴人信賴其不行使權利 ，上訴人並早已知悉系爭房屋無權占有他人之系爭土地 之情，依前開說明，應無權利失效原則之適用，被上訴 人行使民法第767條規定之物上請求權，亦無違反誠信 原則可言。故上訴人抗辯縱其無權占有系爭土地，被上 訴人知悉系爭房屋公然占有系爭土地逾20年，未行使任 何權利，足使其相信被上訴人不主張權利，依權利失效 及誠信原則，應禁止被上訴人對其使權利占有系爭土地 云云，亦不可採。
㈣上訴人雖又請求本件應定相當之履行期間云云。但查，民 事訴訟法第396條第1項規定：「判決所命之給付，其性質 非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益 ，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經原 告同意者，亦同」，僅係法院有斟酌判決所命給付之性質 ，得定相當之履行期間之職權，非認當事人有要求定此項 履行期間之權利（最高法院41年台上字第129號判例意旨 參照）。則本件上訴人與陳永發、陳紫微芳之租約，其租 期至72年10月15日即已屆滿，系爭土地所有人於20餘年前 ，亦曾以家族有與建商合建之意，婉拒上訴人繼續給付租 金（見原審卷㈠第48頁民事答辯㈠狀），又本件自被上訴 人於原審起訴（即104年2月10日，見原審卷㈠起訴狀收狀 戳日期）後，至本院言詞辯論終結，亦歷時2年之審理， 上訴人亦當有充分之時間為履行之準備，當無再酌定履行 期間之必要。故上訴人請求本件應定相當之履行期間云云 ，仍屬無據。
六、上訴人依不當得利法則，請求被上訴人返還相當租金之利益 ，以若干金額為當？
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則 請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人 受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所 受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有 他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念 （最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。 ㈡又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂
土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價 額，依該管縣市地政機關估定之價額，土地法施行法第25 條亦有明文。而法定地價，係土地所有人依該法規定所申 報之地價，此觀土地法第148條規定自明。另按基地租金 之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位 置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所 受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達 申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071 號判例參照）。經查，上訴人之系爭房屋位於系爭土地， 既係無權占用，已如前陳；上訴人自獲有相當於租金之利 益，致被上訴人受有無法使用系爭土地之損害。本院審酌 系爭土地位在臺北市文山區和興路，鄰近考試院，附近屬 文教及住宅地區，有多路公車經過，交通十分便利，被上 訴人之系爭房屋係供住宅使用，有卷附原審勘驗測量筆錄 為憑（見原審卷㈠第180頁）。本院審酌上情及上訴人使 用系爭土地面積（即137.65平方公尺）所能獲利之情形等 因素，認以系爭土地申報地價總價額年息8％計算相當於 租金之利益，尚屬適當。
㈢再者，系爭土地自99年起迄今之申報地價，皆為每平方公 尺1萬2240元（見原審卷㈠第23至26頁），依此計算，上 訴人自99年2月11日起至104年2月10日止（即起訴前5年） ，應返還被上訴人相當於租金之不當得利數額，為21萬66 42元（計算式詳原審判決附表七所示），並加計自起訴狀 繕本送達翌日即104年3月6日（有送達證書可稽，見原審 卷㈠第35頁）起至清償日止按年息百分之5計算之利息； 暨自104年2月11日起至返還前開占用土地之日止，按月給 付被上訴人不當得利損害金3619元（計算式詳原審判決附 表八所示）。
七、從而，被上訴人依民法第767條、第821條之規定，訴請上訴 人應將系爭房屋拆除後，將占用甲部分土地返還予其及其他 共有人；並依不當得利法則，訴請上訴人給付其不當得利損 害金21萬6642元，及自104年3月6日起至清償日止之法定利 息；暨自104年2月11日起至返還前開占用土地之日止，按月 給付被上訴人不當得利損害金3619元，皆為有理由，均應予 准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣 告，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄 改判，為無理由，應駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 石有為
法 官 邱靜琪
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
書記官 張淨卿
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。