臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第306號
上 訴 人 陳岳志
訴訟代理人 卓忠三律師
卓品介律師
楊政達律師
被 上訴人 林佳宜
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國104年12
月18日臺灣桃園地方法院104年度訴字第201號第一審判決提起上
訴，本院於106年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣參拾萬玖仟柒佰壹拾玖元，及自民國一０四年二月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之三十七，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：兩造於民國103年4月27日簽訂不動產買賣 契約書（下稱系爭契約），由伊向被上訴人購買坐落桃園市 ○○區○○段000地號土地應有部分十萬分之六六，及其上 桃園市○○區○○段0000○號即門牌號碼桃園市○○區○○ 路0段0000號00樓之0號房屋（下稱系爭房屋，與上開所坐落 土地合稱系爭不動產），買賣總價金新臺幣（下同）420萬 元。伊已依系爭契約給付價金，被上訴人亦已於103年6月9 日將系爭不動產交伊使用。伊於103年7月中旬入住系爭房屋 後，始發現系爭房屋樓上設有該棟大樓之消防水箱中繼水箱 （下稱系爭中繼水箱）。系爭中繼水箱於消防管路抽水、測 試、放水或清洗水箱時，均會發生巨大聲響，足以減損系爭 不動產之交易價格，被上訴人明知該項事實，卻未於系爭契 約簽訂時告知伊。伊因系爭房屋樓上有系爭中繼水箱存在之 瑕疵，依民法第359條前段規定，請求減少買賣價金84萬元 。伊已給付被上訴人全數買賣價金420萬元，被上訴人受領 其中84萬元之法律上原因不復存在，爰依民法第179條不當 得利規定，聲明求為判決：被上訴人應給付上訴人84萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。原審為 上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，另補稱：系爭 房屋除因上方有系爭中繼水箱存在之瑕疵，亦因系爭中繼水
箱導致之漏水而減少交易價值等語外，其上訴聲明為：㈠原 判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人84萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。
二、被上訴人則以：系爭中繼水箱為系爭房屋所處同棟大樓依消 防安全規定所必要設置之設備，非屬系爭契約標的物之瑕疵 ；況伊居住於系爭房屋時，從未因系爭中繼水箱之存在而受 影響，系爭房屋自不因其上設有系爭中繼水箱而減少其通常 效用或系爭契約之預定效用。系爭契約已約定伊依現況固定 物交屋，系爭不動產既無瑕疵，上訴人不得請求減少價金， 伊未受有不當得利等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：上 訴駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷第18頁背面）： ㈠兩造於103年4月27日簽訂系爭契約，由上訴人向被上訴人購 買系爭不動產，約定買賣總價金為420萬元，上訴人已給付 全部價金，被上訴人亦已交付系爭不動產予上訴人使用。有 系爭契約、買賣價金履約保證申請書、不動產標的現況說明 書及本票可稽（原審卷第8-24頁）。
㈡系爭中繼水箱設置於系爭房屋上方，該水箱平時運作所產生 之聲響，未逾噪音防制法列管之標準。
四、上訴人主張系爭房屋上方設有系爭中繼水箱屬買賣標的物之 瑕疵，且因系爭中繼水箱導致系爭房屋漏水【上訴人於原審 雖稱系爭房屋上方有系爭中繼水箱存在，系爭不動產是否有 漏水等其他情形，不在本件請求主張之原因事實範圍內（原 審卷第156頁背面、185頁背面、204頁），惟上訴人於本院 請求將此爭點列入，業經被上訴人同意（本院卷第19頁）】 ，其得減少價金，並請求被上訴人返還減少價金後之不當得 利等語，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。是本件應 審酌：㈠上訴人主張系爭房屋上方設有系爭中繼水箱，屬系 爭不動產之瑕疵，致交易價值減損，有無理由？㈡系爭不動 產是否因系爭中繼水箱存在導致漏水，而減少交易價值？㈢ 上訴人請求減少價金84萬元，有無理由？
五、本院得心證之理由：
㈠上訴人主張系爭房屋上方設有系爭中繼水箱，屬系爭不動產 之瑕疵，致交易價值減損，有無理由？
⑴按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵 ，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」， 民法第354條第1項前段定有明文。又「所謂物之瑕疵係指 存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之
決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即 為物有瑕疵」（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參 照）。次按「以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不 問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用 或品質因而不具備者，均難謂無瑕疵」（最高法院90年度 台上字第1460號判決意旨參照）。
⑵上訴人主張系爭中繼水箱運作時產生之噪音，雖未逾噪音 防制法列管之標準，然已使系爭房屋居住者產生焦慮不安 ，及系爭房屋地板有震動感，足以減損交易價格，屬系爭 不動產之瑕疵乙節，為被上訴人所否認。本院依上訴人之 聲請，囑託經兩造合意選定之臺北市建築師公會，鑑定系 爭房屋上方存在系爭中繼水箱，會否導致房屋交易價值減 損，結果為：「……中繼水箱通常位於00、00樓，又稱為 中繼機房，其內設置中繼水箱、抽水機及發電機等設備， 而其影響住戶最大的問題就是噪音及潮濕，噪音來自抽水 機或發電機的運作，而水箱內大量的水則是導至潮濕的主 因，受影響最大的住戶則是位於中繼水箱上下樓層及左右 的戶別，由於平時須忍受噪音、震動，而未來則可能因漏 水產生修繕損失，故房價表現較其他樓層差」，有該公會 106年3月8日106（十七）鑑字第0479號函（本院卷第62頁 ）檢附之鑑定報告書可稽（下稱系爭鑑定報告，外放第5 頁）。系爭中繼水箱雖設置於系爭房屋上方之大樓共用部 分，然其既會導致系爭房屋住戶平時須忍受噪音、震動， 未來可能因漏水產生修繕損失，房價表現較其他樓層差之 瑕疵，仍屬系爭不動產之瑕疵。堪認上訴人所主張系爭房 屋因上方存在系爭中繼水箱，屬買賣標的物之瑕疵，造成 交易價格減損乙節為真。被上訴人抗辯系爭中繼水箱乃系 爭房屋所處同棟大樓依法必要設置之公共設施，非屬系爭 不動產之瑕疵云云，委無足取。
㈡系爭不動產是否因系爭中繼水箱存在導致漏水，而減少交易 價值？
本院另就系爭房屋天花板漏水之原因為系爭房屋本身所造成 抑系爭中繼水箱所造成？囑託臺北市建築師公會鑑定，結果 為：「……桃園市○○區0000號00樓之0（即系爭房屋）室 內天花板滲漏水的位置，與其房屋上方中繼水箱層積水處， 有相對且密切之關係……鑑定標的天花板滲漏水之原因，係 因樓板龜裂、房屋上方中繼水箱施工縫滲漏水及水表接縫滴 水並積水於水表槽所致」，有系爭鑑定報告可稽（外放第4 頁）。被上訴人就上訴人所主張系爭房屋因其上存在系爭中 繼水箱，導致漏水之事實，亦不爭執（本院卷第19頁），堪
認上訴人此部分之主張亦為真實。
㈢上訴人請求減少價金84萬元，有無理由？
⑴按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔 保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」，民 法第359條前段定有明文。又「無法律上之原因而受利益 ，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因， 而其後已不存在者亦同」，復為民法第179條明定。 ⑵本院囑託臺北市建築師公會鑑定系爭房屋因上方樓層設有 系爭中繼水箱，是否導致房屋交易價值減損？系爭房屋漏 水修復前後之交易價值減損各為何？結果為：①系爭房屋 因其上之系爭中繼水箱導致漏水，其交易價值減損，因漏 水情況及程度不一，價值減損無一定之標準，以桃園市桃 園區於102年1月至106年1月間3筆房屋有漏水情形之市場 成交資料加權平均值計算，約為每坪2萬2,620元，交易價 值減損總額約為51萬5,284元（系爭鑑定報告第5頁）。② 修復漏水所需費用30萬4,520元（系爭鑑定報告第5頁，含 系爭房屋室內及同棟第13層，詳下述）。則系爭房屋漏水 修復後之交易價值減損為21萬764元（515,284元－304,52 0元＝210,764元）。至系爭鑑定報告以與系爭房屋同棟未 受中繼水箱影響之樓層（0~00樓、00~00樓），其均價為 每坪17萬7,211元，而00樓均價為每坪16萬8,514元，其價 值減損金額為19萬8,118元乙節（系爭鑑定報告第6頁）， 既已包含於上開因系爭中繼水箱漏水而減損價值，自不得 重覆列計。
⑶系爭鑑定報告固認系爭房屋因漏水修復成本所需費用為30 萬4,520元，惟其中如系爭鑑定報告修復費用估算表編號1 至13有關系爭房屋上方系爭中繼水箱部分（系爭鑑定報告 第57頁），屬系爭大樓之共用部分，上訴人既陳明系爭房 屋所屬大樓管理委員會已編列預算逐年作局部修繕，本件 僅請求交易減損部分，至修繕部分費用，另向該大樓管理 委員會請求等語（本院卷第40頁、71頁背面），則本件被 上訴人應負責之漏水修繕費用為系爭鑑定報告修復費用估 算表編號14至編號23，其中編號20至23部分，經按比例計 算（詳如附表），合計為9萬8,955元。
⑷上開⑵系爭房屋因系爭中繼水箱存在導致漏水而減少之交 易價值21萬764元，與⑶系爭房屋漏水室內修復費用9萬8, 955元，加總為30萬9,719元（210,764元＋98,955元＝309 ,719元）。系爭不動產既有如上之瑕疵，上訴人依民法第 359條前段規定，請求減少價金，即屬有據。而被上訴人 原取得上訴人所交付之買賣價金，其中之30萬9,719元，
即屬無法律上之原因而受利益，致上訴人受損害者，被上 訴人自應返還其利益。
六、綜上所述，系爭房屋因系爭中繼水箱存在導致漏水之瑕疵， 減少價值21萬764元，另因系爭中繼水箱致系爭房屋漏水室 內修復費用9萬8,955元，合計30萬9,719元。上訴人依買賣 物之瑕疵擔保、不當得利之法律關係，請求被上訴人返還因 減少價金後之不當得利30萬9,719元，及自起訴狀繕本送達 翌日即104年2月10日（原審卷第139頁）起至清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息，洵屬正當，應予准許。上訴 人逾此範圍之本息請求，洵屬無據，不應准許。原審就上開 應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨 指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，應由本院將 原判決此部分廢棄，改判如主文第二項所示。至上開不應准 許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請 ，核無不合。此部分之上訴意旨為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
民事第十三庭
審判長法 官 吳麗惠
法 官 王永春
法 官 王麗莉
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
書記官 余姿慧
附表：
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│ 修 復 費 用 表 │
│ （參臺北市建築師公會106鑑字第0479號鑑定報告書） │
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│編號│ 項 目 │單位│數 量│ 單 價 │ 總 價 │
│ │ │ │ │(新臺幣)│(新臺幣)│
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│ 14 │00樓客廳及浴廁天花板拆除 │ ㎡ │ 31.92│ 228元│ 7,278元│
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│ 15 │混凝土天花板縫隙EPOXY填補 │ 式 │ 1 │ 8,000元│ 8,000元│
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│ 16 │混凝土天花板以1:3水泥沙漿 │ ㎡ │ 31.92│ 500元│15,960元│
│ │粉刷 │ │ │ │ │
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│ 17 │00樓浴廁塑膠企口天花板復原│ ㎡ │ 6.05│ 1,428元│ 8,639元│
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│ 18 │00樓客廳雙面矽酸鈣天花板復│ ㎡ │ 25.87│ 1,415元│36,606元│
│ │原（不含油漆） │ │ │ │ │
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│ 19 │00樓客廳天花板ICI漆（ㄧ底 │ ㎡ │ 25.87│ 192元│ 4,967元│
│ │二度含披土） │ │ │ │ │
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│ 20 │零星工程 │ 式 │ 1 │ 5,000元│ 1,625元│
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│ 21 │廢棄物清理及運送 │ 式 │ 1 │ 8,000元│ 2,600元│
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│ 22 │管理費 │ ％ │ 10 │26,365元│8,568元 │
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│ 23 │稅捐 │ ％ │ 5 │14,501元│ 4,712元│
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│ 合 計 │ │ │ │98,955元│
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│備註│編號20零星工程、編號21廢棄物清理及運送計算公式：以臺北市建築│
│ │師公會106鑑字第0479號鑑定報告第57頁編號14至編號19工程總價 │
│ │合計/編號1至編號19工程總價合計×單價。 │
│ │編號20零星工程計算式： │
│ │81,450/250,654×5,000＝1,625元（元以下四捨五入） │
│ │編號21廢棄物清理及運送計算式： │
│ │81,450/250,654×8,000＝2,600元（元以下四捨五入） │
│ │編號22管理費計算式： │
│ │81,450/250,654×26,365＝8,568元（元以下四捨五入） │
│ │編號23稅捐計算式： │
│ │81,450/250,654×14,501＝4,712元（元以下四捨五入） │
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