臺灣高等法院民事判決 105年度上字第880號
上 訴 人 劉彩絨
訴訟代理人 康雲龍律師
陳夢麟律師
何文雄律師
上一人之
複代理人 鍾承駒律師
被上訴人 彭心翎
訴訟代理人 劉德壽律師
上列當事人間請求買賣價金事件，上訴人對於民國105年5月12日
臺灣桃園地方法院104年度訴字第1651號第一審判決提起上訴 ，
並減縮上訴聲明，本院於106年4月26日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：查上訴人之上訴聲明就反訴部分，原為：「被上 訴人應給付上訴人新臺幣（下同）80萬元，及自反訴起訴狀 繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止， 按年息5％計算之 利息。」， 嗣減縮上訴聲明僅請求79萬5,000元本息（詳本 院卷第12頁、第226頁背面）， 減縮部分已生撤回上訴之效 力。
貳、實體方面
一、本訴部分：
（一）被上訴人主張： 其於104年6月5日向上訴人購買坐落桃園 市○○區○路段0000○號即門牌號碼為桃園市○○區○○ 街0號1樓建物全部及坐落同段1782-24、1782-90地號土地 應有部分各1/30（下稱系爭房地，分稱則為系爭房屋、系 爭兩筆土地或以地號稱之），並簽立不動產買賣契約書（ 下稱系爭買賣契約）及信託契約書（下稱系爭信託契約） ，約定買賣價金為650萬元，其已依約給付合計200萬元至 聯邦商業銀行南京東路分行第000-000-00000000號信託帳 戶（下稱系爭信託帳戶）內， 尾款450萬元則以貸款方式 處理，被上訴人復於104年6月29日開立「指示付款同意書 」， 供上訴人領取系爭信託帳戶內之120萬元價金以塗銷 系爭房地先前貸款。未料，其於同意承買系爭房地當時， 對於1782-90地號土地為桃園市政府61年1月12日公告實施 之「桃園擴大修正都市計畫」（下稱系爭都市計畫）內之 道路用地（下稱計畫道路用地），依法屬預定徵收之土地
，依系爭都市計畫圖之套繪，系爭房屋之主建物、騎樓約 有20.4％將因徵收而拆除，金融機構因此無法依被上訴人 申請之貸款成數核貸等訊息，毫無所悉，而此項訊息涉及 物之性質，在交易上至為重要，於獲悉上情後，自得撤銷 錯誤之承買意思表示，又上訴人竟隱瞞上情，致被上訴人 被詐欺而為承買之意思表示，故先位依民法第88條、第92 條規定，於104年7月23日以存證信函為撤銷系爭買賣契約 之承買意思表示， 依民法第184條第1項後段、第2項或同 法第179條規定擇一請求上訴人返還價金120萬元，暨依系 爭信託契約第5條第5項約定請求上訴人同意被上訴人領取 信託帳戶價金79萬5,000元； 備位則主張物之瑕疵擔保責 任， 依民法第359條規定以起訴狀繕本送達為解除契約之 意思表示，並依同法第259條規定或第179條規定擇一請求 返還價金120萬元 ，暨依系爭信託契約第5條第5項規定請 求同意被上訴人領取信託帳戶價金79萬5,000 元等語（原 判決駁回被上訴人對同案被告蘇進龍及逾上開請求部分， 未據被上訴人聲明不服，業已確定，不在本件審理範圍） 。
（二）上訴人則以：伊出售系爭房地予被上訴人時，並不知悉17 82-90地號土地編為計畫道路用地 ，伊無詐欺使被上訴人 陷於錯誤之情。又被上訴人以無法獲得核貸足額貸款而主 張意思表示錯誤，然被上訴人於買受系爭房地時，並無金 融政策變更或其他不可歸責買方之事由而無法辦理貸款， 金融機構之貸款審核，非單就不動產估價結果來決定，尚 須視申請人個人條件等以為判斷 ，故不因1782-90地號土 地是否確因編入計畫道路用地而影響貸款成數，被上訴人 以此主張意思表示錯誤而撤銷，於法不合。另主管機關迄 未辦理徵收，依修正前都市計畫法第50條規定應已視為撤 銷，縱仍有保留徵收之情事，亦非物之瑕疵，因買賣建物 有無瑕疵應著眼於物之形體、結構、功能有無缺乏等危及 居住安全因素及減少交換價值以為判斷，都市計畫保留徵 收僅係對土地或所有權之管制，不減少系爭房地之通常效 用或交換價值，亦不因被上訴人向金融機構核貸成數或伊 事後轉賣價格降低，即認有價值減損之瑕疵，且系爭房屋 於69年間建造時，系爭都市計畫業已公告，並未遭桃園市 政府限制使用而為合法建物，於系爭買賣契約訂立當時， 亦無任何實際徵收計畫，僅為未來行政規劃藍圖，顯非系 爭房地存有物之瑕疵，縱認有瑕疵，因系爭房屋僅有1.65 平方公尺坐落在1782-90地號土地上 ，若因徵收而拆除， 範圍甚小，且本屬騎樓，瑕疵亦非重大，僅能請求減少價
金 ，且系爭都市計畫內容早已於61年1月12日公告實施， 自為被上訴人可得而知，因此，被上訴人以物之瑕疵為由 解除契約亦非合法等語置辯。
二、反訴部分：
（一）上訴人主張：被上訴人未依約給付尾款，伊已於104年7月 31日依法催告並於同年8月17日解除系爭買賣契約， 自得 依系爭買賣契約第9條第1項約定沒收被上訴人已給付之價 金充作違約金，伊已於104年6月29日自系爭信託帳戶提領 其中120萬元價金，扣除信託管理費用5,000元，尚餘79萬 5, 000元之價金，應充作違約金，故依買賣契約第9條第1 項約定請求被上訴人給付79萬5,000元違約金等語 （原審 判決駁回上訴人反訴之全部請求，上訴人提起上訴後，減 縮上訴聲明，減縮部分即已生撤回上訴之效力，至於上訴 人追加依民法第91條規定請求損害賠償部分，因追加不合 法，另以裁定駁回，不在本院審理範圍）。
（二）被上訴人則以：其未違反系爭買賣契約第9條第1項約定事 由，上訴人自無從請求被上訴人給付違約金。縱認上訴人 得請求違約金，然依系爭買賣契約第9條第1項規定，乃限 縮於上訴人已收取之價款， 而上訴人主張之79萬5,000元 係存於系爭信託帳戶中，尚未由上訴人收取，故上訴人主 張顯與系爭買賣契約約定不符，如認上訴人得請求違約金 ，違約金數額過高應予酌減等語置辯。
三、原審判決：
（一）本訴部分：
1.上訴人應給付被上訴人120萬元， 及自104年9月23日起至 清償日止，按年息5％計算之利息。
2.上訴人應同意被上訴人領取系爭帳戶內之信託價金79萬5, 000元。
3.被上訴人其餘之訴駁回。
（二）反訴部分：被上訴人之反訴駁回。
上訴人提起上訴，並聲明：
（一）原判決對其不利部分廢棄。
（二）前開廢棄部分，
1.本訴部分：被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回 。
2.反訴部分，被上訴人應給付上訴人79萬5,000元， 及自反 訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5％計算之 利息。
被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
四、本件不爭執事項（本院卷第179頁）：
（一）兩造於104年6月5日簽立系爭買賣契約， 約定被上訴人向 上訴人購買系爭房地之買賣價金為650萬元。（二）被上訴人已支付簽約款10萬元，復於104年6月11日、25日 先後匯入55萬元、135萬元至系爭信託帳戶。（三）被上訴人於104年7月23日以存證信函（原審卷第27頁）向 上訴人為撤銷系爭買賣契約之意思表示，並經上訴人收受 在案。
（四）上訴人於104年7月31日以存證信函（原審卷第61頁）催告 被上訴人履行給付買賣價金之義務。
（五）上訴人於104年8月17日以存證信函（原審卷第63頁）向被 上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，並經被上訴人於 同年月18日收受。
（六）上訴人另於104年 9月14日以520萬元之價格出售系爭房地 予第三人張樹香。
（七）1782-90地號土地係屬預定徵收之都市計畫道路用地。（八）原審同案被告蘇進龍是系爭房地買賣之居間仲介。（九）原審同案被告蘇進龍有因仲介系爭房地買賣而收受報酬。（十）被上訴人收受反訴起訴狀日期為104年10月26日。（）系爭買賣契約第9條第1 項規定違約金之性質為損害賠償 預定總額。
（）被上訴人主張物之瑕疵為由，以原審起訴狀繕本送達上訴 人為解除契約之意思表示。
五、被上訴人本訴主張1782-90地號土地編為計畫道路用地， 系 爭房屋約有20.4％坐落在1782-90地號土地上， 將因徵收而 拆除，此乃關乎物之性質，交易上認為重要之訊息，其自得 撤銷前開錯誤之承買意思表示；又上訴人隱瞞上情，致其陷 於錯誤，其亦得因受詐欺而撤銷承買之意思表示；上情同屬 物之瑕疵， 另依民法第359條規定以起訴狀繕本送達為解除 契約之意思表示，並請求上訴人返還價金120萬元， 暨同意 被上訴人領取系爭信託帳戶之價金79萬5,000元等語， 為上 訴人否認，並以前詞置辯。上訴人則反訴主張因被上訴人遲 延給付買賣尾款，經催告仍不履行，已為解除契約之意思表 示，依系爭買賣契約第9條第1項約定請求被上訴人給付違約 金79萬5,000元等語，亦為被上訴人否認在案， 以前開情詞 置辯。本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1 項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院106 年3月17日準備程序中， 兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（ 本院卷第179頁背面至第180頁）。茲就兩造之爭點及本院之 判斷，分述如下：
（一）系爭房屋確有部分坐落在系爭1782-90地號土地上
1.系爭房屋總面積為81.76平方公尺， 其中主建物面積為66 .64平方公尺，騎樓面積則為15.12平方公尺，有建物登記 謄本在卷可按（原審卷第18頁）。經本院會同兩造及桃園 市桃園地政事務所（下稱桃園地政事務所）人員履勘現場 ，系爭房屋乃位於4樓公寓之1樓，由騎樓及主建物所構成 ，而該棟公寓則是由門牌3號 、5號及1號共3棟4樓公寓構 成，3號、5號中間設有公共樓梯，公共樓梯前方亦有騎樓 等情， 有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（本院卷第128至 131、135、136頁）， 復經本院囑託桃園地政事務所複丈 結果，其中系爭房屋前方騎樓、主建物以及公共樓梯前方 騎樓坐落在1782-90 地號土地上面積分別為11.6平方公尺 、1.64平方公尺及3.24平方公尺，有複丈成果圖（下稱附 圖）在卷可參（本院卷第137、138頁），如單以系爭房屋 前方騎樓、主建物坐落在1782-90 地號土地上之面積計算 ，占系爭房屋總面積約16％【計算式：11.6+1.64＝13.24 ，13.24÷81.76≒16%】，是以， 堪信確有部分系爭房屋 坐落在1782-90地號土地上。
（二）被上訴人主張其承買系爭房地之意思表示內容錯誤，所為 撤銷錯誤意思表示為有理由
1.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意 思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或 不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格 或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表 示內容之錯誤。民法第88條定有明文；而有關物之性質錯 誤，本質上屬於動機錯誤，即表意人在其意思形成過程中 ，對於就其決定為某特定意思表示之物之性質，認識不正 確，原不影響意思表示之效力，非在得撤銷之列，但如所 涉物之性質係交易上認為重要者， 依前開規定第2項「其 錯誤視為意思表示內容之錯誤」之規定，即得由表意人將 其意思表示撤銷之（ 最高法院99年度台上字第678號判決 參照），換言之，倘買受人對於買賣標的物之性質（用途 與價值）發生誤認，而一般人若處於表意人地位，亦易為 相同錯誤之意思表示，且該項物之性質在交易上確屬重要 ， 表意人自得依民法第88條第2項規定將此項錯誤之意思 表示予以撤銷（最高法院82年度台上字第215號、105年度 台上字第2080號判決均同此意旨）。
2.細繹系爭買賣契約之買賣標的標示欄，均與地政機關核發 之謄本登記內容相同，系爭建物包含主建物及騎樓，面積 分別為66.64平方公尺及15.12平方公尺 ，合計為81.76平 方公尺， 坐落基地即系爭兩筆土地之地目均記載為「建」
，權利範圍均為1/30， 而買賣價金係以總價650萬元約定 ，並未區分土地或建物價款，有系爭買賣契約、土地、建 物登記謄本在卷可參（原審卷第12、16至18頁），可徵兩 造未特別排除系爭房屋之騎樓面積或1782-90 地號土地應 有部分之計價。
3.復據證人即兩造共同委託之代書黃耀新到庭證稱：系爭買 賣契約簽立當時或之前， 兩造並未提及1782-90地號土地 係屬計畫道路用地，一般素地買賣，會去查土地是否為計 畫道路用地，如是成屋買賣，比較不會查，因為是舊市區 的地比較不會有這樣的問題等語明確（原審卷第89頁）， 佐以系爭兩筆土地地目均登記為「建」，是以，衡情買受 人當會認為系爭房屋係坐落在可供建築之土地上，並無預 期因編為計畫道路用地，土地、房屋有遭徵收拆除之可能 ，而同意以市價計價並承買。
4.被上訴人承買之1782-90地號土地業經桃園市政府於61年1 月12日公告實施之系爭都市計畫編為計畫道路用地，土地 取得方式為徵收，需地機關為桃園市政府工務局，如有徵 收計畫，徵收範圍包含土地及地上物等情，有桃園市政府 、桃園市政府工務局函覆可憑（原審卷第39頁、本院卷第 77頁），易言之，一旦需地機關公布徵收計畫，除1782-9 0地號土地將遭徵收作為道路用地外， 坐落其上之地上物 亦將拆除， 而系爭房屋坐落在1782-90地號土地上之面積 ，占系爭房屋總面積約16％，已見前述，雖大部分為系爭 房屋前方騎樓，然前方騎樓仍屬系爭房屋之一部，騎樓面 積及1782-90 地號土地應有部分亦納入計算系爭房地買賣 總價之一部， 騎樓上方為同棟2樓以上公寓建物，於徵收 時，亦將一併拆除，則系爭房屋之外觀、結構及坐落基地 範圍即生重大變化，衡之房地買賣交易常情，買受人如知 悉承買之房屋近兩成面積坐落在計畫道路用地上，而有遭 徵收拆除之可能，因涉及房地外觀、結構、面積之改變， 漏未考量此情事而高估買受價格，日後交換價值滑落，向 金融機構抵押貸款成數、金額降低等情，在交易上當屬重 要，此由證人黃耀新到庭證稱：伊受託向台新銀行及台北 富邦銀行申請貸款時，台新銀行告知因系爭房地之部分土 地是計畫道路用地，會減低核貸成數及金額等語（原審卷 第89頁背面至第90頁），參以桃園區農會函稱上訴人申貸 時， 其中1782-90地號土地現況為道路用，故設定不估值 等語（原審卷第77頁），雖經本院履勘現場時 ，1782-90 地號土地現非供道路使用有所不同，恐屬誤認，惟由前開 資料，堪信房屋坐落基地列為計畫道路用地或作為道路使
用，縱尚未有徵收計畫，在金融機構辦理核貸估算時，相 較於一般建築用地，價值明顯滑落，影響核貸成數、金額 ，益徵1782-90地號土地是否列為計畫道路用地一事 ，在 房地買賣之交易上至為重要甚明。
5.再依證人黃耀新證稱：台新銀行因系爭房地有部分土地是 計畫道路用地，而減低核貸成數及金額，因為核貸時間會 影響到兩造買賣的過程，故會同兩造、仲介人員會同進行 協商，但在台北富邦銀行尚未核出來之前，被上訴人就不 買了等語（原審卷第90、93頁）， 衡之兩造約定尾款450 萬元之支付期限為104年7月10日（原審卷第12頁背面）， 而被上訴人104年7月23日寄發之存證信函亦載「…本人迄 交付尾款期限之7月10將屆均未接到辦理貸款通知 ，經詢 問後葉心玲（指仲介人員）方透過代書（指證人黃耀新） 告知，本件貸款有問題…」等語（原審卷第28頁），上訴 人於原審亦陳稱因被上訴人申請銀行核貸時，經銀行函詢 桃園市政府得知1782-90地號土地為計畫道路， 伊向銀行 索取函詢資料始知上情等語（原審卷第66頁背面），可徵 被上訴人主張於簽約買受系爭房地時， 對1782-90地號土 地編為計畫道路用地一情毫無所悉，於申貸過程中，經黃 耀新轉知台新銀行揭露之訊息，始知悉上情，應堪採信， 而1782-90地號土地編為計畫道路用地一事， 在交易上確 為重要，已見前述， 被上訴人因誤認1782-90地號土地為 建築用地，並無預期日後可能徵收、拆除而同意承買系爭 房地，依首揭說明，自屬意思表示之內容有錯誤，則被上 訴人於104年7月23日依民法第88條規定以存證信函（原審 卷第27至29頁）向上訴人為撤銷系爭買賣契約之承買意思 表示，核屬有據。
6.雖上訴人主張依修正前都市計畫法第50條第1項規定， 系 爭都市計畫應已視為撤銷云云，然按62年9月6日修正公布 之都市計畫法第50條固規定：「公共設施保留地，在民國 62年本法修正公布前尚未取得者，應自本法修正公布之日 起10年內取得之。但有特殊情形，經上級政府之核准，得 延長之；其延長期間至多五年。逾期不徵收，視為撤銷。 」，然因考量公共設施保留地如逾期未取得致被撤銷，將 嚴重妨礙都市計畫整體功能，降低生活環境品質，非惟保 留地無從指定建築線致無以建築使用，非屬保留地之土地 亦難以合理使用， 故已於77年6月28日修正刪除前開規定 ，有桃園市政府都市發展局檢送前開規定之立法理由在卷 可按（本院卷第160至161頁），而系爭都市計畫於桃園市 政府61年1月12日公告實施後， 歷經73年第一次通盤檢討
，93年第二次通盤檢討皆無變更事項，雖徵收開闢事宜係 由需地機關即桃園市政府工務局辦理，而該局迄今尚無開 闢計畫等情，亦有前開函文及桃園市政府工務局函覆在卷 可參（原審卷第85頁）， 堪信1782-90地號土地經系爭都 市計畫編為計畫道路用地，而屬公共設施保留地一事，並 未有變更，故上訴人主張系爭都市計畫業已撤銷云云，顯 非可採。
7.上訴人再辯稱：1782-90地號土地雖編為計畫道路用地 ， 但未遭桃園市政府限制使用，69年間系爭房屋興建完成後 ，桃園市政府仍核發使用執照，需地機關亦無開闢計畫， 另金融機關審核核貸成數及金額，係就申請人個人之全部 條件以為綜合判斷， 並非僅針對1782-90地號土地是否係 屬道路用地而已，且無金融政策變更或其他不可歸責買方 之事由而無法辦理貸款之情事，尚難僅以無法獲得核貸足 額款項之事項而以意思表示錯誤主張撤銷云云。然查，被 上訴人同意承買購買系爭房地，當係求能對系爭房地長遠 、完整地使用收益，如有部分土地有遭徵收之風險或部分 房屋日後因徵收而遭拆除之風險，自會影響被上訴人是否 承買， 又1782-90地號土地經系爭都市計畫編為計畫道路 用地後，歷經兩次通盤檢討均無變更，縱目前尚無徵收計 畫，日後仍有遭徵收拆除可能，且現實上於證人黃耀新代 為申請核貸過程中，已遭台新銀行降低核貸成數、金額之 情，詳如前述，縱金融機構尚考量其他情事，亦難憑此遽 謂此項物之性質，於交易上非重要云云，故上訴人此部分 抗辯，尚非可取。
（三）承前所述，被上訴人依民法第88條規定以存證信函撤銷系 爭買賣契約之承買意思表示，既屬有據，則上訴人受領買 賣價金120萬元即欠缺法律上原因 ，亦不得領取系爭信託 帳戶內之79萬5,000元，則被上訴人先位依民法第179條規 定， 請求上訴人應返還120萬元及自起訴狀繕本送達翌日 即104年9月23日起至清償日止， 按年息5％計算之利息， 暨依系爭信託契約第5條第5項「甲乙雙方同意買賣過程中 若發生任何爭議情事，除甲乙雙方共同另以其他書面指示 外得單方依法院確定判決（或其他與確定判決有相同效力 者）指示丙方依該確定判決之內容履行，信託契約終止」 之約定，請求上訴人應同意被上訴人領取系爭信託帳戶內 之信託價金79萬5,000元，洵屬有據。
（四）被上訴人前開主張既屬可採，則其另主張受上訴人詐欺而 撤銷意思表示，以及依買賣物之瑕疵擔保規定，依民法第 359條規定解除契約， 備位依民法第259條規定或第179條
規定請求返還價金120萬元， 暨依系爭信託契約第5條第5 項約定請求上訴人同意被上訴人領取信託帳戶價金79萬50 00元，則無庸再為審酌，附此敘明。
（五）上訴人反訴主張因被上訴人遲延給付尾款，經催告拒不履 行，已解除契約，依系爭買賣契約第9條1項請求被上訴人 給付違約金80萬元本息部分，茲因被上訴人已於104年7月 23日以存證信函為合法撤銷系爭買賣契約之承買意思表示 ， 則上訴人事後於104年8月3日催告給付尾款，及於同年 月17日為解除契約之意思表示，均屬無據，則上訴人前開 反訴請求，並非可採。
六、綜上所述，被上訴人主張其於同意承買系爭房地時，對於17 82-90地號土地編為計畫道路用地一節毫無所悉， 而上情涉 及物之性質，於交易上確屬重要，故依民法第88條規定，向 上訴人為撤銷系爭買賣契約之承買意思表示，核屬有據，則 其先位依民法第179條規定及系爭信託契約第5條第 5項約定 ， 請求上訴人應返還120萬元及自104年9月23日起至清償日 止，按年息5％計算之利息， 暨上訴人應同意被上訴人領取 系爭信託帳戶內之信託價金79萬5,000元，為有理由。 原審 為上訴人敗訴之判決，理由與本院之認定固有不同，但結論 並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
民事第二十四庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 周祖民
法 官 黃欣怡
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
書記官 蕭麗珍
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。