臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1373號
上 訴 人 周初男
訴訟代理人 黃淑勉
上 訴 人 周建宏
周弘義
周家楨
黃瓊鳳
周中文
周柏汎
上 七 人
訴訟代理人 楊進銘律師
梁堯清律師
被 上訴 人 趙鴻儒
訴訟代理人 劉炳烽律師
複 代理 人 陳冠甫律師
訴訟代理人 劉孟錦律師
複 代理 人 黃宗哲律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國105 年8
月26日臺灣新北地方法院104 年度重訴字第771 第一審判決提起
上訴，本院於106 年4 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由 直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由 直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司 法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調 解、調處不得起訴」，耕地三七五減租條例（下稱減租條例） 第26條第1 、2 項定有明文。上訴人因本件耕地租佃爭議，向 新北市新莊區公所耕地租佃委員會申請調解及新北市政府耕地 租佃委員會調處均未成立，經新北市政府移送原法院審理，有 新北市政府民國104 年11月18日新北府地籍字第1042212467號 函暨所檢送之租佃爭議調解、調處不成立案卷宗可憑（見原審 卷一第11-155頁），是上訴人提起本件訴訟，合於減租條例第 26條規定之起訴要件。
按確認法律關係之訴，非上訴人有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確 ，上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此 種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年 台上字第1240號判例意旨可資參照）。查本件上訴人主張與被 上訴人間就坐落新北市○○區○○段000 ○000 地號、海山頭 石龜小段2-4 地號土地（下稱系爭耕地）之三七五耕地租約（ 下稱系爭租約）關係不存在，然為被上訴人所否認，則兩造間 就系爭租約關係是否仍存在具有不安之狀態，且此種不安之狀 態，得以確認之訴判決將之除去，故應認上訴人有提起本件確 認之訴之法律上利益。
按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者 ，不在此限……三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為 補充者」、「未於準備程序主張之事項，除有下列情形之一者 外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之……四、依其他 情形顯失公平者」，民事訴訟法第447 條第1 項但書第3 款、 第276 條第1 項第4 款分別定有明文。查上訴人於本院準備程 序終結謝在全著作內頁、最高法院106 年度台上字第100 號判 決（見本院卷第143-147 頁），除合於民事訴訟法第447 條第 1 項但書第3 款之規定外，如不許提出依其他情形顯失公平， 已經上訴人釋明（本院卷第156 頁背面），合於上開規定，均 應准其提出。
乙、得心證之理由：
上訴人起訴主張：伊等之被繼承人周榮富前與被上訴人訂立如 附表所示系爭租約，已於103 年12月31日租期屆滿，伊等無意 繼續出租，經調處未果，兩造迄今仍未續訂租約。縱系爭租約 仍存在，惟被上訴人積欠租金總額達2 年以上，伊等於104 年 10月19日以存證信函催告其給付自80年初起至90年底之欠租， 惟迄今未付。又系爭耕地自98年10月間迄103 年7月間，近2/3 面積未農耕使用，即有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形 ，伊等依法終止系爭租約。縱訴外人即共有人之一曾景煌未併 為終止租約之意思表示，然出租係屬共有物管理行為，經共有 人過半數及應有部分合計過半數即可為之，而無「終止權不可 分」之適用。爰依減租條例第17條第1 項第3 款、第4 款及耕 地三七五租約清理要點第5 點、民法第455 條、第767 條、第 820 條第1 項、第821 條規定，求為命：㈠確認系爭租約不存 在。㈡被上訴人應將系爭租約登記塗銷。
被上訴人則以：曾景煌既為系爭耕地共有人之一，其未併為終 止租約及催告租金，上訴人終止系爭租約及催告均不合法。伊 並未積欠租金，且有溢付，縱有欠租，亦罹於時效。又系爭租 約屬往取債務，應由上訴人至伊住處收取，上訴人既未前來收
取，伊即無給付遲延之責。縱認伊就部分土地不為耕作，然系 爭耕地欠缺灌溉系統，天然環境欠佳，伊係因不可抗力而未種 植水稻，且伊現仍種植蔬果，並未放棄耕作。倘本件上訴人勝 訴確定，可單獨註銷系爭租約，其第2 項請求即無權利保護必 要等語，資為抗辯。
原審判決駁回上訴人之請求。上訴人提起上訴，聲明： ㈠原判決廢棄。
㈡確認系爭租約不存在。
㈢被上訴人應將系爭租約登記塗銷。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
上訴人主張前揭事實，提出土地登記謄本、新北市政府函文、 臺北中崙郵局之104 年10月19日第2182、2184號及同年月28日 第2327號存證信函、戶籍謄本、戶籍謄本、原審103 年度重訴 字第660 號民事判決、被上訴人耕作及非耕作範圍之照片為證 （見原審卷一第184-197 、202-242 頁、原審卷二第191-231 頁）。兩造對於系爭租約原為周榮富與被上訴人訂立，而系爭 耕地之權利變動如附表一所示等事實，均不爭執。上訴人主張 系爭耕地之耕地三七五租賃關係不存在，被上訴人應將系爭租 約登記塗銷，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。 ㈠按終止權之行使，依民法第263 條準用同法第258 條之規定 ，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數 人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止 權行使之不可分性（最高法院64年台上字第2294號民事判例 意旨參照）。查系爭租約原租賃土地有5 筆地號，而被上訴 人與上訴人之被繼承人周榮富訂約時，係以單一契約約定承 租範圍，有系爭租約影本在卷可憑（見原審卷一第16頁）， 其中新北市○○區○○○段○○○段0000○0000地號土地已 於95年5 月16日徵收，同區段石龜小段2-4 地號現為上訴人 周建宏、周柏汎、周家楨、周中文、黃瓊鳳所共有，同區立 言段801 、802 地號為周初男、周弘義、周中文、黃瓊鳳與 曾景煌人共有，而系爭租約於103 年2 月間辦理出租人變更 為周初男、周弘義、周東一（於103 年12月30日死亡，黃瓊 鳳為其配偶）、周中文、周建宏、周柏汎、周家楨與曾景煌 等情，有系爭租約影本、土地登記第一類謄本、戶籍謄本在 卷可憑（見原審卷一第22頁、第184-191 頁、第224 頁）， 則系爭租約之出租人如欲終止系爭租約，依民法第263 條準 用同法第258 條第2 項規定，應由全體出租人即上訴人與曾 景煌共同向被上訴人為終止之意思表示始生效力。惟上訴人 於104 年10月19日委託律師以臺北中崙郵局002184號存證信 函催告被上訴人給付租金（見原審卷一第202-208 頁），並
未與曾景煌共同為之，自不生催告之效力。上訴人復於104 年10月19日、104 年10月28日分別委託律師以臺北中崙郵局 000000號存證信函、002327號存證信函，以系爭租約有耕地 三七五減租條例第17條第1 項第3 、4 規定之之事由為由， 向被上訴人為終止系爭租約之意思表示（見原審卷一第214 -219頁、第209-213 頁），亦未與曾景煌共同為終止系爭租 約之意思表示，本於前述終止權行使不可分原則，對被上訴 人自不生終止系爭租約之效力。
㈡上訴人主張：共有物之出租，乃典型之利用行為而屬民法第 820 條第1 項規定管理權能之範圍，應適用多數決原則，共 有物之租賃契約，既係由共有人中多數決所成立，則租賃契 約存續中，有關出租人權利之行使，包括多給付租金之催告 、終止租約之催告，當然適用民法第820 條第1 項所定之多 數決原則，其等決議終止已屬共有人之多數，對被上訴人終 止系爭租約自屬合法云云。然公同共有物之出租或終止租約 ，雖屬公同共有物之管理，依民法第820 條第1 項及同法第 828 條第2 項規定，於公同共有人未訂有管理契約之情形， 原則上固應以公同共有人過半數及其應有部分合計過半數之 同意行之。惟此一多數決管理原則乃係民法物權編就公同共 有人內部間決定是否出租或結束租賃關係所為規範，但如涉 及公同共有人就公同共有物對外與第三人間之租賃債權契約 之權利義務關係，仍應回歸民法債編相關規定加以判斷。從 而，縱上訴人依民法第820 條第1 項決議終止系爭租約，僅 生對內效力而拘束曾景煌。被上訴人為系爭租約之承租人， 無從暸解系爭耕地共有人內部決議情形，上訴人須將決議之 意思表示合法送達被上訴人，而此對外之意思表示送達，民 法物權篇對此未為特別之規定，即應本於租賃關係而回歸民 法債權篇之規定，依第263 條準用同法第258 條為之，上訴 人前揭主張，自非可採。
㈢上訴人復稱：如共有人對內得以多數決決定是否出租或終止 ，對外卻又需全體為之，則共有人依民法第820 條規定所為 決定之意思表示，對外卻因不同意者不願具名而永遠無法發 出，民法第820 條豈非成具文，永無適用餘地云云。然上訴 人依民法第820 條所為之終止系爭租約決議僅有內部效力， 對外之意思表示仍應由全體共有人為之，業如前述，如曾景 煌不願具名終止系爭租約，此乃上訴人應自行排除對外意思 表示瑕疵之問題，要不得以曾景煌不願配合，即轉而認被上 訴人不應受終止權行使不可分原則之保障，上訴人前述主張 ，有違公平原則，要無足採。
㈣上訴人終止系爭租約之程序既不合法，本院即無庸實質討論
被上訴人是否違反減租條例第17條第1 項第3 款、第4 款之 規定，併予敘明。
綜上所述，不論被上訴人是否違反減租條例第17條第1 項第3 款、第4 款之規定，上訴人因未與曾景煌共同為終止系爭租約 之意思表示，對被上訴人不生合法終止系爭租約之效力，故系 爭租約在合法終止前仍存在，被上訴人請求確認系爭租約不存 在，並請求被上訴人將系爭租約登記塗銷云云，即無理由，不 應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘 原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用、聲請 調查之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，爰不逐一論列及調查，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 2 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠
法 官 黃裕仁
附表：新北市「莊租登字第51號」耕地三七五租約┌─────────────────────────────────┐
│原出租人：周榮富（即上訴人之被繼承人） │
├─────────────────────────────────┤
│承租人：趙鴻儒（即被上訴人） │
├────┬────────┬───────────────────┤
│本件耕地│地號 │所有人、取得原因及應有部分 │
│ ├────────┼───────────────────┤
│ │新北市新莊區立言│現為上訴人周初男、周弘義、周中文（上3 │
│ │段801、802地號 │人均繼承取得）、黃瓊鳳（分割繼承取得）│
│ │ │及訴外人曾景煌（贈與取得）等5 人共有，│
│ │ │應有部分各五分之一。 │
│ ├────────┼───────────────────┤
│ │同上區海山頭段石│現為上訴人周建宏、周柏汎、周家楨、周中│
│ │龜小段2-4地號 │文（上4 人均繼承取得）、黃瓊鳳（分割繼│
│ │ │承取得）共有等5 人共有，應有部分各五分│
│ │ │之一。 │
│ ├────────┼───────────────────┤
│ │同上區段石龜小段│原亦屬租佃範圍，惟業已於95年5 月16日徵│
│ │2-12、2-13地號 │收。 │
├────┼────────┴───────────────────┤
│初訂時間│80年1月1日 │
├────┼────────────────────────────┤
│期間 │每6年1期，最近一次期間屆滿為103年12月31日。 │
└────┴────────────────────────────┘
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 106 年 5 月 2 日
書記官 郭晋良
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。