臺灣高等法院民事判決 104年度上字第1447號
上 訴 人 武至恒
訴訟代理人 凃成樞律師
被 上訴人 潘謝少芳（受監護宣告之人）
兼法定代理人 潘明珠
卓群
陳漢璋
陳明陽
張美滿
李昭治
高季涵
潘啟中
潘啟華
潘還珠
林禕帆
許嫈嬉
蘇偉貞
王黃美蘭
凌榮浚
廖紫伶
鍾大澐
陳烟爐
龐潤嬌
共 同
訴訟代理人 趙培宏律師
邱任晟律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國10
4年9月30日臺灣臺北地方法院103年度重訴字第1127號第一審判
決提起上訴，並為聲明之減縮及擴張，本院於106年4月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
上訴（含擴張部分）駁回。
第二審（含擴張部分）訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人潘謝少芳（下稱潘謝少芳）業經臺灣苗栗地方法院 於民國（下同）104年12月9日以104年度監宣字第46號裁定 為受監護宣告之人並選定潘明珠為監護人，有該裁定（網路 版）可稽（見本院卷㈡第254-256頁），潘明珠已具狀聲明 承受訴訟，並追認潘謝少芳前所為之訴訟行為（見本院卷㈡
第276頁、第272頁背面），核無不合，應予准許。二、上訴人原主張潘謝少芳及被上訴人陳漢璋、陳明陽、張美滿 、李昭治、高季涵、潘啟中、潘啟華、潘還珠、潘明珠、林 禕帆、許嫈嬉、蘇偉貞、王黃美蘭、凌榮浚、廖紫伶、鍾大 澐、陳烟爐、龐潤嬌、卓群（潘謝少芳以次20人下合稱被上 訴人，如單指其一即各以姓名稱之）所有門牌號碼臺北市○ ○區○○街000巷0○00○00號地下1樓至6樓建物（詳如附表 一所示，下合稱系爭建物）無權占用其所有坐落臺北市○○ 區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地），被上訴人 應返還自102年12月30日起相當於租金之損害賠償或不當得 利，並聲明請求如附表二「起訴聲明」欄所示之金額，原審 駁回其訴，上訴人提起上訴後，因附表一序號16之陳明陽將 12號4樓建物（應有部分2分之1）贈與張美滿（見本院卷㈡ 第251頁），及請求被上訴人連帶給付按當年度申報地價計 算每年之損害賠償或不當得利金額，變更上訴聲明為：「㈠ 原判決廢棄；㈡被上訴人應自103年2月7日起至如附表一所 占用情形結束止，按年於隔年1月5日連帶給付上訴人依當年 度申報地價年息10%計算之金額；㈢願供擔保，請准宣告假 執行。」（見本院卷㈡第271-272頁背面，僅列上訴人最後 確認之聲明）。核其變更損害賠償或不當得利起算日部分屬 減縮應受判決事項之聲明，請求被上訴人連帶給付部分屬擴 張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第446條第1項、第 255條第1項第3款規定，無庸徵得被上訴人之同意，即應准 許之。
三、被上訴人於本院始抗辯上訴人與訴外人陳謝碧玉買賣系爭土 地，未通知其等行使優先承買權，遭上訴人請求占用土地之 損害賠償或不當得利，其等得依民法第184條第1項前段、第 185條及第188條第1項規定請求上訴人賠償損害，並據該債 權為抵銷（見本院卷㈡46頁背面-第47頁、第57頁背面-第58 頁、第209頁背面-第213頁背面），雖屬新攻擊方法之提出 ，惟符合民法物權編施行法第8條之5第3項規定之情形時， 被上訴人就系爭土地有優先承買權，矧被上訴人確因無人踐 行同法條第7項規定之通知而受有損害，又不准其等於本件 訴訟抵銷，對其等有失公平，依民事訴訟法第447條第1項但 書第6款規定，自應准許提出。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊與陳謝碧玉於102年12月19日簽訂土地買賣 契約書（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）737萬6,8 04元購買坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（即 系爭土地）全部、同段507地號（下稱507地號）土地全部及
528地號（下稱528地號）土地應有部分1/8，並於103年2月7 日辦竣所有權移轉登記。被上訴人所有如附表一所示系爭建 物均無合法權源，占用系爭土地如原判決附圖所示A、B、C 、D1、D2、D3、E、F、G、H、I、J、K、L、M部分（各占用 面積詳如如附表一），受有相當於租金之不當得利，致伊受 有損害，爰擇一依民法第184條第1項前段、第185條及第179 條規定，請求被上訴人按占用系爭土地面積，按月給付相當 於租金之損害賠償或不當得利，並聲明：㈠如附表二「起訴 聲明」欄所示；㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院改 為請求被上訴人應自103年2月7日起至如附表一所占用情形 結束止，按年於隔年1月5日連帶給付依當年度申報地價10 % 計算之金額。
二、被上訴人則以：上訴人獲悉陳謝碧玉請求高季涵給付占用系 爭土地之不當得利或租金經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地 院）98年度訴字第1507號及本院99年度上易字第90號（下合 稱前案訴訟）駁回請求後買受系爭土地，顯明知陳謝碧玉曾 出具土地權使用同意書（下稱系爭同意書），同意與其合建 之建商在其上興建系爭建物，系爭買賣契約係通謀虛偽成立 而屬無效。縱然有效，依債權物權化法理，亦應繼受該使用 借貸關係，上訴人起訴請求損害賠償或不當得利，違反誠信 原則，不應准許。系爭建物係建築於系爭土地、504、510、 528、528-1、557、558地號土地（下合稱系爭基地），陳漢 璋、李昭治、高季涵、潘啟中、潘啟華、潘還珠、林禕帆、 許嫈嬉、廖紫伶、陳烟爐、廖潤嬌按建物專有部分面積比例 計算系爭基地之應有部分，應有部分並無不足。潘謝少芳、 卓群、陳明陽、張美滿、蘇偉貞、王黃美蘭、凌榮浚、鍾大 澐之基地應有部分雖有不足，依民法物權編施行法第8條之5 第3項規定，於按系爭建物專有部分面積比例計算基地之應 有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，伊等已以 105年9月20日答辯㈧狀行使該權利。又縱按系爭建物專有部 分面積計算占用系爭土地比例，伊等均無系爭土地應有部分 ，伊等亦已於105年1月11日行使優先承買權，上訴人自不得 為本件請求。上訴人與陳謝碧玉明知未通知行使優先承買權 ，竟指示訴外人即承辦移轉登記之王英蘭於系爭土地所有權 移轉登記申請書切結優先承買權人已放棄優先承買權，繼而 由上訴人提起本件訴訟，不僅違反誠信原則，並侵害伊等之 優先承買權，伊等得依民法第184條第1項前段、第185條、 第188條第1項規定，請求上訴人賠償遭請求金錢給付之損害 ，並得據以與上訴人之本件請求為抵銷。另上訴人以申報地 價10%計算損害賠償或不當得利，顯屬過高等語，資為抗辯
。
三、原判決駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，上訴聲明 為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應自103年2月7日起至如附 表一所占用情形結束止，按年於隔年1月5日連帶給付上訴人 依當年度申報地價年息10%計算之金額；㈢願供擔保，請准 宣告假執行（見本院卷㈡第271-272頁背面）。 被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供 擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷㈡187頁背面-188頁背面、第2 75頁）：
㈠系爭土地、507、528地號土地原均為陳謝碧玉所有，陳謝碧 玉於73年4月11日基於土地合建關係出具系爭土地與同段第5 28地號土地之系爭同意書，同意訴外人胡俊雄等14人於系爭 土地及528地號土地上興建系爭建物；系爭建物之73建1065 號建造執照記載之建築地點為：「504、508（即系爭土地） 、510、528、528-1、557、557」（見原審卷㈠第147、194- 196頁，本院卷㈡第168頁）。
㈡系爭建物於74年9月4日竣工，地上層共6層，地下層為1層， 每一樓層有3戶，共計18戶，系爭建物之建物登記謄本關於 建物坐落地號，除⑴李昭治所有1722建號即門牌嘉興街256 巷8號5樓（以下均省略嘉興街256巷）載為：「508（即系爭 土地、510」、⑵高季涵所有1718建號即8號6樓載為：「508 （即系爭土地）、510」、⑶林褘帆所有1716建號即10號3樓 載為「528-1、557、558」外，其餘均載為：「504、508即 系爭土地）、510、528、528-1、557、557（見原審卷㈠第 50-51、46-47、42-43、29-41、44-45、48-49、52-60、192 -193頁）。
㈢被上訴人為系爭建物所有人（所有人姓名、門牌編號、建號 、所坐落地號、建物應有部分詳如附表一所示）。 ㈣陳謝碧玉於98年6月5日以高季涵所有1719建號即8號6樓建物 及1724建號即共用部分無權占有系爭土地及528地號土地為 由，依不當得利或租賃關係起訴請求高季涵給付不當得利或 租金，經臺北地院98年度訴字第1507號判決駁回後，本院於 100年1月11日以99年度上易字第90號判決駁回上訴確定（下 稱前案確定判決）（見原審卷㈠第62-68頁）。 ㈤陳謝碧玉於103年2月7日以買賣為原因，將507、系爭土地及 528地號土地所有權（除528地號移轉應有部分8分之1，另2 筆均移轉全部）移轉登記於上訴人名下；系爭土地移轉時之 實價登錄金額為737萬6,804元；上訴人在登記為系爭土地所 有權人前，已知悉系爭土地上建有系爭建物，且知悉陳謝碧
玉所提前案訴訟已遭判決駁回確定（見原審卷㈠第27-28、1 54、209-216、269-270頁，本院卷㈠第146、155頁）。 ㈥上訴人於103年2月20日以買賣為原因，將507地號土地所有 權移轉登記予訴外人黃筱威；繼於103年3月26日以買賣為原 因，將528地號土地所有權（應有部分8分之1）移轉登記於 陳謝碧玉名下，實價登錄金額為3萬9,400元（見本院卷㈠第 146-147頁，原審卷㈡第28、83頁，本院卷㈠第163-169、17 8-179頁）。
㈦上訴人及黃筱威於103年6月13日訴請塗銷系爭土地及507地 號土地之抵押權登記，撤回起訴後，於103年10月9日對訴外 人王志堅及李福生之繼承人提起相同之訴訟，臺北地院於10 4年4月27日以103年度訴字第4679號判決准許後確定（見原 審卷㈠第224-226頁、原審卷㈡第125-127、278頁）。 ㈧上訴人於103年9月30日提起本件訴訟（見原審卷㈠第4頁） 。
㈨林禕帆所有1716號建物即10號3樓與同址1、2、4、5、6樓建 物相同，專用部分均未占用系爭土地，經臺北市松山地政事 務所（下稱松山地政所）測量明確，系爭建物之現況、附近 繁榮狀況如原法院104年1月6日勘驗筆錄、松山地政所複丈 成果圖（即原判決附圖）及照片所示（見原審卷㈠第247-25 0、279-282、228-240頁）。
五、上訴人主張被上訴人所有之系爭建物無權占有其向陳謝碧玉 購買取得之系爭土地，其得請求被上訴人連帶給付相當於租 金之損害賠償或不當得利等語，惟為被上訴人所否認，並以 前揭情詞置辯，是本件所應審酌者為：㈠上訴人與陳謝碧玉 間買賣系爭土地之意思表示是否通謀虛偽而無效？上訴人是 否為系爭土地所有人？㈡上訴人以系爭土地遭被上訴人所有 之系爭建物占用為由，依民法第184條第1項前段、第185條 ，或第179條規定請求被上訴人連帶給付相當於租金之損害 賠償或不當得利，是否違反誠信原則而不應准許？茲析述如 下：
㈠上訴人與陳謝碧玉間買賣系爭土地之意思表示是否通謀虛偽 而無效？上訴人是否為系爭土地所有人？
⒈按民法第759條之1第1項規定：不動產物權經登記者，推定 登記權利人適法有此權利。此登記之推定力，乃登記名義人 除不得援以對抗真正權利人外，得對其他任何人主張之。系 爭土地所有權以買賣為原因登記為上訴人所有，為被上訴人 所是認（見不爭執事項㈤），即受適法有此權利之推定，被 上訴人既以上訴人與陳謝碧玉間買賣系爭土地乃通謀虛偽為 辯，自應由被上訴人負舉證責任。
⒉被上訴人抗辯買賣係通謀虛偽應屬無效云云，惟民法第87條 第1項所定通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故 意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意， 並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當 。經查：
⑴上訴人於102年12月19日以總價737萬6,804元向陳謝碧玉購 買系爭土地（全部）、507地號土地（全部）及528地號土地 （應有部分8分之1），嗣已付訖價金並完成所有權移轉登記 等情，業據上訴人提出系爭買賣契約、土地所有權狀、土地 登記謄本為證（見原審卷㈡第48-51頁，原審卷㈠第26-28頁 ），且經證人陳謝碧玉證述上訴人所出價金較訴外人陳依悌 為高，遂同意出售予上訴人，由其子陳隆田偕同伊去簽署系 爭買賣契約，伊不識字而不會寫自己名字，但看得懂自己名 字，有在該契約書上按捺指印等語在卷（見原審卷㈡第177 -180頁），證人即陪同陳謝碧玉一同簽約之陳隆田於本院準 備程序亦證述伊母親陳謝碧玉就長期繳納系爭土地地價稅一 事甚為困擾，上訴人派人前來表示願以700多萬元購買，遠 高於陳依悌出價之20萬元，伊母親遂決定將土地出售予上訴 人，簽訂系爭買賣契約時，伊母親是在伊告知整個買賣金額 及內容經其瞭解後，始配合代書辦理簽訂該買賣契約書及所 有權移轉手續等語（見本院卷㈡第100-101頁），足見陳謝 碧玉確有出售系爭土地予上訴人之意，上訴人亦有買受系爭 土地之意。
⑵又系爭買賣契約第參條第1項第1款約定：「第一期（簽約 ）：㈠簽約完成時，甲方（即上訴人，下同）應支付買賣價 款計新台幣柒拾萬元整（NT＄700,000）。（乙方(即陳謝碧 玉，下同)於簽約時當場收訖現金新台幣700,000元整：有陳 謝碧玉之指印及印文）」、同條第2項約定：「第二期（ 移轉登記）：㈠甲方支付新台幣肆佰陸拾陸萬壹仟捌佰零四 元整（NT＄4,661,804）予乙方，以支應本期款項即為所應 負擔移轉登記所應繳納之增值稅、代書費等稅費。㈡本期款 項不交付乙方，由甲方代乙方逕行向業管機關繳納。」、同 條第3項約定：「第三期（尾款）：尾款新台幣貳佰萬元 整（NT＄2,000,000）。由甲方於塗銷前揭第507、508地號 土地上所載第1、2順位，王志堅、李福生為權利人、金額分 別為2,000,000、2,800,000元之抵押權設定確定後支付。」 （見原審卷㈡第48頁正背面），核與證人陳謝碧玉證述買賣 之頭期款70萬元，將該70萬元現金存入郵局，後來另付200 萬元（見原審卷㈡第178頁正背面），及證人陳隆田證述： 「實拿270萬元，其餘都是繳納增值稅，70萬元為第一筆現
金，其他都是匯入帳戶中。…」等語（見本院卷㈡第101頁 ）相符；而上訴人除依約繳納系爭土地之增值稅（見原審卷 ㈡第52-54頁土地增值稅繳款書）外，並於103年6月13日起 訴請求塗銷507、508地號土地上之抵押權登記，嗣於103年 12月29日匯款200萬元至陳謝碧玉之陽信商業銀行大安分行 （下稱陽信大安分行）帳戶（帳號000000000000號，下稱陽 信帳戶），有卷附匯款申請書、陳謝碧玉陽信帳戶存摺節本 、起訴狀、臺北地院103年度訴字第4679號判決及確定證明 書（見原審卷㈡第56、143-144、55頁，原審卷㈠第224-226 頁，原審卷㈡第125-127、278頁，不爭執事項㈦）可證，並 有該分行105年1月8日陽信大安字第1050003號函檢附之客戶 對帳單（見本院卷㈠第157、160頁）足稽。上訴人既起訴請 求除去系爭土地之抵押權負擔，且約定在確保所有權之負擔 除去俾能達到圓滿狀態時給付尾款，可見其與陳謝碧玉確有 買賣之真意，否則何需大費周章地起訴請求塗銷抵押權登記 ，又何需為抵押權塗銷後始給付買賣價金尾款之約定。 ⑶雖被上訴人抗辯上訴人陳稱購買系爭土地之動機係基於與陳 謝碧玉之私誼且土地上有抵押權可作為商談買賣價金之籌碼 ，又可以所收取之租金彌補土地價額之支出，證人陳謝碧玉 卻證稱其並不認識上訴人，上訴人嗣又稱收取之租金可彌補 系爭土地之稅賦，前後陳述不一，買賣包括系爭土地之3筆 土地價金737萬6,804元，遠低於移轉所有權登記申請書所附 按公告現值計算之價金（即俗稱公契所載之價金），與常情 不符，系爭買賣契約記載第2期土地增值稅金額亦與上訴人 所提土地增值稅繳款書合計金額不一致，上訴人顯為配合陳 謝碧玉處理系爭土地糾紛而與之虛偽買賣系爭土地云云。惟 動機乃表意人在意思形成過程中決定某特定內容意思表示之 緣由或目的，與表示於外部成為意思表示之內容有別。又系 爭土地及507地號土地經分別設定予王志堅及李福生，自約 定之清償日期69年7月29日起至103年間已逾34年，業罹於民 法第880條規定之除斥期間，為臺北地院103年度訴字第4679 號確定判決所認定（見原審卷㈡第125-127、278頁），但王 志堅及李福生或其繼承人（嗣確認李福生已死亡）並未同意 塗銷抵押權登記，有待訴請塗銷始能除去該負擔，上訴人將 之作為議價之籌碼，無非商業交易之談判手段。又系爭土地 上有系爭建物坐落，並有抵押權登記尚待訴請塗銷，且遠高 於證人陳隆田所證陳依悌曾表達願以20萬元購買之價格（見 本院卷㈡第100頁），自不因陳謝碧玉與上訴人議定之賣價 低於公告現值，即謂其等之買賣與常情不符。況系爭土地係 位於臺北市信義區之「建」地（見原審卷㈠第27頁土地登記
謄本），其上建物於76年間即建築完成（見原審卷㈠第29頁 建物登記謄本），非無日後更新改建之機會，亦難憑上訴人 與簽訂系爭買賣契約時知悉陳謝碧玉與系爭土地上建物所有 人間有前案訴訟存在（見原審卷㈡第49頁系爭買賣契約第柒 條第2項約定），即逕認上訴人買賣系爭土地係與陳謝碧玉 通謀為之。是上訴人主張其評估各該抵押權已罹於除斥期間 ，若又能取得相當於租金之收入，彌補土地價款之支出，則 靜待日後更新之發展，並非毫無轉機，乃與陳謝碧玉簽訂系 爭買賣契約等語（見原審卷㈡第43頁），即非全然不足採。 至系爭買賣契約第2期款所載466萬1,804元，既係申辦所有 權移轉登記前之約定，可知該應納之系爭土地及507、528地 號土地增值稅額僅係預估數值，且該條明定該金額尚包括代 書費等費用（見原審卷㈡第48頁背面），更徵該條所載金額 非僅應納之土地增值稅額，被上訴人以該金額與上訴人所提 土地增值稅繳款書合計金額442萬9,254元不一致，指稱系爭 買賣契約為不實，亦無足取。至被上訴人聲請調查陳謝碧玉 郵局於102年12月19日簽約當日有無存入70萬元現金之紀錄 ，及陳謝碧玉陽信大安銀行於103年12月29日所匯入200萬元 之流向，以資證明資金回流上訴人部分。因證人陳謝碧玉於 原審已證述其確收到70萬元現金，系爭買賣契約第參條第1 項第1款之收訖現金70萬元欄位並有陳謝碧玉所按捺指印（ 見原審卷㈡第178頁背面、第48頁背面），證人陳隆田亦證 述70萬元為第1筆現金，有告訴伊母親買賣之金額及內容， 伊母親瞭解後才簽約等語（見原審卷㈡第101、100頁），且 如上訴人未付任何價金，陳謝碧玉豈可能於簽訂系爭買賣契 約（即俗稱之私契）當日即一併於移轉所有權之申請書及契 約（即俗稱之公契）上按捺指印及蓋用印文（見原審卷㈡第 102頁證人即辦理締約及移轉手續之代書王英蘭證言），並 交付所有權狀辦理移轉登記手續，足認上訴人已依約支付該 筆頭期款，自無調查該70萬元是否存入陳謝碧玉郵局帳戶之 必要。又200萬元尾款之流向，陳謝碧玉之陽信帳戶於103年 12月29日收到上訴人匯入之200萬元後，於104年3月12日將 該日存入之250萬元，分別提領350萬元及150萬元，其中350 萬元轉作定期存款，另150萬元則分別匯給陳隆田及陳隆光 100萬元及50萬元，有陽信大安分行函及客戶對帳單與匯款 申請書可稽（見本院卷㈠第158-159、170、172、237 -239 頁），陳謝碧玉與上訴人之買賣付款過程，未見有資金單筆 或逐筆回流情形，難認偽作買賣，亦無為此項調查之必要。 故被上訴人以上訴人就購買土地動機之前後說詞有異，系爭 土地為系爭建物之基地，上訴人擬收取相當於租金之數額亦
不足抵付稅費及價金，約定之買賣價金遠低於公告現值，約 定之稅費金額與實際繳納有異等情，抗辯系爭土地之買賣乃 屬虛偽云云，洵不足取。
⑷被上訴人又辯稱系爭買賣契約簽署日期係102年12月19日， 土地登記謄本記載之原因發生日期係102年12月30日，二者 竟不相符，103年2月7日即完成所有權移轉登記，103年12月 29日始支付尾款，且斯時之抵押權尚未塗銷，均不符常理， 系爭土地之買賣並非真實云云。查證人王英蘭已證述兩份文 書係一起辦理，其在解釋契約內容及價金予兩造無誤後幫忙 用印等語（見本院卷㈡第102頁），核與證人陳隆田證述之 簽約過程大致相符（見本院卷㈡第100頁），堪認私契及公 契係經買賣雙方確認後始簽名（陳謝碧玉僅捺指印）用印， 尚難憑土地登記申請書原因發生日期載為「102年12月30日 」（見原審卷㈠第210頁），即推翻上訴人與陳謝碧玉確有 買賣真意之認定。系爭土地及507地號土地上之抵押權登記 固已罹於除斥期間（如前⑶所述），惟塗銷前仍係系爭土地 之負擔，因此約定於抵押權塗銷後支付尾款（如前⑵之第參 條第3項約定），無非基於保障上訴人之目的。又上訴人於 103年12月29日匯付尾款200萬元予陳謝碧玉（見原審卷㈡第 83頁），距離系爭買賣契約之簽訂已1年之久，且上訴人及 黃筱威請求塗銷抵押權之訴訟於104年4月27日始經判准塗銷 ，係因李福生死亡而撤回103年6月13日之起訴，其後再另行 起訴之緣故（見不爭執事項㈦），既非可歸責於陳謝碧玉， 且各該抵押權確罹於除斥期間，上訴人評估應可獲得勝訴判 決，在該訴訟確定前先行支付尾款，亦無何悖於一般交易常 情。被上訴人指稱上訴人與陳謝碧玉之買賣為不實，核屬臆 測之詞，亦不足取。
⑸被上訴人另抗辯上訴人將507地號土地移轉登記予黃筱威， 又將528地號土地（應有部分8分之1）移轉登記予陳謝碧玉 ，足見上訴人無向陳謝碧玉買賣系爭土地之意云云。查上訴 人以買賣為原因登記為系爭土地及507地號（均為全部）、 528地號（應有部分8分之1）土地所有權後，於103年2月20 日將507地號土地所有權以買賣為原因移轉登記予黃筱威， 繼於103年3月26日將528地號土地所有權（應有部分8分之1 ）移轉登記予陳謝碧玉，雖如不爭執事項㈥所述。惟上訴人 既於103年2月27日移轉登記為507地號土地所有權人，自有 管理、使用、收益及處分該筆土地之權能。至528地號土地 ，買賣之應有部分僅8分之1，因卓群（其一共有人）於103 年2月26日致函表示其有優先承買權卻未獲通知，上訴人乃 與陳謝碧玉合意解除該筆土地之買賣，有卷附存證信函、土
地登記簿謄本（見原審卷㈡第59頁正背面、第28頁）可查， 且據證人陳隆田證述因卓群寄發存證信函表示未通知行使優 先承買權，遂與上訴人協商取消此部分買賣等語在卷（見本 院卷㈡第100頁背面），亦堪信實。但依系爭買賣契約所載 ，尚無法區分系爭土地及507、528地號土地各筆土地之價金 數額，且被上訴人不爭執上訴人將該筆土地面積僅8平方公 尺（應有部分8分之1）移轉登記予陳謝碧玉之實際登錄金額 僅3萬9,400元（見不爭執事項㈥、本院卷㈠第166頁背面） ，可見該筆土地之價值有限，上訴人未要求陳謝碧玉返還該 筆土地之買賣價金，亦堪符情理。至上訴人與陳謝碧玉合意 解除528地號土地（應有部分8分之1）之買賣契約，移轉登 記之原因雖載為「買賣」（見本院卷㈡第164-169頁松山地 政所提供之登記資料），惟證人王英蘭既證述兩造僅稱有筆 土地有問題有過戶回來，並未告知理由，其未詢問理由，即 辦理所有權移轉登記等語（見本院卷㈡第102頁背面-第103 頁），足見該移轉登記原因非上訴人及陳謝碧玉所指示，故 不因解除買賣528地號土地之回復原狀以買賣為移轉登記原 因，即遽謂上訴人與陳謝碧玉無買賣系爭土地及507、528地 號土地之實。是被上訴人以上訴人取得所有權後將507地號 土地移轉登記他人，又將528地號土地（應有部分8分之1） 移轉登記予陳謝碧玉等情，抗辯上訴人陳謝碧玉就系爭土地 之買賣係出於通謀虛偽意思表示云云，仍非可取。 ⑹依上所述，被上訴人既無法就上訴人與陳謝碧玉均無買賣之 真意，而故意為不符真意之表示之事實，舉證以其說，其抗 辯該買賣為通謀虛偽意思表示而無效一節，顯乏所據，尚不 足以推翻該登記所有權人之權利推定。依前揭說明，應認系 爭土地已因買賣之登記而屬上訴人所有。況上訴人因買賣而 取得系爭土地所有權之登記在未經塗銷前仍有其絕對效力， 上訴人非不得行使系爭土地所有權人之權利，附此敘明。 ㈡上訴人以系爭土地遭被上訴人所有之系爭建物占用為由，依 民法第184條第1項前段、第185條，或第179條規定請求被上 訴人連帶給付相當於租金之損害賠償或不當得利，是否違反 誠信原則而不應准許？
⒈按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人 間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該 物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權 者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦 仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。權利濫用禁止原則不僅 源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量 權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。
故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及 違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用 及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當 。
⒉上訴人主張被上訴人所有系爭建物坐落於系爭土地，業據其 提出建物登記謄本為證，並經原法院囑託松山地政所測量各 建物占用範圍如原判決附圖所示（見不爭執事項㈨），其面 積如附表一所載，且被上訴人所有之系爭建物為無權占有云 云。經查：
⑴陳謝碧玉於74年4月11日基於其與訴外人胡俊雄等人間之合 建契約，提供系爭土地及528地號土地使用權同意書（即系 爭同意書）予建商胡俊雄等人建築系爭建物，有系爭同意書 及73建字第1065號建造執照可稽（見原審卷㈠第147、194頁 ），且為上訴人所不爭執（見不爭執事項㈠），堪認建商胡 俊雄等人於取得系爭土地所有權之前，享有無償使用土地以 興建房屋之權利。惟房屋不能與土地之使用分離，地主在合 建關係合法解消前，尚不得任指合建房屋係無權使用土地。 陳謝碧玉前以高季涵因買賣而取得之8號6樓（即附表一序號 6）建物無權占用系爭土地及528地號土地為由，起訴請求高 季涵給付相當於租金之不當得利，縱未構成不當得利，亦應 類推租賃契約法律關係給付租金，既經本院99年度上易字第 90號判決認定陳謝碧玉未能證明該同意書已失去效力，亦無 法證明高季涵未取得系爭土地所有權係非可歸責於地主陳謝 碧玉之事由所致，陳謝碧玉不得依不當得利法律關係請求高 季涵給付相當於租金之不當得利，亦不得類推租賃契約關係 請求給付租金確定（即前案訴訟）（見原審卷㈠第62-68頁 ，不爭執事項㈣），且經本院調卷查明，則高季涵所有8號6 樓建物占有系爭土地，對陳謝碧玉而言，即非無法律上之原 因。
⑵建商於系爭土地興建之房屋已於74年9月4日竣工（見不爭執 事項㈡），潘謝少芳、陳漢璋、蘇偉貞、陳烟爐、龐潤嬌因 此於76年7月14日就8號1樓、8號3樓、12號5樓、12號6樓辦 理建物第一次登記（見原審卷㈠第59、49、44、35、36頁） ，卓群則因贈與而取得8巷2號建物（見原審卷㈠第48頁）， 陳明陽因繼承取得8號4樓及12號4樓建物所有權後，贈與該2 筆建物應有部分2分之1予其配偶張美滿（見原審卷㈠第57、 58頁，本院卷㈡第251頁），李昭治、林褘帆、許嫈嬉、凌 榮浚、廖紫伶、鍾大澐輾轉合法買受8號5樓、10號3樓、12 號（見原審卷㈠第50、42、38、29、31、33頁），潘啟中、 潘啟華分割繼承取得10號建物所有權，潘還珠、潘明珠分割
繼承取得10號2樓建物所有，王黃美蘭亦是分割繼承取得10 號6樓所有權（見原審卷㈠第40、41、45頁），潘謝少芳及 凌榮浚則因剩餘財產差額分配及買賣而取得8、10、12號建 物地下層所有權（見原審卷㈠第52頁），有各該建物登記謄 本足參。依前⑴所為認定，高季涵以外之被上訴人對陳謝碧 玉，自亦非無占用系爭土地之權源。
⑶又析繹上訴人與陳謝碧玉間之系爭買賣契約第柒條第1項第2 款約定：「系爭土地有以下負擔：㈡系爭土地遭臺北市○ ○區○○段○○段○0000○0000○號建物（門牌編號：臺北 市○○街000巷0○00○00號1樓至6樓及地下室）佔用，經台 灣高等法院99年度上易字第90號判決認定部分有使用借貸關 係。」（見原審卷㈡第49頁背面），可見上訴人於買受系爭 土地時，非僅知悉高季涵與陳謝碧玉之前案訴訟認定8號6樓 建物有占用系爭土地之權源，其甚且認為該占有權源即使用 借貸關係。然上訴人猶願買受該筆土地，並於本件訴訟表示 收取租金以彌補價金或稅費（如前㈠⒉⑶所述），可見其係 因系爭建物所有人無從以有權占有系爭土地之債之關係為抗 辯，藉由受讓該筆土地之方式，達到脫免陳謝碧玉容忍系爭 建物所有人占有義務之目的。上訴人取得系爭土地所有權顯 在妨害系爭建物所有人基於使用借貸關係之有權占有，則上 訴人依系爭土地所有權主張系爭建物之占有係屬侵權行為或 不當得利，應認係以損害他人為主要目的。揆之前揭說明， 被上訴人非不得執該使用借貸關係對抗上訴人。 ⑷雖上訴人主張其並非行使物上請求權而請求拆除占用系爭土 地上之建物，而僅請求損害賠償或不當得利，乃正當權利之 行使而得為之云云。惟上訴人明知被上訴人之系爭建物非無 占用系爭土地之權源，仍自陳謝碧玉受讓系爭土地所有權， 被上訴人得以該使用借貸關係對抗上訴人，已於前述，上訴 人自應受該債之關係之拘束，系爭建物之占有對系爭土地所 有權即難認構成侵害。又上訴人否認其有將買受系爭土地一 事通知被上訴人之義務，證人陳隆田亦證述其與陳謝碧玉不 知要做優先承買通知（見本院卷㈡第100頁背面），被上訴 人合法買受系爭建物在前，事後始知悉陳謝碧玉將系爭土地 售予上訴人之情，衡情亦無侵害上訴人就所受讓系爭土地所 有權之故意或過失可言。且依不當得利之法則請求返還不當 得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要 件，系爭建物占有系爭土地既非無法律上原因，自不生不當 得利之問題。況卓群於103年2月26日就528地號土地致函陳 謝碧玉，指稱未依土地法第34條之1規定為優先承購通知（ 見原審卷㈡第59頁），上訴人旋即與陳謝碧玉合意解除該筆
土地之買賣契約（如前㈠⒉⑸所述），衡情上訴人應已知悉 系爭土地之買賣亦未依99年2月3日修正公布民法物權編施行 法第8之5條第3項及第7項規定：「（第2項）民法物權編修 正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分 及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者 ，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項 規定之限制。（第3項）區分所有建築物之基地，依前項規 定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部 分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地 之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利 並優先於其他共有人。（第7項）區分所有建築物之基地或 專有部分之所有人依第3項或第5項規定出賣基地或專有部分 時，應在該建築物之公告處或其他相當處所公告5日。優先 承買權人不於最後公告日起15日內表示優先承買者，視為拋 棄其優先承買權。」為優先承買公告，上訴人未積極與被上 訴人協商〔上訴人所提103年6月17日協商電子郵件（見本院 卷㈡第162頁），被上訴人已否認經過被上訴人全體之授權 （見本院卷㈡第187頁背面），上訴人復未進一步舉證〕， 仍於103年9月30日提起本件訴訟（見不爭執事項㈧），主張 被上訴人共同侵權行為，或受有不當得利，難謂其行使權利