臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 106年度苗簡字第215號
原 告 鴻山不動產仲介經紀股份有限公司
法定代理人 劉招娣
訴訟代理人 張智宏律師
被 告 溫雪春
訴訟代理人 廖宜祥律師
陳連章
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國106 年5 月2
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾捌萬元，暨自民國一百零六年二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣伍仟壹佰捌拾元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣肆拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告前於民國105 年8 月10日委託原告專任居間 仲介銷售其名下所有坐落苗縣頭份市○○段○○○○段○00 0 地號土地，及其上同段173 建號建物即門牌號碼為苗栗縣 頭份市○○里0 鄰○○0000號房屋（下合稱系爭房地），委 託期間自105 年8 月10日起至同年月17日、委託銷售金額為 新臺幣（下同）1220萬元（下稱系爭契約）。嗣於105 年8 月19日另簽訂委託事項變更契約書（下稱系爭變更契約書） ，約定委託期間自105 年8 月19日起至同年10月31日止。經 原告居間仲介，訴外人詹益樑於105 年9 月16日與被告簽署 不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），雖因受限於農舍 基地坐落土地需與其他配合農地併同移轉始得辦理所有權移 轉登記之規定，致被告無法辦理系爭房地所有權移轉登記， 訴外人詹益樑即於105 年10月3 日與被告解除系爭買賣契約 ，被告仍應按委託銷售價1200萬元百分之4 給付服務報酬予 原告，原告多次函催被告給付，被告均置之不理，爰依民法 第568 條及系爭契約提起本訴等語。並聲明：㈠被告應給付 原告48萬元，暨自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止 ，按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保請宣告准予假執 行。
二、被告則以：依系爭買賣契約其他特別約定事項第2 項約定之 內容觀之，系爭買賣契約係附有一解除條件，原告並未完成 居間仲介之義務，嗣系爭房地因法令限制，無法單就系爭房 地辦理登記，系爭買賣契約之解除條件成就，此一解除條件 成就乃係法令之限制，非屬可歸責於詹益樑與被告，故系爭
買賣契約既因解除條件成就而失其效力，原告向被告請求服 務報酬，自屬無據。又原告本身是不動產仲介經紀公司，應 高於一般人的注意義務，且就系爭房地是否可以移轉，他應 該比被告更清楚，內政部函令系爭土地要移轉所有權必須併 同其他土地一併移轉所有權，此部分原告沒有盡告知義務， 導致系爭買賣契約事後解除，也形成停止條件未成就，此部 分可歸責原告。停止條件主張附在兩份契約上，因為系爭買 賣成立後，才有居間報酬的契約，原告才有居間報酬的請求 ，所以附的停止條件總的來看，是附在前開兩份契約上，只 是系爭買賣契約為前，系爭契約為後，而系爭買賣契約事後 解除溯及無效後，系爭契約就沒有請求的問題等語資為抗辯 。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保 請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於105 年8 月10日簽訂系爭契約即本院卷第23-27 頁專 任委託銷售契約書，委託原告居間仲介銷售被告所有系爭房 地，並於105 年8 月19日另簽訂系爭變更契約書即本院卷第 29頁，約定系爭契約之委託期間自105 年8 月19日至105 年 10月31日止。
㈡詹益樑經原告居間仲介於105 年9 月16日以價金1200萬元， 向被告購買系爭房地，並簽訂系爭買賣契約即本院卷第31-4 1 頁所示契約。
㈢兩造訂立系爭買賣契約後，發現系爭房地因法令規定無法登 記及辦理貸款。
㈣系爭買賣契約其它特別約定事項第2 項「本出售農地建築基 地地號：山下段543 、549 、1053地號三筆，現賣方僅出售 建號173 及山下段543 地號全部，若因法令規定致無法登記 及辦理貸款時，雙方同意無條件（解除）解決本契約，買方 所支付之價款無息退還。」
㈤詹益樑與被告於105 年10月3 日合意解除系爭買賣契約。四、得心證之理由：
㈠兩造於105 年8 月10日簽訂系爭契約，委託原告居間仲介銷 售被告所有系爭房地，並於105 年8 月19日另簽訂系爭變更 契約書即本院卷第29頁，約定系爭契約之委託期間自105 年 8 月19日至105 年10月31日止。觀系爭契約第5 條第1 項約 定：「服務報酬：⑴支付金額：為成交價額之百分之四」， 足信兩造約定，若原告居間系爭房地出售成功，被告即給付 原告系爭房地出售成交價額之百分之4 作為服務報酬。詹益 樑經原告居間仲介於系爭變更契約書之約定期間內，105 年 9 月16日以價金1200萬元，向被告購買系爭房地，並簽訂系
爭買賣契約，則原告依照系爭契約，得向被告請求系爭買賣 契約之成交價額1,200 萬元之百分之4 即48萬元（計算式： 1,200 萬元*4%= 48 萬元）之服務報酬。 ㈡被告雖辯稱系爭買賣契約之解除條件成就，此一解除條件成 就乃係法令之限制，非屬可歸責於詹益樑與被告，故系爭買 賣契約既因解除條件成就而失其效力，系爭買賣契約事後解 除溯及無效後系爭契約就沒有請求的問題云云。惟按附解除 條件之契約及契約之解除，二者法律效果截然不同。附解除 條件之契約，於條件成就時，當然失其效力；而契約之解除 則以解除權人行使解除權為必要，須以意思表示為之。契約 之解除有溯及效力，解除條件之成就，原則上並無溯及之效 力（最高法院74年度台上字第1354號判決意旨可資參照）。 是縱系爭買賣契約附有解除條件，仍不因解除條件而使系爭 買賣契約溯及無效，至多於解除條件成就後，自此時點向後 失效。而系爭買賣契約既於系爭變更契約書所約定之範圍內 有效，則原告自得依照系爭契約向被告請求給付服務報酬， 被告此部分抗辯，尚無可採。
㈢被告另於本院106 年5 月2 日言詞辯論時又改辯稱停止條件 係附在系爭契約及系爭買賣契約上，因為系爭買賣成立後， 才有居間報酬的契約，原告才有居間報酬的請求，所以附的 停止條件總的來看，是附在前開兩份契約上云云。然按民法 將條件分為停止條件及解除條件。停止條件乃限制法律行為 效力發生的條件，即法律行為於條件成就時發生效力（王澤 鑑民法總則增訂版第453 頁可資參照）。然被告並未具體指 出系爭買賣契約就被告給付原告前開服務報酬之法律行為， 有何停止條件之約定，且與其先前於106 年3 月17日答辯狀 所稱系爭買賣契約上係附有解除條件，鑿枘不入，顯屬臨訟 矯飾之詞，委無可採。又參系爭契約約定原告居間銷售系爭 房地，則縱系爭契約上附有之停止條件，亦係以原告完成居 間系爭房地出售予他人為停止條件之約定，系爭房地既已經 原告居間出售予詹益樑，為兩造所不爭執，則停止條件亦已 於105 年9 月16日系爭買賣契約成立生效時，即已成就，原 告自得請求前開服務報酬。
㈣被告另辯稱原告本身是不動產仲介經紀公司，應高於一般人 的注意義務，且就系爭房地是否可以移轉，他應該比被告更 清楚，內政部函令系爭土地要移轉所有權必須併同其他土地 一併移轉所有權，此部分原告沒有盡告知義務云云。然經本 院詢問被告訴訟代理人及被告並向渠等再三確認：被告就此 部分抗辯，欲主張何種法律效果或其他主張？（見本院卷第 131 頁）。被告訴訟代理人仍僅稱此部分屬可歸責於原告，
始終未提出或主張有何法律效果（見本院卷第131 頁）。基 於處分權主義，本院自僅能依據被告所提之現有抗辯為審究 ，則縱有可歸責於原告之事由，然系爭契約仍屬有效，已如 前述。被告亦未提出其他拒絕給付前開服務報酬之理由，仍 無免其給付前開報酬之義務。況原告並非系爭買賣契約之 當事人，是否負有系爭買賣契約之告知義務，亦非無疑，被 告並未能提出原告負有告知系爭房地可否移轉之義務依據為 何，實難僅以其泛稱原告負有告知義務云云，即因此遽認被 告得拒絕給付原告前開服務報酬。
㈤按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息， 民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。 查原告向被告起訴請求給付系爭報酬，其起訴狀繕本已於10 6 年2 月22日送達於被告同居人簽收，有送達證書1 份存卷 足憑（見本院卷第63頁）。揆諸前開規定，原告自得請求自 起訴狀繕本送達之翌日即106 年2 月23日起至清償日止，按 週年利率百分之5 計算之利息。
五、綜上所述，被告辯稱系爭契約及系爭買賣契約附有解除條件 ，溯及無效，尚難採認，則原告依照系爭契約主張服務報酬 即系爭買賣契約成交價百分之4 及自106 年2 月23日起至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息為有理由，應予准 許。
八、本件係依民事訴訟法第427 條第1 項規定適用簡易程序之訴 訟，所為如主文第1 項所示被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，本院應依職權宣告假執行。又被告陳 明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定 相當之擔保金額宣告之。原告雖陳明願供擔保聲請准為假執 行，惟該聲請自僅係促請職權發動，不另為准駁之諭知。七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後與訴訟結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
苗栗簡易庭 法 官 何星磊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 黃南穎
中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
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