臺灣花蓮地方法院民事判決 106年度訴字第107號
原 告 邱瑞程
被 告 黃詩涵
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國106年5月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告依與被告訂定之租賃契約起訴請求被 告應將坐落花蓮縣○○市○○街00號1樓第1間三角窗店面（ 下稱系爭房屋）騰空返還原告，及被告應給付原告315,000 元之租金。復於本院審理時，再追加請求被告應自民國106 年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租 金之不當得利15,000元等語（見本院卷第100頁），經查， 原告追加之訴，係基於同一租賃房屋法律關係終止後所衍生 相當於租金之不當得利請求，與原告之原起訴原因之基礎事 實同一，參諸上開規定，自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告於103年11月5日向原告承租系爭房屋， 約定被告應於每月5日前給付租金新臺幣（下同）15,000元 ，被告自105年3月起至106年1月止均未繳納租金，共積欠原 告315,000元之租金。原告另於105年12月12日寄發存證信函 通知被告本租賃契約已中止，是被告應返還系爭房屋予原告 ，原告並請求被告給付自106年2月1日起至返還該房屋之日 止，每月15,000元相當於租金之不當得利等語，並聲明： ㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告；㈡被告應給付原告 315,000元，及自106年2月1日起至返還系爭房屋予原告之日 止，按月給付原告15,000元；㈢訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：被告從事服飾業買賣，自103年11月5日向原告承 租系爭房屋，原告自稱該屋為其所有，被告承租時原告並未 告知系爭房屋有糾紛且訴訟中。被告承租後隨即將年久破舊 不堪之系爭房屋進行整修及室內外裝潢工程，共花費120餘 萬元，並同時間向花蓮縣政府觀光處工商管理科申請營利事 業登記證，但因系爭房屋所有權人與租賃契約書立約人不符 而不予核准，經被告向原告詢問，其既非所有權人如何出租 系爭房屋，原告則向被告稱系爭房屋確為其所有，且房屋稅
亦為其在繳納，其會處理此事等。被告因認原告既答應解決 此事，仍繼續裝潢系爭房屋，並將訂購之服飾、鞋子等物品 陸續搬入屋內放置。104年2月間，突有訴外人楊閎智會同里 長至系爭房屋與被告談判，楊閎智稱該屋為其所有並揭示系 爭房屋所有權狀，且要求被告應與其簽定房屋租賃契約，並 斥責被告涉及侵占，不得營業等情，且另向被告提起告訴。 嗣被告向原告追問並告知如無法處理此事致被告無法取得在 此營業之營利事業登記，則原告須賠償被告一切損失，原告 仍回覆其會處理。另105年間原告向臺灣臺東地方法院（下 稱臺東地院）對被告聲請核發支付命令，嗣執行查封系爭房 屋內部被告所有部分物件，查封當日原告與被告協商並同意 之前房租均不予計算，自即日起重新起算，且原告稱與楊閎 智之爭取房屋所有權訴訟已勝訴，將重新擬定房屋租賃契約 。嗣被告為求契約之合法性及可辦理營業登記，要求原告與 其兄嫂等人共同出面重新擬定系爭房屋租賃契約，然原告又 再推託系爭房屋再有訴訟中，故無法提出資料辦理，再次延 宕被告申請營利事業登記，造成被告遲遲無法營業而蒙受貨 品無法出售之巨大損失。又106年2月9日本件訴訟之調解庭 ，原告因協調未果憤而離席，當日下午逕將屋內水源切斷， 更於同年3月31日強行入系爭房屋內取走冷氣機遙控器等物 。另就租金部分，被告有分別於105年8月8日給付5,000元、 8月25日給付2,000元、9月5日給付2,000元、9月23日給付 2,000元、10月1日給付5,000元、10月11日給付4,000元予原 告。承上，原告既於租賃期間均未能提供其為所有權人之系 爭房屋所有權狀或得真正所有權人同意之相關資料，致被告 無法辦理營利事業登記為營業而受有損害，故拒絕給付租金 等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由 原告負擔；㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。
三、本院之判斷：
㈠經查，系爭房屋為1樓三角窗店面，且名義所有權人自87年9 月5日起至104年1月26日均為訴外人楊炎富，復於104年1月 26日經分割繼承登記為楊閎智。兩造曾就系爭房屋訂立租賃 契約。又楊閎智曾於104年3月6日向兩造起訴請求遷讓系爭 房屋，經本院以104年度花簡字第173號事件審理，楊閎智復 於104年6月30日撤回該事件。另訴外人即張細珍於104年3月 27日以楊閎智為被告起訴請求確認其就系爭房屋所有權存在 事件，經本院以104年度重訴字第14號事件、臺灣高等法院 104年度重上字第18號事件審理後，判決張細珍就系爭房屋 所有權存在等節勝訴，該事件並於104年12月8日確定。原告
再於105年7月11日以張細珍及訴外人邱泉發為被告，請求履 行將系爭房屋辦理所有權移轉登記予原告之訴訟，該事件於 106年1月24日達成和解。而系爭房屋之所有權人自105年8月 30日自楊閎智處改登記為張細珍，張細珍再於105年10月18 日將系爭房屋所有權應有部分3分之1以贈與為原因登記予邱 泉發，張細珍與邱泉發現為系爭房屋之所有權人。原告曾於 臺東地院向被告聲請核發支付命令（給付金額為150,000元 及利息），該支付命令於105年3月1日確定，原告執該支付 命令向本院聲請對被告強制執行（案號：105年度司執字第 00000號事件），於105年11月10日執行查封程序，原告嗣於 106年1月24日撤回聲請強制執行等節，有原告提出之系爭房 屋租賃契約書、系爭房屋之建物登記謄本、被告提出之系爭 房屋外觀照片6張為證（見本院卷第7至13頁、第40頁、第92 頁、第94至95頁），且經本院調取本院104年度花簡字第173 號卷宗、本院104年度重訴字第14號卷宗、臺灣高等法院104 年度重上字第18號卷宗、本院105年度訴字第332號卷宗、 105年度司執字第17812號卷宗等核閱無誤，亦有系爭房屋之 建物登記謄本及異動索引資料附於上開本院104年度重訴字 第14號卷宗、105年度訴字第332號卷宗可稽（見本院104年 度重訴字第14號卷第71頁、第76頁、本院105年度訴字第332 號卷第95頁、第104頁），應可信為真實。 ㈡按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 。民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使 用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租 金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人 未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃 之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金 之給付（最高法院99年度台上字第526號判決意旨參照）。 而所謂何於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立 租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準（最 高法院89年度台上字第422號判決意旨參照）。 ㈢原告主張其出租為1樓三角窗店面之系爭房屋予被告，被告 未給付租金，故已合法終止契約，並請求返還系爭房屋、給 付租金及相當於租金之不當得利等語，被告則辯以其確有承 租系爭房屋，惟原告並非所有權人，亦未提出房屋所有權之 相關資料或真正權利人之同意資料供原告辦理營業登記，致 其無法營業，且於承租期間楊閎智曾向其主張權利並提告， 造成其困擾，原告更曾切斷系爭房屋水源等語，並提出系爭 房屋經營服飾店照片等件為證（見本院卷第89至96頁）。經
查，由系爭房屋之租賃契約書（下稱系爭租約）內容可知兩 造間就租賃期間約定為103年11月5日至106年11月5日，且每 月租金為15,000元等情，參以兩造所不爭執之系爭房屋為三 角窗店面等節，本院審酌系爭房屋之樓層、位置及租金金額 ，可認兩造於締約時之主觀共同認知應係原告欲將系爭房屋 出租予被告以為營業使用，故原告應提供系爭房屋相關資料 可使被告辦理營業相關事宜，始能使本件租賃物即系爭房屋 合於約定使用、收益之狀態。再者，公司行號欲為營業，需 辦理營利事業登記後始能合法營業，又營業處所房屋所有權 人非商號負責人或公司時，商號或公司尚需提出建築物使用 執照或合法房屋證明及土地分區使用證明、租賃契約書及房 屋稅單影本等為證以供審查，是則，原告既從非系爭房屋之 所有權人，已如前述，且其亦未否認於103年11月5日出租系 爭房屋迄今均無法提出其為系爭房屋所有權人或得真正所有 權人同意出租之相關資料予被告，則被告所述其因此無法辦 理營利事業登記等節，即可認定，參照上開說明，此為出租 人即原告就系爭租約所應負之主給付義務，其既無法履行， 是被告自得拒絕租金之給付。雖原告另以被告超過2個月以 上租金未付而以存證信函通知被告終止系爭租約等節，並提 出存證信函及送達回執影本各1份為證（見本院卷第6頁、第 14頁），惟查被告拒絕給付租金有正當理由，已如前述，則 原告以被告未付租金為由而終止租約，即屬無理由，自不生 合法效力，又系爭租約現既尚未屆期，是以，原告請求返還 系爭房屋或相當於不當得利之租金云云，亦屬無據。承上， 原告此部主張，均難認可採。
四、綜上所述，原告既未提供其為系爭房屋所有權人或得其同意 之出租相關資料供被告申請營利事業登記，難認其已履行系 爭租約出租人之主給付義務，被告自得拒絕給付租金，故原 告終止系爭租約並不合法，從而，原告依系爭租約約定，請 求被告應將系爭房屋騰空返還原告，及應給付原告租金 315,000元，及自106年2月1日起至返還系爭房屋予原告之日 止，按月給付原告相當於租金之不當得利金額15,000元，為 無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事庭 法 官 鍾志雄
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 游意婷